АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-30365/2023

04 марта 2024 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 04 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Дёминой Т.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бешлей Н.Р. (до и после перерыва), рассмотрел в судебном заседании дело

по исковому заявлению Департамента по управлению муниципальным имуществом, далее – истец, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра», далее – ответчик, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора: МКУ «Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия»

о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении 

при участии в судебном заседании 

от истца (до и после перерыва): ФИО1, представитель по доверенности от 28.12.2023, 

от ответчика (до и после перерыва): ФИО2, представитель по доверенности от 05.10.2023, ФИО3 – генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ (до перерыва), решение № 2 от 13.07.2020 (после перерыва), 

от третьего лица (до и после перерыва): ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2024.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено

 

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику со следующими требованиями: 

1. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 581 708,49 руб.

2. Взыскать с ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 11.01.2023 по 24.05.2023, за период с 01.01.2023 по 30.04.2023, в сумме 21 170,94 руб., а также продолжать начислять их с 25.05.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

3. Расторгнуть Договор аренды от 09.10.2020 № 49000755.

4. Выселить ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, (литер А, 1 этаж - помещения №№ 1-6, 9-14, 16-21).

5. Взыскать с ответчика почтовые расходы за отправку искового заявления -120,50 руб. (75,60 руб. (отправка письма) + 37,50 руб. (уведомление и обслуживания) + 5,40 руб. (услуги франкирования) + 2,00 руб. (стоимость конверта).

Определением от 13.06.2023 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований от 21.07.2023. 

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований от 24.07.2023. Истец просит:

1. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.03.2023 по 30.04.2023 в размере 381 708,49 руб.

2. Взыскать с ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 11.01.2023 по 21.07.2023, за период с 01.01.2023 по 30.04.2023, в сумме 19 378,78 руб., а также продолжать начислять их с 22.07.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

3. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.05.2023 по 30.06.2023 в размере 398 992,14 руб.

4. Взыскать с ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 11.05.2023 по 20.07.2023, за период с 01.05.2023 по 30.06.2023, в сумме 8 854,34 руб., а также продолжать начислять их с 21.07.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

5. Расторгнуть Договор аренды от 09.10.2020 № 49000755.

6. Выселить ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, (литер А, 1 этаж - помещения №№ 1-6, 9-14, 16-21).

7. Взыскать с ответчика почтовые расходы за отправку искового заявления -120,50 руб. (75,60 руб. (отправка письма) + 37,50 руб. (уведомление и обслуживания) + 5,40 руб. (услуги франкирования) + 2,00 руб. (стоимость конверта).

Ходатайство рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.  

Таким образом, далее суд рассматривает исковые требования с учетом изменений произведенных истцом.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела  отзыва. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено, отзыв приобщен к материалам дела.

От истца поступили возражения на отзыв, приобщены к материалам дела. 

От ответчика поступили дополнительные документы, приобщены к материалам дела.

Определением от 05.08.2023 назначено предварительное судебное заседание.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в следующей редакции:

1.  Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.04.2023 по 30.04.2023 в размере 181 708,49 руб.

2.  Взыскать с Ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 11.01.2023 по 02.08.2023, за период с 01.01.2023 по 30.04.2023, в сумме 21 004, 59 руб., а также продолжать начислять их с 03.08.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

3.  Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.05.2023 по 30.06.2023 в размере 398 992,14 руб.

4.  Взыскать с Ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 11.05.2023 по 20.07.2023, за период с 01.05.2023 по 30.06.2023, в сумме 8 854,34 руб., а также продолжать начислять их с 21.07.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

5.  Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.07.2023 по 31.08.2023 в размере 398 992,14 руб.

6.  Взыскать с Ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 11.07.2023 по 19.09.2023, за период с 01.07.2023 по 31.08.2023, в сумме 12 969,97 руб., а также продолжать начислять их с 20.09.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

7.      Расторгнуть Договор аренды от 09.10.2020 № 49000755.

8.  Выселить Ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, (литер А, 1 этаж - помещения №№ 1-6, 9-14, 16-21).

