﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1521/21 

Екатеринбург

14 мая 2021 г.

Дело № А50-527/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2021 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Полуяктова А.С., Купреенкова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевелевой П.И. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мамонова Сергея Васильевича на решение Арбитражного суда Пермского края от 28.08.2020 по делу № А50-527/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в здании Арбитражного суда Пермского края принял участие представитель индивидуального предпринимателя Мамонова Сергея Васильевича – Творогов А.С. (доверенность от 20.11.2018). 

Индивидуальный предприниматель Мамонов Сергей Васильевич (далее – истец, предприниматель Мамонов С.В.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Вавилон» (далее – ответчик, общество «Новый Вавилон») о взыскании 11 650 000 руб. стоимости работ по устранению скрытых и сокрытых недостатков имущества, приобретенного у ответчика в процедуре банкротства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.11.2019 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2020 решение суда оставлено без изменения. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель Мамонов С.В. обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В кассационной жалобе заявитель указал, что судами не дана правовая оценка доводам о снижения покупной цены недвижимого имущества на сумму расходов, необходимых для устранения скрытых недостатков,  отметив, что в публично распространенной ответчиком информации, оценочном отчете, а также договоре купли-продажи имущества информация о невозможности использования нежилого здания по назначению отсутствовала. Заявитель жалобы отметил, что определение наличия у нежилого здания скрытых недостатков путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования правоустанавливающих документов не представляется возможным, те недостатки, на которые ссылается истец, невозможно было определить при обычном способе приемки, даже проявив должную степень добросовестности и осмотрительности. 

По мнению предпринимателя Мамонова С.В., ответчиком не оспаривался факт наличия недостатков, их скрытый или сокрытый характер. Таким образом, ответчиком не были исполнены обязательства, предусмотренные статьями 469 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель кассационной жалобы полагает, что судами не указано, в силу каких норм Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ ответчик освобождается от ответственности за сокрытие части существенной информации о товаре и продажу товара ненадлежащего качества. С позиции предпринимателя Мамонова С.В. выводы судов о том, что удовлетворение требований истца повлечет нарушение прав других участников аукциона, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам права. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 04.06.2018 по делу № А50-28789/2017 ответчик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2018 по делу № А50-28789/2017 исполняющий обязанности конкурсного управляющего обществом «Новый Вавилон» утвержден Урлуков Андрей Петрович. Определением суда от 10.07.2020 конкурсное производство продлено на четыре месяца.

На сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 11.10.2018 № 3115052 размещен отчет об оценке недвижимого имущества № 896-06 от 24.09.2018, входящего в состав лота № 4. Начальная цена продажи выставленного на торги имущества определена на основании отчета № 896-06/18, подготовленного по заказу публичного акционерного общества «Сбербанк России». Для осуществления оценки использовалась информация, предоставленная заказчиком, а также на основании визуального осмотра, что прямо следует из содержания отчета № 896-06/18. На основании визуального осмотра общее физическое состояние здания оценено как хорошее.

В соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже имущества № 41412 от 04.11.2019 победителем торгов признан предприниматель Мамонов С.В.

Так, между предпринимателем Мамоновым С.В. и конкурсным управляющим ответчика заключен договор купли-продажи от 07.11.2019 по лоту № 4 по цене 16 150 000 руб. следующего имущества:

– земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, общая площадь 20327 кв. м, кадастровый номер 59:32:0670001:1245, адрес: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Протасы, квартал 11, уч. 16;

– земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, общая площадь 17996 кв. м, кадастровый номер 59:32:0670001:1244, Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Протасы, квартал 11, уч. 16;

– здание, назначение: нежилое, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2795 кв. м, кадастровый номер 59:32:3250001:8456, Пермский край, Пермский район. Култаевское с и. д. Протасы, квартал 11, уч. 16;

– газопровод высокого давления для газоснабжения котельной МК-В 1,6 МВт, кадастровый номер 59:32:0000000:1523, адрес: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Протасы, квартал 11, д. 16;

– блочная модульная газовая котельная, кадастровый номер 59:32:0670001:1559, адрес: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Протасы, квартал 11, д. 16.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи продавец гарантирует, что указанное в пункте 1.1 названного договора имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

За указанное имущество истцом уплачены денежные средства в сумме 16 150 000 руб.

