АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело №А27-16188/2022

 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 февраля 2026 г. г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2026 г.

Решение в полном объеме изготовлено 11 февраля 2026 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи

Дубешко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании с участием представителей

ФИО2 по доверенности от 17.04.2025 ФИО3,

ФИО4 по доверенности от 28.11.2022 ФИО5,

ФИО6 по доверенности от 22.04.2024 ФИО7,

ООО «Грин» по доверенности от 16.05.2025 ФИО7,

ФИО8 (лично)

дело по первоначальному иску ФИО2 (ИНН 

<

***>)

к ФИО4 (ИНН 

<

***>),

ФИО8 (ИНН 

<

***>),

ФИО6 (ИНН 

<

***>), город Новокузнецк, Кемеровская область

о выделе доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество,

по встречному иску ФИО4 (ИНН 

<

***>), ФИО8 (ИНН 

<

***>), ФИО6 (ИНН 

<

***>)

к ФИО2 (ИНН 

<

***>)

о выделе доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: ФИО9, город Новокузнецк, Кемеровская область; общество с ограниченной ответственностью «Грин» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новокузнецк, Кемеровская область; ФИО10, г. Новосибирск, ФИО11 (ИНН 

<

***>), г. Новокузнецк, ФИО12, город Новосибирск; общество с ограниченной ответственностью «Высота 35» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр Евромед» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Евромед» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Евро-Мед» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО13 (ИНН 

<

***>),

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в Центральный районный суд города Новокузнецка Кемеровской области к ФИО6, ФИО4 с иском о выделе доли в натуре, способе и условиях раздела общего имущества в расположенном по адресу: 

<

...> торгово-офисном центре «Грин Хаус» (далее - имущественный комплекс): нежилых помещений с кадастровыми номерами 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702, 42:30:0301043:173.

Исковые требования со ссылками на ст.ст. 132, 209, 246, 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснения п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" обоснованы следующим. Помещения, подлежащие разделу, представляют собой комплекс нежилых помещений, объединенных общей целью – оказание услуг по предоставлению недвижимости в аренду за плату, и включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, предназначенное для данной цели. Хозяйственная деятельность по предоставлению помещений в аренду значительно затруднена по причине того, что ФИО4 препятствует заключению договоров путем отказа от подписи в договорах аренды, а также не оплачивает коммунальные услуги и услуги по обслуживанию здания. На предложения о продаже доли в праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО6 не отказываются и вносят свои предложения, которые не устраивают ФИО2 ввиду их нерациональности и неравноценности.

Определением от 09.01.2020 Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер №2-4/2022.

Определением Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 09.12.2020 приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилых помещений в имущественном комплексе (торгово-офисный центр «Грин Хаус») в составе нежилых помещений с кадастровыми номерами 42:30:0301043:868 (2569,6 кв.м.), 42:30:0101001:14702 (96,5 кв.м.), 42:30:0301043:870 (291,2 кв.м.), 42:30:0301043:858 (56,2 кв.м.), 42:30:0101001:11136 (99,3 кв.м.), 42:30:0301043:861 (590,4 кв.м.), 42:30:0301043:173 (1721 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 06.12.2021 произведена замена принятых обеспечительных мер на иные - запрет на совершение регистрационных действий по отчуждению, передаче в залог в отношении нежилых помещений в имущественном комплексе (торгово-офисный центр «Грин Хаус») в составе нежилых помещений с кадастровыми номерами 42:30:0301043:868 (2569,6 кв.м.), 42:30:0101001:14702 (96,5 кв.м.), 42:30:0301043:870 (291,2 кв.м.), 42:30:0301043:858 (56,2 кв.м.), 42:30:0101001:11136 (99,3 кв.м.), 42:30:0301043:861 (590,4 кв.м.), 42:30:0301043:173 (1721 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 27.01.2022, оставленным без изменения апелляционным определением Кемеровского областного суда от 21.04.2022, определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2022, дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Кемеровской области.

Гражданское дело №2-4/2022 получено арбитражным судом 30.08.2022.

Определением от 02.09.2022 дело принято к производству арбитражным судом.

Определением от 05.10.2022 в качестве соответчика в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле привлечена ФИО8, город Новокузнецк, Кемеровская область.

Определением от 03.11.2022 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по рассмотрению дела №А27-17181/2022 (в рамках которого проверялась действительность договора купли-продажи от 01.01.2011, заключенного между ООО «ГРИН» (Продавец) и ФИО6, ФИО4, ФИО2 (покупатель), на котором основывают свои правопритязания в отношении имущества участники настоящего спора).

Определением суда от 21.02.2024 судом по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Определением от 01.04.2024 суд прекратил производство по экспертизе, назначенной определением суда от 21.02.2024.

Определением от 05.06.2024 назначена новая экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации (АНО) «Судебные эксперты Кузбасса» ФИО14 и ФИО15. Определением от 10.12.2024 для проведения судебной экспертизы привлечен эксперт ФИО16.

Определением от 05.06.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Судебные эксперты Кузбасса» (ИНН 

<

***>) ФИО14 и ФИО15. По результатам длительного согласования со сторонами судом определены на разрешение экспертов следующие вопросы:

1. Какова на дату проведения оценки рыночная стоимость каждого в отдельности расположенных в здании по адресу: 

<

...>, согласно прилагаемой «покабинетной» схеме помещений кадастровые номера:

- 42:30:0301043:173 (с учетом использования в целях сдачи в аренду для организации общественного питания и досуга населения)

- 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702 (с учетом использования в целях сдачи в аренду в качестве торгово-офисных?

2. Возможен ли технический раздел с соблюдением противопожарных и санитарно-гигиенических требований помещений: кадастровые номера 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702 между собственниками: ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО8 согласно принадлежащим им долям (ФИО2 – 48,8%; ФИО4 – 32,95%; ФИО6 – 9,585%. ФИО8 – 9,585%) таким образом, чтобы имелся отдельный вход в помещения ФИО2 и имелся отдельный (общий) вход в помещения, оставшиеся в долевой собственности ФИО4, ФИО6, ФИО8? Какие варианты такого раздела возможны (с учетом возможности изменения установленных границ в рамках кадастрового номера)? В случае необходимости определить рыночную стоимость компенсации за отклонение от идеальной доли. Какие работы необходимо выполнить по переоборудованию здания в целях его раздела путем выделения помещений ФИО2 и выделения помещений, остающихся в долевой собственности ФИО4, ФИО6, ФИО8? Какова стоимость данных работ?

3. Возможен ли технический раздел с соблюдением противопожарных и санитарно-гигиенических требований помещения с кадастровым номером42:30:0301043:173 между собственниками ФИО2, ФИО4 согласно принадлежащим им долям (в соотношении 50/50)? Какие варианты такого раздела возможны (с учетом возможной перепланировки помещения и полной изоляции собственников друг от друга)? В случае необходимости определить рыночную стоимость компенсации за отклонение от идеальной доли. Какие работы необходимо выполнить по разделу данного помещения? Какова стоимость данных работ?

4. Определить образуемые в результате выдела в натуре доли ФИО2 помещения в здании по адресу: 

<

...>, на которые следует распространить режим общего имущества?

09.06.2025 в материалы дела поступило Заключение эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025 (т.10 л.д. 3-252).

Определением от 17.06.2025 в целях полного и всестороннего устаноавления обстоятельств спора по ходатайству сторон суд направил экспертам АНО «Судебные эксперты Кузбасса» ФИО14, ФИО15, ФИО16 дополнительные вопросы, связанные с подготовкой Заключения эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025.

25.06.2025 от АНО «Судебные эксперты Кузбасса» поступили пояснения на поставленные вопросы во исполнение определения суда от 17.06.2025 (т.11 л.д. 112-115).

После ознакомления с выводами полученной экспертизы ФИО2 в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила свои требования, в редакции ходатайства от 06.08.2025 (т.12 л.д. 13-15) просила суд:

1. Разделить нежилые помещения с кадастровыми номерами 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42;30:0101001:11136, 42;30:0101001:14702, 42:30:0301043:173 которые находятся в имущественном комплексе, расположенном по адресу в 

<

...>, кадастровый номер здания (42:30:0301043:61) между собственниками ФИО2. ФИО4, ФИО6, ФИО8 в соответствии с фактически определенными площадями следующим образом, а именно путем:

- образования самостоятельного обособленного помещения, расположенного на 1-м и 2м этаже здания, площадью 3385,27 кв.м.; (сформированной по результатам определения фактических площадей помещений) посредством:

части помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:868 площадью 1224,11 кв. м расположенном на 1 этаже;

части помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:868 с площадью 1033,83 кв. м, расположенной на 2 этаже;

помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:864, площадью 720,46 кв.. м, расположенного на 2 этаже;

помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:11136, площадью 97,90 кв. м, расположенного на 2 м этаже.

