﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9612/2021-ГК

г. Пермь

08 октября 2021 года

Дело № А60-26388/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2021 года. Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Дружининой О.Г., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии представителя истца – Корьевой Е.А., по доверенности от 04.12.2021, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью «Ролси» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2021 по делу № А60-26388/2020	

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ролси» (ИНН 6659159717, ОГРН 1076659016367)

к Администрации города Екатеринбурга,

третье лицо Министерство по управлению государственным имуществом по Свердловской области

о признании недействительной односторонней сделки,

установил:

общество с ограниченной ответственность «Ролси» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (ответчик) о признании недействительной односторонней  сделки  - приложения  №  1  к  договору  аренды земельного участка от  29.12.2018 № Т-584 (расчет арендной платы на 2019 год (часть 2) в размере 1 005 902 руб. 09 коп.).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований  относительно  предмета  спора,  на  основании ст. 51 АПК РФ привлечено Министерство по управлению государственным имуществом по Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе истец указывает на то, что выводы, приведенные в обжалуемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела, не доказаны обстоятельства дела, которые суд первой инстанции посчитал установленными, нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального  права.

Истец указывает, что вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по делу № А60-63427/2019 установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела (неправомерность применения в расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:107482  коэффициентов увеличения на 2015-2018 годы, ставки 5,4), вместе с тем судом первой инстанции указанные обстоятельства по внимание не приняты. По мнению истца суд ошибочно учел обстоятельства заключения и исполнения сторонами договора аренды иного земельного участка от 10.06.2006 № 2-745, указал на обоснованность применения в расчете коэффициентов увеличения на 2015-2019 годы, не учел неверную площадь участка,  отраженную в расчете,  при недоказанности расположения на участка складов или баз счел обоснованной примененную ставку 5,4, что привело к принятию неправильного решения по делу. 

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 28.09.2021.

От ответчика поступил  отзыв на  апелляционную жалобу, в котором ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен, решение полагает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

От истца в апелляционный суд поступили дополнения к апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней поддержала.  

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд не направило, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу статей 123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании 28.09.2021 в порядке ст. 163 АПК РФ апелляционным судом объявлен перерыв до 04.10.2021. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,   Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО «Ролси» заключен договор аренды земельного участка № Т-584 от 29.12.2018, согласно которому во временное владение и пользование истцу был передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:107482, площадью 98 554 кв.м. (с учетом дополнительного соглашения к договору  от 21.10.2019 № 1).

Согласно п. 3.1. указанного договора расчет арендной платы установлен в приложении № 1 к договору.

Ответчиком истцу  направлен расчет арендной платы на 2019 год (часть 2) в размере 1005902 руб. 09 коп. (приложение № 1). 

Полагая указанный расчет недействительной сделкой, истец обратился в суд с соответствующим иском.   

 В иске истец указывал, что  расчет противоречит нормам постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее по тексту - Положение), положениям ст.ст. 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условиям договора аренды,  так как    в расчете приведена площадь, не соответствующая площади арендованного земельного участка, расчет выполнен с применением неверной кадастровой стоимости земельного участка, неправомерно применены повышающие коэффициенты за 2015-2019 годы, а также ставка арендной платы 5.4, изменение размера арендной платы  арендатором не согласовано и не подписано,  основания для изменения размера арендных платежей  отсутствуют. 

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу  о соответствии  выполненного расчета закону и принятым в соответствии с ним подзаконным актам, условиям договора.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно  пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).  

Согласно  ст.  450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что  сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений ст.  168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Материалами  дела  подтверждается заключение сторонами  договора аренды земельного участка № Т-584 от 29.12.2018, согласно условиям которого во временное владение и пользование истца передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:482.

Исходя из положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений п.п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, в спорный период  был установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области". 

В соответствии с указанным Положением размер арендной платы рассчитывается исходя из величины кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в рублях, ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области, понижающего коэффициента и коэффициента увеличения, устанавливаемых Правительством Свердловской области.

