Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58856/17

08 февраля 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 29 января 2018

Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2018

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ к ООО "ГЕФЕСТ"

о признании недействительными условий договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Звездный городок Московской области (далее – Администрация г.о.Звездный городок, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Гефест» (далее – ООО «Гефест», общество, ответчик) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- признать недействительным дополнительное соглашение № 1                            от 29.07.2016  к договору аренды муниципального нежилого здания № 017/16-А от 29.07.2016;

- признать недействительным приложение № 1 «Расчет арендной платы» к договору аренды муниципального нежилого здания № 017/16-А от 29.07.2016;

- признать недействительным условие пункта 1.3 договора аренды муниципального нежилого здания № 017/16-А от 29.07.2016 о возложении на арендатора обязательства проведения ремонта;

- признать недействительным пункт 2.3 договора аренды муниципального нежилого здания № 017/16-А от 29.07.2016;

- признать недействительным условие пункта 3.1 договора аренды муниципального нежилого здания № 017/16-А от 29.07.2016 о том, что базовая ставка арендной платы составляет 2105,06 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется Расчетом стоимости, указанной в Приложении № 1 к настоящему договору, и составляет 17033,49 руб. в месяц без учета НДС.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Из материалов дела следует, что 18.07.2016 был проведен аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ЗАТО городской округ Московской области. В качестве лота № 7 выступило отдельно  стоящее нежилое здание  «Сарай» площадью 97,1 кв.м.

Победителем аукциона в отношении лота № 7 признано ООО «Гефест». 29.07.2016 между администрацией (арендодатель) и ООО «Гефест» (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого здания № 017/16-А от 29.07.2016 (далее – договор).

Согласно договору, в аренду обществу предоставлен объект – отдельно стоящее нежилое здание «Сарай» общей площадью 97,1 кв.м., расположенное по адресу Московская область, Щелковский район, ЗАТО п.Звездный городок, д. 57, стр.7 (п. 1.1 договора).

29.07.2016 объект передан арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества (л.д.16).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что нежилое здание предоставляется арендатору во временное пользование с обязательством проведения ремонта и для использования в производственно-складских целях, в порядке и на условиях, предусмотренных договором.   

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды устанавливается с 29.07.2016 по 28.07.2031. Срок аренды может быть продлен при обоюдном согласии сторон и отсутствии нарушений со стороны арендатора условий договора аренды (п. 2.3).

В разделе 3 договора предусмотрены размер и порядок внесения арендной платы. В соответствии с п. 3.1 договора, базовая ставка арендной платы определена в размере 2105,06 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется расчетом стоимости, указанной в приложении № 1 к договору, и составляет 17033,49 руб. в месяц без учета НДС (л.д.8).

В соответствии с приложением 1 к договору «Расчет арендной платы», размер годовой арендной платы за аренду здания составляет 204401,89 руб. без учета НДС, что соответствует цене, указанной в Протоколе № А-ЗВГ/16-105 (лот № 7) от 18.07.2016. Сумма арендной платы в месяц составляет 17033,49 рублей без учета НДС. Арендодатель возлагает на арендатора обязанность осуществить ремонт (реконструкцию) нежилого здания, возмещение затрат по ремонту подтвержденных актом выполненных работ засчитывается в качестве внесения арендных платежей но не более чем за 6 месяцев (л.д.15).

29.07.2016 сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды.

В своих требованиях истец просит признать недействительными часть п. 1.3, пункт 2.3,  часть п. 3.1 договора аренды, приложение к договору «Расчет арендной платы» и дополнительное соглашение № 1 к договору, ссылаясь на то, что договор и допсоглашение не зарегистрированы в установленном законом порядке, и в оспариваемых пунктах не соответствуют аукционной документации.

Так, п. 1.3 договора и п. 2 приложения № 1 к договору, в отличии от аукционной документации, содержат условия об обязательстве арендатора осуществить ремонт (реконструкцию) арендуемого здания. 

Пункт 2.3 в аукционной документации отсутствует. В договоре  данный пункт имеется, и устанавливает, что срок аренды может быть продлен при обоюдном согласии сторон и отсутствии нарушений со стороны арендатора условий договора аренды

Согласно п. 3.1 аукционной документации, сумма арендной платы определяется на основании протокола аукциона от 18.07.2016 № А-ЗВГ/16-105 (лот № 7), и составляет 204401,89 руб. в год без учета НДС. Согласно п. 3.1 договора, базовая ставка арендной платы определена в размере 2105,06 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется расчетом стоимости, указанной в приложении № 1 к договору, и составляет 17033,49 руб. в месяц без учета НДС. В пунктах 1, 3 приложения № 1 к договору «Расчет арендной платы» установлено, что размер годовой арендной платы составляет 204401,89 руб., сумма арендной платы в месяц составляет 17033,49 рублей.

Согласно п. 3.5 проекта договора, арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Пунктом 3.5 договора с учетом допсоглашения предусмотрено, что арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора аренды.

Согласно п. 4.2.4 проекта договора, в срок не более 14 дней со дня подписания сторонами договора, арендодатель обязан оформить и предоставить арендатору копии договоров на эксплуатационные и коммунальные услуги (техническое обслуживание); своевременно и в полном объеме производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг. Пунктом 4.2.4 договора с учетом допсоглашения, данные обязанности возложены на арендатора с момента государственной регистрации договора аренды.

