Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-1553/2020

г. Рязань

01 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 июня 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Котовой А.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мостяевой Л.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, г. Рязань)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЧУЛАН" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>, пом. Н1)

о расторжении договора аренды имущества №3110/14 от 31.10.2014,

о взыскании задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды имущества №3110/14 от 31.10.2014 за период с 05.12.2019 по 24.12.2021 в размере  6036774, 26 руб.

 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Петрикор" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>, неж. пом. Н1), общество с ограниченной ответственностью "Бар Профи" (ОГРН 

<

***>, 390000, 

<

...>, пом. Н4), общества с ограниченной ответственностью "АПРИОРИ" (ОГРН 

<

***>, 390006, 

<

...>), ФИО2 (г. Рязань), ФИО3, ФИО4 (г. Рязань), ФИО5 (г. Рязань) и ФИО6 (г. Москва), ФИО7, ФИО8, ФИО9; ФИО10; ООО "ЧУЛАН"

 

В судебном заседании 03.06.2024 объявлялся перерыв до 17.06.2024, о чем размещено объявление на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено.

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, лично, ФИО11, представитель по доверенности от 21.02.2023,

от ответчика: ФИО12, представитель по доверенности от 12.04.2023,

от третьего лица (ФИО6): ФИО13, представитель по доверенности от 13.03.2023,

от иных третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Чулан" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды имущества №3110/14 от 31.10.2014.

Определением от 10.03.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Петрикор" и временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Чулан" ФИО14.

Определением от 19.05.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Бар Профи".

Определением от 27.10.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Априори", ФИО15.

Определением от 01.06.2021 суд исключил из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Чулан" ФИО14.

Определением от 29.06.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 и ФИО6, ФИО4.

Определением от 29.06.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 (г. Рязань).

Определением от 21.09.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7, ФИО8.

18.04.2022 от истца поступило дополнение, в котором ссылается на дополнительные самостоятельного основания для расторжения Договора аренды имущества № 3110/14 от 31 октября 2014 года, выражающейся в ненадлежащем использовании Ответчиком Объекта аренды, в данном случае, при наличии не внесения Арендатором Арендодателю арендных платежей в рамках заключенного Договора, не является изменением основания или предмета иска, а подлежит рассмотрению в совокупности с ранее заявленным основанием, с целью установления всех обстоятельств настоящего спора и не подачи отдельного искового заявления с аналогичными требованиями.

Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял дополнительные самостоятельные основания иска.

Определением суда от 13.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен участник ООО "Чулан" - ФИО16.

Определением от 24.01.2023 суд объединил дела А54-1553/2020 и А54-4994/2021 в одно производство, для их совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен № А54-1553/2020.

Определением суда от 02.05.2023 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора - привлечен ФИО9.

Определением суда от 30.05.2023 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора - привлечен ФИО10.

Определением суда от 01.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - привлечено ООО "ЧУЛАН" (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Определением от 15.11.2023 в связи с прекращением полномочий судьи Арбитражного суда Рязанской области Матина А.В. на основании Указа Президента Российской Федерации от 08.11.2023 №829, настоящее дело с использованием автоматизированной информационной системы перераспределено судье Котовой А.С.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц (за исключением ФИО6), надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания в порядке, установленном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом представленных дополнений. 

Представитель ответчика возражал по заявленным исковым требованиям по основаниям, изложенным в отзыве, с учетом представленных дополнений.

Представитель третьего лица поддержал позицию, изложенную ранее.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

31 октября 2014г. между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Чулан» (Арендатор) был заключен Договор аренды имущества №3110/14, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество:

- земельный участок общей площадью 266,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. кадастровый номер 62:29:0080009:5;

- нежилое помещение HI, лит. А общей площадью 514,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. кадастровый номер 62:29:0080009:247.

Характеристики Объекта указаны в извлечении из технического паспорта БТИ и экспликации к поэтажным планам. Копии извлечения из технического паспорта БТИ с поэтажными планами и экспликацией, а также свидетельства о государственной регистрации права на помещение и земельный участок, являются неотъемлемой частью Договора.

