АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-1044/2023

г. Ярославль

04 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 29.08.2023 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М. 

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

Прокуратуры Ярославской области в интересах публичного образования – города Ярославля в лице мэрии г. Ярославля (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  акционерному обществу "Волна"

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

индивидуальному предпринимателю     ФИО2

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "А1"

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, муниципалитета города Ярославля (ИНН 

<

***>)

о   признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок

 

при участии:

от истца – ФИО3 (прокурор, по удостоверению), ФИО4 (по доверенности от 27.02.2023 № 8-10-2023),

от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "А1" – ФИО5 (представитель по доверенности от 25.08.2022, диплом),

от индивидуального предпринимателя     ФИО2 – ФИО5 (представитель по доверенности от 16.02.2023, диплом),

от акционерного общества "Волна" – ФИО6 (представитель по доверенности от 10.01.2023, диплом),  ФИО7 (директор), ФИО8 (представитель по доверенности от 28.08.2023, диплом),

от иных участников процесса – не явились, 

 

установил:

Прокуратура Ярославской области в интересах публичного образования – города Ярославля в лице мэрии г. Ярославля обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Волна" (далее по тексту – общество, АО "Волна"), индивидуальному предпринимателю     ФИО2 (далее по тексту – предприниматель, ИП ФИО2), обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "А1" (далее по тексту – ООО "Специализированный застройщик "А1")  с требованиями:

- признать недействительным договор от 27.03.2019 купли-продажи, заключенный между АО "Волна" и предпринимателем,

- признать недействительным дополнительное соглашение от 29.09.2022, заключенное между АО "Волна" и ИП ФИО2, об изменении условий договора купли-продажи от 27.03.2019 в части пункта 5.2.3 договора от 27.03.2019,

- признать недействительным соглашение о безвозмездном вкладе в  имущество ООО "Специализированный застройщик "А1" от 19.10.2021, заключенное между ИП ФИО2 и ООО "Специализированный застройщик "А1",

- применить последствия недействительности ничтожных сделок, а именно: истребовать из незаконного владения ООО "Специализированный застройщик "А1" и передать АО "Волна" земельный участок с кадастровым номером 76:23:030902:101 в границах земельного участка с кадастровым номером 76:23:030902:5, а также нежилые помещения с кадастровыми номерами: 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108, обязать акционерное  общество "Волна" возвратить предпринимателю денежные средства, полученные по договору купли-продажи от 27.03.2019 в размере 120 000 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее по тексту – Комитет), муниципалитет города Ярославля.

Представители Прокуратуры Ярославской области исковые требования поддержали.

Представитель предпринимателя, ООО "Специализированный застройщик "А1" исковые требования не признал.

АО "Волна" указало на обоснованность исковых требований.

Заслушаны пояснения представителей сторон.

Мэрия города Ярославля, третьи лица (за исключением, комитета), извещенные о судебном процессе, явку представителей не обеспечили.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие данных участников процесса.

В судебном заседании, состоявшемся 15.08.2023, объявлялись перерывы, после которых судебное заседание продолжено.

Выслушав представителей участников процесса, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

По результатам торгов в форме аукциона (протокол об итогах аукциона от 12.03.2019), Общество (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи от 27.03.2019.

По условиям договора Предприниматель приобрёл у Общества здание Бани с кадастровым номером 76:23:030806:144 и земельный участок с кадастровым номером 76:23:030902:5 по адресу: 

<

...> (далее также – Имущество).

Общество создано 26.01.2018 в порядке приватизации в форме преобразования муниципального унитарного предприятия по обработке белья и обслуживанию населения "Волна" города Ярославля (далее по тексту – Предприятие). Владельцем 100% акций акционерного общества является Мэрия города Ярославля. На основании передаточного акта от 11.12.2017 вновь образованному Обществу переданы объекты коммунально-бытового назначения, в том числе, здание Бани с земельным участком с кадастровым номером 76:23:030902:5. В указанном здании АО "Волна" оказывало населению банные услуги.