Согласно п. 4.2.8 проекта договора, арендатор вправе производить переустройство, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку, либо иные изменения, затрагивающие конструкцию недвижимого имущества, лишь с письменного согласия арендодателя и в установленном порядке, а также по согласованию с органами пожарного надзора, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.п. В соответствии с п. 4.2.8 договора с учетом допсоглашения, арендатор может производить переустройство, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию здания, лишь с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п. 4.2.13 проекта договора, арендатор обязан по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении договора передать недвижимое имущество в двухнедельный срок с момента прекращения договорных отношений  по акту приема-передачи в присутствии представителей арендодателя и арендатора. Недвижимое имущество должно быть передано арендодателю в исправном техническом состоянии, с учетом нормального физического износа за период эксплуатации нежилого здания. Если состояние возвращаемого недвижимого имущества по окончании срока действия договора хуже состояния с учетом нормального износа, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб в соответствии с законодательством РФ. В соответствии с условиями договора в редакции допсоглашения, арендатор обязан по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении договора передать жилое помещение в течение 30 рабочих дней с момента прекращения договорных отношений по акту приема-передачи в присутствии представителей арендодателя и арендатора. В случае досрочного расторжения договора арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных изменением или досрочным расторжением договора.

В соответствии с п. 5.1 проекта договора, в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки неустойку в размере 0,5% на момент уплаты неустойки от суммы ежемесячной арендной платы. В соответствии с условиями договора с учетом допсоглашения, в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России, установленной на день предъявления соответствующего требования, от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно п. 5.3 проекта договора, при нарушении п. 4.2 договора арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет штраф в размере 100% от суммы годовой арендной платы, при этом арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке. В соответствии с условиями договора с учетом допосглашения, при нарушении п. 4.2 договора арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет штраф в размере суммы арендной платы за месяц.

В соответствии с п. 8.3 проекта договора, неотъемлемыми частями договора являются следующие приложения: - акт приема-передачи; - протокол аукциона от 18.07.2016 № А-ЗВГ/16-105 (лот № 7). В соответствии с условиями договора с учетом допсоглашения, неотъемлемыми частями договора являются следующие приложения: - расчет   арендной платы; - акт приема-передачи.

По мнению истца, дополнение и изменение подписанного сторонами договора и дополнительного соглашения, по сравнению с аукционной документацией, является незаконным, а дополненные и измененные условия являются недействительными, поскольку противоречат требованиям законодательства и нарушают права и законные интересы иных лиц, в том числе других участников аукциона.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту. 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу положений статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Судом установлено, что спорный договор аренды нежилого здания заключен 29.07.2016 по результатам аукциона, победителем которого (по лоту              № 7) признан ответчик ООО «Гефест».

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.09.2017 по делу № А41-47105/17, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018, договор аренды нежилого здания от 29.07.2016 № 017/16-А расторгнут.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. По смыслу указанной правовой нормы при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35                     "О последствиях расторжения договора").

Таким образом,  расторжение договора аренды в данном случае не влияет на возможность признания недействительными его условий, поскольку правовые последствия расторжения договора направлены на прекращение обязательств сторон на будущее время, тогда как признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения.

Рассматривая спор по существу, суд пришел к следующим выводам.

В отношении текста договора № 017/16-А от 29.07.2016 – истец не согласен с частью пункта 1.3 и п. 2 приложения № 1 к договору, указывающих на обязательство проведения ремонта арендатором; п. 2.3 о возможности продления срока действия договора; п. 3.1 и приложение № 1 о расчете арендной платы.

Суд полагает, что требования о признании недействительными части пункта 1.3 договора, п. 2 приложения № 1 к договору  (об обязании ответчика провести ремонт помещения) и  п. 2.3 договора (о возможности продления срока действия договора по соглашению сторон) в данном случае не имеют правового значения, поскольку договор расторгнут.

Признание данных условий договора недействительными не приведет к восстановлению и защите прав истца, поскольку договор уже не действует, следовательно, ответчик уже не обязан провести ремонт помещения и срок действия договора не может быть продлен. 

Суд не находит несоответствия между определением цены договора, содержащимся в аукционной документации (204401,89 руб. в год), и порядком ее определения в п. 3.1 договора и в приложении № 1 к нему (204401,89 руб. в год или 17033,49 руб. в месяц).  

Истцом не доказано, что указанные им изменения повлияли на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (ч. 8 ст. 448 ГК РФ).

Иные условия, с которыми не согласен истец, внесены в договор дополнительным соглашением № 1 от 29.07.2016.

В решении Арбитражного суда Московской области от 01.09.2017 по делу № А41-47105/17 и постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 суды исследовали обстоятельства, касающиеся указанного дополнительного соглашения, и установили, что дополнительное соглашение № 1 от 29.07.2016 не прошло государственную регистрацию в установленном порядке и является недействительным. Кроме того, суды указали, что дополнительное соглашение от 29.07.2016  к договору не может быть принято во внимание, поскольку изменяет существенные условия договора без проведения торгов и нарушает требования, предусмотренные статьей 17.1 Федерального закона                     «О защите конкуренции» и п. 5 ст. 448 ГК РФ.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

Таким образом, в части спорного дополнительного соглашения № 1 от 29.07.2016 к договору аренды № 017/16-А от 29.07.2016 суды в рамках дела                  № А41-47105/17 установили, что его условия не действуют и не регулируют взаимоотношения между сторонами.

Следовательно, правового значения для признания недействительными условий допсоглашения на момент рассмотрения настоящего дела также не имеется.

С учетом изложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                            О.В. Анисимова