АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-2376/24 

Екатеринбург 21 мая 2024 г. Дело № А47-1347/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2024 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2024 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Лазарева С. В., судей Купреенкова В. А., Тороповой М. В. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации  Бугурусланского района Оренбургской области на решение Арбитражного  суда Оренбургской области от 26.10.2023 по делу № А47-1347/2023 и  постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 25.01.2024 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе  публично, путем размещения информации о времени и месте судебного  заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании принял участие представитель Администрации  Бугурусланского района Оренбургской области – ФИО1  (доверенность от 09.01.2024).  

Администрация муниципального образования «Бугурусланский район»  (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд  Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному  предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства  ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель  ФИО2):  

- о расторжении договоров аренды от 12.04.2019 № 37/0419,  от 15.04.2019 № 38/0419 находящегося в государственной собственности  земельного участка;  

- о взыскании 3976 руб. 94 коп., из которых: 3541 руб. 54 коп. –  основной долг, 435 руб. 40 коп. – проценты за пользование чужими  денежными средствами, проценты за пользование чужими денежными  средствами за период с 03.02.2023 по день вынесения судом решения,  исчисленные исходя из размера ключевой ставки, установленной Банком  

России; проценты за период со дня, следующего за днем вынесения судом  решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленные из расчета  ключевой ставки, установленной Банком России за этот период.  

До принятия решения по существу спора судом в порядке,  предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, удовлетворено ходатайство истца об уточнении  исковых требований, которым он просил расторгнуть договоры аренды от  12.04.2019 № 37/0419, от 15.04.2019 № 38/0419 находящегося в  государственной собственности земельного участка.  

Судом первой инстанции на основании статьи 51 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора, привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и  имущественных отношений Оренбургской области (далее – Министерство,  третье лицо).  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2023 в  удовлетворении исковых требований администрации отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 25.01.2024 решение суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные  акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и  процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим  обстоятельствам дела.  

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на  то, что расторжение договора аренды является соразмерной мерой  ответственности за нарушение обязательства, а дальнейшее сохранение  договорных отношений не соответствует балансу интересов сторон.  

Администрация выражает свое несогласие с оценкой апелляционного  суда представленным в дело материалам проверки Россельхознадзором  Оренбургской области земельного участка с кадастровым номером  56:07:1607032:41, к которым суд отнесся критически в силу того, что они  датированы августом 2023 года, а с рассматриваемым иском Администрация  обратилась в суд в феврале 2023 года. То есть апелляционный суд оставил  без внимания документально подтвержденное фактическое неиспользование  земельного участка с кадастровым номером 56:07:1607032:41 по целевому  назначению.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов  кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.04.2019  между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем  ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 37/0419  находящегося в государственной собственности земельного участка, по  условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в  

аренду земельный участок на условиях договора из земель  сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:1407001:2,  местоположение: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный  участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала  56:07:1407001 площадью 42 120 кв. м, для использования в целях ведения  сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).  

Срок аренды участка устанавливается с 12.04.2019 по 11.04.2068 (пункт  2.1 договора).  

Размер годовой арендной платы за участок составляет 499 руб. 88 коп.  (пункт 3.1 договора).  

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать  расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому  назначению, а также при использовании способами, приводящими к его  порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не  подписания арендатором дополнительных соглашений к договорам в  соответствии с пунктом 3.4 договора и нарушения других условий договора.  

15 апреля 2019 гогда между Администрацией (арендодатель) и  предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор  аренды находящегося в государственной собственности земельного участка   № 38/0419, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор  принимает в аренду земельный участок на условиях договора из земель  сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:1607032:41,  местоположение: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный  участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала  56:07:1607032 площадью 379 961 кв. м, для использования в целях ведения  сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).  

Срок аренды участка устанавливается с 15.04.2019 по 14.04.2068 (пункт  2.1 договора).  

Размер годовой арендной платы за участок составляет 4771 руб. 55 коп.  (пункт 3.1 договора).  

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать  расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому  назначению, а также при использовании способами, приводящими к его  порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не  подписания арендатором дополнительных соглашений к договорам в  соответствии с пунктом 3.4 договора и нарушения других условий договора.  