9.  Взыскать с Ответчика почтовые расходы за отправку искового заявления -120,50 руб. (75,60 руб. (отправка письма) + 37,50 руб. (уведомление и обслуживания) + 5,40 руб. (услуги франкирования) + 2,00 руб. (стоимость конверта).

Ходатайство рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

От истца поступило ходатайство об объединение дела в одно производство. Ответчик не возражает.

Суд удалился в совещательную комнату.

Определением от 06.10.2023 Дела № А60-30365/2023 и № А60-47888/2023 объединены в одно производство, присвоено объединённому делу № А60-30365/2023. Назначено судебное разбирательство дела.

От истца поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований, в котором просит расторгнуть договор аренды от 09.10.2020 № 49000755, выселить ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, (литер А, 1 этаж - помещения №№ 1-6, 9-14, 16-21).

Ранее поданное в электронном виде ходатайство истец просит не рассматривать. 

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ. 

От истца поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ «Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия». Ответчик не возражает. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик выразил намерение приобщить к материалам дела видеозапись, суд разъяснил порядок приобщения.

Определением от 30.11.2023 судебное разбирательство дела отложено.

От третьего лица поступил отзыв, который приобщён к материалам дела.

Истцом заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления итоговой позиции по делу. 

Определением от 11.01.2024 судебное разбирательство дела отложено.

От третьего лица поступили возражения на отзыв, которые приобщены к материалам дела.

От истца поступили дополнительные пояснения по иску, которые приобщены к материалам дела.

Также от истца поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований, которое судом принято к рассмотрению.

От ответчика в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письменных возражений, представителям лиц, участвующим в деле, вручены в судебном заседании, а также от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела платежных поручений об оплате задолженности.

Ходатайства судом рассмотрены и удовлетворены.

В целях проверки поступившей оплаты судом объявлен перерыв до 16 февраля 2024 года 10 ч 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей лиц, участвующих в деле. 

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копий платёжных поручений, из которых следует, что задолженность погашена в полном объёме. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Истцом в устной форме в судебном заседании поддержано требования только в части неимущественного характера, в части денежного требования заявлен отказ, поскольку задолженность фактически на текущий момент погашена.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела итоговой позиции, которое судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчиком заявлено ходатайство об обозрении доказательств по делу.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Истец оставил вопрос о приобщении к материалам дела USB-флэш-накопителя на усмотрение суда. Третье лицо возражает.

С учётом того, что доказательства по делу обозревались судом и лицами, участвующими в деле, в судебном заседании, суд счёл необходимым приобщить к материалам дела USB-флэш-накопитель.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании аукциона заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000755 от 09.10.2020 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (литер А, 1 этаж - помещения № 1-6, 9-14, 16-21).

Срок действия договора установлен с 23.10.2020 по 22.10.2030.

Государственная регистрация договора аренды проведена 13.11.2020.

В соответствии с Постановлением Администрации города Екатеринбург от 20.04.2022 № 2054, предоставлена отсрочка уплаты арендной платы на период с 01.04.2022 по 31.12.2022 при условии оплаты с 01.01.2023 по 31.12.2023 ежемесячно равными частями, что подтверждается письмом № 02.09-28/001/668 от 17.03.2023.

Как указывает истец, за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 сумма платежа составила 797 984 руб. 28 коп., в том числе 472 403 руб. 04 коп. сумма арендной платы за период с 01.01.2023 по 30.04.2023; 325 581 руб. 24 коп. сумма платежа по отсрочке.

Ответчиком произведена частичная оплата задолженности в сумме 216 275 руб. 789 коп., следовательно, сумма задолженности составила 581 708 руб. 49 коп.

Письмом от 30.06.2021 ответчик предоставил согласие на получение корреспонденции на электронную почту.

Истцом в адрес ответчика на электронную почту была направлена претензия № 02.09-29/002/977 от 22.02.2023 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, пени.

Требования, содержащиеся в претензии, ответчиком в полном объеме не исполнены.