Постановлением Мэрии от 06.12.2017 № 1629 "О приватизации имущественного комплекса Предприятия" установлено ограничение в виде обязанности Общества сохранять коммунально-бытовое назначение здания Бани в течение пяти лет со дня перехода прав на недвижимое имущество к Обществу. Ограничения и обременения приобретённого имущества также указаны в пункте 1.3 договора от 27.03.2019.

Среди прочих указано, что Общество, созданное путём преобразования Предприятия, обязано сохранять коммунально-бытовое назначение предмета аукциона в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к акционерному обществу (пункт 1.3.1.). Помещения в здании переданы арендаторам (пункты 1.3.2-1.3.9 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора стороны определили, что покупатель обязан не производить изменений коммунально-бытового назначения здания Бани № 2 в течение пяти лет с момента перехода права собственности на здание Бани. Данная обязанность сохраняется при последующем переходе права собственности на здание бани.

Согласно акту приёма-передачи недвижимого имущества от 19.07.2019 техническое состояние приобретённого Предпринимателем Имущества не имеет недостатков и дефектов, все системы (канализация, холодное, горячее водоснабжение, отопление, электроэнергия) находятся в работоспособном, нормальном состоянии.

Переход права собственности на Имущество к Предпринимателю зарегистрирован в ЕГРН 21.08.2019 в установленном законом порядке.

Как следует из судебных актов по делу №А82-21191/2021 после приобретения здания Бани, Предприниматель принял решение о проведении в здании ремонта, в связи с чем работа Бани прекращена, здание закрыто. Общество в целях проверки соблюдения условий договора неоднократно осуществляло выход по месту нахождения здания Бани.  Письмом от 21.08.2019 Общество указало Предпринимателю на необходимость соблюдения требований договора в части сохранения коммунально-бытового назначения здания Бани. Актом проверки от 25.01.2022 установлено: доступ в здание Бани закрыт, входная дверь закрыта. Проверкой от 25.02.2022 установлено, что банные услуги не оказываются, ведутся ремонтные работы по перепланировке помещений. Актом от 29.08.2022 установлено, что здание не эксплуатируется, в помещениях производится перепланировка.

Дополнительным соглашением от 29.09.2022 Общество и Предприниматель внесли изменения в пункт 5.2.3 договора купли-продажи от 27.03.2019, указав, что покупатель обязуется не производить изменений коммунально-бытового назначения нежилого здания Бани № 2 до 26.01.2023.

Поскольку после приобретения здания Бани Предприниматель прекратил оказывать населению банные услуги, Общество обратилось с иском в суд.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.12.2022 по делу №А82-21191/2021 отказано в удовлетворении исковых требований АО "Волна" об обязании предпринимателя не производить до 26.01.2023 изменений коммунально-бытового назначения нежилого здания бани № 2, находящейся по адресу: 

<

...>, предусмотренного договором купли-продажи от 27.03.2019 в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2022.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 по делу№А82-21191/2021, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, удовлетворена частично апелляционная жалоба предпринимателя; из мотивировочной части решения Арбитражного суда Ярославской области от 13.12.2022 по делу № А82-21191/2021 исключен абзац третий на странице седьмой решения: "Изложенные обстоятельства, по мнению суда, исключают возможность сторон договора изменять его условия". В удовлетворении остальной части апелляционной жалобы отказано.

Далее, как указывает истец, на основании приказа Комитета от 05.09.2019 № 2939 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Большая Октябрьская, согласно которой путем перераспределения земель, находящихся в государственной собственности, земельных участков, находящихся в собственности города Ярославля площадью 44 290 кв м с кадастровым номером 76:34:000000:292, площадью 30 кв м с кадастровым номером 76:23:031011:28 и земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4 586 кв м с кадастровым номером 76:23:030902:5 по ул. Б. Октябрьская, д. 85 образованы два участка с кадастровыми номерами 76:23:030902:101 площадью 5 250 кв м и 76:23:000000:292 площадью 43 722 кв м.