- образования самостоятельного обособленного помещения, расположенного в подвале и на 1м этаже здания, площадью 2405,99 кв.м. (сформированной по результатам определения фактических площадей помещений) посредством:

части помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:173, площадью 1169,24 кв.м., расположенной в подвале;

части помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:173, площадью 735,46 кв.м., расположенной на 1м этаже;

помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:870, площадью 331,65 кв.м., расположенного на 1м этаже;

помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:858, площадью 54,63 кв.м., расположенного на 1м этаже;

части помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:869, площадью 18,25 кв.м., расположенной на 1м этаже.

- образования самостоятельного обособленного помещения, расположенного на 2м этаже здания, площадью 975,90 кв.м. (сформированной по результатам определения фактических площадей помещений) посредством:

части помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:868, площадью 250,16 кв.м., расположенной на 2м этаже,

части помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:869, площадью 106,46 кв.м., расположенной на 2м этаже,

помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:861, площадью 619,28 кв.м., расположенного на 2м этаже;

- образования частного сервитута площадью 122,90 кв.м., расположенного в границах образованного помещения, площадью 3385,27 кв.м., границы которого сформированы на 1м этаже указанного помещения;

? образования частного сервитута площадью 18,25 кв.м., расположенного в границах образованного помещения, площадью 2405,99 кв.м., границы которого сформированы на 1м этаже указанного помещения.

2. ФИО2 выделить в натуре самостоятельное обособленное помещение, площадью 3385,27 кв.м., согласно прилагаемой схеме экспертов (на стр. 232-233 заключения), а именно:

1 этаж - помещение с кадастровым номером 42:30:0301043:868 (площадь 1224,11 кв. м.) номера помещений согласно паспорту БТИ с №1- по №46 включительно),

2 этаж - помещение с кадастровым номером 42:30:03001043:868 (площадь 1033,83 кв. м), номера помещений согласно паспорту БТИ № 47, с помещения с №71- по № 147 включительно,

частично помещение с кадастровым номером 42:30:0301043:869 (площадь 309,05 кв. м) номера помещений согласно паспорту БТИ №9,№10,№11),

полная площадь помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:864 (площадь 720,46 кв. м),

полная площадь помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:11136 (площадь 97,9 кв. м.).

3. ФИО4 выделить в натуре самостоятельное обособленное помещение, площадью 2449,85 кв.м., согласно прилагаемой схеме экспертов (на стр. 231-232 заключения)

4. Сохранить общедолевую собственность для ФИО6, ФИО8, ФИО4 на вновь сформированное помещение, площадью 975,90 кв.м., согласно прилагаемой схеме экспертов (на стр. 233 заключения).

5. Прекратить право общей долевой собственности за ФИО2 и ФИО4 в отношении нежилого помещения кадастровый номер 42:300301043:173 (1721 кв. м.), расположенного в здании (Торгово-офисный центр «Грин-Хаус» по адресу 

<

...> кадастровый номер здания (42:30:0301043:61).

6. Прекратить право общей долевой собственности за ФИО2, ФИО4 ФИО6, ФИО8 в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 42:30:0301043:858 (56,2 кв. метров), 42:30:0301043:861 (590,4 кв. метров), 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868 (2569,6 кв. метров), 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870 (291,2 кв. метров), 42;30:0101001:11136 (99,3 кв. метров), 42;30:0101001:14702 (96,5 кв. метров), расположенных в здании (Торгово-офисный центр «Грин-Хаус») по адресу: 

<

...> кадастровый номер здания (42:30:0301043:61).

7. Передать в собственность ФИО2 на вновь образуемые нежилые помещения в здании расположенном по ул. Орджоникидзе, 35 в г. Новокузнецке, кадастровый номер здания (42:30:0301043:61) на 1 этаже и 2 этажах в соответствии с поэтажным планом (Приложение 1) в данном здании общей площадью 3385,27 кв. метров, а именно:

1 этаж в здании:

помещение с кадастровым номером 42:30:0301043:868 (площадь 1224,11 кв. м.) номера помещений согласно паспорту БТИ с №1- по №46 включительно),

2 этаж в здании:

помещение с кадастровым номером 42:30:03001043:868 (площадь 1033,83 кв. м), номера помещений согласно паспорту БТИ № 47, с помещения с №71- по № 147 включительно,

частично помещение с кадастровым номером 42:30:0301043:869 (площадь 309,05 кв. м) номера помещений согласно паспорту БТИ №9,№10,№11),

полная площадь помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:864 (площадь 720,46 кв. м),

полная площадь помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:11136 (площадь 97,9 кв. м.).

8. Передать в собственность ФИО4 выделенное в натуре самостоятельное обособленное помещение, площадью 2449,85 кв.м., согласно прилагаемой схеме экспертов (на стр. 231-232 заключения), в здании расположенном по ул. Орджоникидзе, 35 в г. Новокузнецке, кадастровый номер здания (42:30:0301043:61).

9. Передать в общедолевую собственность ФИО6, ФИО8, ФИО4 на вновь сформированное помещение, площадью 975,90 кв.м., согласно прилагаемой схеме экспертов (на стр. 233 заключения), в здании расположенном по ул. Орджоникидзе, 35 в г. Новокузнецке, кадастровый номер здания (42:30:0301043:61).

10. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 денежную компенсацию за уменьшение доли в размере –1 935 403 руб.

11. Взыскать с ответчиков в равных долях в пользу ФИО2 судебные расходы за проведение судебной экспертизы.

12. Произвести взаимозачет денежных обязательств по данному делу между ФИО2 и ФИО4 (зачесть взысканную сумму с ФИО2 в пользу ФИО4 в уплату судебных расходов по судебной экспертизе). При этом взыскание с ФИО2 в пользу ФИО4 денежной компенсации за уменьшение доли в размере 1 935 403 руб. (с учетом зачета судебных расходов) производить в течение 1 месяца со дня регистрации права собственности ФИО2 на следующие объекты: - помещение с кадастровым номером 42:30:0301043:868 (площадь 1224,11 кв. м.) номера помещений согласно паспорту БТИ с №1- по №46 включительно); помещение с кадастровым номером 42:30:03001043:868 (площадь 1033,83 кв. м), номера помещений согласно паспорту БТИ № 47, с помещения с №71- по № 147 включительно; частично помещение с кадастровым номером 42:30:0301043:869 (площадь 309,05 кв. м) номера помещений согласно паспорту БТИ №9,№10,№11); полная площадь помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:864 (площадь 720,46 кв. м); полная площадь помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:11136 (площадь 97,9 кв. м.).

ФИО4, ФИО8 и ФИО6, в свое очередь, обратились со встречными требованиями к ФИО2 о выделе доли в натуре в имущественном комплексе, способе и условиях раздела вышеуказанного общего имущества.

В редакции ходатайств от 22.09.2025 (т.12 л.д. 177-183) и от 26.01.2026 (уточнены площади помещений) встречными соистцами заявлены следующие требования:

1.Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 и ФИО2 на объект недвижимости:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Бильярдныи? клуб, Клуб отдыха, площадь 1904,7 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:173, расположенное по адресу: 

<

...>.

2.Прекратить право общей долевой собственности ФИО4, ФИО2, ФИО6, ФИО8 на объекты недвижимости:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Часть встроенно-пристроенного нежилого помещения (Бильярдныи? клуб. Клуб отдыха.), площадь 54,6 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:858, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Нежилое помещение, площадь 96,8 м?, кадастровый номер 42:30:0101001:14702, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: помещение рекреации, площадь 97,9 м?, кадастровый номер 42:30:0101001:11136, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Фои?е первого этажа справа и слева от Центрального входа), площадь 331,7 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:870, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение, площадь 433,8 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:869, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Помещение актового зала второго этажа), площадь 619,3 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:861, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Часть отдельно стоящего нежилого здания, площадь 720,5 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:864, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Помещения 1-го и 2-го этажеи? (часть здания), площадь 25081 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:868, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

3.Передать в собственность ФИО2:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Помещение актового зала второго этажа), площадь 619,3 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:861, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Часть отдельно стоящего нежилого здания, площадь 720,5 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:864, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение, площадь 433,8 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:869, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Бильярдныи? клуб, Клуб отдыха, площадь 1904,7 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:173, расположенное по адресу: 

<

...>.