Согласно п. 7.3 договора аренды по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

Ответчик имеет задолженность более чем за 4 месяца.

Истцом в адрес ответчика на электронную почту была направлена претензия № 02.09-29/002/2229 от 18.04.2023, с требованием об оплате задолженности по арендной плате, расторжении договора и освобождении арендуемого объекта.

Ответа на претензию не последовало, долг за спорный период ответчиком не погашен, арендуемый объект недвижимости не освобождён.

Также со ссылкой на п. 6.10 истцом предъявлены требования о выселении ответчика как не исполнившего обязанность по сохранению объекта культурного наследия, в том числе не предоставившего документы о выполнении работ.  Кроме того, по мнению истца, не выполнены арендатором и требования п. 3.2.26 договора о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным исками, объединёнными для совместного рассмотрения.  

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает заявленные уточённые требования не подлежащими удовлетворению по следующим причинам.    

По своей правовой природе представленный договор является договором аренды, отношения сторон по которому подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Проанализировав условия представленного в материалы дела договора, суд считает, что сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем признаёт его заключённым.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с. п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 309, 310 и 408 ГК РФ).

Поскольку на момент рассмотрения дела по существу ответчиком задолженность погашена в полном объёме, истец отказался от имущественных требований.

Согласно ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с положениями п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и такой отказ принят арбитражным судом.

Учитывая, что отказ истца от иска о взыскании с ответчика задолженности, не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, суд считает необходимым его принять и прекратить производство по делу в данной части. 

В отзыве, представленном ответчиком, указано, что несвоевременное внесение оплат по договору аренды связано с понесёнными расходами по поддержанию объекта в надлежащем виде, поскольку арендуемое имущество было передано арендатору по акту приёма-передачи от 23.10.2020, в котором зафиксировано, что помещение требует капитального ремонта.

В силу ч. 4 ст. 131 и ч. 1 ст. 168 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В возражениях на отзыв истец ссылается на п. 7.3 договора, согласно которому по требованию арендодателя по решению суда договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, также истец ссылается на п. 6.10 договора аренды, согласно которому предусмотрено, что арендатор обязан выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия, перечень и сроки проведения работ указаны в данном пункте, при этом выполнение арендатором обязательств по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренных п. 6.10 договора аренды не освобождает его от обязанности внесения арендной платы.

В соответствии с Постановлением Администрации города Екатеринбург от 20.04.2022 № 2054, предоставлена отсрочка уплаты арендной платы на период с 01.04.2022 по 31.12.2022, при условии оплаты с 01.01.2023 по 31.12.2023 ежемесячно равными частями, что подтверждается письмом от 17.03.2023 № 02.09-28/001/668.

За период с 01.01.2023 по 30.04.2023 сумма платежа составляет 797 984 руб. 28 коп., в том числе: 472 403 руб. 04 коп. сумма арендной платы за период с 01.01.2023 по 30.04.2023; 325 581 руб. 24 коп. сумма платежа по отсрочке.

Ответчиком произведена частичная оплата задолженности в сумме 416 275 руб. 79 коп., следовательно, сумма задолженности составляет 381 708 руб. 49 коп.

За период с 01.05.2023 по 30.06.2023 сумма платежа составляет 398 9924 руб. 14 коп., в том числе: 236 201 руб. 52 коп. сумма арендной платы за период с 01.05.2023 по 30.06.2023; 162 790 руб. 62 коп. сумма платежа по отсрочке, ответчиком оплата задолженности за данный период не производилась, следовательно, сумма задолженности за период с 01.05.2023 по 30.06.2023 составляет 398 992 руб. 14 коп.

Общая сумма долга, с учетом произведенных оплат, за период 01.03.2023 по 30.06.2023 составляет 780 700 руб. 63 коп.

Платежи по арендной плате в сумме 200 000 руб. 00 коп. по платежному поручению от 13.07.2023 № 27 и по пени в сумме 15 000 руб. 00 коп. по платежному поручению от 26.04.2023 № 490 учтены в расчете, приложенным к ходатайству об уточнении исковых требований от 24.07.2023.

