ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-2504/2017

город Севастополь

28 июня 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25.06.2018

В полном объёме постановление изготовлено 28.06.2018

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей  Остаповой Е.А., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - ФИО2, представитель по доверенности от 25.12.2017 № 1366, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью «ДС-Бизнес» - ФИО3, представитель по доверенности от 09.11.2017 № 01-01/503, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя - ФИО4, представитель по доверенности от 19.09.2017 № 3850/31/2-17, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.03.2018 по делу № А84-2504/2017 (судья Морозова Н.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «ДС-Бизнес»

(пр. Окт. Революции, д.26, кв.74, 

<

...>; ОГРН 

<

***>)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ул. Советская, д.9, 

<

...>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

Правительства Севастополя (ул. Ленина, д.2, 

<

...>)

о понуждении заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ДС-Бизнес» (далее – истец, ООО «ДС-Бизнес») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковыми требованиями об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент, ДИЗО) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи встроенных нежилых помещений I-1, общей площадью 125 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, на условиях договора, приложенного к иску.

Исковые требования обоснованы положениями Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ (в редакции от 29.06.2015) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), со ссылкой на то обстоятельство, что ООО «ДС-Бизнес» является арендатором спорного помещения.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.03.2018 года по делу               № А84-2504/2017 исковые требования удовлетворены в полном объёме, суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «ДС-Бизнес» договор купли-продажи встроенных нежилых помещений I-1 общей площадью 125 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, в редакции договора купли-продажи предложенной истцом.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объёме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель жалобы указывает, что в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды спорных помещений от 01.09.2011 года, срок его действия установлен до 23.03.2016 года и в дальнейшем его сторонами не продлевался.

Более того, письмом от 15.04.2016 года ДИЗО уведомил ООО «ДС-Бизнес» о прекращении договора аренды помещений с 23.03.2016 года, в связи с окончанием срока его действия, что подтверждается описью вложения в ценное письмо от 15.04.2016 года, в связи с чем, истец не является арендатором спорных помещений с 23.03.2016, в понимании Закона № 159-ФЗ и, соответственно, не имеет право на его выкуп.

Кроме того, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ссылается на то, что истец самовольно произвёл перепланировку арендуемого помещения, а также на наличие задолженности у общества по арендной плате за пользование спорным имуществом.

В ходе судебного заседания, назначенного на 25.06.2018, представители ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, настаивали на ее удовлетворении.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции обжалуемое решение оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

04.04.2011 года Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета (арендодатель) заключил с Частным предприятием «ДС-Бизнес» (арендатор) договор аренды недвижимого имущества № 38-11, по условиям которого с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество - встроенные нежилые помещения I-1, общей площадью 125,00 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, находящиеся на балансе РЭП-17, стоимость которого составляет в соответствии с независимой оценкой по состоянию на 30 ноября 2010 года 218 990 гривен.

04.04.2011 года стороны указанного договора подписали акт приёма-передачи арендованного имущества.

01.09.2011 года между Территориальной общиной города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета (от имени которого действует Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета), (арендодатель) и Частным предприятием «ДС-Бизнес» был заключен в нотариальной форме договор аренды недвижимого имущества № 38-11 (далее – договор), согласно которому с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество – встроенные нежилые помещения I-1, общей площадью 125,00 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, находящиеся на балансе РЭП-17, стоимость которого составляет в соответствии с независимой оценкой по состоянию на 30 мая 2011 года 220 550 гривен.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, объект аренды будет использоваться для размещения офиса.

Пунктом 2.5 договора установлено, что вступление арендатора в пользование имуществом наступает одновременно с подписанием акта приёма-передачи объекта аренды.

В силу пункта 7.1 договора он действует с момента подписания, нотариального удостоверения и государственной регистрации, сроком до 23.03.2016 года.

Пунктом 7.2 договора, его стороны пришли к соглашению о том, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока его действия он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Арендатор признаёт, что заявление о прекращении или изменении договора считается им полученным, если оно направлено заказным письмом или ценным письмом на адрес арендатора, указанный в договоре. При этом реестр отправки признается сторонами как надлежащее доказательство направления заявлений об изменении или прекращении договора.

В соответствии с пунктом 9.4 договора он является новой редакцией договора аренды недвижимого имущества от 04.04.2011 № 38-11.

Стороны договора 01.09.2011 подписали акт приёма-передачи арендованного имущества.

Истец привёл свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации и 17.01.2015 сведения об обществе с ограниченной ответственностью «ДС-Бизнес» как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

17.02.2017 года истец направил в ДИЗО заявление № 2 о своём намерении реализовать право на приобретение в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) арендуемого государственного имущества, к которому приложил проект договора купли-продажи в двух экземплярах.

