АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43 – 47069/2019

г. Нижний Новгород                                                                                       16 июля 2020 года

резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 года

в полном объеме решение суда изготовлено 16 июля 2020 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

Судьи Требинской Ирины Владимировны (шифр судьи 13-964), 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хохловой О.Л., после перерыва секретарем судебного заседания Карасевой м.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), г.Н.Новгород,

к ответчику: Акционерному обществу «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), Нижегородская область, Богородский район, пос. Новинки,

третье лицо: временный управляющий Акционерного общества «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» ФИО1,

о расторжении договора аренды от 4.09.2014 № 0831/24,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 30.12.2019 №52-9-03/11870, после перерыва: ФИО3, доверенность от 20.01.2020, ФИО4, доверенность от 30.12.2019, ФИО5, доверенность от 08.07.2020

от ответчика: ФИО6 по доверенности от 15.01.2020 ,

от третьего лица: не явился,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Акционерному обществу «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» с иском о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 4.09.2014 № 0831/24.

Истец исковые требования поддержал, указав, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы и не использует земельные участки по целевому назначению.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об истребовании информации о финансовом положении  акционерного общества, сведений о наличии в собственности или в пользовании общества техники.

Ходатайства истца судом рассмотрено и отклоняется за необоснованностью. Представленные в материалы дела позволяют рассмотреть спор по существу. Кроме того, с момента возбуждения производства по делу истец имел достаточно времени для предоставления доказательств в обоснование заявленных требований и возражений, заявления соответствующих ходатайств. Действия истца направлены на затягивание судебного разбирательства.

Ответчик требования не признал, указывая на отсутствие задолженности по арендной плате. В отношении требования о расторжении договора в связи с неиспользованием участков по назначению истцом не соблюден досудебный порядок, в предложение об устранении каких-либо нарушений в претензии не содержалось. В материалы дела представлен акт осмотра участка.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте его проведения уведомлен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2020. Изготовление решения в полном объеме в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 16.07.2020.

Как следует из исковых материалов, 4.09.2014 между Территориальным управлением Федерального  агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области (арендодатель) и ФГУП «Элитно-семеноводческое хозяйство завод-учхоз «Новинки» Нижегородской государственной академии» (арендатор) заключен договор №0831/24, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером 52:24:0080001:679, общей площадью 817566+/-7912 кв.метров,  местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 900 м на северо-запад от н.п. Садки;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:678, общей площадью 773114+/-7694 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 1,8 км на северо-запад от н.п. Лазарево;

с кадастровым номером 52:24:0080001:677, общей площадью 1127810+/-9292 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 2,1 км на северо-запад от н.п. Лазарево;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:680, общей площадью 61871+/-2176 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 1,25 км на юго-запад от н.п. Садки;

- с кадастровым номером: 52:24:0080001:681, общей площадью 240147+/-4288 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 900 м на север от н.п. Лазарево;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:682, общей площадью 352980+/-5199 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 900 м на восток от н.п. Лазарево;

с кадастровым номером: 52:24:0080001:683, общей площадью 461236+/-5943 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 550 м на северо-запад от н.п. Лазарево;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:684, общей площадью 139963+/-3274 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 450м на юго-запад от н.п. Лазарево;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:691, общей площадью 1555428+/-10913 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 1,15 км на северо-восток от н.п. Троица;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:690, общей площадью 186132+/-3775 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 600 м на север от н.п. Троица;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:689, общей площадью 316215+/-4920 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 1,4 км на север от н.п. Троица;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:688, общей площадью 928032+/-8429 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 1,25 км на юго-восток от н.п. Садки;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:687, общей площадью 875500+/-8187 кв.метров, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 550 м на юго-восток от н.п. Садки;

- с кадастровым номером 52:24:0080001:686, общей площадью 1372771+/-10252 кв.метров, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 1,15 км на юго-запад от н.п. Садки;

- с кадастровым номером: 52:24:0080001:685, общей площадью 106931+/-2861 кв.метров, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Нижегородская область, Богородский район, примерно в 400 м на запад от н.п. Садки.

Срок аренды участков устанавливается с 04.09.2014 по 03.09.2063 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 3.2 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября текущего года.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условия договора (пункт 4.1.1).

Земельные участки переданы арендатору по акту 4.09.2014 (л.д.31-32).

В соответствии с дополнительным соглашением от 04.05.2017 права и обязанности арендатора перешли к АО «Учхоз».

Письмом от 22.01.2019 №СЧ-05/380 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области уведомило ответчика о намерении расторгнуть договор аренды (л.д. 38).

Письмом от 16.08.2019 №СЧ-03/7311 истец предлагал оплатить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды.

Поскольку в добровольном порядке договор аренды не расторгнут ответчиком, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела,  выслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения требований в силу следующего.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской                  Федерации арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору            имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно      уплачивать  арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требованию арендодателя является не внесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Предъявляя заявленное требование о расторжении договора истец указывает, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы.

Между тем в материалы дела представлены чеки-ордера от 15.11.2019 на сумму 5000 рублей, от 06.08.2019 на сумму 5000 рублей, платежные поручения №37 от 01.02.2019 на сумму 80000 рублей, №124 от 19.11.2019 на сумму 2500 рублей, №4 от 15.01.2020 на сумму 25251,60 рублей, №152 от 25.06.2020, из которых следует, что задолженность у ответчика перед истцом, в том числе по текущим платежам, отсутствует. При этом часть задолженности была погашена до направления претензии от 16.08.2019. На момент рассмотрения спора у ответчика имеется переплата по арендной плате.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в разумный срок устранены, с учетом срока действия договора, статуса ответчика (сельхозпредприятие), суд не находит оснований для удовлетворения требования о расторжении договора по вышеуказанным основаниям.

Ссылка истца на то, что погашение долга не препятствует предъявлению требования о расторжении договора (абзац 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") не принимается судом во внимание, поскольку факт наличия существенного характера нарушений договора, являющихся основанием для расторжения договора, оценивается судом при рассмотрении конкретного дела.

 Истец также просит расторгнуть договор, указывая на то, что ответчик не использует участок по назначению.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ права пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, предъявляя требование о расторжении договора в связи с неиспользованием его по назначению, истец не предлагал ответчику устранить такие нарушения (в случае их наличия).

Из смысла положений пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ право пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет.

Доказательств неиспользования ответчиком спорных земельных участков в течении 3-х лет истцом в дело не представлено.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года №369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Так, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Доказательств наличия указанных обстоятельств в дело не представлен. Представленный истцом акт от 02.07.2020 составлен в одностороннем порядке, представитель ответчика истцом не вызывался.

Ответчик в представленном со своей стороны акте указывает на использование участков, представляя соответствующие фотоматериалы. Также ответчиком в подтверждение осуществления деятельности представлены сведения по форме 4-СХ «сведения об итогах сева под урожай».

Между тем представленные сторонами акты могут подтвердить лишь состояние участков на момент осмотра, однако не подтверждают факта неиспользования ответчиком участков по назначению в течение 3-х лет.

Таким образом, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил документов, свидетельствующих о наличии обстоятельств для расторжения договора аренды в связи с неиспользованием земельных участков по целевому назначению.

На основании изложенного требования истца подлежат отклонению.

Расходы по госпошлине на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца, однако взысканию с него не подлежат по причине освобождения от ее уплаты.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковое требование Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области - отклонить.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный   апелляционный суд г. Владимир через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд Волго-Вятского  округа г. Нижний Новгород в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

             Судья                                                                                                     И.В.Требинская