Пунктом 2.2.2 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель обязан перед принятием имущества осмотреть передаваемое имущество и при отсутствии мотивированных претензий к состоянию имущества, принять имущество, подписав передаточный акт. 

По акту приема-передачи от 04.12.2019 поименованное имущество передано предпринимателю Мамонову С.В., акт подписан без замечаний со стороны покупателя. 

Как указывает истец, по месту нахождения недвижимого имущества в целях подготовки объектов к использованию в соответствии с их назначением истцом направлены представители подрядной организации. По сообщению подрядчика истцу рекомендовано до начала производства работ по косметическому ремонту и эксплуатации имущества произвести его обследование на предмет наличия скрытых недостатков.

В адрес ответчика 12.12.2019 истцом направлено уведомление о вызове на осмотр предмета договора купли-продажи товара. Обследование производилось при участии специалиста Стрельниковой Светланы Геннадьевны, имеющей высшее техническое образование, общий стаж работы по специальности – 12 лет, специальные знания в области промышленного и гражданского строительства, земельного кадастра, производства строительно-технических экспертиз.

По результатам обследования специалистом выявлено явное ухудшение, выявлены скрытые и сокрытые недостатки. Так, по заключению специалиста от 18.12.2019 необходимо проведение горизонтальной гидроизоляции стен, что составляет 7 150 000 руб., остальные недостатки выявлены на сумму 4 500 000 руб. Для устранения остальных недостатков потребуется выполнение работ по ремонту кровли и локальное утепление в месте отсутствия теплоизоляции, замена отдельных окон, текущий ремонт, монтаж недостающих элементов инженерно-технического обеспечения, расположенных в котельной, пуско-наладочные работы в котельной; монтаж недостающих элементов инженерно-технического обеспечения, расположенных в вентиляционной камере, электрощитовых и тепловом узле, пуско-наладочные работы сетей теплоснабжения, водо-, электроснабжения и канализации.

Полагая, что истец вправе требовать уменьшения выкупной цены товара соразмерно стоимости работ по устранению скрытых недостатков приобретенного имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в пункте 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункты 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В обоснование заявленных требований истец представил заключение специалиста от 18.12.2019, согласно которому на спорном объекте продажи требуется проведение ряда ремонтных работ для устранения выявленных недостатков имущества, в частности работ по горизонтальной гидроизоляции стен, стоимость которых составляет 7 150 000 руб., а также иных работ стоимостью 4 500 000 руб. По мнению истца, указанные недостатки препятствует использованию имущества по его назначению и, соответственно, свидетельствует о передаче товара ненадлежащего качества.

При исследовании фактических обстоятельств суды установили, что имущество передано истцу по акту приема-передачи от 04.12.2019, при его подписании истцом замечаний к качеству передаваемого имущества не указано.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, что спорное имущество приобретено истцом на публичных торгах по реализации имущества должника в процедуре банкротства, до заключения договора купли-продажи истец имел возможность ознакомиться с аукционной документацией, осмотреть имущество, договор и акт приема-передачи подписаны истцом без замечаний относительно качественных характеристик переданного имущества, суды первой и апелляционной инстанций правомерно не усмотрели оснований для удовлетворения заявленного иска.

Отклоняя доводы предпринимателя Мамонова С.В. о наличии скрытых недостатков, которые препятствуют нормальной эксплуатации объектов и снижают их долговечность, но не могли быть выявлены при обычном способе приемки, неисполнении продавцом требований статей 469 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции верно указал, что истец, являясь профессиональным участником предпринимательской деятельности и действуя в собственном коммерческом интересе, заключил договор купли-продажи и принял имущество по акту без замечаний к его техническому состоянию. Так, истец до заключения договора имел возможность осмотреть объект и ознакомиться с его фактическим состоянием, однако при заключении спорного договора не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность.

Объекты недвижимости являются индивидуально-определенными уникальными вещами. Цену объектов на торгах предложил истец. Заблуждение о фактическом техническом и ином состоянии объектов при реальной возможности истца по их установлению не может быть принято во внимание. 

Иные доводы заявителя жалобы не опровергают выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования судов, не свидетельствуют о нарушении ими норм права и подлежат отклонению по мотивам, изложенным в настоящем постановлении.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 28.08.2020 по делу № А50-527/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мамонова Сергея Васильевича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий						С.В. Лазарев 

Судьи						А.С. Полуяктов 

                                             					В.А. Купреенков