Арендатор, в свою очередь, обязуется принять Объект и выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в разделе 5 Договора.

За пользование Объектом Стороны установили фиксированную арендную плату. Фиксированная арендная плата подлежит начислению с 01.01.2015 и до дня фактического освобождения Арендатором Объекта.

Согласно пункту 5.1.1. договора сумма ежемесячной фиксированной арендной платы в первые 2 (Два) года с момента передачи Объекта аренды Арендатору составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей, НДС не предусмотрен.

Стороны договорились о том, что Арендатор 01.01.2015 оплачивает первый и последний месяц арендной платы.

В последующем сумма, арендной платы ежегодно увеличивается на 5 (Пять) % от фиксированной суммы арендной платы установленной в настоящем пункте Договора.

Сумма арендной платы не подлежит изменению по причине уменьшения или увеличения площади Объекта, в результате его перепланировки или реконструкции.

Фиксированная арендная плата перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя либо вносится в кассу ежемесячно до первого числа оплачиваемого месяца. Оплата за неполный месяц аренды производится за период фактического нахождения Арендатора на Объекте аренды (пункт 5.1.2. договора).

В пункте 2.2.13 договора предусмотрено, что в случае, когда Арендатор не ведет хозяйственную деятельность, предусмотренную ее уставом, то он вправе не перечислять Арендодателю арендную плату предусмотренную разделом 5 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1.10. договора в случае, когда Арендатор не ведет хозяйственную деятельность, предусмотренную ее уставом, то Арендодатель не вправе требовать с него уплаты арендной платы.

Согласно п.8.1. Договора аренды имущества № 3110/14 от 31.10.2014 срок действия аренды имущества составляет 20 (двадцать) лет с момента регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Договор, а также любые изменения и дополнения к нему действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (пункт 12.1 договора).

Согласно Акту сдачи-приема нежилого помещения от «31» октября 2014 г. помещение и земельный участок переданы во временное пользование Ответчику.

В настоящее время собственником вышеуказанного имущества является ФИО1 на основании договора дарения недвижимого имущества от 31.12.2018. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 января 2019 года сделана запись регистрации № 62:29:0080009:5 -62/048/2019-18 и 62:29:0080009:247-62/048/2019-22.

В связи с нарушением Ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд, Истец направил в адрес Ответчика претензию от «10» января 2020г. с требованием расторгнуть Договор аренды имущества № 3110/14 от 31.10.2014.

Как указывает истец, задолженность ООО "ЧУЛАН" по арендной плате перед арендодателем составляет 6 036 774,26 руб. за период с 04.12.2019 по 24.12.2021.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает на что ООО «Чулан» в заявленный период не осуществляло арендных платежей в адрес ИП ФИО1, являющегося Арендодателем по Договору аренды имущества. Факт невнесения арендных платежей более двух месяцев подряд, является самостоятельным основанием для расторжения Договора аренды по инициативе Арендодателя, что предусмотрено п. 7.3. Договора аренды и положениями ст. 619 ГК РФ. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды №3110/14 от 31.10.2014 является незаконная реконструкция арендуемого ООО «Чулан» помещения (статья 52 ГрК РФ, пункты 3.2.1, 3.2.4 Договора аренды) которая подтверждается Актом обследования № 267-21-0 от 30.09.2021.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды №3110/14 от 31.10.2014, который по своей правовой природе является договором аренды и регулируется нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Граждане и юридические лица согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами как указано в статье 422 ГК РФ.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Факт передачи помещения подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Согласно расчету истца размер задолженности по внесению арендной платы за период с 04.12.2019 по 24.12.2021 составляет 6 036 774,26 руб. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик оспаривает наличие задолженности.

Судом установлено, что в январе 2018 года в ООО «Чулан» начался корпоративный конфликт, в результате которого, произошла смета единоличного исполнительного органа.