Истец обратил внимание суда, что между Комитетом и ИП ФИО2 10.04.2020 заключено соглашение о перераспределении земель № 15, в соответствии с которым предприниматель приняла в собственность образованный в результате перераспределения земель новый земельный участок с кадастровым номером 76:23:030902:101 площадью 5 250 кв м из земель населенных пунктов по адресу: 

<

...> (территориальная зона – зона коммунальных объектов (П6), разрешенное использование земельного участка – отдельно стоящие бани, сауны, банно-оздоровительные комплексы). Как указал истец, земельный участок с кадастровым номером 76:23:030902:5 снят с кадастрового учета.

Также истец отметил, что по заявлению ИП ФИО2 прекращено право собственности на здание с кадастровым номером 76:23:030806:144. 06.11.2020 осуществлена постановка на кадастровый учет и регистрация права на отдельные помещения с кадастровыми номерами 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108.

Между предпринимателем и ООО "Специализированный застройщик "А1"  19.10.2021 подписано соглашение о безвозмездном вкладе участника в имущество общества. Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030902:101, а также нежилые помещения с кадастровыми номерами 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108 переданы ИП ФИО2 в качестве вклада в уставный капитал общества; зарегистрировано право собственности организации.

Как следует из искового заявления, новым собственником изменен вид разрешенного использования земельного участка на вид "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)". 

Указанные действия ИП ФИО2: перераспределение земельных участков, снятие с кадастрового учета объектов недвижимости, имеющих ограничение использования, отчуждение их застройщику, изменение вида разрешенного использования земельного участка, по мнению Прокуратуры Ярославской области, свидетельствуют об отсутствии у предпринимателя намерения использовать данные объекты по их коммунально-бытовому назначению как на момент участия в аукционе, так и в последующий период, о приобретении земельного участка и здания бани в целях последующего строительства многоэтажного жилого дома.

Приведенные обстоятельства, по утверждению истца, также свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны предпринимателя, выразившегося в несоблюдении ограничения в виде обязанности сохранять коммунально-бытовое назначение бани в течение срока, установленного решением об условиях приватизации такого объекта, договором купли-продажи от 27.03.2019.

С учётом того, что спорные объекты приобретены с нарушением закона, истец исходит из того, что все последующие сделки с объектами недвижимого имущества в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ являются ничтожными и не повлекли каких-либо правовых последствий.

В ходе рассмотрения дела ответчиками (ИП ФИО2 и ООО "Специализированный застройщик "А1") было заявлено о применении срока исковой давности к требованию о признании недействительным договора купли-продажи от 27.03.2019 г. Иные требования истца являются производными от соответствующего требования, самостоятельных оснований для признания данных сделок недействительными не заявлено.

ФИО2 и ООО "Специализированный застройщик "А1" полагают, что оснований для удовлетворения требований Прокуратуры Ярославской области не имеется, поскольку не представлено доказательств злоупотребления со стороны ИП ФИО2, вменяемые ответчикам в качестве злоупотребления действия не являются недобросовестными. Увеличение площади земельного участка было направлено на соблюдение нормативов градостроительного проектирования по парковочным местам. Здание бани уже было разделено на помещения при его покупке, а действия ответчика по постановке на учет помещений были направлены на узаконение перепланировок. Градостроительный регламент участка на момент его приобретения в принципе не предусматривал возможности многоквартирной жилой застройки, так как территориальная зона участка была изменена через 2,5 года после его покупки.

По мнению указанных ответчиков, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права публичного образования на сохранение назначения бани № 2. Орган местного самоуправления не был лишен возможности обратиться в суд с иском об изъятии объекта для муниципальных нужд.

По утверждению ИП ФИО2 и ООО "Специализированный застройщик "А1", обращение в суд с настоящим исковым заявлением является злоупотреблением правом, так как направлено на изъятие здания бани № 2 в нарушение установленной процедуры и по заведомо заниженной цене (при предъявлении иска об изъятии здания и участка для муниципальных нужд предприниматель могла бы претендовать на взыскание рыночной стоимости здания и участка на текущую дату).

