Дело №А43-27342/2019

19 мая 2020 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нижегородская недвижимость» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 15.10.2019 по делу  № А43-27342/2019,

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Нижегородская недвижимость» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

о взыскании долга, пени и расторжении договора,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нижегородская недвижимость» (далее – ответчик, ООО «Нижегородская недвижимость» ) о взыскании 707 344 руб. 48 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 28-7 с от 04.05.2017 за период с 04.05.2017 по 31.01.2019, 56 075 руб. 90 коп, пени за просрочку оплаты за период с 22.05.2017 по 04.02.2019 и о расторжении указанного договора.

Решением от 15.10.2019 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Нижегородская недвижимость» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части взыскания долга по оплате арендных платежей и пени за просрочку оплаты.

Заявитель указывает, что использование земельного участка по целевому назначению невозможно, строительство магазина не представляется возможным, так как оно попадает либо в охранную зону магистрального трубопровода, либо в охранную зону линии электропередачи с высоким напряжением. 

Считает, что невозможность использования земельного участка по назначению не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу, дополнению к нему, указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать. 

Ответчик заявлением от 18.05.2020 ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей. 

Определениями суда от 04.02.2020, 03.03.2020, 08.04.2020 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

В судебном заседании от 12.05.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 19.05.2020.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.05.2017 Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (арендодатель) и ООО «Нижегородская недвижимость» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 28-7 с, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1200 +/-12,12 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: 

<

...> южнее дома № 20, кадастровый номер - 52:28:0130009:2815 (далее -Участок). Участок предоставлен и используется для строительства магазина.

Спорный земельный участок был передан Обществу по акту приема-передачи от 04.05.2017 (л.д. 18).

В силу пункта 4.1 договора годовая арендная плата за участок, указанный в настоящем договоре, начисляется согласно Приложению № 3 «Расчет арендной платы» , являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, перечисляет арендную плату за текущий месяц на счет Управления Федерального Казначейства по Нижегородской области в соответствии с реквизитами, указанными в разделе 10 настоящего договора.

Пунктом 5.2 договора установлено, в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.4 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

- задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;

- нарушения земельного законодательства;

- нарушения условий договора;

- в случае не исполнения обязательств или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о реализации инвестиционного проекта по строительству и являющихся основанием для его расторжения;

-принятия решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды 7 лет с даты подписания акта приема-передачи.

В связи с тем, что арендатор исполнял принятые на себя по спорному договору обязанности в части внесения арендной платы ненадлежащим образом, за последним образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 707 344 руб. 48 коп.

Министерство направило в адрес Общества претензию с требованием оплатить задолженность в указанном выше размере.

Также Министерство направило в адрес ответчика претензию от 27.03.2019 № Исх-32667971/19 с указанием на то, что в случае неуплаты задолженности по арендной плате по спорному договору, истец по истечение 30 дней со дня направления настоящей претензии обратится в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды.

Претензии оставлены Обществом без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

С учетом положений пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6.4 договора, которым предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в случае задолженности по арендной плате за 2 месяца и более, арбитражный суд удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды земельного участка №28-7 от 04.05.2017.

В данной части решение суда не обжалуется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующего.

  В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Материалами дела подтверждается надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору.

Расчет долга, произведенный истцом, проверен судом и обоснованно признан верным.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик факт пользования земельным участком не опроверг, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции, обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности за период 04.05.2017 по 31.01.2019 в сумме 707 344 руб. 48 коп.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки в  размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки, предусмотрено пунктом 5.2 договора.

Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным за период с 22.05.2017 по 04.02.2019 в сумме 56 075 руб. 90 коп.

Довод заявителя о невозможном использовании земельного участка по целевому назначению, строительство магазина не представляется возможным, подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенной нормы права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В рассматриваемом случае ответчик не представил в материалы дела бесспорных доказательств, что в спорный период времени арендованный земельный участок не мог быть использован в целях строительства магазина.

При заключении договора аренды, ответчик принял земельный участок акту приема-передачи от 04.05.2017 без каких-либо замечаний и возражений.

Из кадастрового паспорта спорного земельного участка следует, что его разрешенное использование- для строительства магазина.

Истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие возможность использования спорного земельного участка в целях строительства магазина, а именно: письмо администрации Воротынского района Нижегородской области №854/0114 от 01.09.2014, письмо Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в Нижегородской области №04-15447 от 02.09.2014, заключение по выбору земельного участка Департамента градостроительного развития территории Нижегородской области №406002-4812/14 от 16.09.2014.

Согласно информации, представленной Управлением по строительству, архитектуре и ЖКХ администрации Воротынского муниципального района, согласовано выделение спорного земельного участка под строительство магазина.

Данные документы не содержат указание на наличие на спорном земельном участке охранной зоны линии электропередач.

Необходимо отметить, что ответчик не представил доказательств принятия им в спорный период мер к строительству объекта на земельном участке, сведений об отказе в выдаче разрешения на строительство либо отказе в разработке проектной документации на объект капитального строительства по мотиву невозможности его размещения на земельном участке не имеется, претензии о невозможности строительства в спорный период  не заявлялись, правомочия, изложенные в абзацах 2-5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, включая расторжение договором, ответчиком не реализованы. 

Ссылка ответчика на справку отдела по строительству архитектуре и ЖКХ администрации Воротынского муниципального района Нижегородской области исх-115-3-272418/19 от 30.09.2019 о том, что спорный земельный участок является не пригодным для строительства, судом отклоняется, поскольку данный документ получен лишь в сентябре 2019 и не свидетельствует о невозможности осуществления строительства магазина в спорный период времени.

Иных доказательств, подтверждающих позицию ответчика о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, материалы дела не содержат. Ходатайства о проведении экспертизы ответчиком ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Соответственно, в силу указанных выше норм ответчик обязан вносить плату за пользование участком в соответствии с условиями договора аренды.

Поскольку судом не установлено оснований для освобождения от оплаты арендной платы, а доказательств ее внесения в заявленном размере не имеется, требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.

         Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Нижегородской области от 15.10.2019 по делу  № А43-27342/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нижегородская недвижимость» - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова

Н.В. Устинова