АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-3869/2022

город Севастополь

06 октября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2022 г.

В полном объеме решение изготовлено 06 октября 2022 г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь) о признании действий незаконными,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя и Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 05.04.2021,

иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст.ст.  121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» (далее – истец, ООО «ИнтерСтрой») в котором просит:

- признать незаконными действия Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по внесению в Автоматизированную систему «Управление государственным и муниципальным имуществом» сведения о прекращении действия Договора аренды от 23.12.2016г. земельного участка, площадью 13520 кв.м с кадастровым номером 91:02:001002:6687, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, микрорайон «Омега-2А» (государственная регистрация 06.02.2017 за №01:02:002002:6687:91/001/2017-1) с 01.10.2021;

- признать незаконными действия Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по зачислению перечисленных ООО «ИнтерСтрой» 16.02.2021 г. суммы денежных средств в размере 258 732,55 руб., перечисленных в счет полного погашения задолженности по отсрочке арендной платы, предоставленной Департаментом на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020г. №110-ПП «О первоочередных мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространения на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (2019-nCo V)», в счет арендной платы за период с 25.02.2021 по 01.10.2021;

- обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя внести в Автоматизированную систему «Управление государственным и муниципальным имуществом» сведения о прекращении действия Договора аренды от 23.12.2016г. земельного участка, площадью 13520 кв.м, с кадастровым номером 91:02:001002:6687, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, микрорайон «Омега-2А» (государственная регистрация 06.02.2017 за № 01:02:002002:6687:91/001/2017-1) и фактически расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.12.2016г. с даты первой государственной регистрации за собственником помещения в МКД, расположенном на данном земельном участке с 25.02.2021;

- обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды от 23.12.2016г., прекратив начисление арендной платы с 25.02.2021;

- обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя перечисленную ООО «ИнтерСтрой» 16.02.2021 г. сумму денежных средств в размере 258 732,55 руб. зачесть в счет полного погашения задолженности по отсрочке арендной платы, предоставленной Департаментом на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020г. №110-ПП «О первоочередных мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространения на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (2019-nCoV)»;

- взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя уплаченную ООО «ИнтерСтрой» государственную пошлину.     

В своем заявлении ООО «ИнтерСтрой» указывает на то обстоятельство, что Департаментом при определении срока с которого договор аренды от 23.12.2016 считается расторгнутым, не учтен тот факт, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц и не может находиться в аренде застройщика. Поскольку договор аренды от 23.12.2016 считается расторгнутым с 25.02.2022, следовательно, начисление арендной платы с данной даты является незаконным, а перечисленная сумма в размере 258 732,55 руб. подлежит зачислению в счет погашения арендной платы, по которой предоставлена отсрочка. 

Департамент в своем отзыве указывает на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований, поскольку земельный участок не сформирован он не мог быть передан в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома, кроме того, по условиям договора аренды от 23.12.2016 общество обязано было передать в собственность города Севастополя часть жилых (нежилых) помещений. 

При рассмотрении дела в открытом судебном заседании арбитражный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, 23.12.2016 между ООО «Югмонолитспецстрой» и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя был заключен договор аренды земельного участка по условиям которого во временное пользование для завершения строительства был передан земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:6687 площадью 13 520 кв.м.

По договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.12.2016, заключенному 20.12.2017 между ООО «Югмонолитспецстрой» и ООО «ИнтерСтрой», заявитель получил указанный выше земельный участок во временное владение и пользование для завершения строительства объектов, расположенных на данном земельном участке, а также все права и обязанности арендатора.

Дополнительным соглашением от 26.005.2020 № 218 к договору аренды ООО «ИнтерСтрой» была предоставлена отсрочка по арендной плате.

На основании разрешений на ввод в эксплуатацию от 04.07.2019 № RU91-94102000-228-2019 и от 18.12.2020 № RU91-94102000-314-2020 объект «Строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в микрорайоне «Омега-2А, в г. Севастополе» и объект «Строительство многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями в микрорайоне «Омега-2А», г. Севастополь. 1 очередь строительства. Корпус 1, 12 (ПК 1, ПК2)» были введены в эксплуатацию. 

