АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-21883/2018

г. Иркутск

6 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 6 мая 2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации Ольхонского районного муниципального образования (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 666130, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аверон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 666130, Иркутская область, Ольхонский район, населенный пункт местность Халы, база отдыха Хадарта)

о расторжении договоров аренды земельного участка № 5 от 30.10.2003 и № 6 от 30.10.2003, о взыскании 1 522 452 руб. 88 коп., об обязании освободить и вернуть земельные участки,

при участии в судебном заседании 18 апреля 2019 года представителя истца ФИО2 по доверенности от 28.11.2018 (предъявлен паспорт), представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 26.06.2018 (предъявлен паспорт).

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12 час. 30 мин. 24 апреля 2019 года. После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тах Д.Х., в присутствии тех же представителей участвующих в деле лиц.

установил:

Администрация Ольхонского районного муниципального образования (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аверон» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 30 октября 2003 года, о расторжении договора аренды земельного участка № 6 от 30 октября 2003 года, о взыскании 1 128 859 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков № 5, 6 от 30 октября 2003 года, 393 762 руб. 22 коп. пени  по договорам аренды земельных участков № 5, № 6 от 30 октября 2003 года, об обязании освободить и вернуть арендуемый земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения) предоставляемый в аренду для строительства базы отдыха, общей площадью 1041 кв. м., кадастровый номер 38:13:000022:0004, расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, м. Халы, по акту приема-передачи в тридцатидневный срок со дня вступления в силу решения суда, об обязании освободить и вернуть арендуемый земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения) предоставляемый в аренду для строительства базы отдыха, общей площадью 41262 кв. м., кадастровый номер 38:13:000022:0003, расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, м. Халы, по акту приема-передачи в тридцатидневный срок со дня вступления в силу решения суда.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял заявленные требования, окончательно потребовал взыскать задолженность по арендной плате в размере 1 128 859 руб. 26 коп. за период с 01.01.2017 по 10.09.2018, 393 593 руб. 62 коп. неустойки за период с 27.03.2017 по 10.09.2018. Кроме того, истец заявил об отказе от иска в части требований о расторжении договоров аренды, обязании освободить и возвратить арендуемые земельные участки.

С учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение иска судом принято.

В судебном заседании истец иск поддержал.

Ответчик в судебном заседании и в представленных отзывах на иск требования истца оспорил по существу, указав, что об изменении размера арендной платы арендодатель его не извещал; представил контррасчеты размера арендной платы.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Истец воспользовался предоставленным ему законом правом и до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде, отказался от иска в части требований о расторжении договоров аренды, обязании освободить и возвратить арендуемые земельные участки.

Частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Частичный отказ от иска закону не противоречит и не нарушает права других лиц.

В связи с изложенным арбитражный суд считает возможным принять отказ истца от иска в части требований о расторжении договоров аренды, обязании освободить и возвратить арендуемые земельные участки.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что производство по делу подлежит прекращению в части требований о расторжении договоров аренды, обязании освободить и возвратить арендуемые земельные участки.

В остальной части иск подлежит удовлетворению частично на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела, 30 октября 2003 года между Ольхонским районным муниципальным образованием (арендодатель) и обществом «Аверон» (арендатор) заключены договоры земельных участков № 5, № 6, по условиям которых арендатору переданы следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 38:13:000022:0003, площадью 41262 кв.м.;

- с кадастровым номером 38:13:000022:0004, площадью 1041 кв.м.,

расположенные по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, местность Халы, на землях особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения), предоставляемые в аренду для строительства базы отдыха.

Согласно пунктам 2.1. договоры заключены на срок 49 лет.

В соответствии с пунктами 3.1. договоров арендная плата начисляется с момента принятия постановления Главы самоуправления о предоставлении земельного участка и утверждении его границ и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Расчет ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к договору.

Согласно пункту 3.2. договоров размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и (или) органами местного самоуправления без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий договор. Извещение об изменении размера арендной платы должно быть направлено арендодателем не позднее 15 дней до начала квартала, с которого предлагается изменение арендной платы.