Как указывает истец, в адрес ответчика направлено уведомление  от 02.11.2021 № 288 о необходимости подписания дополнительных  соглашений к договорам аренды в связи с изменение кадастровой стоимости  арендуемых земельных участков с 01.01.2021.  

Данное уведомление оставлено без ответа, поскольку конверт с  документами вернулся отправителю в связи с невручением адресату.  

Как указывает истец, по состоянию на 10.11.2022 у предпринимателя  ФИО2 образовалась задолженность по арендным платежам, а  именно:  

- по договору аренды от 12.04.2019 № 37/0419 в сумме 695 руб. 57 коп.;  

- по договору аренды от 15.04.2019 № 38/0419 в сумме 2845 руб. 97  коп.  

Истцом в адрес ответчика направлено требование от 26.10.2022 № 616  о погашении задолженности с приложением дополнительных соглашений и  актов сверок, которое также не получено адресатом.  

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате по договору  аренды от 12.04.2019 № 37/0419 в сумме 695 руб. 57 коп., договору аренды от  15.04.2019 № 38/0419 в сумме 2845 руб. 97 коп. послужило основанием для  направления в адрес ответчика требования (претензия) от 14.11.2022 № 3806  о расторжении договоров аренды.  

Систематическое невыполнение ответчиком обязанностей по внесению  арендной платы и невыполнение обязанности по подписанию  дополнительных соглашений, предусмотренных договором, явилось  основанием для обращения Администрации с требованиями о расторжении  договоров аренды от 12.04.2019 № 37/0419, от 15.04.2019 № 38/0419, а также  взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование  чужими денежными средствами.  

После обращения истца в суд первой инстанции задолженность по  арендным платежам ответчиком погашена в полном объеме, в связи с чем  истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации уточнил исковые требования и просил расторгнуть  договоры аренды от 12.04.2019 № 37/0419, от 15.04.2019 № 38/0419.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой  инстанции исходил из того, что истцом не доказан факт существенного  нарушения условий договоров аренды арендатором.  

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из  следующего.  

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний  отказ от исполнения договора не допускается.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если  иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации,  другими законами или договором.  

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть  изменен или расторгнут по решению суда только при существенном  

нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской  Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть  досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется  имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения  имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает  имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного  договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит  капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.  

Договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в  соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11  «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного  законодательства» обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского  кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного  расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда  они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора  аренды земельного участка.  

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут  судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с  существенным нарушением условий договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;  3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока  платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в  договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или договором производство капитального  ремонта является обязанностью арендатора.  

Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим  федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного  участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию  арендодателя возможно только на основании решения суда при  существенном нарушении договора аренды земельного участка его  арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).  

В силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,  связанных с применением земельного законодательства» при применении  арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды  земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию  

арендодателя только на основании решения суда при существенном  нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться  следующим.  

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения  договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду  соответствующие доказательства, подтверждающие существенное  нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не  может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о  досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт  существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия)  устранено арендатором в разумный срок.  

Как следует из материалов дела, пунктом 4.1.1 договоров  предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения  договора при использовании земельного участка не по целевому назначению,  а также при использовании способами, приводящими к его порче, при  невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания  арендатором дополнительных соглашений к договорам в соответствии с  пунктом 3.4 договора и нарушения других условий договора.  

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в период  нахождения иска в суде первой инстанции предприниматель ФИО2 погасил задолженность в полном объеме и подписал дополнительные  соглашения, что позволило судам полагать, что допущенные нарушения не  повлекли для арендодателя наступления значительного ущерба.  

При этом существенным признается нарушение договора одной из  сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в  значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при  заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

По смыслу пункта 28 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор  практики разрешения споров, связанных с арендой» оценка существенности  нарушения того или иного условия договора производится судом.  

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее  прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой,  применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные  средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений  становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.  

