АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 декабря 2024 года

Дело №

А56-94064/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 3 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии предпринимателя ФИО1 (паспорт) и ее представителя ФИО2 (доверенность от 14.09.2023), от открытого акционерного общества «Красногородская экспериментальная бумажная фабрика» ФИО3 (доверенность от 21.03.2024 № 8-2024), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и открытого акционерного общества «Красногородская экспериментальная бумажная фабрика» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу № А56-94064/2023,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Красногородская экспериментальная бумажная фабрика», адрес: 198320, Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о признании за истцом права собственности: 

– в размере 135/2305 долей на земельный участок площадью 2305 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:26, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Я, 

– в размере 860/14631 долей на земельный участок площадью 14 631 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:27, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. К, 

– в размере 293/4980 долей на земельный участок площадью 4980 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. В, 

– в размере 150/2551 долей на земельный участок площадью 2551 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:29, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Ф, 

- в размере 587/9982 долей на земельный участок площадью 9982 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:30, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Р,

– в размере 748/12731 долей на земельный участок площадью 12 731 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:31, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Б,

а также обязании Общества не чинить предпринимателю ФИО1 и управомоченным с ее стороны третьим лицам (арендаторам помещений) препятствий любым способом в пользовании

- нежилыми помещениями площадью 2119,3 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:2050, расположенными по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Б, пом. ЗН, 15Н, 24Н, 25Н, 

- земельным участком площадью 2353 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:13, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> (участок 3), в том числе путем демонтажа бетонного забора и бетонных блоков, препятствующих пользованию объектом незавершенного строительства, находящимся на земельном участке площадью 14 631 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:27 по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. К. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра). 

Решением от 21.02.2024 за предпринимателем ФИО1 признано право собственности в размере 21193/225313 долей на земельный участок общей площадью 12 731 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:31; в остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 данное решение изменено; за предпринимателем ФИО1 признано право собственности в размере 21193/225313 долей на земельный участок общей площадью 12 731 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:31; на Общество возложена обязанность не чинить предпринимателю ФИО1 и управомоченным с ее стороны третьим лицам (арендаторам помещений) препятствия любым способом в пользовании нежилыми помещениями общей площадью 2119,3 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:2050; в остальной части иска отказано.

Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе просит изменить названные судебные акты в части отказа в иске, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, в связи с приобретением помещений в здании истец в силу закона стала долевым собственником исходного земельного участка, занятого зданием, после раздела которого у предпринимателя ФИО1 согласно статье 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сохранилось право на долю в праве общей собственности на все образованные участки; цена помещений по договору купли-продажи от 14.12.2006 включала цену земельного участка; земельный участок с кадастровым номером 78:40:0009035:31 сформирован по обрезу здания и является недостаточным для его эксплуатации; поребрик, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0009035:27, как элемент благоустройства относится к зданию, находящемуся на соседнем участке, и принадлежит истцу наряду с ответчиком как собственникам помещений в здании; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, поскольку по договору купли-продажи предприниматель ФИО1 приобрела помещения в здании, а не долю в праве собственности на здание, у нее в силу действовавшего на момент приобретения помещений законодательства не возникло право на долю в праве на земельный участок; производство по требованию о нечинении препятствий в пользовании помещениями подлежало прекращению ввиду наличия вступивших в законную силу судебных актов по аналогичным требованиям (дела № А56-37668/2023, А56-58395/2022); судебные акты приняты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, а именно правообладателя гидротехнического сооружения, расположенного во внутреннем дворике здания административно-производственного комплекса.    

Предприниматель ФИО1 в отзыве на кассационную жалобу Общества просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов в части удовлетворения исковых требований правильными, настаивая на удовлетворении требований в полном объеме.   

В судебном заседании предприниматель ФИО1 и ее представитель поддержали кассационную жалобу истца, подтвердив приведенные в жалобе доводы, и возразили против удовлетворения жалобы ответчика. Представитель Общества поддержал кассационную жалобу своего доверителя по изложенным в жалобе доводам, просил оставить без удовлетворения кассационную жалобу истца.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество (продавец) и предприниматель ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи от 07.06.2006. По условиям данного договора продавец обязался продать, а покупатель купить в частную собственность 2119/27986 долей в праве частной собственности на административно-производственный комплекс с кадастровым номером 78:0009035:14:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Б.

