АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 октября 2017 года

Дело №

А56-54393/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Ракчеевой М.А.,         Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «КиТ» директора Захарова В.Г. (решение единственного участника от 30.04.2015), Мардасова С.В. (доверенность от 21.08.2017), Смирнова Н.В. (доверенность от 23.05.2017 № 1/С), от закрытого акционерного общества «Торговый дом «Балтийский» Мардасова С.В. (доверенность от 18.08.2017), Смирнова Н.В. (доверенность от 23.05.2017 № 1/С), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кудрявцевой М.П. (доверенность от 29.12.2016 № 140963-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017 № 5),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», общества с ограниченной ответственностью «КиТ», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2017 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-54393/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «КиТ», место нахождения: 190121, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, ОГРН 1027804866517, ИНН 7810759430 (далее – Общество), закрытое акционерное общество «Торговый дом «Балтийский», место нахождения: 196066, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, пом. 22-Н,  ОГРН 1047836010298, ИНН 7826030971 (далее – Торговый дом), обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества), о признании недостоверной величины 81 400 000 руб. (без налога на добавленную стоимость) рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 379,9 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007664:5521, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, установленной в отчете Предприятия от 13.05.2014 № 31-8-01-68(291)-2014 (реквизиты отчета указаны в соответствии с поданным в суд исковым заявлением); обязании Комитета заключить с истцами договор купли-продажи указанного нежилого помещения с условием о залоге при реализации арендаторами преимущественного права на его приобретение на условиях протокола разногласий от 09.07.2015 с соответствующим изменением графиков платежей.

В процессе рассмотрения дела истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнили требования по протоколу разногласий в части пунктов 2.2 и 7.7 договора.

Решением от 26.03.2017 производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекращено; урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, по спорным пунктам договора; цена продажи объекта установлена в размере 65 960 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается) с распределением между покупателями обязанности по ее оплате пропорционально приобретаемым ими долям в праве собственности на Объект, а именно: цена продажи доли Общества составляет 60 195 662 руб., доли Торгового дома – 5 764 338 руб.; пункты 2.2 (за исключением четвертого и пятого абзацев), 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 5.1, 6.1, 6.2, 7.4, 7.5.2, 8.1 приняты в редакции истцов, четвертый и пятый абзацы пункта 2.2, пункты 4.2, 7.3, 7.6.1 – в редакции Комитета, пункт 7.7 – в редакции суда; судебные расходы оставлены на тех лицах, которые их понесли. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 данное решение оставлено без изменения.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты в части определения выкупной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, ссылаясь на неправильное применение судами и существенное нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, заключение судебного эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро экспертизы и оценки» (далее – Бюро экспертизы) не является достоверным, содержит противоречия и методологические ошибки в расчетах, в связи с чем не могло быть использовано в качестве допустимого доказательства по делу; судами необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы.       

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, допущенные судами процессуальные нарушения. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции безосновательно прекратил производство по делу в части подлежащего удовлетворению требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете Предприятия; судом допущены существенные нарушения при разрешении вопроса о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выкупная стоимость помещения установлена на основании заключения судебного эксперта, неясного, неполного и противоречивого, а ходатайства сторон о назначении повторной и дополнительной экспертиз необоснованно отклонены судом; суд несправедливо распределил стоимость помещения между покупателями пропорционально приобретаемым ими долям при фактически различной стоимости квадратного метра площади первого этажа относительно общей стоимости квадратного метра помещения; принятая судом редакция четвертого и пятого абзацев пункта 2.2 договора о солидарной обязанности покупателей противоречит положениям статей 247, 249, 399, 400 Гражданского кодекса Российской Федерации; при определении содержания пунктов 7.3, 7.6.1 о размере штрафных санкций суд неправомерно сослался на обычаи делового оборота; суды неверно разрешили вопрос о судебных расходах.  

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить названные судебные акты, не соглашаясь с установленной судом ценой продажи объекта в отсутствие доказательств недостоверности отчета Предприятия, а также возражая против изменения судом первоначальной редакции договора купли-продажи.

В дополнительно поданных в арбитражный суд письменных объяснениях Общество подробно излагает свою позицию относительно необоснованного, по его мнению, и незаконного включения в цену продажи объекта суммы налога на добавленную стоимость и завышения продажной цены на сумму налога. 

Предприятие в отзыве на кассационную жалобу Общества возражает против ее удовлетворения, полагая несостоятельными все доводы Общества, касающиеся недостоверности отчета Предприятия и недостатков экспертного заключения, приведших, по мнению истца, к завышению рыночной стоимости нежилого помещения.   

В судебном заседании представители истцов, Предприятия, Комитета поддержали каждый кассационные жалобы своих доверителей, подтвердив приведенные в них доводы. Представители истцов возразили против удовлетворения кассационных жалоб Комитета и Предприятия; представители Комитета и Предприятия просили оставить без удовлетворения жалобу Общества.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество арендует часть площадью 346,7 кв. м нежилого помещения общей площадью 379,9 кв. м с кадастровым номером 78:14:7664:6:98:16 (в настоящее время 78:14:0007664:5521), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, пом. 22-Н, а Торговый дом – часть площадью 33,2 кв. м того же помещения.

Истцы обратились в Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) с заявлением от 06.02.2014 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта, в соответствии с положениями  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 по делу № А56-31977/2014 признан незаконным отказ Комитета от 16.04.2014 в реализации заявителями преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 379,9 кв. м; на Комитет возложена обязанность принять соответствующее решение путем издания распоряжения об условиях приватизации объекта недвижимого имущества и направления в адрес заявителей проекта договора купли-продажи помещения.