4.Передать в общую долевую собственность ФИО4, ФИО6, ФИО8 объекты недвижимости, признав за ФИО4 право собственности на 7190/10000 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, признав за ФИО6 право собственности на 1405/10000 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, признав за ФИО8 право собственности на 1405/10000 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: помещение рекреации, площадь 97,9 м?, кадастровый номер 42:30:0101001:11136, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Нежилое помещение, площадь 96,8 м?, кадастровый номер 42:30:0101001:14702, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Фои?е первого этажа справа и слева от Центрального входа), площадь 331,7 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:870, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Помещения 1-го и 2-го этажеи? (часть здания), площадь 2508,1 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:868, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

5.Передать в общую долевую собственность ФИО4, ФИО6, ФИО8 объект недвижимости, признав за ФИО4 право собственности на 534/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, признав за ФИО6 право собственности на 8932/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, признав за ФИО8 право собственности на 534/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Часть встроенно-пристроенного нежилого помещения (Бильярдныи? клуб. Клуб отдыха.), площадь 54,6 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:858, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

6.Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 денежную компенсацию за превышение стоимости имущества, переходящего в ее собственность в результате раздела, в размере 9 228 371 руб. 18 коп.

7.Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО8 денежную компенсацию за превышение стоимости имущества, переходящего в ее собственность в результате раздела, в размере 3 606 637 руб. 42 коп.

Обращение со встречным иском мотивировано тем, что ФИО2 отказалась от урегулирования спора путём утверждения мирового соглашения. ФИО4, ФИО6, ФИО8 желают сохранить совместное имущество для продолжения совместной предпринимательской деятельности, в связи с чем имеется необходимость учесть сложившиеся отношения между собственниками помещений, техническую конфигурацию помещений, целевое предназначение помещений, учесть интересы арендаторов, в том числе медицинской клиники «ЕВРОМЕД», с целью сохранения извлечения прибыли для одних (собственников помещений) и продолжение нормальной деятельности для других (арендаторов) в занимаемых помещениях.

В ходе судебного разбирательства от ФИО4, ФИО8 поступило заявление об отказе от встречных исковых требований в части взыскания с ФИО2 денежной компенсации за превышение стоимости имущества, переходящего в ее собственность в результате раздела, в размере 9 228 371 руб. 18 коп. в пользу ФИО4; в размере 3 606 637 руб. 42 коп. в пользу ФИО8

Частичный отказ от встречных исковых требований мотивирован следующим.

Согласно предложенному по встречному иску варианту раздела имущества ФИО2 переходит имущество общей рыночной стоимостью 110 687 000 руб. При этом стоимость ее идеальной доли составляет 97 851 994,4 руб. Следовательно, ФИО2 получает имущество дороже положенного на 12 835 008,6 руб. (за счет долей ФИО4 (9 228 371,18 руб.) и ФИО8 (3 606 637,42 руб.)). В целях окончательного урегулирования спора и сохранения баланса интересов сторон, при удовлетворении встречных исковых требований, ФИО4 и ФИО8 считают необходимым отказаться от права на взыскание с ФИО2 денежной компенсации за перераспределение долей в каждом из указанных объектов недвижимости в сумме 9 228 371 руб. 18 коп. (ФИО4) и 3 606 637,42 руб. (ФИО8).

ФИО2 заявлены возражения на встречные исковые требования, указано на подачу встречного иска как форму злоупотребления правом, поскольку обращение со встречным иском состоялось лишь после получения результатов назначенной по делу судебной экспертизы. Кроме того, согласно предложенному варианту раздела в натуре со стороны встречных истцов: сторона ФИО4, И-вы забирают себе 70% более высокооплачиваемой по арендной плате площади, оставив ФИО2 - 30 % такой площади, хотя (если смотреть по квадратуре) ФИО2 принадлежит почти 50% процентов от всех нежилых помещений, подлежащих к разделу. Эксперты же при производстве судебной экспертизы учитывали данный момент и произвели раздел таким образом, чтобы доходность от сдачи аренды была согласно долям сторон по делу, что является немаловажным при рассмотрении дела. Оспаривая предложенный по встречному иску вариант раздела, подготовленный с учетом, в том числе, Заключения специалиста №Э-221/2025 от 18.08.2025 (специалист ООО «КОНСТАТ» ФИО17), ФИО2 настаивала на отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих проверку судебными экспертами технической возможности этого варианта раздела. 30.09.2025 ФИО2 в материалы дела представлено Заключение специалиста (рецензия) №24 от 30.09.2025 на Заключение специалиста №Э-221/2025 от 18.08.2025. Указанная рецензия выполнена специалистом АНО «Судебные эксперты Кузбасса» ФИО16 на основании обращения ФИО2 от 19.09.2025.

06.10.2025 от ФИО4 поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы с постановкой вопроса: Возможен ли технический раздел с соблюдением противопожарных и санитарно-гигиенических требований помещений: кадастровые номера 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702, 42:30:0301043:173 между собственниками: ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО8 чтобы имелся отдельный вход в помещения ФИО2 и имелся отдельный (общий) вход в помещения, оставшиеся в долевой собственности ФИО4, ФИО6, ФИО8, при варианте, представленном ФИО4, с учетом решения Арбитражного суда Кемеровской области от 04.05.2021 по делу №А27- 16850/2020, решения Арбитражного суда Кемеровской области от 13.02.2020 по делу №А27-18145/2018?

Определением от 20.10.2025 по ходатайству ФИО4 судом назначена по делу дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательский институт судебных экспертиз» (далее - АНО «НИИСЭ») ФИО18, ФИО19.

19.12.2025 в материалы дела поступило Заключение экспертов № 182 от 17.12.2025.

В судебном заседании 22.12.2025 судом оглашены выводы Заключения экспертов № 182 от 17.12.2025, рассмотрение дела отложено на 26.01.2026.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: ФИО9; общество с ограниченной ответственностью «Грин»; ФИО10; ФИО11; ФИО12; общество с ограниченной ответственностью «Высота 35»; общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр Евромед» (ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Евромед» (ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Евро-Мед» (ИНН 

<

***>); ФИО13.

От ФИО11, утвержденной финансовым управляющим ИП ФИО6 определением Арбитражного суда Кемеровской области от 24.07.24 по делу № А27-5327/2024, 01.09.2025, затем 28.09.2025 поступили следующие пояснения относительно рассматриваемого спора. Как указала ФИО11, она не оспаривает выводов экспертов и не занимает сторону кого-либо из участников спора; обращает внимание на то, что основным критерием для процедуры банкротства является то, чтобы стоимость имущества ФИО6 не уменьшалась; важно, чтобы при реализации выбранного судом варианта не возникали дополнительные расходы, которые могли бы сократить конкурсную массу; при рассмотрении также необходимо учитывать, что при пообъектном разделе стоимость доли Иванова сохраняется на исходном уровне, хотя возможен вопрос о распределении расходов на оформление. По предложенному встречными соистцами варианту раздела (пообъектный раздел) стоимость имущества ФИО6 сохраняется на уровне около 16 млн. руб., что соответствует его доле до раздела. Компенсации, от взыскания которых заявлен отказ, касаются исключительно требований ФИО4 и ФИО8 к ФИО2 Уточнение встречных требований и отказ от части требований связаны преимущественно с перераспределением прав между иными участниками.

20.01.2026 от ФИО13, утверждённой финансовым управляющим ИП ФИО6 (решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24.12.2025 (резолютивная часть от 10.12.2025) по делу № А27-5327/2024 ИП ФИО6 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина), также поступили пояснения относительно позиции по делу. Как указала ФИО13, основной задачей финансового управляющего является оптимизация расходов в банкротстве должника. Обозначенный показатель по своей сути вытекает из цели банкротства – соразмерное и наиболее полное удовлетворение требований кредиторов. Финансовый управляющий не оспаривает выводов экспертов и не занимает сторону кого-либо из участников спора. При этом, по мнению финансового управляющего, предлагаемый ФИО4 вариант более оптимален для ФИО6, так как он не требует финансовых затрат на составление новой технической документации, связанной с изменением границ прав владения имуществом. Как следует из позиции, занимаемой в деле №А27-5327/2024, ИП ФИО6 заинтересован в продолжении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду помещений в здании по адресу 

<

...>. В связи с чем раздел недвижимого имущества, предлагаемый ФИО4, более привлекателен для ФИО6 с экономической точки зрения. При этом ни сами встречные исковые требования ФИО4 (к которым присоединился ФИО6 как соистец), ни частичный отказ от встречных требований, не влекут ухудшения имущественного положения для ФИО6

3-е лицо ФИО12 в своем отзыве указал на то, что является мажоритарным кредитором в деле о банкротстве ФИО6 06.03.2025 определением Арбитражного суда Кемеровской области от по делу А27-5327/2024 его требования включены в реестр требований кредиторов должника ИП ФИО6 в размере 9 076 800 руб. в третью очередь реестра требований кредиторов. Ознакомившись с позициями сторон по настоящему делу, полагает, что вариант, предлагаемый ФИО4, требует меньших финансовых затрат, в частности на составление новых технических планов, связанной с изменение границ прав владения имуществом, необходимых для регистрации вновь образованного имущества в Росреестре. При этом, если какие-либо расходы и возникнут, то при соблюдении обязательств со стороны ФИО4 ФИО6 вообще не будет нести данных затрат, а, следовательно, является наиболее оптимальным и менее затратным для ФИО6, и позволит соблюсти баланс интересов всех кредиторов. При этом, в любом случае эти расходы будет меньше, чем по варианту раздела, предлагаемому ФИО2 Раздел недвижимого имущества, предлагаемого ФИО4 более привлекателен для ФИО6 с экономической точки зрения, а также не нарушает интересы кредиторов в деле № А27-5327/2024. Просит учесть позицию и удовлетворить встречные исковые требования ФИО4