Первая государственная регистрация квартиры во введенном в 2020 году многоквартирном доме была произведена 25.02.2021 № 91:02:001002:13725-92/002/2021-4, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.03.2021 № КУВИ-002/2021-28923074. 

01.04.2021 ООО «ИнтерСтрой» обратилось в ДИЗО с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, начиная со дня (даты) первой государственной регистрации права собственности, а именно с 25.02.2021.

Не получив ответа, ООО «ИнтерСтрой» обратилось в ДИЗО с идентичными заявлениями и письмами от 10.09.2021 № 10/09, от 14.10.2021 № 14/10/1-21, от 26.11.2021 № 26/11/1-21. 

В ответ на обращения ООО «ИнтерСтрой» Департамент пояснил, что вопрос о расторжении договора будет рассмотрен только после исполнения обществом обязанности, предусмотренной пунктом 1.5 договора от 23.12.2016 по передаче в собственность города Севастополя жилых (нежилых) помещений, входящих в состав объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001002:6687. 

Также в ответе на обращение Общества от 26.11.2021 № 26/11/1-1 Департаментом указано, что изложенная в письме информация о расторжении договора аренды  принята к сведению и внесена в автоматизированную систему «Управление государственным и муниципальным имуществом».  

После получения акта сверки арендных платежей по договору аренды от 23.12.2016 (регистрационный № 91:02:001002:6687-91/001/2017-1 от 06.02.2017) за период 01.01.2018 по 31.12.2021 по состоянию на 31.12.2021 ООО «ИнтерСтрой» стало известно, что начисления арендной платы по данному договору аренды земельного участка прекращены только с 01.10.2021, а не с 25.02.2021, при этом денежные средства, перечисленные во исполнение предоставленной отсрочки по арендной платы в размере 258 732,55 руб., зачтены в счет арендной платы, рассчитанной по 30.09.2021г. 

09.02.2022 ООО «ИнтерСтрой» обратилось в ДИЗО с письмом, в котором просило Департамент внести в Автоматизированную систему «Управление государственным и муниципальным имуществом» сведения о прекращении действия Договора аренды от 23.12.2016 земельного участка, площадью 13520 кв.м, с кадастровым номером 91:02:001002:6687, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, микрорайон «Омега-2А» (государственная регистрация 06.02.2017 за №01:02:002002:6687:91/001/2017-1) с даты первой государственной регистрации за собственником помещения в МКД, расположенном на данном земельном участке, то есть с 25.02.2021; осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды, прекратив начисление арендной платы с 25.02.2021, а перечисленные денежные средства в размере 258 732,55 руб. засчитать в погашение задолженности по отсрочке арендной платы, предоставленной на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020 №110-ПП «О первоочередных мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространения на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (2019-пСо У)». 

Однако ответ на указанное обращение в адрес ООО «ИнтерСтрой» не поступил. 

Получив акт сверки арендных платежей по договору аренды за период 01.03.2018 по 31.03.2022, ООО «ИнтерСтрой» стало известно, что по состоянию на 31.03.2022 перерасчет арендной платы не произведен, а начисление арендной платы осуществлялось до 01.10.2021. 

ООО «ИнтерСтрой» не согласилось с такими действиями Департамента, считает, что Департаментом нарушены права и законные интересы Общества, поскольку Договор аренды земельного участка должен был быть прекращен в силу закона с даты первой государственной регистрации права собственности в МКД - с 25.02.2021. 

Изучив материалы дела  в соответствии с  ст.ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Действительность и заключенность  договора аренды земельного участка от 23.12.2016 сторонами не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Также сторонами не ставится под сомнение и  факт ввода в эксплуатацию на основании разрешения от 18.12.2020 № RU91-94102000-314-2020 объекта капитального строительства «Строительство многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями в микрорайоне «Омега-2А», г. Севастополь. 1 очередь строительства. Корпус 1, 12 (ПК 1, ПК2)», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001002:6687, по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, микрорайон «Омега-2А».