Ответчики пояснили, что не использование бани № 2  было вызвано объективными причинами: установленное после покупки здания аварийное состояние объекта, препятствующее его безопасной эксплуатации, принятие судами обеспечительных мер, запрещающих проведение ремонта либо распоряжение спорным зданием.

Дополнительно данными участниками процесса отмечено, что фактические действия АО "Волна" и Комитета после заключения договора свидетельствовали об отсутствии претензий со стороны данных лиц. Комитет и продавец неоднократно подтверждали отсутствие необходимости в эксплуатации спорного здания в качестве бани, истечение срока обременения здания 26.01.2023. Именно Комитетом принято  решение о перераспределении участка под зданием бани, а муниципалитет города своим решением изменил территориальную зону участка под баней. Данные действия позволяют применить правило об эстоппеле, что исключает возможность признания спорных договоров недействительными сделками.

Также ответчики отметили, что вопрос о действительности дополнительного соглашения от 29.09.2022 г. к договору купли-продажи от 27.03.2019 г. был предметом рассмотрения в другом судебном деле между теми же лицами (№А82-21191/2021). В Постановлении Второго апелляционного арбитражного суда от 07.03.2023 указано, что АО "Волна" и ИП ФИО2 не могли сократить пятилетний срок сохранения назначения Бани, который начал течь с 26.01.2018. Однако условие пункта 5.2.3 договора купли-продажи от 27.03.2019 об ограничении на больший срок, чем предусмотрено законом, установлено сторонами, следовательно, могло быть изменено по соглашению сторон, но с соблюдением положений части 4 статьи 30 Закона № 178-ФЗ. Также судом установлено, что к взаимоотношениям сторон договора от 27.03.2019 г. не подлежат применению положения п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, а само условие, установленное пунктом 5.2.3. указанного договора, не является существенным. В своем отзыве на апелляционную жалобу по делу № А82-21191/2021 прокуратура указывала, что дополнительное соглашение от 29.09.2022 не подлежало заключению ввиду того, что ФИО2 на момент его заключения не являлась собственником здания бани. Однако данный довод не повлиял на вывод суда о действительности указанного соглашения, следовательно, признан судом несостоятельным.

По мнению  ответчиков (ИП ФИО2 и ООО "Специализированный застройщик "А1"), у истца отсутствует правовой интерес настоящему делу

Ограничение на изменение назначения коммунально-бытового объекта устанавливается императивно на срок не более 5 лет с даты приватизации имущества. Здание бани считается приватизированным с даты регистрации реорганизованного муниципального предприятия в АО "Волна", то есть с 26.01.2018 г. В связи с этим максимально возможный срок действия ограничения, установленный условиями о приватизации данного муниципального имущества, истекает 26.01.2023 г. Следовательно, публичный интерес органов местного самоуправления в сохранении назначения бани ограничивается 26.01.2023 г. Между тем основание на обращение прокуратуры с иском по настоящему делу сформулировано истцом как "несоблюдение ограничения в виде обязанности сохранять коммунально-бытовое назначение здания бани в течение срока, установленного решением об условиях его приватизации, а также самим договором купли-продажи" (стр. 5 искового заявления). В то же время в предварительном судебном заседании от 20.02.2023 г. по настоящему делу представитель прокуратуры несколько раз указал на то, что согласен с тем обстоятельством, что коммунально-бытовое назначение здания бани не изменялось ни ФИО2, ни ООО "Специализированный застройщик "А1". То есть фактически истец согласился с тем, что установленные законом ограничения нарушены не были.

Предъявление исковых требований прокуратуры обосновано необходимостью оказания населению банных услуг и действием в отношении здания ограничения на его использование, установленного в соответствии Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон о приватизации).

Однако в условиях, когда собственником здания не был нарушен законодательный запрет на использование здания по иному целевому назначению, кроме коммунально-бытового, а сам срок действия указанного запрета истек, требования прокуратуры не направлены на защиту прав публично-правового образования – г. Ярославль.

