ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-14794/2023

26 апреля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2024 года  

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Бацман Н.В., судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный  номер 08АП-2496/2024) общества с ограниченной ответственностью «Грамота» на  решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2024 по делу № А70-14794/2023  (судья Бадрызлова М.М.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) к обществу с  ограниченной ответственностью «Грамота» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о  взыскании 827 469 руб.,  

при участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференций:  от общества с ограниченной ответственностью «Грамота» - ФИО2, по  доверенности от 01.01.2024 сроком действия 1 год;  

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3, по  доверенности от 25.08.2023 сроком действия до 31.12.2024,  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец,  предприниматель, ИП Саранча В.Н.) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с  иском к обществу с ограниченной ответственностью «Грамота» (далее – ответчик,  общество, ООО «Грамота») о взыскании убытков в размере 827 469 руб.  

Решением от 26.01.2024 Арбитражного суда Тюменской области исковые  требования удовлетворены, с общества в пользу предпринимателя взысканы убытки в  размере 827 469 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 75 000  руб., расходы на оплату услуг эксперта в сумме 20 000 руб., судебные расходы по уплате  государственной пошлины в сумме 19 549 руб.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Грамота» обратилось с  апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить,  принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы обществом указано, что  доказательства, представленные в обоснование заявленных требований, не  свидетельствуют о каких-либо нарушениях со стороны ответчика; ответчик с наличием  указанных арендодателем недостатков не согласился, о чем сделана соответствующая  отметка в акте возврата помещения от 22.04.2023; представленное ответчиком заключение  об оценке было подготовлено вне рамок судебного процесса, не является достоверным  доказательством по делу; в арендуемом помещении никогда не было сантехнических  приборов, наличие туалетной комнаты не доказано; истцом не представлены  доказательства наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и  недостатками помещения.  

До начала судебного заседания от предпринимателя поступил отзыв на  апелляционную жалобу, отзыв приобщен апелляционным судом к материалам дела на  основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - АПК РФ).  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца и  ответчика поддержали требования, изложенные в представленных процессуальных  документах, ответили на вопросы суда.  

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав  пояснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.  

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком  (арендатор) заключен договор аренды от 08.06.2009 № 01-06/09, в соответствии с пунктом  1.1 которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатора  нежилые помещения общей площадью 325,10 кв.м, находящихся на 3 этаже  административного торгового здания, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.06.2009. Из  содержания указанного акта усматривается, что помещение передано в  удовлетворительном пригодном для использования по назначению состоянии.  

Согласно пункту 2.2.5 арендатор обязуется производить текущий ремонт  арендуемых помещений за свой счет по согласованию с арендодателем, а также за свой  счет устранять ущерб, причиненный помещению по своей вине (пункт 2.2.6).  

Из пункта 2.2.4. договора следует, что арендатор обязан содержать арендуемые  помещения в полной исправности. Соблюдать противопожарные и санитарные правила,  иметь в помещении первичные средства пожаротушения.  

В свою очередь в силу пункта 2.1.2 арендодатель принял на себя обязательства по  произведению планового капитального ремонта, связанного с общим капитальным  ремонтом здания.  

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в  течение 5 лет. Если ни одна из сторон письменно за 30 дней не уведомила другую о  прекращении аренды в связи окончанием срока действия договора, договор считается  пролонгирован на неопределенный срок (пункты 8.1, 8.2).  

Пунктом 8.5. договора предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно в  следующих случаях:  

- либо по взаимному соглашению сторон, 

- либо по инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных  законодательством РФ,  

- либо по инициативе арендатора, предупредив письменно арендодателя за 60  календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора. Уведомление  направляется по адресу арендодателя, указанному в разделе 9 Договора и считается  отправленным:  

- при направлении курьером - от даты отправления, указанной в курьерском  уведомлении о доставке,  

- при направлении заказным письмом - от даты, указанной на почтовой квитанции.  В уведомлении указываются дата расторжения договора, и назначается время и дата  передачи помещения представителям арендодателя. В случае уклонения арендодателя от  приема помещения, договор считается расторгнутым, а помещение передано с даты,  указанной в уведомлении о расторжении.  