ООО «Грин» также подержало встречные исковые требования, указав, что вариант раздела спорных помещений, рассматриваемых в настоящем деле, предлагаемый ФИО2, нарушает права ООО «Грин» по следующим основаниям. ООО «Грин» является собственником нескольких расположенных на 3-ем этаже рассматриваемого здания ТРК «Грин» помещений, которые сдаются в аренду клинике Евромед. При этом доступ в помещение №22 (кадастровый номер 42:30:0301043:1344) осуществляется через помещения №50, 48, 53, 70, 71 (помещение с кадастровым номером 42:30:0301043:868). Вариант раздела №3, предложенный экспертами и поддерживаемый ФИО2, подразумевает «дробление» помещений с кадастровыми номерами 42:30:0301043:868 и 42:30:0301043:869 и присоединение их отдельных частей к помещению с кадастровым номером 42:30:0301043:861, что наглядно видно на «приложении №1 Поэтажный план 2 этаж» к уточненному исковому заявлению ФИО2 Такие перераспределения границ имущества сособственников могут негативно отразиться на предпринимательской деятельности всех собственников как данных помещений, так и ООО «Грин».

От ООО «Высота 35» поступил отзыв, в котором даны следующие пояснения. Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в здании (кадастровый номер 42:30:0301043:61, адрес: 

<

...>), проведенного в форме очно-заочного голосования 03.07.2024, управляющей организацией избрано ООО «ВЫСОТА 35», а также утвержден договор управления зданием сроком на 5 лет. По вопросу 6 повестки дня утвержден перечень общего имущества собственников помещений в здании и мест общего пользования, включающий площади согласно решениям судов по делам № А27-16850/2020, № А27-18145/2018. По вопросу 7 повестки дня принято решение о наделении ООО «ВЫСОТА 35» полномочиями по распоряжению общим имуществом и местами общего пользования, а именно: правом сдачи в аренду общего имущества, размещения на нем оборудования, установки рекламных конструкций (в том числе на фасаде здания). Согласно пункту 3.2.4 договора управления зданием № 1/24 от 01.08.2024 управляющая компания вправе распоряжаться общим имуществом (сдавать в аренду, размещать оборудование, предоставлять в пользование и т.д.) с последующим использованием денежных средств от такого распоряжения на энергосбережение, проведение дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. В рамках своих полномочий управляющей компанией заключены договоры аренды. Одним из арендаторов мест общего пользования на 2-м этаже в пределах кадастрового номера 42:30:0301043:868 является ООО «МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР ЕВРОМЕД», который является крупным арендатором как у собственников 1-го и 2-го этажей, ООО «ГРИН» - на 3-ем этаже, так и у управляющей компании ООО «Высота 35», арендуя у последней часть помещения 43 м?. Кроме того, при варианте, предложенном ФИО4, участники корпоративного конфликта - ФИО2, с одной стороны, и ФИО4, ФИО6, ФИО8, ООО «ГРИН» - с другой, не будут пересекаться между собой, что исключает дальнейшее возникновение конфликта между ними, поскольку пообъектный вариант изолирует их друг от друга. Вариант, предложенный соистцами по встречному иску, является наиболее сбалансированным и не нарушает прав и законных интересов всех лиц, участвующих в настоящем споре.

От ООО «ЕВРО-МЕД», ООО «ЕВРОМЕД», ООО «МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР ЕВРОМЕД» поступили отзывы с указанием на обоснованность варианта раздела, предложенного по встречному иску, намерение о продолжении сотрудничества с собственниками без изменения конфигурации помещений и обеспечением возможности беспрепятственного осуществления медицинской деятельности в рассматриваемом здании по указанному адресу.

С учетом поступивших в материалы дела позиций и заслушанной в ходе заседаний воли сторон суд в соответствии с положениями ч.5 ст.49 АПК РФ принял отказ ФИО4, ФИО8 от встречных исковых требований в части взыскания с ФИО2 денежной компенсации за превышение стоимости имущества, переходящего в ее собственность в результате раздела, в размере 9 228 371 руб. 18 коп. в пользу ФИО4; в размере 3 606 637 руб. 42 коп. в пользу ФИО8

В заседании 26 – 28 января 2026 года судом также принято уточнение встречных требований (площади помещений приведены в соответствие с Техническими планами, подготовленными экспертами в рамках проведенной по делу АНО «Судебные эксперты Кузбасса» судебной экспертизы, Приложение № 4 к Заключению эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025 (т.11 л.д. 2-67).

Представители сторон и ООО «Грин» поддержали свои ранее изложенные позиции, новых ходатайств не заявили, просили суд разрешить спор на основании собранных доказательств в отсутствие неявившихся 3-их лиц (ч.5 ст. 156 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав письменные материалы дела, в том числе устные и письменные пояснения, суд установил следующее.

ФИО2 и ФИО4 являются собственниками по 1\2 доли в праве на объект недвижимости - помещение, кадастровым номером 42:30:0301043:173, общей площадью 1721,1 кв.м., этаж 1, подвал № 1 по адресу: 

<

...>.

Кроме того, ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО8 принадлежат помещения с кадастровыми номерами 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702 согласно следующим долям: ФИО2 – 48,8%; ФИО4 – 32,95%; ФИО6 – 9,585%. ФИО8 – 9,585%.

Принадлежность сторонам вышеперечисленных помещений подтверждена сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выписки из которого приобщены к материалам дела (ходатайства о приобщении от 11.10.2024, от 16.10.2024 (т.8 л.д. 48, 52)).

С 01.02.2011 между собственниками спорных помещений: ФИО4, ФИО6, ФИО8, ФИО2 с одной стороны и ООО «УК «Грин Хаус» с другой стороны ранее действовал договор №11-02/2011, заключенный с целью совместного использования вышеперечисленного недвижимого имущества. В рамках данного договора денежные средства, полученные от арендаторов помещений, аккумулировались на специальном счете ООО «УК «Грин Хаус», которые за вычетом агентского вознаграждения и эксплуатационных расходов распределялись между собственниками пропорционально их долям в праве собственности.

03.04.2018 договор №11-02/2011 расторгнут.

Последующая хозяйственная деятельность по предоставлению помещений в аренду затруднена по причине возникшего с конца 2017 года между сособственниками (участниками ООО "Грин") корпоративного конфликта, что подтверждается судебной практикой (дела N А27-3285/2018, N А27-22196/2018, N А27-23004/2021, N А27-24531/2021, N А27-4928/2022, N А27-17181/2022, N А27-535/2023, N А27-646/2023 и др.).

До настоящего времени стороны не пришли к соглашению о порядке раздела принадлежащего им недвижимого имущества.

Для решения вопроса о возможности раздела спорных помещений судом назначались судебные экспертизы.

Согласно Заключению эксперта № 08-05/2025 (т.10 л.д. 2-252) технический раздел с соблюдением противопожарных и санитарно-гигиенических требований помещений: кадастровые номера 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702 между собственниками: ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО8 возможен. Одновременно эксптами сделан вывод (на вопрос№ 3) о том, что технический раздел с соблюдением противопожарных и санитарно-гигиенических требований помещения с кадастровым номером42:30:0301043:173 между собственниками ФИО2, ФИО4 согласно принадлежащим им долям (в соотношении 50/50) без выполнения реконструкции нежилого помещения (устройства железобетонного перекрытия между подвалом и 1-м этажом) не представляется возможным.

В связи с невозможностью выполнения раздела помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:173 между собственниками ФИО2, ФИО4 согласно принадлежащим им долям (в соотношении 50/50) и необходимостью разделения помещений с кадастровыми номерами 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702, подлежащими разделу между собственниками: ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО8, экспертами предложен вариант перераспределения долей. На схемах подвала, 1 и 2 этажей представлен вариант № 3 перераспределения долей (см. рис. №5, 6, 7).

Данный вариант №3 представляет собой:

образование самостоятельного обособленного помещения, расположенного на 1-м и 2м этаже здания, площадью 3385,27 кв.м.;

образование самостоятельного обособленного помещения, распложенного расположенного в подвале и на 1м этаже здания, площадью 2405,99 кв.м.;

образование самостоятельного обособленного помещения, распложенного расположенного на 2м этаже здания, площадью 975,90 кв.м.;

образование частного сервитута площадью 122,90 кв.м., расположенного в границах образованного помещения, площадью 3385,27 кв.м., границы которого сформированы на 1м этаже указанного помещения;

образование частного сервитута площадью 18,25 кв.м., расположенного в границах образованного помещения, площадью 2405,99 кв.м., границы которого сформированы на 1м этаже указанного помещения.