В соответствии с Положением № 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

          КС x Д x СтАП x Ку x ПК

    АП = -------------------------, где:

                    100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Ставки арендной платы утверждены также постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-П,  ставка арендной  платы  5,4 %  подлежит применению  к земельным участкам, на которых расположены склады и базы; за земельные участки, предоставленные для строительства (на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом), устанавливается  ставка 1,5 %. 

Срок  действия разрешения на  строительство,  выданного истцу,   продлен, что установлено вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу № А60-15868/2020, в связи с  чем начисление арендной платы  на 2019 год   за  часть земельного участка площадью 697,02 кв.м по  ставке 5,4 % не может  быть  признано  правомерным.

Доводы ответчика о том, что применение ставки 5,4  обусловлено разрешенным использованием земельного участка, сведения о котором внесены в ЕГРН,  судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены с учетом изложенного выше. Достаточных и достоверных доказательств расположения на части участка площадью 697,02 кв.м складов или баз материалы дела не содержат. 

Решением Свердловского областного суда от 15.12.2020 № 3а-406/2020 архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:107482 площадью 98554 кв.м (после перераспределения участков) установлена в размере его рыночной стоимости 88 008 722 руб. по состоянию на 27.09.2019. Решение вступило в законную силу 01.04.2021 (определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 01.04.2021).

Таким образом кадастровая стоимость земельного участка ретроспективно приведена к рыночной на период с 27.09.2019 по 31.12.2020.

Учитывая то обстоятельство, что  соответствующее судебное решение вступило в силу 01.04.2021, а оспариваемый расчет выполнен ранее указанной даты, приведение кадастровой стоимости к рыночной само по себе основанием для  признания оспариваемого расчета недействительной сделкой не является. Такое приведение является основанием для  перерасчета арендной платы с учетом содержания судебного решения. 

Материалами настоящего дела подтверждено, что после вступления в законную силу  решения Свердловского областного суда от 15.12.2020 № 3а-406/2020, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу  ответчиком  выполнен новый расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:107482  за период октябрь-декабрь 2019 года,  в котором использована приведенная к рыночной кадастровая стоимость земельного участка за указанный период, а также коэффициент увеличения Ку на 2019 год. 

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка ретроспективно приведена к рыночной на период с 27.09.2019 по 31.12.2020, оснований для применения указанного коэффициента на 2019 год с учетом целей его установления  ответчик не имел. 

Таким образом доводы истца об отсутствии  оснований для применения  коэффициентов  увеличения  2015-2019 гг. являются обоснованными.

Доводы истца о несоответствии площади земельного участка, примененной в расчете, площади участка по условиям договора и сведениям ЕГРН  судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, учитывая выполнение ответчиком также отдельного расчета размера арендной платы за часть указанного в иске участка площадью 1914,62 кв.м (т.1 л.д.67). 

Поскольку  оспариваемый расчет арендной платы на 2019 год (часть 2) в размере  1005902 руб. 09 коп.  рублей выполнен Администрацией без  учета приведенных  выше  нормативных  актов, вступившего  в законную  силу  судебного  акта, учета  фактической площади  возведенных  и возводимых  объектов,  требования истца о  признании  односторонней сделки  по  изменению  арендной платы недействительной заявлено  правомерно  и  подлежит  удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

При таких условиях, имеются основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда следует отменить, апелляционную жалобу истца и заявленные требования истца удовлетворить.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2021  по делу № А60-26388/2020 отменить. 

Иск удовлетворить.

Признать недействительным приложение № 1 к договору аренды от 29.12.2018 № Т-584 (расчет арендной платы на 2019 год, (часть 2), в размере 1 005 902 руб. 09 коп.).

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ролси» (ИНН 6659159717, ОГРН 1076659016367) расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб., по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской  области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина

 

Э.А. Ушакова