Согласно приложению № 1 к договору № 5 от 30.10.2003 размер ежегодной арендной платы за весь участок составил 213 902 руб. (базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га – 51 840 руб.).

В соответствии с приложением № 1 к договору № 6 от 30.10.2003 при базовой ставке ежегодной арендной платы за 1 га, равной 51 840 руб.,  размер ежегодной арендной платы составил 5 397 руб.

В обоснование заявленных требований Администрация указала на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды земельных участков, задолженность ответчика согласно представленному расчету составила 1 128 859 руб. 26 коп. за период с 01.01.2017 по 10.09.2018.

Претензией от 05.07.2018 № 01-08-1421, полученной ответчиком 18.07.2018, истец потребовал погасить образовавшуюся задолженность.

Требования истца оставлены ответчиком без внимания, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика за период с 01.01.2017 по 10.09.2018 с учетом частичной оплаты составила 1 128 859 руб. 26 коп.

Ответчиком оспорен расчет задолженности с указанием на то, что повышение арендной платы должно было производиться на уровень инфляции (5-6%). Арендатор вносил арендные платежи с переплатой в зачет следующего отчетного периода. Ответчик также пояснил, что пункты 3.2. договоров арендодателем соблюдены не были, об изменении размера арендной платы Администрация арендатора не извещала. Ответчиком представлены контррасчеты арендной платы.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что договоры аренды земельных участков заключены по итогам проведенного аукциона.

В соответствии с пунктом 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункту «в» пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, а также размер задатка.

В соответствии с приложениями № 1 к Договорам аренды земельных участков № 5 и № 6 от 30.10.2003 ежегодная арендная плата за переданные земельные участки составила 219 299 руб. 00 коп.

Согласно пояснениям истца, указанная сумма арендной платы, сложившаяся по результатам проведенного аукциона, являлась неизменной до 2009 года, и Арендатор оплачивал сумму аренды ежеквартально с переплатой до 3-го квартала 2009 года в соответствии с платежными поручениями.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В силу статьи 9 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к объектам оценки относится в том числе право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Постановлением мэра района от 11.03.2009 № 273 «Об определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» установлено, что до принятия соответствующего решения районной Думы арендная плата в год за использование земельных участков на территории Ольхонского района, государственная собственность на которые не разграничена и право на заключение договора аренды которых осуществляется на торгах, устанавливается согласно отчетам об оценке рыночного размера арендной платы земельного участка, произведенных независимым оценщиком, определенным администрацией района по результатам проводимого открытого конкурса на право заключения муниципального контракта на оказание услуг по оценочным работам на территории Ольхонского района».

Решением Думы Ольхонского районного муниципального образования № 256 от 25.03.2009 «Об определении размера арендной платы» установлено, что арендная плата в год за использование земельных участков на территории Ольхонского района устанавливается согласно отчетам рыночного размера арендной платы земельного участка, произведенных лицензированной оценочной организацией, определенной администрацией района по результатам открытого конкурса на право заключения муниципального контракта на оказание услуг по оценочным работам на территории Ольхонского района».

Восточно-Сибирским филиалом ФГУП «Госземкадастрсъемка» ВИСХАГИ произведена оценка, составлен отчет № 22-оц-09 об оценке рыночного размера арендной платы земельного участка, согласно которому размер арендной платы за пользование спорными земельными участками составил 461 900 руб. в год.

20.05.2009 было принято Решение Думы Ольхонского районного муниципального образования № 261, которым было установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков подлежит ежегодному пересмотру в связи с изменением уровня инфляции, утвержденного на основании федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, размер арендной платы по спорным договорам подлежит изменению с момента изменения нормативного правового акта, регулирующего составляющие элементы расчета арендной платы.

Следовательно, арендная плата по спорным договорам подлежит оплате в измененном порядке в случае изменения нормативного правового акта вне зависимости               от соблюдения договорных условий по извещению об этом арендатора.