Как указывалось выше, на момент рассмотрения спора по существу ответчиком в полном объёме оплачена сумма задолженности, на что истец указал в ходатайстве об уточнении исковых требований. 

Несомненно, что само по себе погашения долга на текущий момент не влечёт отсутствие права у арендодателя на расторжение договора и выселении ответчика. 

Вместе с тем, судом приняты во внимание доводы ответчика, обоснования задержек в оплате, учтён статус объекта аренды, его «возраст», затраты арендатора на восстановление и поддержание объекта культурного наследия в соответствующем виде.  

Также истец ссылается на то, что арендатор не выполнил требования, предусмотренные п. 6.7 договора аренды. В частности, истец ссылается на то, что арендатором допущены нарушения требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Так, Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области в адрес ДУМИ направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 22.05.2023 № 38-03-36/21-23, согласно которому по результатам выездного обследования от 02.05.2023 № 38-03-34/25-23 должностным лицом Управления установлено следующее:

-    на оконных рамах (по периметру) 1 этажа приклеен малярный скотч;

-    фасад в уровне 1 этажа оштукатурен, окрашен в разные цвета (три колера) и отличается от окраса фасада второго этажа и аттикового этажа;

-    в уровне 1 этажа размещена информационная вывеска «ЧАЙХАНА ASIA 24» без согласия с Управлением;

-    в уровне 1 этажа (над окнами, вокруг вывески «ЧАЙХАНА ASIA 24») на фасаде визуально фиксируются отверстия, предположительно от креплений конструкции ранее размещенной вывески.

Таким образом, выявленные в ходе выездного обследования факты, по мнению истца, указывают на признаки нарушений требований законодательства Российской Федерации об охране объектов культурного наследия, а именно: п. 14 Приказа Министерства культуры РФ от 04.06.2015 № 1745 «Об утверждении требований к составлению проектов границ территорий объектов культурного наследия», п. 1 ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Факт выявленных нарушений подтверждается также актом осмотра от 03.07.2023, в связи с чем истец, со ссылкой на п. 7.3 договора указывает на возможность досрочного расторжения договора по решению суда в связи с тем, что арендатор не выполнил требования, предусмотренные п. 6.7 Договора аренды.

Помимо этого, истец ссылается на п. 3.2.12 договора, согласно которому арендатор обязан напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (договоры водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения) в течение шестидесяти рабочих дней с даты начала действия договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги. В течение 10 рабочих дней после заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями предоставлять Арендодателю копии таких договоров.

Срок договора установлен с 23.10.2020 по 22.10.2030.

Таким образом, договоры с ресурсоснабжающими организациями должны быть заключены в срок до 24.02.2021, копии заключённых договоров должны быть предоставлены в ДУМИ в срок до 10.02.2021.

Дополнительное соглашение к договору холодного водоснабжения и водоотведения о включении объекта аренды (ул. 8 Марта, д. 19) в предмет обслуживания заключено 29.08.2022, т.е. с существенным нарушением сроков, установленных п. 3.2.12 договора аренды. Договор теплоснабжения не заключен.

Представленное ответчиком письмо от 28.03.2020 исх. Д-005-22 в ДУМИ не поступало, копии заявок, направленных в ПАР «Энергосбыт Т-плюс» в ДУМИ также не направлялись.

В силу п. 3.2.26 договора условия, определенные пунктами 3.2.12, 3.2.12.1, 3.2.13, 3.2.22 являются существенными, как следствие арендатором нарушаются требования законодательства Российской Федерации об охране объектов культурного наследия, обязанность по соблюдению которых предусмотрена п. 6.7 Договора аренды, арендатором допущены нарушения существенных условий договора, а именно п. 3.2.12 Договора аренды (не заключен договор теплоснабжения, договор холодного водоснабжения и водоотведения заключен с существенным нарушением сроков, установленных п. 3.2.12 Договора аренды), истец настаивает на требованиях о расторжении договора аренды от 09.10.2020   №   49000755   и  выселении   Ответчика  из  нежилого  помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, (литер А, 1 этаж -помещения №№ 1-6, 9-14,16-21).