Прокуратурой Ярославской области отмечено, что о нарушении права и публичного интереса стало известно в ноябре 2022, соответственно срок на обращение с рассматриваемыми требованиями не является пропущенным. Кроме того, наличие признаков злоупотребления правом предпринимателем является основанием для отказа в применении срока исковой давности.

В дополнительных пояснениях от 03.04.2023 истец указал, что действия предпринимателя и  АО "Волна" по последующему изменению даты путем заключения дополнительного соглашения от 29.09.2022 об изменении условий договора купли-продажи от 27.03.2019 в части пункта 5.2.3, ограничивают конкуренцию на рынке оказания коммунально-бытовых услуг населению. По мнению прокурора, выбран надлежащий способ защиты права.

От муниципалитета города Ярославля поступили  письменные пояснения, в которых данный участник процесса указал на обоснованность требований Прокуратуры.

Подробно позиция участников спора приведена с исковом заявлении, отзыве, дополнительных пояснениях и возражениях, а также в ходе судебных заседаний.

Оценив доводы сторон, третьих лиц, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд:

с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный в пункте 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу. В связи с этим, для квалификации действий как совершенных со злоупотреблением правом должны быть представлены доказательства того, что, совершая определенные действия, сторона намеревалась причинить вред другому лицу.

По мнению Прокуратуры Ярославской области, об отсутствии у предпринимателя намерения использовать объекты по их коммунально-бытовому назначению как на момент участия в аукционе, так и в последующий период, о приобретении земельного участка и здания бани в целях последующего строительства многоэтажного жилого дома свидетельствуют следующие действия ИП ФИО2: перераспределение земельных участков, снятие с кадастрового учета объектов недвижимости, имеющих ограничение использования, отчуждение их застройщику, изменение вида разрешенного использования земельного участка. Приведенные обстоятельства, по утверждению истца, также говорят о наличии факта злоупотребления правом со стороны предпринимателя, выразившегося в несоблюдении ограничения в виде обязанности сохранять коммунально-бытовое назначение бани в течение срока, установленного решением об условиях приватизации такого объекта, договором купли-продажи от 27.03.2019.

По каждому из приведенных пунктов предпринимателем приведены мотивированные пояснения, не опровергнутые в ходе рассмотрения настоящего спора.

В частности ответчик пояснила, что в соответствии с условиями договора купли-продажи от 27.03.2019 г. ФИО2 приобрела в результате торгов здание бани № 2 и земельный участок с кадастровым номером 76:23030902:5 площадью 4586 кв.м.

Здание бани занимало значительную часть земельного участка. Площадь пятна застройки в соответствии с техпаспортом составляла 1 894 кв.м., то есть около половины участка.

В соответствии с нормативами проектирования, принятыми в г. Ярославле (утверждены Решением муниципалитета города Ярославля от 26 октября 2018 г. № 169) установлен норматив парковочных мест из расчета 2 места на 100 метров общей площади.

С учетом площади здания (6 397,6 кв.м.) количество парковочных мест должно составлять 128, что было невозможно осуществить с учетом приобретенной площади земельного участка.

В целях улучшения условий оказания услуг населению г. Ярославля было принято решение об обращении с заявлением по присоединению земли, необходимой для организации парковочных мест и благоустройства.

В связи с этим ответчик 08.08.2019 г. обратилась с заявлением о перераспределении земель в Комитет, которое было удовлетворено органом местного самоуправления.

Изменение назначения земельного участка в результате перераспределения земель не произошло.

Истец не обосновал, каким образом перераспределение земель нарушало право граждан на получение услуг, либо иным образом могло повлиять на права г. Ярославля, осуществившего вышеуказанное перераспределение.

 

 В части постановки на кадастровый учет помещений с кадастровыми номерами 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108 предприниматель обратила внимание на следующее.