В материалах дела имеется выписка из ЕГРН от 30.03.2021, из которой следует, что 25.02.2021 было зарегистрировано право собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.   

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Далее в пункте 67 данного постановления указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В Определение Конституционного Суда РФ от 28.05.2020 N 1191-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Новострой-Сервис" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» отмечено, что пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации - в том числе с учетом истолкования, придаваемого ему в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, - направлен на защиту и обеспечение жилищных прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (

Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из указанных выше разъяснений и норм права, договор аренды земельного участка от 23.12.2016 прекратил свое действие с 25.02.2021, поскольку все объекты для строительства которых он был предоставлен были введены в эксплуатацию, и была совершена регистрация права на квартиру, находящуюся в последнем завершенном многоквартирном доме.

Доводы ДИЗО о невыполнении истцом обязательств по передаче определенного числа квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, как основания считать договор аренды от 23.12.2016 действующим, судом отклоняется, так как как в данном случае действия договора прекращается в силу закона.

При этом, прекращение действия договора не освобождает ООО «ИнтерСтрой» от выполнения условия договора аренды, более того общество никогда не уклонялось от передачи квартир в многоквартирном доме, напротив прилагало все усилия для ускорения процедуры приема данных квартир со стороны ответчика.

С учетом изложенного суд признает требования истца обоснованными, в том числе и в части производства перерасчета арендной платы с 25.02.2021, поскольку с данной даты  Департамент утратил право требовать с ООО «ИнтерСтрой» арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:6687, а перечисленные средства в размере 258 732,55 руб. должны быть зачтены в счет полного погашения задолженности по отсрочке арендной платы, предоставленной Департаментом на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020г. №110-ПП «О первоочередных мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространения на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (2019-nCoV)».

При таких обстоятельствах, заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой»  к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя подлежат удовлетворению в полном объеме.  

В соответствии с частями 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Понесенные ООО «ИнтерСтрой» расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» удовлетворить.

Признать незаконными 

действия Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по внесению в Автоматизированную систему «Управление государственным и муниципальным имуществом» сведений о прекращении действия Договора аренды земельного участка от 23.12.2016, площадью 13520 кв.м с кадастровым номером 91:02:001002:6687, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, микрорайон «Омега-2А» (государственная регистрация 06.02.2017 за №01:02:002002:6687:91/001/2017-1) с 01.10.2021;

действия Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по зачислению перечисленной ООО «ИнтерСтрой» 16.02.2021 суммы денежных средств в размере 258 732,55 руб., перечисленных в счет полного погашения задолженности по отсрочке арендной платы, предоставленной Департаментом на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020 №110-ПП «О первоочередных мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространения на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (2019-nCoV)», в счет арендной платы за период с 25.02.2021 по 01.10.2021;

обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя внести в Автоматизированную систему «Управление государственным и муниципальным имуществом» сведения о прекращении действия Договора аренды земельного участка от 23.12.2016, площадью 13520 кв.м, с кадастровым номером 91:02:001002:6687, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, микрорайон «Омега-2А» (государственная регистрация 06.02.2017 за № 01:02:002002:6687:91/001/2017-1) и фактически расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.12.2016 с даты первой государственной регистрации за собственником помещения в МКД, расположенном на данном земельном участке с 25.02.2021;

обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды от 23.12.2016, прекратив начисление арендной платы с 25.02.2021;

обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя перечисленную ООО «ИнтерСтрой» 16.02.2021 сумму денежных средств в размере 258 732,55 руб. зачесть в счет полного погашения задолженности по отсрочке арендной платы, предоставленной Департаментом на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020 №110-ПП «О первоочередных мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространения на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (2019-nCoV)».

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» государственную пошлину в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья                                                                                                           А.С. Мирошник