При разделении нежилых помещений с кадастровыми номерами 42:30:0301043:85842:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702, и 42:30:0301043:173 получаются следующие площади по фактически определенным площадям:

ФИО6 - 466,07 м2;

ФИО8 - 466,07 м2;

ФИО2 - 3385,27 м2 (3329,15 м2 - по математическому расчету долей);

ФИО4 2449,85 м2 (2505,93 м2, - по математическому расчету долей).

При данном варианте раздела требуется денежная компенсация ФИО4, за увеличение доли при разделении помещений ФИО2

В связи с тем, что по расчету долей площадь ФИО4 составляет 2505,93 м2, а площадь, полученная в результате представленного варианта разделения, - 2449,85 м2, то разница составляет 2505,93-2449,85= 56,08 м2.

Общая сумма компенсации составит – 1 935 403 руб.

Итоговая величина рыночной стоимости платы за публичный сервитут части площадью 122,9 кв.м объекта недвижимости с кадастровым номером 42:30:0301043:868 на дату проведения экспертизы составила: 93 970 рублей в год.

Итоговая величина рыночной стоимости платы за публичный сервитут части площадью 18,25 кв.м объекта недвижимости с кадастровым номером 42:30:0301043:869 на дату проведения экспертизы составила: 19 600 рублей в год.

По ходатайству ФИО4 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО «НИИСЭ». Согласно выводам, изложенным в Заключении экспертов № 182 от 17.12.2025 (т. 13 л.д. 88-144), технический раздел с соблюдением противопожарных и санитарно-гигиенических требований помещений: 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:11136, 42:30:0101001:14702, 42:30:0301043:173 между собственниками: ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО8, чтобы имелся отдельный вход в помещения ФИО2 и имелся отдельный (общий) вход в помещения, оставшиеся в долевой собственности ФИО4, ФИО6, ФИО8, при варианте, представленном ФИО4, с учетом решения Арбитражного суда Кемеровской области от 04.05.2021 по делу № А27-16850/2020, возможен.

Таким образом, сомнений о возможности фактического раздела и выдела собственникам помещений пропорционально их долям у суда сомнений не вызывает.

Решая вопрос относительно вариантов раздела имущества, суд исходит из следующего.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и об условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Пункт 3 ст.252 ГК РФ, действующий во взаимосвязи с иными положениями данной статьи, направлен на реализацию конституционной гарантии иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, на обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а также на предоставление гарантий судебной защиты их прав. Если же соглашение между всеми участниками долевой собственности о выделе доли имущества одному (или нескольким) из них не достигнуто, суд решает данный вопрос в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств.

Данные нормы закона в совокупности с положениями ст.1 и ст. 9 ГК РФ, определяющими, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников. При этом право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при установлении судом всех юридически значимых обстоятельств, к которым относятся установление незначительности доли выделяющегося собственника, возможности пользования им спорным имуществом, исследование возражений других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, в том числе установление, имеют ли они на это материальную возможность. В противном случае искажаются содержание и смысл ст.252 ГК РФ, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности.

В п.36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющеюся собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Положения ст.252 ГК РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения доли в праве собственности на имущество выделяющегося собственника.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.4 ст.252 ГК РФ).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

По смыслу приведенной нормы права и акта ее толкования раздел находящегося в общей собственности имущества не предполагает обязательного выдела всем сособственникам доли либо части в каждой из входящих в состав общего имущества вещей, включая недвижимое имущество. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что собственники планируют использовать свое имущество (помещения торгового центра) для сдачи в аренду, с учетом его целевого назначения. Поскольку доли сторон позволяют выделить определенную площадь в их личное владение и пользование, суд считает, что заинтересованность и нуждаемость сторон в спорном имуществе установлена, доли любого из собственников не могут быть признаны незначительными и подлежат выделению.

При этом суд принимает вариант раздела здания, предложенный стороной соистцов по встречному иску, определенный, в том числе по результатам судебной экспертизы, как наиболее оптимальный, в связи со следующим.

Как уже отмечалось, в соответствии со ст.252 ГК РФ существенным условиями для выдела долей в натуре является вопрос о технической возможности такого выдела без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

ФИО2 сформировала требования по третьему варианту раздела имущества, отраженному в Заключении эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025, который предполагает образование трех новых самостоятельных обособленных помещений (площадью 3 385,27 кв.м на 1-м и 2-м этажах здания; площадью 2 405,99 кв.м на 1-м этаже здания и площадью 875,90 кв.м на 2-м этаже здания), а также образование двух частных сервитутов: площадью 122,90 кв.м., расположенного на 1-м этаже в границах образованного помещения площадью 3 385,27 кв.м. (необходимого для обеспечения доступа ФИО4 к сформированным для нее помещениям посредством помещения ФИО2); площадью 18,25 кв.м., расположенного на 1-м этаже в границах образованного помещения площадью 2 405,99 кв.м. (необходимого для обеспечения доступа ФИО6 и ФИО8 к сформированным для них помещениям посредством помещения ФИО4). Также при данном варианте раздела требуется выплата ФИО2 в пользу ФИО4 компенсации в размере 1 935 403 руб.

При этом эксперты АНО «Судебные эксперты Кузбасса» при подготовке Заключения эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025 не дали ответов на вопросы о том, какие работы необходимо выполнить по переоборудованию здания в целях его раздела путем выделения помещений ФИО2 и выделения помещений, остающихся в долевой собственности ФИО4, ФИО6, ФИО8; какова стоимость данных работ. Впоследствии, будучи вызванными в судебное заседание (ч.3 ст.86 АПК РФ), эксперты дали пояснения, согласно которым такие исследования возможно выполнить лишь после проведения соответствующих проектных изысканий, подготовки и согласования в установленном законом порядке проекта реконструкции (капитального ремонта) части здания, касающегося переустройства спорных помещений, что не являлось предметом исследования в рамках назначенной судом по делу экспертизы.

Отклоняя первоначальный иск, суд учитывает также следующее.

Решениями Арбитражного суда Кемеровской области от 04.05.2021 по делу №А27-16850/2020 и от 13.02.2020 по делу №А27-18145/2018 определен статус отдельных площадей в составе помещений в здании по адресу: 

<

...>, в качестве общего имущества, и на них признано право общей долевой собственности собственников помещений в данном здании.

В соответствии с пунктом 2 статьи 141.4 ГК РФ помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.

Согласно пункту 1 статьи 287.5 ГК РФ предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (пункт 2 статьи 287.5 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление Пленума № 64), право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в нежилом здании (по аналогии с многоквартирным жилым домом) на основании технических и экспертных заключений является вопросом о праве.

ФИО2 в предложенном ею варианте просит установить платные сервитуты в границах помещений, относительно которых вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.05.2021 по делу № А27-16850/2020 установлены места общего пользования.

С учетом вышеперечисленных норм суд отмечает, что установление сервитута в границах мест общего пользования недопустимо, так как места общего пользования в силу закона принадлежат всем собственникам здания по адресу: 

<

...>.

При этом сам по себе факт неисполнения по настоящее время решения суда по делу № А27-16850/2020 не лишает всех собственников здания права использовать места общего пользования.

Как следует из пояснений сторон, решение суда по делу № А27-16850/2020 не исполнено ввиду того, что определением Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 09.12.2020 приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорных помещений. Обеспечительные меры приняты до принятия решения арбитражным судом по делу № А27-16850/2020 о признании мест общего пользования на 1 и 2 этаже указанного здания. ФИО4 неоднократно обращалась в суд с заявлением о снятии обеспечительных мер для исполнения решения суда по делу № А27-16850/2020, однако суды системно отказывали в удовлетворении данного заявления.

Протоколом внеочередного собрания собственников помещений в здании №1/24 от 03.07.2024 приняты решения о передаче управляющей компании прав на сдачу в аренду мест общего пользования в здании, в том числе расположенных на 1-м и 2-м этажах. Управляющая компания ООО «Высота 35» в настоящее время сдает в аренду места общего пользования в интересах всех собственников, а вырученные денежные средства распределяет на общие цели собственников.

После принятия решения по данному делу и снятия обеспечительных мер собственники вправе привести в исполнение решения суда по делам №А27-16850/2020, №А27-18145/2018, и зарегистрировать места общего пользования в ЕГРН. Более того, в силу пункта 1 статьи 287.5 ГК РФ впоследствии решением собственников всех помещений в здании может быть определен иной состав общего имущества, и в том числе принято решение об отнесении к общему имуществу части помещений, на которые будет зарегистрировано право собственности каждой из сторон настоящего спора.