В ответе от 27.03.2017 № 7268/05-05-21/17 Департамент уведомил ООО «ДС-Бизнес» о том, что подобное преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях:

- арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае, если арендатор по собственной инициативе направляет заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как указал ответчик (ДИЗО), субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

По мнению ДИЗО, по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, реализовать преимущественное право на приобретение недвижимого имущества представляется возможным только после проведения необходимых мероприятий по постановке на государственный кадастровый учёт, регистрации права государственной собственности и оценке рыночной стоимости данного имущества при условии наличия действующего договора аренды и отсутствия задолженности по арендной платы за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням).

Полагая, что договор аренды недвижимого имущества № 38-11 от 01.09.2011 года является действующим, истец обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском о понуждении Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи встроенных нежилых помещений.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Удовлетворяя исковые требования ООО «ДС-Бизнес», суд первой инстанции исходил из того, что уведомление ДИЗО о прекращении договора аренды, направлено ООО «ДС-Бизнес» не по юридическому адресу общества (

<

...>), а по адресу, указанному в договоре аренды – 

<

...>, в связи с чем, имеет место его ненадлежащее уведомление, а следовательно, данный договор является продлённым на неопределённый срок.

Судебная коллегия считает такие выводы суда первой инстанции ошибочными, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 7.2 договора аренды, арендатор (ООО «ДС-Бизнес») признаёт, что заявление о прекращении или изменении договора считается им полученным, если оно направлено заказным письмом или ценным письмом на адрес арендатора, указанный в договоре. При этом реестр отправки признаётся сторонами, как надлежащее доказательство направления заявлений об изменении или прекращении договора.

Таким образом, исходя из буквального толкования пункта 7.2 договора аренды, арендатор - ООО «ДС-Бизнес» согласился с тем, что заявление ДИЗО о прекращении или изменении договора аренды считается им полученным, если оно направлено заказным письмом или ценным письмом на адрес арендатора указанный в договоре: 

<

...>.

Из материалов дела усматривается, что 15.04.2016 года, в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды недвижимого имущества № 38-11, ДИЗО направило на адрес арендатора указанный в договоре, уведомление № 05/3866 о прекращении договора аренды с 23.03.2016, в связи с окончанием срока его действия.

Данное обстоятельство подтверждается описью вложения в ценное письмо от 15.04.2016, почтовый идентификатор 29900596036894.

Согласно отчёту об отслеживании отправления с указанным почтовым идентификатором на сайте «Почта России», уведомление ДИЗО о прекращении договора аренды № 05/3866 от 14.04.2016 года, находилось в месте вручения адресату (почтовое отделение «Севастополь 11») с 19.04.2016 по 31.12.2016 года.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 23 «О применении судами некоторых положений раздела и части первой ГК РФ», юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

В пункте 64 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 23 «О применении судами некоторых положений раздела и части первой ГК РФ» разъяснено, что договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нём адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом.

В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО «ДС-Бизнес» в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, было надлежащим образом и по надлежащему адресу уведомлён Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о прекращении его действия с 23.03.2016, в связи с истечением срока, на который он был заключён.

Кроме того, пунктом 7.2 договора аренды установлено, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Как было указано выше, срок действия договора аренды закончился 23.03.2016 года, в то время как уведомление Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о прекращении его действия, было направлено в адрес ООО «ДС-Бизнес» - 15.04.2016, то есть в пределах одного месяца после окончания срока его действия, в связи с чем, выводы суда первой инстанции о том, что данный договор был продлён на неопределённый срок, являются необоснованными.

Таким образом, как на дату подачи ООО «ДС-Бизнес» заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества – 18.02.2017 года, так и на момент принятия решения судом первой инстанции, данное общество не являлось арендатором нежилых помещений и в силу Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», права на их выкуп не имело.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.4.14 договора, при прекращении договора аренды, ООО «ДС-Бизнес» обязано возвратить объект аренды в течение 30 календарных дней с даты его прекращения.

Согласно пункту 8.8 договора, в случае нарушения арендатором срока возврата объекта аренды, указанного в пункте 4.4.14, арендатор обязан оплатить в пользу арендодателя неустойку в размере двойной арендной платы по договору за всё время просрочки.

Доказательств возврата объекта аренды арендодателю, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя был представлен расчёт, в соответствии с которым за ООО «ДС-Бизнес» на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества (18.02.2017), числится задолженность по неустойке за невозврат объекта недвижимости арендодателю, за период с апреля 2016 по февраль 2017 года, в сумме 140593, 38 рублей.

С учётом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», для удовлетворения исковых требований ООО «ДС-Бизнес» о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи ранее арендованных обществом объектов недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции были не правильно применены нормы материального права, а также не полностью выяснены все обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, в связи с чем решение суда по данному делу полежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку апелляционная жалоба подана органом государственной власти, который в силу Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы в данном случае не разрешается.

Указанный подход также отражен в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно которому, если апелляционная жалоба была подана освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной инстанции, так как истец не подавал апелляционной жалобы и не является ответчиком по делу.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 марта 2018 года по делу                   № А84-2504/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ДС-Бизнес» отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                           Е.А. Остапова 

                                                                                                                           Н.И. Сикорская