21.02.2023 обществом в адрес предпринимателя направлено уведомление о  расторжении договора с 23.04.2023.  

Предприниматель в письме от 16.03.2023 возражений относительно расторжения  договора не заявил, указал на необходимость выплаты арендатором арендодателю  компенсации в размере арендной платы за 2 месяца в качестве амортизации помещения за  14 лет использования без ремонта.  

Письмом от 28.03.2023 арендатор сообщил арендодателю, что в течение срока  действия договора им производился текущий ремонт помещений.  

22.04.2023 стороны подписали акт приема-передачи имущества, в пункте 2  которого указано, что на момент сдачи помещение находится в неудовлетворительном  состоянии, требует капитального ремонта, необходима перекладка плитки, ремонт,  шпаклевка и покраска стен, восстановление туалетной комнаты (унитаз, смесители,  умывальники, подводящие шланги). Смета на ремонт помещения будет предоставлена  дополнительно.  

Пунктами 3,4 указанного акта предусмотрено, что претензии в адрес арендатора с  требованием о возмещении ущерба будут направлены после получения заключения  экспертов. При этом, арендатор вернул арендодателю комплект ключей от входной и от  задней дверей помещений.  

На акте имеется отметка арендатора о несогласии с отраженными в нем  недостатками, указано на удовлетворительное состояние помещения, отсутствие  сломанных плиток, нормальный износ стен, показания счетчиков, количество ключей –  10.  

Позднее истцом в адрес ответчика направлена претензия о возмещении  причиненного ущерба на основании заключения об оценке. Указанная претензия  оставлена ответчиком без удовлетворения.  

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному  результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства,  пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, с чем  выразил несогласие ответчик.  

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке  статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его  отмены или изменения, исходя из следующего.  

Сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат  регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ  (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

По смыслу положения статей 614, 622, 655 ГК РФ обязанность арендодателя по  отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование,  а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с  момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после  возврата имущества также по акту приема-передачи, вне зависимости от прекращения  срока действия договора (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой»).  

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю  имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).  

Договор расторгнут сторонами на основании соглашения от 22.04.2023.  

Как указывалось ранее, пунктом 2.2.4 договора предусмотрено, что арендатор  обязан содержать арендуемые помещения в полной исправности. Соблюдать  противопожарные и санитарные правила, иметь в помещении первичные средства  пожаротушения, а также обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемых  помещений по согласованию с арендодателем (пункт 2.2.5 договора), устранять ущерб,  причиненный арендуемому помещению по своей вине (пункт 2.2.6 договора).  

В соответствии с положениями статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением  случаев, предусмотренных законом.  

По утверждению истца, арендатор произвел возврат помещений в ненадлежащем  состоянии, требуется проведение ремонта, стоимость которого составит 827 469 руб.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить  кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением  обязательства.  

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного  возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено  возмещение убытков в меньшем размере.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело  или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или  повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые  это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не  было нарушено (упущенная выгода).  

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) даны  разъяснения о том, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что  ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а  также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.  

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи  401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения  вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).  Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или  причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда  предполагается, пока не доказано обратное.  

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с иском истец  должен доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения  ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.  Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за  собой отказ в удовлетворении иска. Отсутствие вины по данной категории дел  доказывается лицом, нарушившим обязательство, указанное соответствует разъяснениям,  изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее-  Постановление № 7).  

В обоснование заявленных требований истец ссылается на соглашение о  расторжении договора, которым установлен ряд недостатков помещений, а также на  заключение об оценке.  

В материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Бизнес-Оценка»   № 20/2023. На разрешение специалиста поставлен следующий вопрос: имеются ли  дефекты напольного покрытия – керамической плитки, если имеются указать причину их  возникновения.  

В исследовании содержатся фотоматериалы условий эксплуатации помещения до  расторжения договора аренды, из которых усматривается, что ответчик вел в помещении  деятельность по продаже книгопечатной продукции.  