Удовлетворяя встречный иск, суд учитывает, что при данном варианте выдела в натуре долей сособственников имущества: не требуется раздел каждого объекта (существующего помещения) на части путем выделения соответствующих частей в натуре с целью соблюдения идеального математического равенства долей (наоборот, будет производиться пообъектный раздел недвижимости), не требуется установление сервитутов (что может служить основанием для возникновения новых судебных споров с учетом продолжительного конфликта между сторонами), не требуется проведение соответствующих ремонтных работ; места общего пользованию используются для установления прохода к помещениям каждой стороны; сохраняется структура пожарной системы, имеющиеся эвакуационные выходы, в связи с чем отсутствует риск запрета эксплуатации здания; в собственность ФИО2 перейдут помещения, которые имеют свои отдельные входы и выходы, не пересекающиеся со входами и выходами помещений ФИО4, ФИО6, ФИО8; у ООО «Грин» сохранится проход к своим помещениям на третий этаж через дружественных собственников ФИО6, ФИО4, ФИО8; сохранится общедолевая собственность ФИО4, ФИО6, ФИО8, что позволит им вести совместную предпринимательскую деятельность.

При разрешении спора суд учитывает также следующее обстоятельство.

Поскольку экспертами АНО «Судебные эксперты Кузбасса» в рамках проведенной по делу экспертизы изготовлены технические планы на все спорные помещения, то пообъектный раздел имущества согласно требованиям по встречному иску исключит необходимость несения сторонами дополнительных расходов при регистрации права собственности, что имеет немаловажное значение с учетом нахождения одного из собственников - ФИО6 в процедуре банкротства. При этом каждый собственник свободно сможет продолжить сдавать помещения в аренду, не затрагивая интересы иных собственников и арендаторов, извлекать прибыль, что также подлежит учету согласно позиции финансового управляющего ФИО6, указавшего на намерение должника продолжить предпринимательскую деятельность с использованием путем сдачи в аренду спорного недвижимого имущества.

Так, при варианте раздела имущества, предложенный ФИО4, арендатор – клиника «Медицинский центр ЕВРОМЕД» сохранит свои помещения в исходном виде и продолжить свою деятельность без нарушения их целостности.

Кроме того, как следует из пояснений сторон и 3-их лиц, в здании смонтирована единая противопожарная система, которая утверждена отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Новокузнецка и Новокузнецкого района ГУ Министерства РФ по делам Гражданской обороны, чрезвычайным ситуациями и ликвидации последствий стихийных бедствий по Кемеровской области.

Третий вариант предусматривает изменение конфигурации помещений, что приведет к неизбежному изменению конструкций пожарной безопасности, потребует новых согласований с надзорным органом, приведет, соответственно, к дополнительным тратам, создаст неопределенность в данном вопросе, что в целом может повлечь временную невозможность посещения покупателями, клиентами здания по адресу: 

<

...>.

И, напротив, при разделе по встречному иску сохранится соблюдение требований пожарной безопасности в существующих помещениях, сохранятся договоры аренды с арендаторами в исходном виде и т.д.

Техническая возможность раздела, предложенного соистцами по встречному иску, прямо подтверждена выводами дополнительной судебной экспертизы согласно Заключению экспертов № 182 от 17.12.2025. Экспертами АНО «НИИСЭ» в исследовательской части Заключения отмечено, что все исследуемые объекты имеют 14 входов/выходов непосредственно наружу, в том числе с использованием мест общего пользования (иллюстрации №№ 38-51), оборудованы системами инженерно-технического обеспечения (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, вентиляция и т.д.) и пожарной безопасности (пожарная сигнализация, противодымная вентиляция, системы пожаротушения и т.д.). В результате проведенного исследования установлено соблюдение общих требований пожарной безопасности, таких как наличие эвакуационных путей и выходов, наличие систем противопожарной защиты (пожаротушение и сигнализация), наличие противопожарных преград и конструкций. В части обеспечения электробезопасности согласно представленным документам используются негорючие кабели, а электроустановки помещений соответствуют классу пожаровзрывоопасной зоны, в которой они установлены. В результате проведенного исследования также установлено соблюдение таких общих санитарно-эпидемиологических требований, предъявляемых нежилым помещениям, как: наличие в нежилом здании в целом, а также в части рассматриваемых нежилых помещений систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения; обеспечение возможности поддержания параметров микроклимата и воздухообмен за счет систем отопления, вентиляции; возможность поддержания необходимых уровней искусственного за счет наличия в здании системы электроснабжения; возможность использования естественного освещения за счет имеющихся оконных проёмов в помещениях первого и второго этажей.

Кроме того, предложенный встречными соистцами вариант раздела проверяем с технической точки зрения на примере варианта № 2, предложенного экспертами в рамках Заключения эксперта № 08-05/2025 на стр. 228-229, а именно:

- Конфигурация раздела в части второго этажа (стр. 229) совпадает с вариантом, предложенным по встречному иску, и подразумевает пообъектный раздел путем передачи ФИО2 в индивидуальную собственность объектов (целиком) с кадастровыми номерами: 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:864, 42:30:0301043:861 и передачи в общую долевую собственность ФИО4, ФИО6, ФИО8 объектов (целиком) с кадастровыми номерами 42:30:0301043:868, 42:30:0101001:11136. Единственным различием является замена мест собственников: ФИО2 становится собственником в границах зоны, закрашенной зеленым цветом, а ФИО4, ФИО6, ФИО8 - становятся общедолевыми собственниками в границах зоны, закрашенной желтым цветом (границы объектов в исходном варианте наглядно продемонстрированы на стр. 180 Заключения № 08-05/2025).

- Конфигурация раздела в части первого этажа (стр. 228) также не противоречит варианту № 2 Заключения № 08-05/2025, поскольку единственным различием между ним и вариантом, предлагаемым по встречному иску, является исключение доли ФИО2 из помещений с кадастровыми номерами: 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:858, 42:30:0301043:870, 42:30:0101001:14702 и перераспределение ее долей в этих объектах в пользу ФИО4, ФИО6, ФИО8, за исключением части помещения с кадастровым номером 42:30:0301043:869, на первом этаже, которое является отдельным входом с улицы (лестницей), ведущим на второй этаж к помещениям ФИО2 и также по предложенному варианту передается в ее индивидуальную собственность (границы объектов в исходном варианте наглядно продемонстрированы на стр. 179 Заключения эксперта № 08-05/2025).

В соответствии с ч.1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (ч. 2 ст. 64 АПК РФ).

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (ст. 67 АПК РФ).

В силу ст. 64 АПК РФ заключение специалиста являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Суд учитывает в качестве допустимого, относимого доказательства, подтверждающего техническую возможность раздела имущества по предложенному соистцами по встречному иску варианту, Заключение специалиста №Э-221/2025 от 17.08.2025, подготовленного по заказу ФИО4 специалистом ФИО17 ОООО «КОНСТАТ», выводы которого не противоречат заключению судебной экспертизы № 08-05/2025 от 30.05.2025 в части предложенного варианта №2 раздела имущества.

Одновременно с учетом полученных по результатам проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы выводов судом отклоняется ссылка ФИО2 на Заключение специалиста (рецензия) №24 от 30.09.2025 на Заключение специалиста №Э-221/2025 от 18.08.2025. Суд отмечает, что недостатки, отмеченные специалистом, в целом содержат только общие формулировки (исследование проведено не в полном объеме; выводы не подтверждены выполненным объемом исследования; ответы на поставленные вопросы не являются исчерпывающими; выводы специалиста вызывают сомнения в достоверности), относятся к оформлению документа, но не опровергают существа сделанного вывода на поставленные вопросы. Как уже отмечалось судом, техническая возможность раздела имущества по варианту, предложенному соистцами по встречному иску, нашла свое прямое подтверждение в выводах, как основной, так и дополнительной судебных экспертиз, назначенных в рамках рассмотрения настоящего спора. Следовательно, допущенные недостатки при оформлении Заключения специалиста №Э-221/2025 от 18.08.2025, не опровергают самого вывода о возможности технического раздела помещений по предложенному согласно встречному иску варианту.

К Заключению эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025 и к Заключению экспертов № 182 от 17.12.2025 приложены подписки экспертов о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. Оснований не доверять выводам экспертов, проведенным на основании определений суда исследованиям, не имеется, стороны и 3-и лица замечаний на Заключения не представили. Выводы экспертов основаны на представленных в дело документах, изложены логично, последовательно, соотносятся в полной мере с исследовательской частью каждого Заключения № 08-05/2025, № 182.

Суд отмечает, что в рамках проведенного исследования по вопросу №5 экспертами определены фактические площади и конфигурация помещений с кадастровыми номерами 42:30:0301043:861, 42:30:0301043:858, 42:30:0101001:14702, 42:30:0301043:870, 42:30:0301043:864, 42:30:0101001:11136, 42:30:0301043:868, 42:30:0301043:869, 42:30:0301043:173.