Помимо этого, третьим лицом также представлен отзыв, согласно которому просит удовлетворить исковые требования, поскольку доводы, изложенные в отзыве ответчика считает несостоятельными, несоответствующими действительности и несоответствующими материалам дела, так как ответчик сознательно и намеренно уклоняется от исполнения договорных обязанностей и соблюдения требований законодательства по охране объектов культурного наследия, тем самым причиняя вред  охраняемым законом общественным интересам.  Расторжение договора аренды и выселение арендатора из занимаемых помещений считаем является, по мнению третьего лица, единственно возможным вариантом сохранения объекта культурного наследия.

Доводы истца и третьего лица, изложенные в отзывах, судом рассмотрены и отклонены по следующим причинам. 

Ответчиком в соответствии с пунктом 6.10 договора аренды предпринимались и предпринимаются меры по недопущению нарушений условий договора в указанной части.

Так, в целях выполнения обязательств по договору аренды, арендатор 25.12.2020         самостоятельно направил в Управление заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, что подтверждается заявлением № К-001-20 от 25.12.2020.

25.03.2021 Управление утвердило и выдало задание №38-04-22/38 от 02.03.2021.

31.03.2021 ответчик письмом №спд-003-21 направил истцу задание на согласование, на что последним было направлено ответное письмо №02.05-18/1/001/804 от 19.04.2021 с отказов в согласовании задания. 

Следует отметить, что факт неисполнения условий договора, изложенных в п. 6.10 договора, зависит не только от собственных действий арендатора, но и от воли третьего лица – Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области, которое не является стороной арендного правоотношения, и на действия которого ответчик повлиять не может. 

Представленный в материалы дела акт выездного обследования Управления от 02.05.2023 №38-03-34/20-23 и вынесенное предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований №38-03-36/21-23 от 22.05.2023 указывает, что

1.                На оконных рамах (по периметру) 1 этажа приклеен малярный скотч.

2.                Фасад на уровне 1 этажа оштукатурен, окрашен в разные цвета (три колера) и отличается от окраса фасада второго этажа и аттикового этажа.

3.                На уровне 1 этажа размещена информационная вывеска «ЧАЙХАНА-ASIA 24» без согласования с Управлением.

4.                На уровне 1 этажа (над окнами, вокруг вывески «ЧАЙХАНА-ASIA 24») на фасаде визуально фиксируются отверстия предположительно от креплений конструкции ранее размещённой вывески.

5.                Ремонтные, реставрационные, а также иные строительные работы (наличие строительных материалов, специального оборудования, рабочих) не ведутся.

Указанные нарушения не могут являться существенными, более того, часть из них не относятся к деятельности ответчика. 

Малярный скотч, обнаруженный на рамах здания, не является нарушением, несущим повреждения объекту культурного наследия, поскольку был нанесён исключительно в целях сохранения внешних конструкций проемов при покраске внутренних оконных проёмом помещения, при этом малярный скотч легко устраняется, не оставляя следов наклейки; также в акте приема-передачи нежилого объекта к договору аренды от 23.10.2020 не зафиксирован колер фасада, в связи с чем у суда отсутствует возможность в установлении факта окрашивания фасада здания в три колера непосредственно ответчиком; вывеска «ЧАЙХАНА-ASIA 24» согласована Управлением государственной охраны объектов культурного наследия 26.09.2023, что подтверждается проектом вывески для нежилого здания с отметкой о согласовании; тот факт, что Управлением были обнаружены отверстия предположительно от креплений конструкции ранее размещённой вывески не говорит о том, что данные нарушения были совершены ответчиком, а лишь фиксирует факт выявления Управлением размещенной вывески предыдущим арендатором; фактическое отсутствие у ответчика задания на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия говорит о невозможности проведения таких работ.