Специалистом выявлено, что в помещения 2 и 9 согласно техническому плану  имеется разрушение целостности керамической плитки, отслоение отдельных плиток, что  

является недопустимым дефектом согласно СП 71.13330.2017 Изоляционные и  отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87.  

При этом возникновение выявленного дефекта связано с нарушениями условий  эксплуатации помещения в части расположения выставочных стеллажей без  вспомогательных элементов, распределяющих нагрузку от веса конструкции. То есть  такие дефекты могли быть следствием демонтажа книжных стеллажей при съезде  арендатора.  

Кроме того, истцом в материалы дела представлен отчет ООО «Бизнес-Оценка» об  оценке возмещения ущерба от повреждения недвижимого имущества № 31 от 28.04.2023.  Согласно выводам оценщика, рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ с  учетом износа материалов составит 543 586 руб., стоимость материалов - 274 127 руб.,  сопутствующие расходы - 9 756 руб. итого 827 469 руб. К указанному отчету приложены  фотоматериалы освобожденного помещения, из которых усматриваются недостатки,  обозначенные истцом и в акте от 22.04.2023.  

Сторонами не оспаривается, что помещения занимались ООО «Грамота» и  использовались в целях осуществления хозяйственной деятельности с 2009 по 2023 годы.  

Ответчик указывает, что при передаче имущества в аренду сторонами не  согласовано техническое состояние помещений. Действительно, акт приема-передачи не  содержит указания на передаваемые объекты, к нему не приложены фотоматериалы.  

При этом, действуя разумно и осмотрительно, ответчик, подписывая акт и  соглашаясь с удовлетворительным состоянием помещения, мог и должен был занести  выявленные дефекты в указанный акт, если таковые имелись. Как верно отмечено судом  первой инстанции, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств  относительно того, что имели место конструктивные или косметические недостатки  переданных помещений, в том числе отсутствует оборудование в туалетной комнате,  обращения в адрес арендодателя о ненадлежащем состоянии имущества отсутствуют и  иного из материалов дела не следует.  

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств  проведения текущего ремонта помещений, необходимости проведения капитального  ремонта в период пользования имуществом.  

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют  основания полагать, что помещение в 2009 году было передано уже с наличием  недостатков, выявленных в 2023 году при возврате арендуемых помещений.  

Податель жалобы также ссылается на отсутствие сантехнического оборудования на  момент принятия помещений в пользование.  

Из содержания акта от 22.04.2023 не усматриваются возражения ответчика  относительно отсутствия сантехнического оборудования в санузле, возражения заявлены  относительно состояния пола, стен, а также количества комплектов ключей.  

По утверждению истца, не оспоренному ответчиком, в период аренды в санузле  арендованного помещения сорвало шланг и произошло затопление, затем ответчик  демонтировал унитаз, умывальник, смесители и шланги, далее использовал другой  санузел помещения. Демонтированные приборы истцу не передавались. В связи с  затоплением истец указал также на наличие следов затопления на прилегающей к  спорному санузлу стене.  

Указанное косвенно подтверждается фотоматериалами, приложенными к отчету об  оценке ущерба. Из фотоматериалов усматривается наличие помещение с  коммуникациями, отведенными для санузла, при отсутствии самого сантехнического  оборудования, видны характерные следы подтопления.  

В поэтажном плане помещений, передаваемых в аренду, указано на наличие  санузла. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что ответчик длительное  время осуществлял хозяйственную деятельность в помещениях с привлечением труда  третьих лиц. Мотивированных пояснений относительно того, каким образом работодатель  

в течение 14 лет обеспечивал надлежащие условия труда для сотрудников в отсутствие  возможности использования санузла, ответчиком не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).  

Каких-либо доказательств отсутствия сантехнического оборудования на момент  передачи помещений в аренду материал дела не содержат, акт приема-передачи в данной  связи надлежащим доказательством считаться не может, поскольку стороны не  фиксировали все имеющиеся в помещениях объекты.  