42:30:0301043:173

1904,70

42:30:0301043:858

54,63

42:30:0301043:861

619,28

42:30:0301043:864

720,46

42:30:0301043:868

2508,09

42:30:0301043:869

433,76

42:30:0301043:870

331,65

42:30:0101001:11136

97,90

42:30:0101001:14702

96,76

По результатам исследования в соответствии с Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (в редакции, действовавшей на дату проведения исследования) на каждое рассматриваемое помещение сформированы технические планы, которые в составе Приложения №4 к Заключению эксперта № 08-05/2025 представлены в материалы дела (т.11 л.д. 2-67)).

Кроме того, согласно Заключению эксперта № 08-05/2025 в ответе на вопрос № 1 определена рыночная стоимость на дату проведения оценки каждого в отдельности спорного помещения, а именно:

Нежилое помещение площадью 619,28 кв.м

общей

42:30:0301043:861

31 682 000

Нежилое помещение площадью 54,63кв.м.

общей

42:30:0301043:858

4 799 000

Нежилое помещение площадью 97,90кв.м.

общей

42:30:0101001:11136

6 599 000

Нежилое помещение площадью 720,46кв.м.

общей

42:30:0301043:864

36 097 000

Нежилое помещение площадью 2508,09кв.м.

общей

42:30:0301043:868

46 484 000

Нежилое помещение площадью 96,76кв.м.

общей

42:30:0101001:14702

7 970 000

Нежилое помещение площадью 331,65кв.м.

общей

42:30:0301043:870

22 924 000

Нежилое помещение площадью 433,76кв.м.

общей

42:30:0301043:869

11 258 000

Нежилое помещение площадью 1904,70кв.м.

общей

42:30:0301043:173

31 650 000

Итого

199 463 000,00

Суд отмечает, что выводы, изложенные в ответах на вопросы №№1 и 5 Заключения № 08-05/2025, положены в основу предложенных обеими сторонами вариантов, под сомнение никем из участников спора не поставлены. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы на момент разрешения спора по существу от кого-либо из сторон, 3-их лиц в материалы дела не поступило.

Согласно Заключению эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025 при установлении рыночной стоимости помещений, подлежащих разделу, экспертами применен сравнительный подход (стр.47 Заключения), который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами), и доходный подход (стр.163 Заключения), который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объектов оценки. Далее экспертами произведено согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (стр. 171 Заключения), в ходе которого установлена итоговая величина стоимости объектов оценки (стр. 176 Заключения).

Таким образом, при установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащих разделу, эксперты АНО «Судебные эксперты Кузбасса» оценили их доходность и сравнили объекты с аналогами, согласовали промежуточные результаты и установили итоговую величину стоимости объектов. При этом эксперты не оценивали доходность объектов, которые будут образованы после раздела по каждому из предложенных вариантов (№1, №2, №3) в отдельности, поскольку применяемая методика оценки включает сравнительный и доходный подходы, а рыночная стоимость устанавливается на дату проведения оценки, а не на дату формирования новых объектов.

По предлагаемому встречными соистцами варианту раздела общей собственности ФИО2 переходит имущество в стоимостном эквиваленте 110 687 000 руб., что на 12 835 008,6 руб. больше причитающегося.

Данный вариант раздела (включая определение доходности каждого из объектов), как уже отмечалось, основан на установленном Заключением эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025 размере фактической площади и стоимости каждого из существующих на дату проведения оценки спорных помещений. Размер площади приведен на стр. 236 указанного Заключения, расчет стоимости - на стр. 223 Заключения эксперта № 08-05/2025.

Математический расчет основывается на следующих исходных данных (приведен на стр. 176-177 Заключения эксперта№ 08-05/2025):

Кадастровый №

Рыночная стоимость (руб.)

Доля в праве

ФИО4 (3195/10000)

ФИО6 (1917/20000)

ФИО8 (1917/20000)

ФИО2 (4888/10000)

42:30:0301043:861

31 682 000

10 122 399,00

3 036 719,70

3 036 719,70

15 486 161,60

42:30:0301043:858

4 799 000

1 533 280,50

459 984,15

459 984,15

2 345 751,20

42:30:0101001:11136

6 599 000

2 108 380,50

632 514,15

632 514,15

3 225 591,20

42:30:0301043:864

36 097 000

11 532 991,50

3 459 897,45

3 459 897,45

17 644 213,60

42:30:0301043:868

46 484 000

14 851 638,00

4 455 491,40

4 455 491,40

22 721 379,20

42:30:0101001:14702

7 970 000

2 546 415,00

763 924,50

763 924,50

3 895 736,00

42:30:0301043:870

22 924 000

7 324 218,00

2 197 265,40

2 197 265,40

11 205 251,20

42:30:0301043:869

11 258 000

3 596 931,00

1 079 079,30

1 079 079,30

5 502 910,40

Итого

167 813 000

53 616 253,50

16 084 876,05

16 084 876,05

82 026 994,40

85 786 005,60

82 026 994,40

Кадастровый №

Рыночная стоимость (руб.)

Доля в праве

ФИО4 (1/2)

ФИО2 (1/2)

42:30:0301043:173

31 650 000

15 825 000

15 825 000

При варианте, предложенном по встречному иску, ФИО2 подлежат передаче в единоличную собственность следующие объекты недвижимости:

Кадастровый №

Доля в праве

Фактическая площадь согласно Заключению эксперта № 08-05/2025 (м?)

Рыночная стоимость (руб.)

42:30:0301043:861

1

619,28

31 682 000

42:30:0301043:864

1

720,46

36 097 000

42:30:0301043:869

1

433,76

11 258 000

42:30:0301043:173

1

1904,7

31 650 000

Итого

3678,2

110 687 000

Таким образом, в собственность ФИО2 переходит имущество в стоимостном эквиваленте 110 687 000 руб., что на 12 835 008,6 руб. больше причитающегося при соблюдении идеального математического равенства долей, из которых 9 228 371,18 руб. – стоимость доли ФИО4 и 3 606 637,42 руб. – стоимость доли ФИО8

Анализ изменения потенциального валового годового дохода каждого собственника при варианте раздела, предложенном по встречному иску, проведён на основании данных, указанных на стр. 168-170 Заключения эксперта № 08-05/2025, показывает следующие изменения:

- ФИО2: до раздела: 17 800 785,46 руб./год; после раздела: 18 462 290,30 руб./год; изменение: + 661 504,84 руб./год (доход ФИО2 увеличивается);

- ФИО4: до раздела: 12 893 030,10 руб./год; после раздела: 12 475 803,72 руб./год; изменение: - 417 226,38 руб./год (доход ФИО4 снижается);

- ФИО6: до раздела: 2 778 549,03 руб./год; после раздела: 2 854 636,19 руб./год; изменение: + 76 087,16 руб./год (доход ФИО6 увеличивается);

- ФИО8: до раздела: 2 778 549,03 руб./год; после раздела: 2 458 183,41 руб./год; изменение: - 320 365,62 руб./год (доход ФИО8 снижается).

Таким образом, предложенный вариант раздела по встречному иску никоим образом не ухудшает имущественное положение ФИО2, ни с точки зрения рыночной стоимости приобретаемого недвижимого имущества, ни с точки зрения потенциального годового дохода от сдачи помещений в аренду.

С учетом изложенного доводы ФИО2 о необходимости дополнительного установления доходности объектов недвижимости, передаваемых ей по варианту ФИО4, ФИО8 и ФИО6, судом отклонены как несостоятельные. данные доводы ФИО2 о неравномерном распределении доходности опровергаются расчетами экспертов, изложенными в Заключении эксперта№ 08-05/2025;доказательств обратного в порядке ст. 65 АПК РФ в материалы дела ФИО2 не представлено.

Ссылка ФИО2 на то, что по варианту по встречному иску ей передаются некоторые помещения, не сданные на текущий момент в аренду, не имеет принципиального значения в связи со следующим.

Во-первых, как пояснили в судебном заседании представители сторон, некоторые помещения, долгое время пустующие, передаются в собственность ФИО2, а некоторые – в собственность ФИО4, ФИО8, ФИО6

Суд соглашается с доводами ФИО4, что позиция ФИО2 основана на оценке сиюминутной ситуации, а не на рыночной стоимости имущества и размере потенциального дохода от сдачи последнего в аренду. Рыночная стоимость объекта недвижимости экспертами установлена на дату оценки. Она отражает потенциальную ценность объектов недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции, исходя из фундаментальных характеристик (местоположение, площадь, состояние, назначение и т.д.), а не из факта наличия или отсутствия арендатора на конкретную дату. Тот факт, что помещение сегодня свободно, не означает, что оно не обладает стоимостью или доходным потенциалом. Оценивать долю в праве собственности исходя из текущего состояния аренды - методологически неверно. Арендные договоры носят временный характер: сегодня помещение пустует, а завтра может быть сдано по выгодной ставке; сегодня помещение сдано, а завтра арендатор может расторгнуть договор. Такой подход привел бы к постоянной нестабильности и бесконечным пересчетам стоимости долей, что законодательством не предусмотрено. Раздел производится именно на основе устойчивых рыночных характеристик объекта.