Более того, из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривается, что арендная плата в измененном размере им оплачивалась без возражений и замечаний ежеквартально с начала 2011 года и до конца 2016 года.

Таким образом, договоры аренды земельных участков были заключены по результатам проведенного аукциона, в связи с чем истцом размер арендной платы был установлен на основании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.

Размер годовой арендной платы за 2017 год составил 674 330 руб. 22 коп., за 2018 год – 701 303 руб. 43 коп.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика за период с 01.01.2017 по 10.09.2018 составила 1 128 859 руб. 26 коп.

Расчет размера арендной платы судом проверен, является верным.

Представленные ответчиком контррасчеты задолженности признаны верными быть не могут, поскольку в каждом из них содержатся пороки. Так, в первом расчете указана неверная исходная сумма, а также неверно применены коэффициенты инфляции. Во втором отчете ответчиком не была учтена оценка стоимости рыночного размера арендной платы, применяемого Администрацией с 2011 года. В третьем расчете ответчиком также не учтены данные отчета о рыночной стоимости размера арендной платы, а также неверно указана исходная сумма. Четвертый расчет является неверным и необоснованным, поскольку произведен на основании постановления главы администрации Иркутской области от 09.07.2004 № 152-пг, однако спорные земельные участки не являются земельными участками, находящимися в государственной собственности Иркутской области. В пятом контррасчете ответчиком арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Однако, как указано выше, в силу пункта 4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Доказательства, подтверждающие погашение задолженности по арендной плате в указанном размере за указанный период, суду не представлены.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности, в силу положений статей 309, 310, 606, 610, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условий договора исковые требования о взыскании основного долга в размере 1 128 859 руб. 26 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Как указано в пунктах 6.2. договоров, в случае невнесения арендной платы в установленный договорами срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера платежа, подлежащего к оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 26 числа последнего месяца квартала по день уплаты включительно.

Срок внесения арендной платы определен сторонами в пункте 3.1. договоров – ежеквартально равными частями от ежегодного размера арендной платы не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

На основании пункта 6.2. договора, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец начислил ответчику неустойку в размере 393 593 руб. 62 коп. за период с 27.03.2017 по 10.09.2018.

Судом представленный истцом расчет проверен и признан неверным, поскольку он составлен без учета положений статей 191, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также без учета условий договоров о дате внесения оплаты по договорам, дате начисления неустойки.

Согласно составленному истцом расчету, размер неустойки за период с 28.03.2017 по 10.09.2018 составил 309 652 руб. 44 коп.:

1 квартал 2017

168582,56 х 91 (с 28.03.2017 по 26.06.2017) х 0,1% =15341,01

2 квартал 2017

337165,12 х 91 (с 27.06.2017 по 25.09.2017) х 0,1% =30682,03

3 квартал 2017

505747,67 х 91 (с 26.09.2017 по 25.12.2017) х 0,1% =46023,04

4 квартал 2017

674330,22 х 91 (с 26.12.2017 по 26.03.2018) х 0,1% =61364,05

1 квартал 2018

849656,08 х 91 (с 27.03.2018 по 25.06.2018) х 0,1% =77318,7

2 квартал 2018

1024981,94 х 77 (с 26.06.2018 по 10.09.2018 – окончание периода, указанное истцом) х 0,1%=78923,61

3 квартал 2018

Нет просрочки в указанный истцом период

Итого: 309 652 руб. 44 коп.

Доказательства несоразмерности истребуемой неустойки последствиям нарушения обязательства суду не представлены.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично в размере 309 652 руб. 44 коп. В удовлетворении остальной части заявленного требования суд отказывает.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в пропорциональном размере относятся на ответчика и взыскиваются с него в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить производство по делу в части требований о расторжении договоров аренды, обязании освободить и возвратить арендуемые земельные участки. 

В остальной части исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аверон» в пользу Администрации Ольхонского районного муниципального образования 1 128 859 руб. 26 коп. основного долга,  393 762 руб. 22 коп. неустойки, а всего – 1 522 621 руб. 48 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аверон» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 669 руб. 36 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                    Е.В. Рукавишникова