В Определении Арбитражного суда Рязанской области от 15 февраля 2023 года в рамках дела №А54-2523/2019 о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих ООО «Чулан» лиц суд отмечает:

- «Вступившими в законную силу судебными актами подтверждается структура бизнеса, в которую входили ФИО2, ФИО1, ФИО8, ФИО17 и должник (бывший директор ФИО18 и учредитель ФИО8, в связи с чем, указанные лица, являются аффилированными к должнику.» (стр. 8 определения);

- «в обществе имеет место корпоративный конфликт между группой (ФИО5, ФИО16., ФИО6, ООО Бар-Профи) и группой ФИО2, ФИО1, ФИО8, ФИО17 и должник (бывший директор ФИО18 и учредитель ФИО8 при этом более 90% требований кредиторов, включенных в реестр, принадлежит сторонам данного конфликта. Столь значительное количество совпадений не может быть объяснено обычной случайностью и стечением обстоятельств. Совокупность приведенных доводов и отсутствие иных рациональных объяснений позволяли прийти к выводу о том, что наиболее вероятный вариант развития событий заключается в наличии между названными лицами, как минимум, фактической аффилированности, что обусловливает как существование у них общих экономических интересов, так и занятие единой, согласованной и скоординированной процессуальной стратегии в рамках настоящего дела о банкротстве» (стр. 9 определения).

25 июня 2018 года между ООО «Чулан» (в лице нового директора ФИО18) и ИП ФИО2 было заключено Соглашение о расторжении договора аренды имущества № 3110/14 от 31.10.2014.

25 июня 2018 года ИП ФИО2 был заключен Договор аренды имущества № 2506 с ООО «Петрикор».

ФИО16, участник ООО «Чулан» от имени и в интересах ООО «Чулан» обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ООО «Петрикор» к ИП ФИО2 о признании недействительным соглашения от 25 июня 2018 года о расторжении договора аренды имущества № 3110/14 от 31.10.2014 и договора аренды имущества № 2506 от 25 июня 2018 года.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 (резолютивная часть от 27.11.2019) по делу № А54-784/2018 Соглашение о расторжении договора аренды имущества № 3110/14 от 31.10.2014, заключенное 25.06.2018 между ИП ФИО2 и ООО «Чулан», Договор аренды имущества № 2506, заключенный 25.06.2018 между ИП ФИО2, и ООО «Петрикор» признаны недействительной сделкой

Суд пришел к выводу о том, что действия директора ООО «Чулан» (ФИО18), ФИО2 и ООО «Петрикор» не соответствуют требованиям статьи 10 ГК РФ и свидетельствуют о недобросовестном поведении, имеющим целью безвозмездный вывод имущества ООО «Чулан» в ситуации корпоративного конфликта между его участниками в целях причинения вреда данному юридическому лицу и получения имущественной выгоды конечным приобретателем имущества (стр. 12 постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда, стр. 6 постановления Арбитражного суда Центрального округа).

27.11.2019 ООО «Чулан», в лице генерального директора ФИО18 заключает Договор субаренды № 3561 с ООО «Априори» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) для ведения торговой деятельности, деятельности в сфере услуг и для осуществления иных видов деятельности, не запрещенных законодательством РФ.

В рамках рассмотрения в Арбитражном суде Рязанской области Дела № А54-819/2021 по исковому заявлению участника ООО «Чулан» ФИО16 к ООО «Априори» о признании недействительным Договора субаренды № 3561 от 27.11.2017г. заключенного между ООО «Чулан» и ООО «Априори", установлено, что ООО «Априори», с момента заключения договора ни одного дня, не осуществляло ресторанную деятельность и деятельности в сфере услуг, а заключило 27.11.2019, и 27.11.2020 Договоры субаренды имущества № 164, № 165 с ООО «Петрикор», которое и продолжало осуществлять ресторанную деятельность в арендуемом помещении ООО «Чулан», под его товарным знаком.

27.12.2021 решением Арбитражного суда Рязанской области Договор субаренды № 3561 между ООО «Чулан» и ООО «Априори» признан недействительной сделкой (дело № А54-819/2021).

Кроме того, 27.03.2019 ООО "Бар-профи" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Чулан".