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении здания бани № 2 от 09.04.2019 г., содержащей данные в отношении предыдущего собственника (АО "Волна") данное здание уже имело в своем составе помещения, поставленные на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимого имущества: 76:23:030902:82, 76:23:030902:83, 76:23:030902:84, 76:23:030902:85, 76:23:030902:86, 76:23:030902:87, 76:23:030902:88, 76:23:030902:89, 76:23:030902:90, 76:23:030902:93, 76:23:030902:94, 76:23:030902:95, 76:23:030902:96, 76:23:030902:97, 76:23:030902:98, 76:23:030806:1498, 76:23:030806:1505. В акте приема-передачи к договору купли-продажи от 27.03.2019 также указано, что здание бани № 2 передается покупателю в составе указанных выше помещений. Помещения в здании неоднократно сдавались АО "Волна" в аренду различным лицам. Зачастую арендаторы проводили в отношении помещений перепланировки, в том числе несогласованные, которые не были зарегистрированы надлежащим образом до продажи здания на аукционе. В связи с тем, что фактическая конфигурация и нумерация помещений, расположенных в здании, не соответствовала помещениям, поставленным на кадастровый учет, ИП ФИО2 осуществлены действия по приведению данных в соответствие.

В рамках осуществления данных действий помещения с кадастровыми номерами 76:23:030902:82, 76:23:030902:83, 76:23:030902:84, 76:23:030902:85, 76:23:030902:86, 76:23:030902:87, 76:23:030902:88, 76:23:030902:89, 76:23:030902:90, 76:23:030902:93, 76:23:030902:94, 76:23:030902:95, 76:23:030902:96, 76:23:030902:97, 76:23:030902:98, 76:23:030806:1498, 76:23:030806:1505 были сняты с кадастрового учета, а помещения с кадастровыми номерами 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108 поставлены на кадастровый учет.

Само по себе, приведение конфигурации здания по данным кадастрового учета в соответствие с его фактическим состоянием никак не влияло на возможность использования здания в целом по его целевому назначению.

При этом, вопреки доводам истца, единый объект недвижимости - нежилое здание баня № 2 с кадастровым номером 76:23:030806:144 - в результате изменения состава внутренних помещений свое существование не прекратил, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.12.2022 г., приложенной истцом к исковому заявлению. На первом листе данной выписки в графе "Статус записи об объекте недвижимости" указано: сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные".

Также, согласно позиции предпринимателя, изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, на котором находится баня, были обусловлены решением муниципалитета г. Ярославля.

На момент заключения договора купли-продажи спорный земельный участок относился к зоне коммунальных объектов.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" полномочия по изменению градостроительного регламента земельного участка осуществляют органы местного самоуправления городского округа.

Решением муниципалитета г. Ярославля от 28 октября 2021 г. № 577 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Ярославля" представительным органом города Ярославля было принято решение об изменении территориальной зоны спорного участка с П-6 на зону ОЖ Общественно-жилая.

На момент покупки здания и участка ФИО2 не предполагала и никак не могла предполагать, что через два с половиной года после покупки здания и участка город Ярославль изменит территориальную зону участка с П-6 на ОЖ.

В этой связи, по мнению ответчика, утверждение Прокуратуры о наличии у ФИО2 умысла на покупку здания и участка для целей многоквартирной жилой застройки при их приобретении в 2019 году является необоснованным.

Само по себе изменение вида разрешенного использования земельного участка под спорным зданием не нарушает требований законодательства и не является злоупотреблением, поскольку определенные статьей 30 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" ограничения на изменение назначения коммунально-бытового объекта распространяются только на сам объект. На земельные участки данное ограничение не распространяется. Обратное не следует ни из положений закона, ни из требований договора купли-продажи и аукционной документации.

Из материалов дела (выписок из ЕГРН) следует, что назначение самого здания ответчики не меняли.

С учётом приведенных мотивированных и документально подтвержденных доводов ИП ФИО2, Прокуратурой Ярославской области, не опровергнуто, что действия, вменяемые ответчиком как злоупотребление правом, не свидетельствуют о наличии у ФИО2 изначального умысла на использование спорного объекта для строительство многоквартирного жилого дома.