Ответчиком также выражено несогласие с представленными истцом  заключениями. В обоснование возражений обществом представлена рецензия,  выполненная ООО «Независимая экспертная оценка Вега», по проверке отчета № 31,  выполненного ООО «Бизнес-Оценка», на соответствие требованиям законодательства об  оценочной деятельности, в части полноты и объективности проведения исследования по  определению рыночной стоимости объекта исследования, выявлению недостатков.  

Оценив представленные истцом заключения, суд апелляционной инстанции  находит доводы ответчика об их недопустимости несостоятельными в силу следующего.  

Не соглашаясь с результатами проведенной оценки, истец вправе был заявить  ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, а также представить заключение,  подготовленное по его заказу.  

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства  по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном  и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд  оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в  отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими  доказательствами. Никакие доказательства, в том числе заключения судебной  экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.  

Как усматривается из материалов дела, ходатайство о назначении судебной  экспертизы по делу, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции  обществом не заявлялось, квалификация специалиста не оспаривалась. Само по себе  несогласие стороны с выводами, изложенными в заключении, не является  самостоятельным основанием для признания результатов исследований недопустимыми  доказательствами по делу.  

Представленная ответчиком рецензия указывает на формальные недостатки  подготовленного по заказу истца экспертного заключения, как, например, - не раскрыты  цели, не указан адрес СРО. При этом рецензент не указывает на недостоверность  конкретных выводов эксперта.  

Ввиду изложенного, суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что  представленные истцом в материалы дела заключения отвечают признакам допустимости  и подлежат оценке наряду с иными доказательствами.  

Ссылку ответчика на фотографии, сделанные в по расторжения договора аренды  апелляционный суд находит несостоятельной, поскольку на фотографиях отображен в том  числе торговый зал с выставочными стеллажами. Недостатки помещений при  возвращении их арендодателю зафиксированы после демонтажа стеллажей. Из  фотоматериалов усматривается, то имели место повреждения стен и напольной плитки.  Обозванным представляется вывод о том, что недостатки могли быть скрыты стеллажами,  новые недостатки могли возникнуть вследствие демонтажа стеллажей.  

Также обоснованным является требование истца о компенсации ущерба из расчета  стоимости замены все напольной плитки, а не только поврежденной, с учетом  представленных в дело документов, подтверждающих невозможность приобретения на  сегодняшний день плитки такого же размера, цвета и фактуры.  

С учётом изложенного истцом представлены достаточные и достоверные  доказательства того, что недостатки имели место, возникли в период действия договора  аренды и в связи с деятельностью арендатора, подлежат устранению в рамках текущего  ремонта, который относится к обязанностям арендатора.  

Таким образом истцом доказано, что ущерб возник в связи с действиями  (бездействие) арендатора, отсутствие вины ответчиком не доказано.  

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной  степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении  требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что  их точный размер невозможно установить.  

В отсутствие иных допустимых доказательств размера причиненного ущерба, суд  первой инстанции обоснованно исходил из расчета убытков, представленного истцом.  Расчет ответчиком не опровергнут, контррасчет в материалы дела не представлен.  

Поскольку вина ответчика в причиненном ущербе последним не опровергнута,  причинно-следственная связь является прямой, а размер убытков установлен с  достаточной степенью достоверности, суд первой инстанции пришел к обоснованному  выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков в размере 827 469 руб.  

Самостоятельных возражений относительно взысканной судом суммы судебных  издержек апелляционная жалоба не содержит, при этом суд апелляционной инстанции  отмечает, распределение судебных расходов судом отвечает требованиям статьи 110 АПК  РФ, а также осуществлено с учетом разъяснений, отраженных в Постановлении Пленума  Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения  законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».  

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований  для удовлетворения апелляционной жалобы, отмены либо изменения обжалуемого  решения.  

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были  применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд  апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены  обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба  удовлетворению не подлежат.  

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по  уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии  со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.  

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2024 по делу № А7014794/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть  обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского  округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

Председательствующий Н.В. Бацман  

Судьи Т.А. Воронов  

Е.Б. Краецкая