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 22.10.2019 (резолютивная часть определения объявлена 18.10.2019) в отношении ООО «Чулан» введена процедура банкротства - наблюдение (дело №А54-2523/2019)

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.03.2021 (резолютивная часть решения объявлена 03.03.2021) ООО "Чулан" признано несостоятельным (банкротом); в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 06 декабря 2022 года по делу № А54-2523/2019 производство по делу № А54-2523/2019 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Чулан» прекращено.

После назначения конкурсного управляющего (28.04.2021) им был заявлен отказ от исполнения Договора субаренды № 3561, заключенного между ООО «Чулан» и ООО «Априори» и арендуемое ООО «Чулан» помещение было закрыто конкурсным управляющим и поставлено на охрану.

21.12.2021 между ООО «Чулан» ОГРН: 

<

***> (в лице конкурсного управляющего) и ООО «Чулан» ОГРН: 

<

***> (директор ФИО6) был заключен договор субаренды имущества.

Таким образом, ООО «Петрикор» пользовалось помещением (осуществляло ресторанную деятельность) с 25.06.2018 (дата заключения Договора аренды имущества № 2506 между ИП ФИО2 и ООО «Петрикор») по конец апреля 2021 г.

Согласно выписки по счету ООО «Петрикор», полученной из АО «Альфа-Банк» 09.11.2019 от ООО «Петрикор» на счет ИП ФИО1 поступили денежные средства в размере 242 000 руб. с назначением платежа фиксированная арендная плата за декабрь 2019 г. по договору аренды имущества №2506 от 25.06.2018.

Данные реквизиты договора полностью соответствуют реквизитам Договор аренды имущества № 2506 от 25 июня 2018 года, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Петрикор».

Таким образом, ФИО1 была получена оплата за декабрь 2019 года.

Также от ответчика в материалы дела были представлены расписки, полученные от директора (на тот период) ООО «Чулан» ФИО18.

Представленные расписки подтверждают оплату по договору аренды за период с января 2020 года по май 2021 года включительно.

Поскольку после даты утверждения конкурсного управляющего, помещение арендуемое ООО «Чулан» было закрыто и поставлено на охрану, то есть ведение хозяйственную деятельности ООО «Чулан», предусмотренной уставом прекратилось, то в соответствии с пунктами 2.2.13. и 3.1.10 договора аренды арендатор вправе не перечислять арендодателю арендную плату, а арендатор не вправе требовать с него уплаты арендной платы.

Согласно уставу ООО "Чулан" основными видами деятельности общества являются: деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания; подача напитков, деятельность гостиниц и прочих мест временного проживания.

Пунктом 2.2.13 договора предусмотрено, что в случае, когда арендатор не ведет хозяйственную деятельность, предусмотренную ее уставом, то он вправе не перечислять арендодателю арендную плату, предусмотренную разделом 5 настоящего договора. Пунктом 3.1.10 договора предусмотрено, что в случае, когда арендатор не ведет хозяйственную деятельность, предусмотренную ее уставом, то арендодатель не вправе требовать с него уплаты арендной платы.

В Определении Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2021 по делу №А54-2523/2019 по заявлению ФИО2 о включении в реестр требований кредиторов ООО «ЧУЛАН» (ИНН 

<

***>), в составе третьей очереди требования ФИО2 в сумме неисполненных денежных обязательств по внесению арендных платежей за период с марта по июнь 2018 года в сумме 755 287 рублей, которое оставлено без удовлетворения, суд дал оценку пункту 2.2.13 договора аренды: «... из пункта 2.2.13 договора аренды и других условий договора, следует, что стороны прямо обусловили возникновение обязанности арендатора по внесению арендной платы ведением уставной деятельности в арендуемом помещении. При согласовании условий договора без определения конкретной даты начала уставной деятельности стороны, действовали своей волей и в своем интересе, рассчитывая на развитие отношений сторон, изначально предполагающих длительный характер. Уставную деятельность ответчик начал осуществлять в июне 2015 года; первое внесение арендных платежей произведено ответчиком в июне 2015 года; претензий о просрочке внесения арендных платежей в адрес ответчика не направлялось. Таким образом, в силу принципа свободы договора арендодатель принял условия договора, касающиеся установления арендных каникул. Указанный договор исполнялся сторонами без каких-либо возражений и претензий, о недействительности и неясности каких-либо условий данного договора стороны не заявляли» (стр. 10 Определения).

