АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

20 декабря 2022 года

Дело № А33-24257/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13 декабря 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 20 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации г. Красноярска (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>);

к акционерному обществу "АГАТ" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>);

о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды;

о применении последствий недействительности сделки;

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю;

в присутствии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, личность удостоверена служебным удостоверением. 

от ответчика департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО2 – представителя по доверенности от 30.12.2021;

от администрации г. Красноярска: ФИО3 – представителя по доверенности от 21.12.2021;

слушателя;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

установил:

Прокурор Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации г. Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска; акционерному обществу "АГАТ" о признании недействительным в силу ничтожности договор аренды от 26.05.2020 № 146, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и АО «Агат» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700094:289; применении последствия недействительности сделки путем прекращения права аренды АО «Агат» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700094:289.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 19.09.2022 возбуждено производство по делу.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 13.12.2022.

Представители ответчика акционерному обществу "АГАТ", третьего лица в судебное заседание 13.12.2022 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Истец требования поддержал. Ответчик требования не признал.

Представитель администрации г. Красноярска представил отзыв на заявление.

Истец представил возражения на отзыв департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика акционерному обществу "АГАТ", третьего лица, по имеющимся в деле письменным доказательствам. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Акционерное общество "АГАТ" обратилось в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 18.01.2013 вх. № 25224 с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700094:289, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 52. 

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 09.04.2013 № 857-арх, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и акционерным обществом «Агат» заключен договор аренды от 25.10.2013 № 3110, согласно которому, арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0700094:289, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 52, общей площадью 10083 кв.м., в том числе, 1615 кв.м. - площадь ограниченного использования (береговая полоса общего пользования), расположенная в водоохранной зоне водного объекта - реки Базаиха, в целях проведения изыскательских работ для размещения здания спортивного комплекса, на срок с 09.04.2013 по 07.04.2014.

Между сторонами подписан новый договор аренды земельного участка от 05.12.2013 N 3446 на тот же объект аренды в целях использования - для строительства здания спортивного комплекса и инженерного обеспечения. Срок аренды, согласно пункту 2.1. договора определен с 05.07.2013 по 04.07.2016.

Администрацией г. Красноярска 15.04.2016 ООО «Агат» выдано разрешение на строительство № 24-308-101-2016 на строительство объекта капитального строительства «Здание спортивного комплекса (база отдыха) на р. Базаиха в г. Красноярске». Проектная документация объекта капитального строительства, планируемого к строительству разработана ООО «Архитектурный офис 1ЛН-ГРУП «Первая линия» 2016 года. 

19.05.2016 ООО «Агат» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - здания спортивного комплекса на р. Базаиха г. Красноярска, общая площадь 568,2 кв.м., адрес: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 52, с кадастровым номером 24:50:0700094:309, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» между ДМИЗО администрации г. Красноярска и АО «Агат» заключен договор от 01.06.2016 № 730 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 52 с кадастровым номером 24:50:0700094:289, общей площадью 10 083 кв.м., категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения объектов оздоровительного назначения и туризма (Р-4) и водных объектов (ВО). Обществу передан в аренду названный земельный участок для использования в целях завершения строительства здания спортивного комплекса и инженерного обеспечения объекта с кадастровым номером 24:50:0700094:309, общей площадью 568, 2 кв.м., с наложением на зоны с особыми условиями использования территории (водоохранная зона), сроком аренды с 05.07.2016 по 04.07.2019 (3 года).

12.09.2019 ДМИЗО в адрес ООО «Агат» направлено предарбитражное предупреждение, 13.09.2019 - направлено уведомление о необходимости представить документы, являющиеся в силу ст. 39.6 ЗК РФ основанием для возникновения прав на земельные участки предоставляемые из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также о необходимости погашения задолженности за аренду спорного земельного участка в сумме 480 481 руб. 87 коп.

От АО «Агат» 12.03.2020 в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска поступило заявление о предоставлении в аренду за плату без проведения торгов земельного участка для строительства с кадастровым номером 24:50:0700094:289, к заявлению приложен эскизный проект «Туристический центр на р. Базаиха в г. Красноярске».

Департаментом составлено заключение от 17.03.2020 №421 по состоянию земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700094:289, согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 52 огражден, имеет автономный подъезд, на нем находится объект незавершенного строительства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 26.05.2020 №146 (далее - договор), в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700094:289, находящегося по адресу г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 52, общей площадью 10 083 кв.м. (п. 1.1. договора). Срок аренды с 12.03.2020 по 11.03.2023 (п. 2.1. договора). Условия договора распространяются с 12.03.2020 (п. 2.3. договора). Размер арендной платы составляет 73 160 ,99 руб. в месяц, через год арендная плата подлежит индексации (п. 3.1. договора).

Актом осмотра от 20.07.2022, составленным помощником прокурора Центрального района установлено, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700094:289, адрес: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 52, площадью 10 083 кв.м., категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения зданий спортивного комплекса, по всей территории покрыт кустарником, лесными насаждениями. На участке расположены 4 сооружения – металлические конструкции в виде навесов на фундаменте, крыша выполнена из профлиста. Согласно публичной кадастровой карте сооружение является объектом незавершенного строительства – спортивный комплекс (24:50:0700094:309). 

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок предоставлялся АО «Агат» без проведения торгов для завершения строительства; земельный участок АО «Агат» длительное время не используется по целевому назначению; спорный договор аренды заключен в обход публичной процедуры (без проведения торгов, аукциона), в силу чего являются недействительной (ничтожной) сделкой, истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных органами местного самоуправления, вправе обратится прокурор. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии сданным пунктом.

Как указано выше, по истечении срока действия договора аренды земельного участка от от 25.10.2013 № 3110 и от 01.06.2016 № 730, в целях завершения строительства административно-хозяйственного складского здания готовой молочной продукции стороны заключили договор аренды соответствующего земельного участка от 26.05.2020 № 146 сроком на три года без проведения торгов.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 этого Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19 января 2022 года N 19-КАД21-17-К5 и от 05 июля 2022 года N 308-ЭС22-3699.

Актом осмотра от 20.07.2022, составленным помощником прокурора Центрального района установлено, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700094:289, адрес: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 52, площадью 10 083 кв.м., категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения зданий спортивного комплекса, по всей территории покрыт кустарником, лесными насаждениями. На участке расположены 4 сооружения – металлические конструкции в виде навесов на фундаменте, крыша выполнена из профлиста. Согласно публичной кадастровой карте сооружение является объектом незавершенного строительства – спортивный комплекс (24:50:0700094:309). 

Вместе с тем, с учетом вышеизложенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, департамент как собственник спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу объект незавершенного строительства, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии соответствующего объекта путем его продажи с публичных торгов. 

С учетом изложенного, общество не лишено права обращения за предоставлением земельного участка для завершения строительства.

Прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, выступал в защиту публичных интересов муниципального образования в целях обеспечения более эффективного использования земельных участков, а также интересов неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов - потенциальных участников аукциона, имеющих право на его приобретение на конкурентных началах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признание судом нарушения установленного законом (статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации) порядка предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Сириус» земельных участков в собственность, является основанием для признания оспариваемого прокурором края договора купли-продажи недействительным на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применения соответствующих последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения процедуры заключения договора аренды земельного участка от 26.05.2020 №146, а также нарушения публичных интересов муниципального образования в целях обеспечения более эффективного использования земельных участков, а также интересов неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов - потенциальных участников аукциона, имеющих право на его приобретение на конкурентных началах.

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска следует отказать. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на истца.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Д.С. Куликова