Как указано в Заключении эксперта № 08-05/2025, при расчете рыночной стоимости применялся доходный подход. Это означает, что эксперты уже оценили потенциальный валовой доход, который могут приносить все помещения, включая незанятые, при их сдаче в аренду на рыночных условиях. Следовательно, потенциальная доходность этих помещений уже заложена в их итоговую рыночную стоимость, которую стороны не оспаривают.

Кроме того, как следует из полученных судом пояснений, часть помещений не сдается в аренду в связи с их ненадлежащим текущим состоянием. При этом длительное отсутствие в помещениях ремонта обусловлено сохраняющимся конфликтом между их сособственниками.

По варианту, предложенному по встречному иску, ФИО2 получает имущество, рыночная стоимость которого более чем на 12,8 млн. рублей превышает стоимость ее идеальной доли. Как обоснованно указали соистцы по встречному иску, такая значительная денежная «прибавка» может компенсировать ФИО2 любые издержки и риски, на которые она ссылается. Кроме того, в случае нежелания использовать в дальнейшей деятельности переданные объекты ФИО2 имеет реальную возможность получения соответствующих денежных средств путем продажи имущества, в том числе с учетом того, что её идеальная доля возрастает на 12 835 008,60 руб.

При этом ФИО4 и ФИО6 в целях скорейшего урегулирования спора, отступив от соблюдения идеального математического равенства долей, отказались от требования выплаты компенсации с ФИО2 за передачу в её собственность имущества больше причитающегося ей с учетом ее доли.

Оснований для вывода о нарушении чьих-либо прав, интересов вследствие раздела имущества согласно встречному иску и принятия судом отказа ФИО4 и ФИО6 от требования о выплате компенсации в общем размере 12 835 008,60 руб., из материалов дела не следует.

Отказ принят судом в соответствии с ч.5 ст.49 АПК РФ, в данной части производство по делу подлежит прекращению согласно ст. п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ.

Принудительный раздел имущества судом не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и раздел производится вопреки желанию кого-либо из них. Несогласие одной из сторон с вариантом раздела само по себе не исключает возможности принятия судом такого варианта.

Встречные исковые требования (с учетом уточнений площадей в соответствии с приложенными к Заключению эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025 техническими планами) подлежат удовлетворению, что исключает возможность удовлетворения первоначального иска ФИО2

В силу статей 14, 16, 21 и 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судебные расходы подлежат отнесению на ФИО2 как проигравшую в споре сторону (ч.1 ст.110 АПК РФ). Оценка процессуального поведения лиц, выступающих в качестве соистцов по встречному иску, по мнению суда, не позволяет сделать вывод о злоупотреблении ими своими правами и, соответственно, наличии оснований для отнесения на них всех судебных издержек, понесенных в связи с рассмотрением настоящего дела (ч.ч.1, 2 ст.111 АПК РФ). Несмотря на многочисленные предложения суда урегулировать мирным путем возникший спор, обе стороны не смогли достичь соглашения по вопросу относительно размера выплаты компенсации.

В соответствии со ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам.

Платежными поручениями № 32 от 12.12.2023, № 6 от 15.02.2024, № 23 от 15.02.2024, № 158 от 16.09.2024, а также чеками по операции ПАО «Сбербанк» № 949318 от 06.12.2024, № 949370 от 06.12.2024 стороны перечислили в счет оплаты экспертизы 537 654 руб., из которых 20 000 руб. поступило от ФИО4

02.06.2025 в материалы дела поступило Заключение эксперта № 08-05/2025 от 30.05.2025 с приложением заявления АНО «Судебные эксперты Кузбасса» от 30.05.2025 об оплате экспертных услуг в сумме 537 654 руб.

Определением от 08.09.2025 судом перечислено с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области денежные средства в размере 537 654 руб. в оплату за проведение экспертизы АНО «Судебные эксперты Кузбасса» (ИНН 

<

***>).

Кроме того, на депозит суда ФИО4 внесены в счет оплаты дополнительной судебной экспертизы денежные средства в размере 100 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №78 от 05.10.2025.

Определением от 22.12.2025 перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области в счет оплаты за проведение экспертизы 100 000 руб. АНО «НИИСЭ» (ИНН 

<

***>) по реквизитам, указанным в заявлении о перечислении денежных средств от 17.12.2025, согласно счету № 96 от 17.12.2025.

Таким образом, понесенные ФИО4 в сумме 120 000 руб. расходы по оплате услуг экспертов, а также в сумме 15 000 руб. по уплате госпошлины за подачу встречного иска подлежат возмещению ФИО2

Суд отмечает, что возврат государственной пошлины, излишне перечисленной ФИО2 при обращении в Центральный районный суд города Новокузнецка Кемеровской области, возможен при представлении соответствующего платежного документа. Копия чека (т.1 л.д. 2) ввиду длительного хранения утратила необходимые для использования реквизиты (невозможно определить ни номер, ни дату, ни сумму оплаты). На неоднократные предложения арбитражного суда ФИО2 представить сведения от банка в подтверждение финансовой операции представителем указанного лица были даны пояснения о невозможности восстановления платежного документа, что не лишает данное лицо права обратиться с соответствующим заявлением в дальнейшем при представлении необходимых доказательств уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 49, 101, 110, 150-151, 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречные требования удовлетворить.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 (ИНН 

<

***>) и ФИО2 (ИНН 

<

***>) на имущество:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Бильярдный клуб, Клуб отдыха, кадастровый номер 42:30:0301043:173, расположенное по адресу: 

<

...>.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 (ИНН 

<

***>), ФИО2 (ИНН 

<

***>), ФИО8 (ИНН 

<

***>), ФИО6 (ИНН 

<

***>) на следующее имущество:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Часть встроенно-пристроенного нежилого помещения (Бильярдный клуб. Клуб отдыха.), кадастровый номер 42:30:0301043:858, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Нежилое помещение, кадастровый номер 42:30:0101001:14702, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: помещение рекреации, кадастровый номер 42:30:0101001:11136, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Фойе первого этажа справа и слева от Центрального входа), кадастровый номер 42:30:0301043:870, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение, кадастровый номер 42:30:0301043:869, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Помещение актового зала второго этажа), кадастровый номер 42:30:0301043:861, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Часть отдельно стоящего нежилого здания, кадастровый номер 42:30:0301043:864, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Помещения 1-го и 2-го этажей (часть здания)), кадастровый номер 42:30:0301043:868, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

Передать в собственность ФИО2 (ИНН 

<

***>) следующее имущество:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Помещение актового зала второго этажа), площадь 619,3 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:861, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Часть отдельно стоящего нежилого здания, площадь 720,5 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:864, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение, площадь 433,8 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:869, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Бильярдный клуб, Клуб отдыха, площадь 1904,7 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:173, расположенное по адресу: 

<

...>.

Передать в общую долевую собственность ФИО4 (ИНН 

<

***>), ФИО8 (ИНН 

<

***>), ФИО6 (ИНН 

<

***>), признав за ФИО4 право собственности на 7190/10000 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, признав за ФИО6 право собственности на 1405/10000 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, признав за ФИО8 право собственности на 1405/10000 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, следующее имущество:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: помещение рекреации, площадь 97,9 м?, кадастровый номер 42:30:0101001:11136, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Нежилое помещение, площадь 96,8 м?, кадастровый номер 42:30:0101001:14702, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Фойе первого этажа справа и слева от Центрального входа), площадь 331,7 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:870, расположенное по адресу: 

<

...> д 35;

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Встроенное нежилое помещение (Помещения 1-го и 2-го этажеи? (часть здания), площадь 2508,1 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:868, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

Передать в общую долевую собственность ФИО4 (ИНН 

<

***>), ФИО8 (ИНН 

<

***>), ФИО6 (ИНН 

<

***>), признав за ФИО4 право собственности на 534/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, признав за ФИО6 право собственности на 8932/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, признав за ФИО8 право собственности на 534/10000 доли в праве общей долевой собственности, следующее имущество:

- Объект недвижимости: назначение: нежилое помещение, наименование: Часть встроенно-пристроенного нежилого помещения (Бильярдный клуб. Клуб отдыха.), площадь 54,6 м?, кадастровый номер 42:30:0301043:858, расположенное по адресу: 

<

...> д 35.

Принять отказ ФИО4 (ИНН 

<

***>), ФИО8 (ИНН 

<

***>) от требований к ФИО2 (ИНН 

<

***>) о взыскании компенсации за превышение стоимости имущества в результате выдела доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> д 35, прекратить производство в указанной части.

Судебные расходы по делу возложить на ФИО2 (ИНН 

<

***>).

Взыскать с ФИО2 (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО4 (ИНН 

<

***>) 15 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 120 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Дубешко