Нарушение ответчиком сроков по заключению договоров теплоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения связано с тем, что при подписании договора аренды была предоставлена недостоверная информация, в частности, в акте приема-передачи нежилого объекта от 23.10.2020 указано, что 1 этаж – помещения № 1-6, 9-14, 16-21; полное благоустройство (ГВС, ХВС, отопление, канализация, освещение), в связи с чем, ответчику за счёт собственных средств пришлось устанавливать необходимое оборудование для подключения к ресурсоснабжающим организациям, наличие в условиях договора аренды пункта 6.4 и нежелание истца содействовать в получении ответчиком необходимой технической документации на объект аренды делает невозможным заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями и исключает привлечение арендатора к ответственности.

Длительная невозможность подключения к ресурсоснабжающим организациям из-за ограничения доступа на территорию и получения ключей в августе 2022 г. явилась следствием проблем с платежами, поскольку ответчик долгое время не мог пользоваться помещением по прямому назначению – извлекать прибыль от коммерческой деятельности.

Из материалов дела усматривается, что на сегодняшний день у ответчика заключены следующие прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, которые в установленном порядке исполняются сторонами, как в части оказания услуг, так и их оплаты:

• договор холодного водоснабжения и водоотведения №1681 от 22.01.2021, заключенный с ЕМУП «Организация водопроводно-канализационного хозяйства»;

• договор энергоснабжения №38206 от 01.12.2020, заключенный с АО «Екатеринбургэнергосбыт»;

• публичный договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург №357072 от 23.11.2020, заключенный с ЕМУП «Спецавтобаза».

• в целях оформления договорных отношений с ПАО «Т Плюс», ответчиком в 2020 году были поданы заявки на заключение договора теплоснабжения и поставки горячей воды от 10.12.2020, от 21.05.2021, от 18.06.2021, от 21.07.2021, однако ПАО «Т Плюс» не предоставило обществу проект договора, в связи с этим обществом было принято решение об установке электрообогревательного котла, о чем было сообщено ДУМИ письмом от 28.03.2022 №Д-005-22.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Стоит отметить, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации в рассматриваемом споре.

Так в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору, как отсутствуют и финансовые потери. 

В связи с отсутствием у ответчика необходимой технической документации на объект аренды, которая не была предоставлена истцом, заключение договора без участия Департамента (арендодателя и собственника объекта аренды) было невозможно в силу п. 2 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утв. Постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12.2004, предусматривающего оформление соответствующей документации с участием собственника. 

Таким образом, исполнение ответчиком обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, возложенной на него истцом и договором аренды, зависит не только от его собственных действий, но и от воли третьих лиц (ресурсоснабжающих организаций), которые не являются стороной арендного правоотношения, и на действия которых ответчик повлиять не может, учитывая представленные ответчиком в материалы дела доказательства, опровергающие заявленные истцом требования, суд считает требования о расторжении договора и выселении в данном конкретном случае не подлежащими удовлетворению.   

Поскольку истцом в ходатайстве об уточнении исковых требований заявлен отказ от взыскания задолженности по арендной плате и пени, то производство по делу в части взыскания долга, неустойки подлежит прекращению. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, а отказ от части исковых требований связан с тем, что долг был погашен после подачи иска (также в части), то есть требования истца удовлетворены ответчиком после обращения в суд, то с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию 15 058 руб. 00 коп.  государственной пошлины в порядке распределения судебных расходов на основании ст. 110 АПК РФ.  

Решение изготовлено в срок, установленный ч. 2 ст. 176 АПК РФ (в ред. Федерального закона от 25.12.2023 N 667-ФЗ). 

Руководствуясь ст. 49, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Принять отказ от иска в части требований о взыскании задолженности.

2. В удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении отказать. 

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эстра» в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом 120 руб. 50 коп. в возмещение почтовых расходов. 

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эстра» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 15 058 руб. 00 коп. государственной пошлины. 

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru. В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                          Т.А. Дёмина