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу,  что ответчиком, хотя и допускались просрочки внесения арендной платы,  однако арендная плата в соответствии с условиями договоров оплачена в  полном объеме, соответствующие нарушения устранены, в силу чего  

арендодатель получил встречное предоставление и его права не могут  считаться нарушенными.  

При оценке разумности действий сторон, суды первой и  апелляционной инстанции исходили из того, что разумность должна быть в  действиях каждой стороны, то есть разумность в действиях Администрации  по своевременной подаче в суд требования с того момента, когда полагала  наличие существенных нарушений второй стороны, и, соответственно,  разумность в действиях предпринимателя оплатившего и подписавшего  дополнительные соглашения к договорам аренды № 38/0419 от 15.04.2019,   № 37/0419 от 12.04.2019.  

Так, в первом требовании от 02.11.2021 № 288 Администрация  направила в адрес ответчика для ознакомления и подписания  дополнительные соглашения к договорам аренды от 15.04.2019 № 38/0419,  от 12.04.2019 № 37/0419.  

Во втором требовании от 26.10.2022 № 616 Администрация просила  ответчика в 10-дневный срок со дня его получения погасить образовавшуюся  задолженность по договорам аренды от 15.04.2019 № 38/0419, от 12.04.2019   № 37/0419.  

С иском же о расторжении договоров аренды от 15.04.2019 № 38/0419,  от 12.04.2019 № 37/0419 Администрация обратилась только лишь 06.02.2023,  ссылаясь на существенность нарушений договоров аренды с момента не  подписания ответчиком дополнительных соглашений к договорам аренды.  То есть обращение в суд является несвоевременным.  

Ссылка Администрации на материалы проверки Россельхознадзором  Оренбургской области земельного участка с кадастровым номером  56:07:1607032:41, которыми установлено неиспользование земельного  участка с целевым назначениям, судом апелляционной инстанции был  рассмотрен и правомерно отклонен.  

Суды верно исходили из того, что такое основание, как  неиспользование (ненадлежащее использование) земельных участков,  засоренность земельных участков, в обоснование требования о расторжении  договоров Администрацией не заявлялось, срок для устранения  соответствующего нарушения Администрацией не определялся.  

То есть до момента обращения в суд с рассматриваемым иском  Администрация полагала приведенное обстоятельство неиспользования  земельного участка несущественным либо не располагала информацией о  данном обстоятельстве по причине неосуществления надлежащего контроля  за использованием арендованного имущества ответчиком, что также  исключает признак существенности нарушения для целей соответствия  такого нарушения интересам арендодателя.  

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций  правомерно отказали в удовлетворении требований истца о расторжении  договора аренды, указав при этом, что это повлечет нарушение баланса прав  и интересов сторон договора, поскольку с учетом имущественного характера  допущенного правонарушения расторжение договора, влекущее для  

ответчика негативные последствия неимущественного характера, не может  быть признано соразмерным способом защиты прав арендодателя.  

Обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций  установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют  доказательствам, имеющимся в материалах дела.  

Доводы заявителя о том, что судами не применены положения статьи  619 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению  судом округа, поскольку квалификация нарушений в качестве существенных,  дающих право на расторжение договора, относится к прерогативе суда в  каждом конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств спора  определять достаточность правовых оснований для расторжения договора.  

Так, учитывая регулируемый размер арендной платы, фактическое  неполучение и неподписание дополнительных соглашений не является  основанием для неуплаты арендной платы в установленном размере. В то же  время фактическое неполучение ответчиком дополнительных соглашений к  договорам аренды и своевременная оплата арендной платы в ранее  установленном размере принято судами в качестве обстоятельства,  свидетельствующего о добросовестном заблуждении ответчика о размере  подлежащей уплате арендной платы. Наряду с погашением задолженности в  ходе рассмотрения дела такое обстоятельство обоснованно расценено как  исключающее применение санкции в виде расторжения договора.  

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом  рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая  оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции  отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку  установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых  доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных  статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений  норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного  суда, не выявлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат  оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2023 по делу №  А47-1347/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.01.2024 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу Администрации Бугурусланского района  Оренбургской области – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  

месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий С.В. Лазарев 

Судьи В.А. Купреенков 

 М.В. Торопова