Ответчиками также приведены развернутые пояснения относительно обстоятельств не использования бани № 2.

Оценка действиям сторон по изменению срока ограничений дана в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 по делу №А82-21191/2021.

Суд апелляционной инстанции указал следующее:

"Действительно, пункт 5.2.3 договора купли-продажи от 27.03.2019 имеет две редакции: первоначальную и последующую – на основании дополнительного соглашения от 29.09.2022. Согласно первоначальной редакции спорного пункта действие ограничения определено в течение пяти лет с момента перехода права собственности на здание бани к Предпринимателю, следовательно, исходя из буквального толкования условий договора, ограничение действовало до 21.08.2024. Однако в силу заключённого дополнительного соглашения от 29.09.2022 ограничение стало действовать до 26.01.2023.

В рассматриваемом случае положения пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ применению не подлежат, поскольку заключение договора купли-продажи Обществом и Предпринимателем допускалось не исключительно путём проведения торгов.

Какие-либо ограничения на заключение сделок по отчуждению имущества юридическим лицом, созданным в порядке приватизации в форме преобразования муниципального унитарного предприятия и владельцем 100% акций которого является орган местного самоуправления, не установлены.

То есть Общество было вправе заключать спорный договор как по результатам торгов (аукциона), так и без их проведения.

Положения части 4 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к отношениям сторон применяются постольку, поскольку действует императивное правило о сохранении в течение 5 лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации назначения объектов коммунально-бытового назначения. Такие правила позволяют обеспечить публичные интересы в сохранении социально-значимых объектов культуры, поскольку назначение тех объектов, приватизация которых допускается в силу статьи 30 Закона № 178-ФЗ, можно изменить только по истечении пяти лет (пункт 4 статьи 30 Закона № 178-ФЗ).

В соответствии с частью 4 статьи 31 Закона № 178-ФЗ обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации.

Согласно части 5 статьи 31 названного Закона предусмотренные настоящей статьёй ограничения прав собственника имущества, приобретённого в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, сохраняются при всех сделках с этим имуществом, вплоть до их отмены (прекращения публичного сервитута).

Общество создано 26.01.2018.

Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включённого в план приватизации или передаточный акт.

Соответственно, в силу закона ограничение на изменение назначение здания Бани действует до 26.01.2023.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, Общество и Предприниматель не могли сократить пятилетний срок сохранения назначения Бани, который начал течь с 26.01.2018.

Однако условие пункта 5.2.3 договора купли-продажи от 27.03.2019 об ограничении на больший срок, чем предусмотрено законом установлено сторонами, следовательно, могло быть изменены по соглашению сторон, но с соблюдением положений части 4 статьи 30 Закона № 178-ФЗ".

Предъявление исковых требований обосновано необходимостью оказания населению банных услуг и действием в отношении здания ограничения на его использование, установленного в соответствии Законом о приватизации.

Однако в условиях, когда срок действия указанного запрета истек, суд соглашается с доводами предпринимателя и ООО "Специализированный застройщик "А1" о том, что требования прокуратуры не направлены на защиту прав публично-правового образования – г. Ярославль.

При таких обстоятельствах, доводы Прокуратуры Ярославской области о наличии оснований для признания оспариваемых сделок недействительными не нашли подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела, в связи с чем в удовлетворении иска отказано.

Определением суда от 25.01.2023 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030902:101, а также нежилых помещений с кадастровыми номерами: 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108, запрета ООО "Специализированный застройщик "А1" совершать сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030902:101, а также нежилых помещений с кадастровыми номерами: 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108.

В силу положений части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ярославской области от  25.01.2023 в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030902:101, а также нежилых помещений с кадастровыми номерами: 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108; запрета обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "А1" (ИНН 

<

***>) совершать сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030902:101, а также нежилых помещений с кадастровыми номерами: 76:23:030902:102, 76:23:030902:103, 76:23:030902:104, 76:23:030902:105, 76:23:030902:106, 76:23:030902:107, 76:23:030902:108.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Ю.М. Тепенина