ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-11865/2023

09 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Семиглазова В.А., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: 1) ФИО2 – по доверенности от 28.12.2023; 2), 3) не явились, извещены; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-41109/2023)  общества с ограниченной ответственностью «Аксиома» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.10.2023 по делу № А56-11865/2023 (судья Бугорская Н.А.), принятое 

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аксиома» (адрес: 191040, Санкт-Петербург, ул. Черняховского, 69, лит.Б, 1-Н, ОГРН 

<

***>);

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, помещ. 2-Н, ОГРН 

<

***>);

 третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»; 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры; 3) Администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга 

о проведении государственной регистрации перехода права собственности, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аксиома» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Прудовая, д.8 лит. А, квартиры №№ 1,2,3,4 на основании договора купли-продажи от 28.01.2019 № 437 АК.

Определением суда от 18.05.2023 Учреждение заменено на надлежащего ответчика – Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, КИО, Комитет).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Учреждение, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП) и Администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга (далее – Администрация).

Решением суда от 04.10.2023 в удовлетворении иска отказано.

Общество, не согласившись с принятым судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 04.10.2023 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что покупатель выполнил условия, предусмотренные пунктом 3.2.3, 3.2.7 договора, в той мере, в которой это возможно с точки зрения действующих правовых норм, что также подтверждается актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия от 20.01.2022, а потому в удовлетворении исковых требований отказано неправомерно.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Определением суда от 20.02.2024 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено, в том числе для направления запроса в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о предоставлении сведений об извещении Администрации о настоящем судебном процессе, в ответ на который судом первой инстанции представлен ответ от 25.03.2024 о надлежащем извещении Администрации о начавшемся процессе, приобщенный в материалы дела.

В судебном заседании представитель Учреждения против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (продавец) и Обществом (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилых купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса от 28.01.2019 № 437 АК в редакции  дополнительного соглашения от 08.09.2021 (далее – договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить жилые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, квартиры №№1, 2, 3, 4 (далее – объект).

В соответствии с Решением Исполкома Ленгорсовета от 16.07.1990 № 608, здание является объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом», входящим в состав объекта культурного наследия регионального значения «Дом ФИО3».

В отношении Объекта действует Охранное обязательство собственника или иного законного владельца, утвержденное распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории культуры от 17.04.2018 № 07-19-164/18 (далее – Охранное обязательство).

Согласно пункту 3.2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от покупатель обязался выполнить условие конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений в срок не позднее 21.01.2022.

Предусмотренные настоящим пунктом обязательства покупателя считаются выполненными с момента предоставления продавцу подписанного КГИОП Акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследи.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора покупатель обязался выполнять работы, указанные в пункте 3.2.3, только при наличии технической документации КГИОП на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. 

Покупатель обязался представить продавцу акт приемки выполненных работ после завершения ремонтных работ в Жилых помещениях в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его подписания (пункт 3.2.7 договора).

Из пункта 3.1 договора следует, что продавец в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента выполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.1 договора, уведомляет СПб ГКУ «Жилищное агентство Петродворцового района Санкт-Петербурга» о необходимости передачи покупателю жилых помещений по акту приема-передачи, подготовить акт приема-передачи покупателю жилых помещений, организовать передачу жилых помещений покупателю.

По итогам выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.3, 3.2.7, продавец обязуется оформить Акт о выполнении условий контракта (пункт 3.1.2 договора).

Как указал истец, во исполнение условий договора Обществом были выполнены следующие работы: комплексные научные исследования по объекту, включая детальное техническое обследование строительных конструкций, лабораторные и прочие исследования и испытания,  разработана и согласована с КГИОП научно-проектная документация на - первоочередные и противоаварийные работы и мероприятия, получено разрешение КГИОП на реализацию согласованной документации, выполнены первоочередные и противоаварийные работы по сохранению - объекта, которые были приняты КГИОП в январе 2022 года (акт  приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия от 20.01.2022).

При этом для завершения полного комплекса ремонтно-реставрационных работ по сохранению и приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию, в том числе устранение непригодного для проживания состояния жилых помещений объекта, необходимо выполнить действия (получить технические условия подключения объекта к инженерным коммуникациям: электроснабжение, водоснабжение/водоотведение, получить задание в КГИОП на приспособление объекта культурного наследия к современному использованию, разработать научно-проектную документацию, получить на нее положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы, согласовать научно-проектную документацию, получить разрешение в КГИОП на выполнение работ по приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию), однако, как указало Общество, указанные действия могут быть совершены только собственником жилых помещений, поскольку для их выполнения необходимы правоустанавливающие документы.

Ссылаясь на то, что в нарушение условий пункта 3.1 договора Комитет свои обязательства не выполнил, действий по передаче Обществу права собственности на жилые помещения не совершил, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, в удовлетворении иска отказал. 

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения сторонами договора подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Из пункта 5.2 договора также следует, что после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора и предоставления продавцу документов, предусмотренных пунктом 3.2.7 договора, продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения к покупателю.

Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составляемым представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца (абзац 2 пункта 4.6 договора).

При этом, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, актом проверки выполнения условий договора от 25.08.2022, составленным на основании проведенной проверки выполнения условий договора, с учетом мнения Администрации и КГИОП, Комиссией продавца, установлено неисполнение покупателем условий пункта 3.2.3 договора, а именно непроведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений.

Доводы подателя жалобы об обратном со ссылкой на акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия от 20.01.2022 правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку означенный акт свидетельствует о проведении Обществом работ по консервации и первоочередных противоаварийных работ, и не может являться доказательством выполнения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений.

Согласно заключению КГИОП от 09.03.2022 № 01-43-2315/22-0-1 устранение непригодного для проживания состояния жилых помещений в полном объеме возможно только после проведения работ по сохранению (ремонт, реставрация и приспособление для современного использования) жилых помещений на основании согласованной КГИОП проектной документации и в соответствии с выданным КГИОП разрешением на проведение указанных работ по сохранению объекта.

Таким образом, факт невыполнения работ, предусмотренных договором в срок до 21.01.2022, выполнение которых является условием для передачи объекта в собственность покупателя, подтверждается материалами дела (доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено).

В свою очередь Общество не было лишено возможности для обращения в КГИОП за предоставлением необходимых документов. Проектная документация на проведение работ по сохранению (ремонт, реставрация и приспособление для современного использования) объекта в КГИОП на рассмотрение не поступала, разрешение на проведение данных работ на объекте в КГИОП не запрашивалось и не выдавалось.

Доводы Общества о невозможности выполнения таких работ ввиду отсутствия у него необходимых полномочий для проведения работ отклоняются апелляционным судом как необоснованные, поскольку объективных и достоверных доказательств отсутствия у покупателя возможности обратиться в Комитет по вопросу выдачи доверенности на получение соответствующих документов для целей завершения работ, равно как и по вопросу получения заверенных копий документов, необходимых для их организации и проведения, Обществом в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено, равно как и не было представлено доказательств обращения продавца к покупателю по указанным вопросам.

При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности невозможности проведения спорных ремонтных работ без оформления права собственности на жилые помещения, а также невозможности выполнения условий пунктов 3.2.3, 3.2.7 договора для целей регистрации права собственности Общества, а потому в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано обоснованно и правомерно.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.10.2023 следует оставить без изменения, а жалобу Общества – без удовлетворения.

По результатам рассмотрения дела и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на Общество.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 04.10.2023 по делу №  А56-11865/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

В. А. Семиглазов

В. В. Черемошкина