Таким образом, начиная с мая 2021 года по 21.12.2021 (возобновление хозяйственной деятельности, предусмотренной уставом: заключение договора субаренды между ООО «Чулан» ОГРН: 

<

***> и ООО «Чулан» ОГРН: 

<

***>) обязанность по внесению арендных платежей у ООО «Чулан» отсутствовала.

Согласно представленному ответчиком контррасчету истцом были получены денежные средства:

 

№

Дата платежа

Документ-основание платежа

Оплачиваемый месяц

Сумма в рублях

1

09.11.2019

Выписка по счету ООО «Петрикор» из АО «Альфа-Банк»

Декабрь 2019

242 000

2

31.12.2019

Расписка

Январь 2020

242 000

3

31.01.2020

Расписка

Февраль 2020

242 000

4

28.02.2020

Расписка

Март 2020

242 000

5

31.03.2020

Расписка

Апрель 2020

242 000

6

29.04.2020

Расписка

Май 2020

121 000 (оплата полная, но сумма уменьшена из-за пандемии)

7

03.06.2020

Расписка

Июнь 2020

121 000 (оплата полная, но сумма уменьшена из-за пандемии)

8

30.06.2020

Расписка

Июль 2020

242 000

9

30.07.2020

Расписка

Июнь 2020

58 000 (доплата)

10

30.07.2020

Расписка

Август 2020

242 000

11

31.08.2020

Расписка

Сентябрь 2020

242 000

12

30.09.2020

Расписка

Октябрь 2020

242 000

13

31.10.2020

Расписка

Ноябрь 2020

242 000

14

30.11.2020

Расписка

Декабрь 2020

242 000

15

11.01.2021

Расписка

Январь 2021

253 000

16

28.01.2021

Расписка

Февраль 2021

253 000

17

26.02.2021

Расписка

Март 2021

253 000

18

23.03.2021

Расписка

Апрель 2021

253 000

19

28.04.2021

Расписка

Май 2021

253 000

В представленных в материалы дела расписках стоит подпись ФИО1 Факт подписи и наличие сведений об имеющихся расписках истец не оспаривает. Согласно информации, указанной в самих расписках, денежные средства передаются в счет оплаты по договору аренды №3110 от 31.10.2014 за ООО "Чулан". Они составлены в двух экземплярах, один из которых передавался ФИО1

Таким образом, ввиду надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору, основания для взыскания арендных платежей отсутствуют, истец не вправе расторгать договор аренды по указанному выше основанию.

Относительно реконструкции помещения, суд отмечает следующее.

Согласно Акту обследования №267-21-0 от 04.02.2022 в ходе визуального осмотра части здания выявлены несоответствия фактической планировки здания с предоставленными планами БТИ. Устройство дверных и оконных проемов в несущих стенах, монтаж лестницы для доступа из подвала на первый этаж, также организация входной группы относятся к работам по реконструкции здания. Для выполнения данных работ требуется разработка проектных решений и согласование в государственных органах.

В акте отмечено, что в ходе обследования выявлен ряд дефектов, таких как: отсутствие перемычек в месте устройства проемов, демонтаж части перекрытия подвала в месте устройства лестничной клетки. Данные дефекты могут снижать несущую способность отдельных конструкций и здания в целом. Рекомендуется провести комплексное обследование здания для установления влияния данных дефектов на несущую способность строительных конструкций, с последующей разработкой проектных решений.

Однако вышеуказанный акт не является достаточным и достоверным доказательством по делу, свидетельствующем о нарушении ответчиком условий договора аренды.