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора при переходе права собственности на 2119/27986 долей в праве частной собственности на административно-производственный комплекс к покупателю переходит также право собственности на ту часть земельного участка, которая занята вышеназванным объектом и необходима для его использования. 

Как указано в пункте 1.3 договора, подлежащий продаже объект является частью здания административно-производственного комплекса общей площадью 27 985,5 кв. м с кадастровым номером 78:0009035:14:28, в результате разделения которого образовано два самостоятельных объекта – административно-производственный комплекс площадью 2119,3 кв. м с кадастровым номером 78:9035:21:61:1 (лит. Б) и производственный корпус площадью 5402,6 кв. м с кадастровым номером 78:9035:21:60 (лит. В). 

Пунктом 1.4 договора предусмотрена обязанность продавца в течение 3 месяцев с момента подписания предварительного договора произвести государственную регистрацию права собственности на объект площадью 2119,3 кв. м с кадастровым номером 78:9035:21:61:1 и после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности заключить договор купли-продажи этого объекта с покупателем. 

В тот же день стороны заключили договор от 07.06.2006 купли-продажи земельного участка площадью 2353 кв. м с кадастровым номером 78:0009035:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> (участок 3), относящегося к землям населенных пунктов, с назначением под промышленные объекты. Переход к покупателю права собственности зарегистрирован 21.07.2006.

Далее те же стороны заключили договор от 14.12.2006 купли-продажи помещений 3Н, 15Н, 24Н, 25Н общей площадью 2119,3 кв. м с кадастровым номером 78:9035:21:61:1, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Б. Как видно из пункта 1.2 договора, право собственности продавца на данный объект зарегистрировано 09.11.2006.

Переход к предпринимателю ФИО1 права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован 23.01.2007.

Впоследствии объекту с кадастровым номером 78:9035:21:61:1 присвоен кадастровый номер 78:40:0009035:2050.    

Как видно из материалов дела, принадлежащие предпринимателю помещения с кадастровым номером 78:40:0009035:2050 находятся в здании площадью 22 531,3 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:2008, которое в настоящее время расположено на земельном участке площадью 12 731 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:31.

На помещение площадью 20 412 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:2035 в том же здании зарегистрировано 09.11.2006 право собственности Общества.

На момент заключения договора от 14.12.2006 купли-продажи помещений с кадастровым номером 78:40:0009035:2050 здание находилось на земельном участке общей площадью 47 180 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:21, который 18.05.2010 снят с кадастрового учета в связи с образованием из него земельных участков с кадастровыми номерами с 78:40:0009035:26 по 78:40:0009035:31. В отношении всех образованных участков 19.09.2012 зарегистрировано право собственности Общества.

Таким образом, в настоящее время здание, где расположены принадлежащие предпринимателю ФИО1 помещения, находится на земельном участке площадью 12 731 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:31, образованном в 2010 году наряду с пятью другими участками из земельного участка площадью 47 180 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:21.     

Предприниматель ФИО1, считая, что в силу закона с переходом права собственности на помещения как часть здания к ней перешло и право собственности в соответствующей доле на земельный участок, на котором на момент приобретения помещений находилось здание, а в последующем после раздела этого участка за ней сохранилось право на долю в праве на вновь образованные участки, ссылаясь на чинение ответчиком препятствий в пользовании принадлежащими ей помещениями, а также земельным участком, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.     

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (статья 429 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договора купли-продажи от 07.06.2006, поименованного как предварительный).

К существенным условиям договора относятся условия о предмете договора (статья 432 ГК РФ).  

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Исходя из приведенных положений гражданского законодательства основной договор должен быть заключен в отношении предмета, условия о котором содержатся в предварительном договоре купли-продажи. 

Как видно из материалов дела, по предварительному договору купли-продажи от 07.06.2006 стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве собственности на административно-производственный комплекс. Однако в последующем стороны заключили договор от 14.12.2006 купли-продажи нежилых помещений с кадастровым номером 78:9035:21:61:1 как самостоятельного объекта недвижимости.

Суды, проанализировав условия предварительного договора от 07.06.2006 и договора купли-продажи от 14.12.2006, обстоятельства заключения данных договоров, правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований считать, что договор купли-продажи от 14.12.2006 заключен во исполнение предварительного договора и, следовательно, к отношениям сторон, возникшим между ними в связи с продажей недвижимости, применимы условия предварительного договора.    

В соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 14.12.2006, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Особенности перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение установлены статьей 35 ЗК РФ. 

Согласно пункту 1 данной статьи в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 14.12.2006, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно подпункту 1 пункта 4 этой статьи отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Поскольку в договоре от 14.12.2006 купли-продажи недвижимости не содержались условия, регулирующие отношения сторон по поводу земельного участка, занятого зданием, и предметом договора являлась не доля в праве на здание, а нежилые помещения как часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, суды с учетом приведенных выше положений гражданского и земельного законодательства, действовавшего в период совершения сделки, правомерно посчитали, что предприниматель ФИО1 как покупатель нежилых помещений вправе претендовать на долю в праве на земельный участок в размере, соответствующем части земельного участка, которая необходима для эксплуатации приобретенного ею объекта.

Как установлено судами, здание, в котором находятся принадлежащие предпринимателю помещения, в настоящее время расположено на земельном участке площадью 12 731 кв. м с кадастровым номером 78:40:0009035:31. Других объектов недвижимости на данном участке не имеется. В то же время в пределах пяти других земельных участков с кадастровыми номерами с 78:40:0009035:26 по 78:40:0009035:30, образованных из исходного земельного участка с кадастровым номером 78:40:0009035:21, расположены объекты недвижимости, при этом принадлежащих предпринимателю объектов на этих участках нет. Необходимость использования истцом этих участков для эксплуатации принадлежащих ему помещений в здании, расположенном на ином участке, ничем не подтверждена.  

В таком случае суды пришли к правильному выводу об удовлетворении требования предпринимателя ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:40:0009035:31, определив размер доли истца в праве на этот участок исходя из соотношения площади помещений истца к площади здания, и об отказе в иске о признании права в отношении остальных участков.

Предприниматель ФИО1 в обоснование требования о нечинении препятствий в пользовании нежилыми помещениями ссылалась на совершение ответчиком конкретных действий, в результате которых истцу перекрывается доступ в помещения, создаются существенные затруднения в их использовании.

Суд апелляционной инстанции, повторно в соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ проанализировав доводы сторон, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, посчитал доказанным истцом систематическое совершение ответчиком действий, препятствующих истцу в пользовании помещениями, в связи с чем истец вынужден обращаться в арбитражный суд с различными требованиями, направленными на пресечение неправомерных действий ответчика. При таких обстоятельствах апелляционный суд в соответствии со статьей 304 ГК РФ признал подлежащими удовлетворению исковые требования в части нечинения ответчиком истцу препятствий в пользовании помещениями.

Довод Общества о том, что производство по данному требованию подлежало прекращению ввиду наличия вступивших в законную силу судебных актов по аналогичным требованиям (дела № А56-37668/2023, А56-58395/2022), не может быть принят во внимание, поскольку требования, рассмотренные судами в рамках других дел, не тождественны заявленным в настоящем деле, а неоднократное обращение предпринимателя в суд с исками, связанными с условиями пользования помещениями, лишь подтверждает сохранение конфликтной ситуации и недостижение соответствующего правового результата.

Суды, рассматривая требования в части обязания Общества не чинить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 78:40:0009035:13, правомерно с учетом наличия действующего сервитута, установленного вступившим в законную силу судебным актом по делу № А56-109318/2018 в отношении части принадлежащего Обществу земельного участка с кадастровым номером 78:40:0009035:27, в отсутствие доказательств несоблюдения Обществом установленного режима использования участка, не усмотрели оснований для удовлетворения требований в этой части. 

О правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, судебные акты не приняты.   

Таких процессуальных нарушений, которые в силу частей 3, 4 статьи 288 АПК РФ могут повлечь отмену судебного акта при проверке его в кассационном порядке, судами не допущено.      

Таким образом, поскольку решение суда первой инстанции было изменено апелляционным судом, исходя из положений статей 180, 269, 271 АПК РФ следует оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены которого (в части) или изменения суд кассационной инстанции не находит.    

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу № А56-94064/2023 оставить без изменения, а кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и открытого акционерного общества «Красногородская экспериментальная бумажная фабрика» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина