Д Е В Я Т Ы Й   А Р Б И Т Р АЖ Н Ы Й   А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й   С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-25952/2019

Дело № А40-159054/14

г. Москва

29 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи П.А. Порывкина,

судей М.С. Сафроновой, О.И. Шведко

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2019

по делу № А40-159054/14, вынесенное судьёй ФИО3,об отказе в удовлетворении заявления ФИО2 о признании за ней права собственности на жилое помещение - квартиру № 55 общей площадью общей площадью 35,2 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Москва, поселок Первомайское, 

<

...>,по делу о банкротстве ООО "Передовые технологии" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от ФИО2 – ФИО4, дов. от 16.07.2018

от ФИО5 – ФИО6, дов. от 12.10.2017 

У С Т А Н О В И Л:

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2014 принято к производству дело по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии".

 Определением от 01.09.2014 при рассмотрении дела применены правила параграфа 7 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дело направлено по подсудности в Арбитражный суд города Москвы. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2014 по делу № А40-159054/14 по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии" возбуждено производство. 

Решением суда от 06.09.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего ООО "Передовые технологии" утверждена ФИО7

 Определением суда от 24.12.2018 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8

Определением суда от 03.04.2019 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о признании за ней права собственности на жилое помещение - квартиру № 55 общей площадью общей площадью 35,2 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Москва, поселок Первомайское, 

<

...>. 

ФИО2 с определением суда не согласилась, обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить и принять новый судебный акт.  

В судебном заседании представитель ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней, просил отменить определение суда. 

Представитель ФИО5 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на ее необоснованность, просил определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность определения проверены в соответствии со статьями 123, 156, 266, 268 АПК РФ.  

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения  суда.  

Как усматривается из материалов дела,  между должником и ФИО9 30.04.2011 заключен договор долевого участия в строительстве № ПЗ-5/10м-32,94, 4 предметом которого является мансарда, общей площадью 32,94 кв. м, расположенную в доме № 5, секция 2, проектный номер помещения 10 м.

По условиям пунктом 2.1, 2.4, 2.4.1, 3.1 договора должник (застройщик) обязался с привлечением других лиц в предусмотренный названным договором срок построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств. Планируемый срок окончания строительства - 1 квартал 2012. Планируемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 3 квартал 2012.

Цена объекта долевого строительства с проектным номером 10м определена в размере 1.487.273 рублей.

ФИО2 произвела оплату по договору, что подтверждается платежными документами. 

Между тем, должник не исполнил свою обязанность по передаче объекта долевого строительства заявителю для оформления права собственности на него.

При этом 19.02.2016 Комитет государственного строительного надзора города Москвы выдал разрешение № 77-242000-007176-2016 на ввод объекта в эксплуатацию, а из ответа Службы адресного реестра Московского городского бюро технической инвентаризации следует, что зданию, указанному в договоре долевого участия, присвоен адрес: г. Москва, поселение Первомайское, 

<

...>. Кроме того, 28.02.2014 ГУП МО «Московское областное бюро технической инвентаризации» Наро-Фоминский филиал, был составлен технический паспорт здания, в котором указан его инвентарный номер 777:049-28369 и отражено, что 4-х этажный жилой дом построен в 2014 г.

На основании экспликации к поэтажному плану на жилой дом, жилое помещение (квартира) с проектным номером 10м является жилым помещением (квартирой) № 55 общей площадью 35,2 кв. м.

Таким образом, жилое помещение (квартира) № 55 общей площадью общей площадью 35,2 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Москва, поселок Первомайское, 

<

...>, является объектом долевого строительства по договору от 30.04.2011 № П3-5/10м-32,94, заключенному между ФИО2 и должником.

Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание правовую позицию высшей судебной инстанции, приведенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», указанный в основании требования ФИО2 является договором купли- продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам части 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре права этого права за приобретателем.

В силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые  последствия  сделки   наступают   для   третьих   лиц   после   ее   регистрации   (п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам , связанным с признанием договоров незаключенными»).

В части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) установлено требование об обязательности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве: «договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве».

В целях выяснения того, был ли зарегистрирован договор от 30.04.2011 № ПЗ-5/10м-32,94 об участии в долевом строительстве между К.А.ОВ. (до заключения брака - ФИО9) и ООО «Передовые технологии», Девятый арбитражный апелляционный суд определением от 16.04.2018 истребовал соответствующие доказательства у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Из ответа, представленного суду Управлением Росреестра по Москве следует, что договор участия в строительстве не был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве.

Данное обстоятельство также подтверждается представленным представителем ФИО2 в судебном заседании, состоявшимся 24.07.2018, оригиналом договора участия в строительстве: указанный договор не содержал отметки о его государственной регистрации Управлением Росреестра по Москве (копия данного договора имеется в материалах дела).

ФИО2 в обоснование заявленных требований ссылается на то, что отсутствие государственной регистрации договора участия не имеет правового значения, поскольку она надлежащим образом исполнила данный договор, в связи с чем ФИО2 делает вывод о том, что приобрела право требовать от застройщика передачи в ее собственность спорной квартиры.  

Как обоснованно указал суд, подобное истолкование норм права об обязательности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 433 ГКРФ, ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), направленное на защиту участника долевого строительства как наименее защищенную сторону договоров участия в строительстве, может иметь место только в случае возникновения спора между участником долевого строительства и застройщиком при условии отсутствия третьих лиц, заявляющих свои требования в отношении того же объекта долевого строительства.

В рассматриваемом споре подобное истолкование норм права является недопустимым.

Изложенное соответствует правовой позиции высшей судебной инстанции, изложенной, в частности, в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/08, а именно, если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному, согласно требованиям Закона долевом строительстве.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств и установлено судом, на спорную квартиру претендуют 2 участника долевого строительства:

ФИО2, которая основывает свои требования на договоре от 30.04.2011 г. № ПЗ-5/1 Ом-32,94 об участии в долевом строительстве, который не был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве;

ФИО5, основывавший свои требования на зарегистрированном Управлением Росреестра по Москве договоре № ПЗ-5/1 Ом-32,94 участия в строительстве многоквартирного дома от 12.05.2013, заключенным ООО «Нова» с ООО «Передовые технологии», и последующих соглашениях об уступке прав требования по данному договору, также зарегистрированных Управлением Росреестра по Москве.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор участия в долевом строительства с ФИО5 зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве, вступившим в законную силу судебным актом ФИО5 признан добросовестным приобретателем и фактически проживает в спорной квартире, несет расходы по ее содержанию, в частности, оплате коммунальных платежей, он в рассматриваемом споре право требовать от застройщика передачи в собственность спорной квартиры принадлежит ФИО5

В обоснование апелляционной жалобы ФИО2 ссылается на то, что договор участия 1 (между ООО «Нова» и ООО «Передовые технологии») не может порождать каких-либо правовых последствий, поскольку признан недействительным Арбитражным судом города Москвы в рамках дела № А40-159054/14-88-183 «Б».

По мнению ФИО2 данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у ФИО5 права требовать передачи в его собственность спорной квартиры, ничтожности договора уступки. 

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Установлено, что на основании заявления и.о. конкурсного управляющего ООО «Передовые технологии» арбитражным судом признан недействительным договор № ПЗ-5/10м-32,94 участия в строительстве многоквартирного дома от 12.05.2013 , заключенный ООО «Нова» с ООО «Передовые технологии» (определение Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2018 по делу № А40-159054/14-88-183 «Б»).

В качестве последствий недействительности сделки и.о. конкурсного управляющего просил Арбитражный суд города Москвы изъять спорную квартиру - квартиру № 55, общей площадью 35,2 кв.м., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: г, Москва, п. Первомайское, 

<

...> - из незаконного владения ФИО5

В обоснование заявленного требования и.о. конкурсного управляющего ссылался на то, что ФИО5 является недобросовестным приобретателем спорной квартиры.

Вместе с тем, Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении требований и.о. конкурсного управляющего в части изъятия спорной квартиры из незаконного  владения ФИО5, применив иные последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Нова» (первого участника долевого строительства) в пользу ООО «Передовые технологии» (застройщика) стоимости спорной квартиры в размере 2.977.776 рублей.

Отказывая в удовлетворении требований и.о. конкурсного управляющего в частиизъятия спорной квартиры из владения ФИО5, Арбитражный суд городаМосквы пришел к выводу о том, что ФИО5 не может считаться недобросовестным приобретателем спорной квартиры, то есть является добросовестным приобретателем. 

Так, на странице 7 определения от 14.03.2018 по делу № А40-159054/14-88-183 «Б» арбитражный суд указал:

«Конкурсный управляющий полагает, что поскольку ФИО5 не предпринято никаких действий по дополнительной проверке приобретаемого имущества и его стоимости, то следует применить последствия недействительности сделки в виде истребования имущества из незаконного владения ФИО10.».

«Однако, в дело не представлены доказательства осведомленности ФИО5 о заниженной стоимости приобретаемого имущества. Ответчик (то есть ФИО5), руководствуясь условиями договора уступки, исполнил свои обязательства по оплате стоимости уступаемого права, подтверждением законности совершенного договора уступки является также выписка из ЕГРП, согласно которой права на квартиры № 55 и 46 в доме 12 к.1 по ул. Центральная в пос. Первомайское г. Москвы зарегистрированы за ФИО5».

Не согласившись с указанным определением, и.о. конкурсного управляющего обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить определение Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2018 в части отказа в удовлетворении требований об изъятии спорной квартиры из незаконного владения ФИО5 

Обосновывая свои требования, и.о. конкурсного управляющего ссылался на то, ФИО5 не может быть признан добросовестным приобретателем спорной квартиры, и, как следствие, данная квартира подлежит изъятию из его незаконного владения.

Постановлением от 08.05.2018 Девятый арбитражный апелляционный суд оставил определение Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2018 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом, апелляционный суд указал на несостоятельность доводов и.о. конкурсного управляющего о том, что ФИО5, является недобросовестным приобретателем спорной квартиры.

В частности, на странице 3 указанного постановления Девятый арбитражный апелляционный суд указал: «Утверждение конкурсного управляющего о том, что, приобретая права требования в отношении спорных объектов (в том числе квартиры № 55), ФИО5 не проявил надлежащей степени заботливости и осмотрительности, которые от него требовались, и поэтому не может считаться добросовестным приобретателем, является необоснованным».

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, и.о конкурсного управляющего обжаловал их в арбитражный суд кассационной инстанции.

Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 15.08.2018 оставил данные судебные акты в силе, а кассационную жалобу и.о. конкурсного управляющего - без удовлетворения.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами ФИО5 признан добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Кроме того, приобретая право требования о передаче в собственность спорной квартиры, ФИО5, действуя с надлежащей степенью заботливости и осмотрительности, присущей добросовестному участнику гражданского оборота, получил от первоначального участника долевого строительства (ООО «Нова») подтверждения оплаты стоимости уступаемых ему прав. В частности, первоначальный участник долевого строительства (ООО «Нова») представил копию соглашения о взаимозачете от 30.03.2014, согласно которому его (ООО «Нова») обязательства по оплате стоимости договора участия в строительстве 2 были исполнены (прекращены) путем зачета встречных однородных требований в соответствии с положениями ст. 410 ГК РФ.

Кроме того, как следует из материалов дела, спорная квартира находится в фактическом владении ФИО5, который выполнил в ней ремонтные работы и несет расходы по ее содержанию. ФИО2 в данной квартире не проживала, не несла расходов по ее содержанию.

Данные обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами: актом от 16.02.2018 установления фактического проживания, подписанным начальником участка Первомайское ООО «Комплекс-М» ФИО11, инженером ООО «Комплекс-М» ФИО12 и участковым полиции ФИО13, в соответствии с которым в результате обследования установлено, что в жилом помещении № 46 по улице Центральная, дом 12, корпус 1 поселка Первомайское, поселения Первомайское, города Москвы проживает ФИО5, 1963 гр.; справкой от 19.02.2018, выданной генеральным директором ООО «Комплекс-М» ФИО14, в соответствии с которой с момента как управляющая организация - ООО «Комплекс-М» приступила к управлению многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 

<

...>, то есть с 16.10.2015, денежные средства за содержание жилого фонда и коммунальные услуги с 03.02.2016 по квартире № 46 оплачивал ФИО5

Согласно сложившейся судебной практике, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, то преимуществом обладает тот, кому имущество передано во владение.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010  № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одно и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнения договора купли-продажи продавцом».

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор участия в долевом строительства с ФИО5 зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве, ФИО5 признан добросовестным приобретателем и фактически проживает в спорной квартире, несет расходы по ее содержанию, в частности, оплате коммунальных платежей, он в рассматриваемом споре право требовать от застройщика передачи в собственность спорной квартиры принадлежит ФИО5

Как пояснила в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФИО2, ее доверитель никогда не проживала в данной квартире, не несла расходов на ее содержание, таким образом, ФИО2 вправе требовать от застройщика возмещения убытков.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований ФИО2

Приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает. 

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, нормы материального и процессуального права применены верно.   

Определение суда законно и обосновано. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2019 по делу № А40-159054/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:П.А. Порывкин

Судьи:М.С. Сафронова

О.И. Шведко