РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-50624/20-64-370

г. Москва

10 февраля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2023года

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в   судебном   заседании дело   по   исковому   заявлению ОБЩЕСТВА   С

ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВИР-ЛИС" (107078 МОСКВА ГОРОД ПРОЕЗД   МЯСНИЦКИЙ   4/3   2,   ОГРН:   

<

***>,   Дата   присвоения   ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 

<

***>)

к  ДЕПАРТАМЕНТУ  ГОРОДСКОГО  ИМУЩЕСТВА ГОРОДА  МОСКВЫ  (123112,

МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1,

ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий между сторонами,

при участии:

от истца — ФИО2 по дов от 12.04.2022 №б/н, диплом

от ответчика — ФИО3 по дов. от 10.10.2022 №33-Д-831/22, диплом

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО   С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВИР-ЛИС"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших  при заключении договора купли-продажи недвижимого объекта, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером: 77:01:0001084:2629 общей площадью 424 кв.м., изложив:

- пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 64 120 345 (Шестьдесят четыре миллиона сто двадцать тысяч триста сорок пять) рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «Городская коллегия оценщиков» от 21 октября 2022 г. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.» 

-  пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения и изменению не подлежит.» 

- пункт 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие 2 ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до десятого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 763 337 (Семьсот шестьдесят три тысячи триста тридцать семь) рублей 44 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. 

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.» . 

Определением от 20.05.2020г. было приостановлено производство по делу № А40-50624/20-64-370 до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда города Москвы, принятого по результатам рассмотрения дела № А40-184475/19.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что  истец обратился в службу «одного окна»  Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе объекта недвижимости, расположенного по адресу:  

<

...> с кадастровым номером: 77:01:0001084:2629 общей площадью 424 кв.м. 

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо  с приложением Проекта договора купли-продажи недвижимости.

 Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий. 

Ответчик Протокол разногласий истца  в установленный законом срок  не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Свир-Лис» (истец) является арендатором помещения с кадастровым номером 77:01:0001084:2629 общей площадью 424 кв.м. по адресу: 

<

...> на основании договора аренды №01-00899/08 от 27.06.2008г., заключенного с  Департаментом городского имущества города Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

 Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 24.12.2019г. письмом №ДГИ-И-92310/19 Департамент городского имущества г. Москвы (ответчик) в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направил истцу проект договора  о выкупе Объекта по цене 141 648 000 руб.

31.01.2020г. истец направил ответчику письмо с просьбой предоставить дополнительный срок для подписания договора.

13.02.2020г. письмом № ДГИ-1-10156/20-1 ответчик уведомил истца об утрате преимущественного права выкупа в связи с истечением 30-дневного срока, предусмотренного частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ для подписания Договора, с учетом того, что Истец получил Договор 08.01.2020г.

Между тем, 08 января 2020г. является праздничным днем и истец получил Договор 10.01.2020г., что подтверждается извещением №90453 от 10.01.2020г. и записью в журнале приема корреспонденции.

10.02.2020г. истец направил ответчику подписанный договор с Протоколом разногласий, в котором предложил цену размере 70 500 000 рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 10.02.2020г. №05-0-20, выполненному ООО «СЭПБ основании договора на оказание услуг по оценке №05-0-20 от 04.02.2020г.

Таким образом, истец своевременно представил ответчику подписанный Договор, в связи с чем, не утратил право на заключение договора купли-продажи Объекта.

Однако, ответчик Протокол разногласий истца  в установленный законом срок  не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г.Москвы от 09.07.2021 принят отказ от встречного иска в части требования о признании недействительными односторонних сделок по изменению размера арендной платы по договору аренды от 27.06.2008 №01-00899/08, оформленных уведомлением о ставке арендной платы на 2018 год от 05.04.2019 №33-6- 167594/19-(0)-1, уведомлением о ставке арендной платы на 2018 год от 05.04.2019 №33-6- 167594/19-(0)-2, уведомлением о ставке арендной платы на 2019 год от 05.04.2019 №33-6- 167600/19-(0)-1, уведомлением о ставке арендной платы на 2019 год от 05.04.2019 №33-6- 167600/19-(0)- Производство по делу в данной части прекращено. В удовлетворении первоначального иска о  взыскании задолженности по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 27.06.2008 г. № 01-899/08 в размере 11 734 036 руб. 47 коп. за период с 01.08.2018 г. по 30.04.2019 г., пени в размере 76 768 руб. 12 коп. за период с 06.04.2019 г. по 30.04.2019 г., о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.06.2008 г. № 01-899/08, выселении ООО «Свир-Лис» из нежилого помещения площадью 424,00 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, помещение IV, комн. 1-4, 4а, 5, 5а, 6-12, 12а, 1 этаж, помещение III, комн. 1-7, 1 этаж, помещение VII, комн. 1-2) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде истцу отказано. Встречный иск удовлетворен. Суд признал право ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВИР-ЛИС" на исчисление арендной платы по договору аренды № 01-00899/08 от 9 27.06.2008 года по минимальной ставке арендной платы за 1 кв.м. нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, размер которой устанавливается нормативно-правовыми актами Правительства Москвы.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества,  в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  от 22.08.2022г. удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы по делу №А40-50624/20-64-370, проведение которой  поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРОДСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ОЦЕНЩИКОВ", эксперту ФИО4 На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 424 кв.м по адресу: Москва, пр. Мясницкий, д. 4, стр. 1 (подвал, пом. IV, ком. 1-4, 4а, 5, 5а, 6-12, 12а; этаж 1, пом. III, ком. 1-7; пом. IIV, ком. 1, 2) с кадастровым номером: 77:01:0001084:2629 на 6 ноября 2019 г?».

 Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 424 кв.м. по адресу: Москва, пр. Мясницкий, д.4, стр. 1 (подвал, пом. IV, ком. 1-4, 4а, 5,5а, 6-12,12а; этаж 1, пом. III, ком. 1-7; пом. HV, ком. 1, 2) с кадастровым номером: 77:01:0001084:2629 на 6 ноября 2019 г. составляет 64 120 345 руб. 00 коп.

Протокольным определением от 25.01.2022г.  суд отклонил  ходатайства ответчика о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, как необоснованное, в соответствии со ст.ст. 41, 87 АПК РФ, так как заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). 

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон,  заключения  судебной экспертизы,  исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества,  суд считает, что цена нежилого помещения общей площадью 424 кв.м. по адресу: Москва, пр. Мясницкий, д.4, стр. 1 (подвал, пом. IV, ком. 1-4, 4а, 5,5а, 6-12,12а; этаж 1, пом. III, ком. 1-7; пом. HV, ком. 1, 2) с кадастровым номером: 77:01:0001084:2629 на 6 ноября 2019 г. составляет 64 120 345 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы   в размере 50 000 руб. 00 коп. возлагаются на ответчика. 

Расходы по госпошлине  по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110,  167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Свир-Лис" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимого объекта, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером: 77:01:0001084:2629 общей площадью 424 кв.м. 

Изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 64 120 345 (Шестьдесят четыре миллиона сто двадцать тысяч триста сорок пять) рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «Городская коллегия оценщиков» от 21 октября 2022 г. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.» 

Изложить пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения и изменению не подлежит.» 

Изложить пункт 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие 2 ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до десятого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 763 337 (Семьсот шестьдесят три тысячи триста тридцать семь) рублей 44 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. 

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.».  

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВИР-ЛИС" (107078 МОСКВА ГОРОД ПРОЕЗД МЯСНИЦКИЙ 4/3 2, ОГРН: 1037739035729, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 7701029875) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

          Судья                                                       Н.А. Чекмарева