ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8(87934) 6-09-16, факс: 8(87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-26434/2018

г. Ессентуки

31 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2019 года

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Макаровой Н.В., судей Белова Д.А. и Афанасьевой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019 по делу № А63-26434/2018, принятое по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Невинномысск, к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, о взыскании задолженности по арендной плате и пени, при участии в судебном заседании: представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края – ФИО2 (доверенность от 09.08.2019), представителя общества с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн» - ФИО3 (доверенность от 20.12.2018),

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее – комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 164 630,08 руб. за период с 01.10.2016 по 30.09.2018 и пени в размере 182 481,76 руб. за период с 15.11.2015 по 03.10.2018 по договору аренды от 31.05.2010 № 210.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019 заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 275,70 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме. По мнению апеллянта, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что арендная плата подлежит определению в размере 2% от кадастровой стоимости, поскольку земельный участок до предоставления в аренду был закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы города Невинномысска от 26.05.2010 № 1671 комитетом (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор от 31.05.2010 № 210 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:50 площадью 8 602 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, под промышленными объектами.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 26.05.2010 до 25.05.2015.

В пункте 1.2 указано на наличие нежилых строений на участке.

Так, обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по вышеуказанному адресу: склад с кадастровым номером 26:16:020201:5033 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-715), гаражи с кадастровым номером  26:16:020201:5030 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-710), склад с кадастровым номером  26:16:020201:5036 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-714), гаражи-склады с кадастровым номером  26:16:020201:5037 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-716), мастерская сварочная с кадастровым номером  26:16:020201:5038 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-711), административное здание с кадастровым номером  26:16:020201:5029 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-709), проходная с кадастровым номером  26:16:020201:5034 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-717), мастерская слесарная склад с кадастровым номером  26:16:020201:5031 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-712), колерная с кадастровым номером  26:16:020201:5032 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-713).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.12.2012 за номером 26-26-22/033/2012-600.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчётом не позднее 15 ноября текущего года путём перечисления на расчётный счёт арендатора.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.

Претензией от 05.10.2018 № 3828/27 комитет предложил ответчику оплатить просроченную задолженность по арендной плате и пеню в 30-дневный срок. Претензия направлена ответчику 05.10.2018, что подтверждается почтовой квитанцией.

Неисполнение претензии послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в части, исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Расчет арендной платы за период по 31.03.2016 выполнен комитетом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-п), а с 01.04.2016 – на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-п).

Согласно пункту 3 Порядка № 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Согласно пункту 7 Порядка № 64-п базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к настоящему Порядку.

Пунктом 3 Порядка № 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку.

Приложением № 1 к Порядку № 64-п и таблицей 1 приложения к Порядку № 112-п базовые размеры (ставки) арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлены в размере 7 % и 5,55 %, соответственно.

Истцом заявлена ко взысканию арендная плата за период с 01.10.2016 по 30.09.2018.

Согласно   постановлению   главы   администрации   г. Невинномысска № 627 от 12.08.1992  за  СМУ-2 СПА «Невинномысскстрой» был закреплен земельный  участок  на праве постоянного  (бессрочного) пользования площадью 0,84 га для производственной деятельности, о чем  выдано свидетельство о праве собственности на землю за № 50.

Распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска от 14.03.2006 № 212 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Низяева, 41, площадью 8602 кв.м, для производственной деятельности.

20.06.2006 постановлением главы города Невинномысска № 1243 в постановление № 627 от 12.08.1992 внесены изменения, согласно которым за ОАО «Невинномысскстрой» закреплен земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:0050, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 8602 кв.м для производственной деятельности.

Решением  Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2004 года по делу № А63-148/2003-С5 ОАО «Невинномысскстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство.

По результатам торгов в отношении реализации имущества должника (ОАО «Невинномысскстрой») обществу по договору купли-продажи продано имущество, в том числе расположенное по адресу: 

<

...>: гаражи, инвентарный № 13342, лит. Б, площадью 155,6 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/ 185:1001-1007/Б; административное здание, инвентарный № 13342, лит. А, площадью 939,7  кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001/А; мастерская сварочная инвентарный № 13342, лит. В, площадью 84,1 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/В; туалет, инвентарный № 13342, лит. Г, площадью 71,7 кв. м, кадастровый №26:16:020201:0050:13342/185:1001-1003/Г: мастерская слесарная-склад,  инвентарный № 13342, лит. Д, площадью 427,3 кв.м, кадастровый № 26:16:020201: 0050:13342/185:1001-1003/Д; колерная, инвентарный № 13342,  лит.  Е, площадью 208,13 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1005/Е; склад, инвентарный № 13342, лит. Ж, площадью 126,4 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/Ж; склад, инвентарный № 13342, лит. И, площадью 307,4 кв. м, кадастровый  № 26:16:020201:0050:13342/185:1001/И; гаражи, инвентарный  № 13342, лит.  К, площадью  201,6 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1007/К; проходная, инвентарный № 13342, лит.  Л, площадью 14,7 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050: 13342/185:1001-1002/Л.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2009 по делу № А63-15910/08-С1-3, которым признано право собственности общества на указанные выше объекты недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок до предоставления в аренду ответчику был закреплен за ОАО «Невинномысскстрой» на праве постоянного (бессрочного) пользования. В связи с продажей объектов недвижимости обществу, договор аренды от 31.05.2010 № 210 является переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. Данный вывод апелляционного суда согласуется со следующим.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В пункте 14 постановление Пленума № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 № 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, покупатель недвижимости приобретает право на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на тех же условиях и в том же объеме, что были у продавца.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон 137-ФЗ) предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку к ответчику в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, перешли права и обязанности арендатора по договору от 31.05.2010, размер платы за пользование участком в спорный период подлежал расчету, исходя из условий, установленных в договоре для прежнего собственника - два процента кадастровой стоимости участка. 