С даты заключения договора аренды никаких замечаний по техническому состоянию Объекта (перепланировка, изменение конструктивных элементов и т.п.) со стороны ФИО2, ФИО7 (бывших собственников помещения), ФИО1 в адрес ООО «Чулан» не поступало. Информация о ранее проведенных осмотрах Объекта (в период действия договора аренды с ООО «Чулан») и выявленных в ходе этого осмотра дефектах в материалах дела отсутствует.

Несоответствие технического состояния Объекта, его конструктивных элементов характеристикам, зафиксированным в техническом паспорте БТИ и эксплуатации поэтажным планам, не свидетельствует о нарушении Договора со стороны Арендатора и не свидетельствует об ухудшении состояния Объекта.

В соответствии с пунктом 2.2.8. Договора Арендатор имеет право самостоятельно производить конструктивные изменения в проектную документацию здания, осуществлять переустройство и перепланировку.

Из пункта 3.1.3. следует, что Арендодатель дает согласие Арендатору на осуществление всех отделимых и неотделимых улучшений, внесение конструктивных изменений в проектную документацию здания в составе Объекта, перестройку и перепланировку.

В материалы дела 17.05.2022 согласно картотеке арбитражных дел от ФИО5 были представлены договора аренды помещений от 01.08.2012 между ООО «Сластена» и ООО «Ресторанные технологии», между ООО «Сластена» и ФИО5 из которых следует, что объект эксплуатируется с 2012 года.

Также были представлены:

- акт осмотра нежилого помещения от 28.04.2014 (Арендатор ФИО5), подписанный среди прочих ФИО7 (директор ООО «Сластена» на тот период), ФИО1 (юрист на тот период), в котором указано, что в помещении проводилась реконструкция с частичным демонтажем капитальных стен и межэтажных перекрытий, возведением лестницы между этажами, сооружением межкомнатных стен, повлекшая значительное изменение плана помещения, его размеров и площадей, в ходе реконструкции полностью, либо частично демонтированы существующие системы инженерных коммуникаций   и   отделка,   на  дату   проведения   осмотра   состояние   помещения неудовлетворительное, к эксплуатации и к коммерческому использованию не пригодно, требует капитального ремонта и документального оформления ранее произведенных работ, приложены соответствующие схемы;

- акт осмотра нежилого помещения от 28.04.2014 (Арендатор ООО «Ресторанные технологии»), подписанный среди прочих ФИО7 (директор ООО «Сластена» на тот период), ФИО1 (юрист на тот период), в котором указано, что в помещении проводился ремонт с демонтажем существующей отделки помещений и систем инженерных коммуникаций с частичной обработкой несущих стен, состояние помещения неудовлетворительное к эксплуатации и к коммерческому использованию не пригодно приложены соответствующие схемы.

Сопоставление акта обследования №267-21-0 от 04.02.2022  и актов осмотра нежилого помещения от 28.04.2014 позволяет сделать вывод о совпадении конструктивных изменений, которые упоминаются в данных актах.

Таким образом, имеющиеся изменения конструктивных элементов Объекта были осуществлены ранее, другими лицами, пользующимися помещением, до заключения договора аренды с ООО «Чулан», о чем истцу было заведомо известно.

Доказательства, что именно ООО «Чулан» совершил какие-либо конструктивные изменения в представленном истцом Акте отсутствуют.

Помимо прочего, согласно Акту сдачи приема к договору аренды от 31.10.2014 арендуемое помещение передавалось ООО «Чулан» в состоянии, указанном в Отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 19732 от 31.10.2014.

Согласно данному отчету фактическая конфигурация поэтажных планов, сдаваемого помещения не соответствовала сведениям из планов БТИ.

Поэтому, заключая договор аренды, стороны исходили из сведений, содержащихся в Отчете, а не информации, содержащейся в кадастровом паспорте/плане БТИ.

Обязанность по регистрации проектных изменений объекта недвижимости лежит именно на его собственнике. Между тем, истец никакие изменения, указанные в отчете № 19732 от 31.10.2014, не регистрировал.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу, что ни положения действующего законодательства, ни условия договора аренды со стороны ООО «Чулан» не нарушались. В связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

 

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством  размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

 

Судья                                                                                                                А.С. Котова