Распоряжением Комитета от 08.06.2015 № 225-рз (в редакции распоряжения от 26.06.2015 № 310-рз) оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, пом. 22-Н, путем продажи Обществу и Торговому дому как арендаторам по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации; цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 30.04.2015 № 31-8-0119(133)–2015 об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленным Предприятием, в размере 81 400 000 руб., в том числе для Общества (арендатор 1) – 74 286 338 руб. 51 коп., для Торгового дома (арендатор 2) – 7 113 661 руб. 49 коп. 

Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, направил Обществу и Торговому дому проект договора купли-продажи арендуемого помещения на условиях, определенных в распоряжении, по цене 81 400 000 руб. с предложением подписать данный договор. 

Истцы подписали предложенный проект договора с протоколом разногласий, предложив установить цену отчуждаемого помещения в размере 50 711 488 руб. 79 коп. (налогом на добавленную стоимость не облагается) в соответствии с заключением от 23.06.2015 № 137, составленным по заказу истцов обществом с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Северо-Запада», а также изложить ряд пунктов договора в редакции истцов.

В связи с неурегулированием сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, Общество и Торговый дом обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса). 

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае между сторонами возникли разногласия по ряду условий договора, в том числе по цене продажи помещения. При этом покупатели, передавая преддоговорный спор на разрешение суда, заявили в качестве самостоятельного требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете Предприятия. 

Суд первой инстанции, исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности, правомерно посчитал, что в связи с передачей на разрешение суда преддоговорного спора, в том числе и по продажной цене имущества, нет оснований для рассмотрения по существу требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества и необходимости в ее оспаривании путем предъявления самостоятельного требования, и прекратил производство по делу в данной части. К тому же, поскольку по результатам рассмотрения преддоговорного спора цена продажи нежилого помещения установлена в ином размере, чем указан в отчете Предприятия, прекращением производства по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной Предприятием, не нарушаются материальные права истцов.

При рассмотрении вопроса о цене продажи нежилого помещения суды правомерно руководствовались следующим.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. 

Поскольку в ходе рассмотрения дела каждая из сторон в обоснование цены сделки представила отчет оценщика, суд правомерно определением от 19.01.2016 по ходатайству истцов назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручил эксперту Бюро экспертизы Газетовой Виктории Генриховне. 

Согласно экспертному заключению от 24.03.2016 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 06.02.2014 составляет 59 500 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается). 

Определением от 16.08.2016 по ходатайству истцов в связи с недостаточной ясностью расчетов эксперта назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.    

Согласно заключению от 04.10.2016, составленному экспертом      Газетовой В.Г. по результатам проведения дополнительной экспертизы, величина рыночной стоимости помещения по состоянию на 06.02.2014 с учетом округлений составляет 65 960 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается).

Суды, оценив представленные экспертные заключения по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений эксперта, данных им в судебном заседании первой инстанции, пришли к выводу о соответствии экспертного заключения от 04.10.2016 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. При этом все возражения участников процесса подробно исследованы судами и мотивированно отклонены. Оснований не согласиться с выводами судебных инстанций, в том числе относительно учета налога на добавленную стоимость при определении рыночной стоимости недвижимого имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и приведенными в судебных актах обоснованиями этих выводов кассационная инстанция не усматривает.   

Доводы подателей жалоб в части установленной судом цены продажи нежилого помещения не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают невозможность принятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии участников процесса с данными выводами. 

Выводы судов по иным спорным пунктам договора суд кассационной инстанции также считает соответствующими нормам права и установленным фактическим обстоятельствам дела.

Как видно из материалов дела, предметом договора купли-продажи, при заключении которого у сторон возникли разногласия, является объект недвижимого имущества, в отношении которого в установленном порядке проведен кадастровый учет, который является единым объектом права и приобретается в общую долевую собственность истцов. В таком случае суды правомерно в соответствии со статьями 244, 249, 322 Гражданского кодекса Российской Федерации установили цену каждой из долей, приобретаемых Обществом и Торговым домом, пропорционально цене за все нежилое помещение. Иной принцип определения цены доли, в частности, исходя из стоимости части имущества, соответствующей доле, не вытекает из положений гражданского законодательства. Поскольку предметом обязательства является единый объект недвижимого имущества и для покупателей это обязательство связано с предпринимательской деятельностью, суды правомерно приняли четвертый и пятый абзацы пункта 2.2 о солидарном характере обязательства покупателей в редакции Комитета, заинтересованного в отчуждении нежилого помещения как объекта права и получении за него определенную договором цену.

При определении содержания пунктов 7.3 и 7.6.1 договора, предусматривающих ответственность покупателей в случае нарушения сроков внесения платежей или невнесения очередного платежа, суды обоснованно посчитали возможным принять эти условия в редакции, предложенной продавцом в соответствии с типовой формой договора, утвержденной распоряжением Комитета от 03.08.2006 № 233-р, поскольку такая редакция не противоречит общим началам гражданского законодательства, обычно применяется Комитетом при заключении подобных договоров с иными субъектами.

Комитет в кассационной жалобе относительно принятия судами отдельных пунктов договора в редакции истца не заявил конкретных возражений и не привел конкретных доводов. 

Что касается распределения судебных расходов, в том числе на оплату судебной экспертизы, то с учетом правовой природы преддоговорного спора, по результатам рассмотрения которого не может быть принят судебный акт об отказе в иске, результата рассмотрения настоящего дела, установленная в рамках которого цена продажи объекта примерно одинаково отличается от предложений истца и ответчика в большую и меньшую стороны соответственно, данный вопрос также верно разрешен судами.            

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу № А56-54393/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», общества с ограниченной ответственностью «КиТ», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.А. Ракчеева

 Т.И. Сапоткина