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции обоснованно определил арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением предельно допустимого размера годовой арендной платы, установленного в пункте 2  статьи 3 Закона 137-ФЗ, то есть в размере 2  % от кадастровой стоимости.

Аналогичная судебная практика изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2019 по делу № А41-80395/2017.

В ходе судебного разбирательства в суде ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.

Согласно представленному в материалы дела расчету на начало 3 квартала 2015 года долг по арендной плате составлял 3,26 руб.

За 3-4 кварталы 2015 года подлежало уплате 41 742,06 руб. (20 871,03+20 871,03), исходя из базового размера 2 % и кадастровой стоимости 4 174 206,52 руб., утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

10.11.201 ответчиком уплачено 73 051 руб. арендной платы, т.е. на конец 2015 года у общества имелась переплата в размере 31 305,68 руб.

Следовательно, за 4 квартал 2015 года просроченной арендной платы не имеется, а также не имеется оснований для начисления пени с 16.11.2015.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии пропуска срока исковой давности.

При расчете арендной платы с 01.01.2016 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 10 950 776,10 руб., утвержденная приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае». 

Следует отметить, что 22.12.2016 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю по заявлению общества было принято решение № 1499 о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка и определении ее в размере рыночной стоимости 4 766 000 руб. 

Однако, администрацией города Невинномысска указанное решение оспорено в суде. Решением Ставропольского краевого суда от 19.05.2017 в удовлетворении заявления администрации отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 05.12.2017 по делу № 33аа1104/2017 решение Ставропольского краевого суда отменено, решение комиссии от 22.12.2016 № 1499 признано незаконным, суд указал на восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка 26:16:020201:50 в размере 10 950 776,10 руб.

С учетом изложенного, применение истцом при расчете арендной платы кадастровой стоимости в размере 10 950 776,10 руб. правомерно.

Как видно из материалов дела, ответчиком в счет уплаты задолженности произведены следующие платежи: от 13.04.2016 № 131 на сумму 73 047,46 руб., от 30.05.2016 № 197 на сумму 15 000 руб., от 28.07.2016 № 289 на сумму 5 000 руб., от 19.08.2016 № 321 на сумму 13 000 руб., от 25.10.2016 № 406 на сумму 45 000 руб., от 09.12.2016 № 468 на сумму 10 000 руб., от 21.12.2016 на сумму 10 000 руб.,  от 29.12.2016 № 526 на сумму 50 000 руб., 24.04.2017 № 144 на сумму 20 000 руб., от 29.05.2017 № 140 на сумму 10 000 руб. с указанием назначения платежа «доходы, получаемые в виде арендной платы за земельный участок по договору № 210 от 26.05.2010»и от 11.07.2017 № 208 на сумму 159 827, 04 руб., от 19.06.2017 на сумму 17 000 руб., от 18.09.2018 № 319 на сумму 191 386,75 руб. с указанием назначения платежа «доходы, получаемые в виде арендной платы за земельный участок по договору 

№ 210 от 26.05.2010. Погашение основного долга».

С учетом приведенных выводов судом первой инстанции произведен пересчет арендной платы и пени:

Указанный расчет апелляционным судом проверен и, вопреки доводам апелляционной жалобы, признан арифметически и методологически верным

Из расчета арендной платы судом первой инстанции верно установлено, что на стороне ответчика долг отсутствует.

Вместе с тем, как видно из расчета, имели место случаи несвоевременной оплаты, в результате чего общая сумма пени составила 4 927,36 руб.

Согласно сведениям, представленным комитетом, на начало спорного периода у ответчика имелась переплата по сумме пени в размере 3 651,66 руб.

Таким образом, суд первой инстанции верно определил, что взысканию подлежит 1 275,70 руб. пени.

Принимая во внимание вышеизложенное, основания для отмены решения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019 по делу № А63-26434/2018 отсутствуют.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Суд первой инстанции правильно применил нормы права, дал надлежащую оценку доказательствам, выводы суда соответствуют обстоятельствам и материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019 по делу № А63-26434/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийН.В. Макарова

Судьи:Д.А. Белов

 Л.В. Афанасьева