Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград

Дело №

А21-12503/2021

«13»

февраля

2023 года 

 

«06» февраля 2023 года оглашена резолютивная часть решения

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

общества с ограниченной ответственностью «Инвест» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  о признании незаконными действий (бездействия) по отказу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, для завершения строительства гостиницы коттеджного типа с КН 39:05:040101:1122 (ввода в эксплуатацию) и под обслуживание нежилого здания с КН 3 9:05:040101:1691; - об обязании заключить договор аренды земельного участка;

при участии:

от заявителя: ФИО2  по доверенности, 

от заинтересованного лица: не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – ООО «Инвест», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий (бездействий) Администрации по отказу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, для завершения строительства гостиницы коттеджного типа с КН 39:05:040101:1122 (ввода в эксплуатацию) и под обслуживание нежилого здания с КН 39:05:040101:1691; об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на три года.

 Администрация своих представителей в судебное заседание не направила, о времени и месте заседания извещена надлежащим образом, ранее был представлен  отзыв на заявление с просьбой отказать в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества поддержал требования, указал на то, что оспариваемый отказ Администрации нарушает права и законные интересы заявителя.

Ранее Администрацией заявлялись встречные требования, принятые к производству суда, о признании объектов с КН 39:05:040101:1122 и КН 39:05:040101:1691 самовольными постройками, приведении их в соответствие с нормами действующего законодательства.

Однако в связи с ненадлежащим процессуальным поведением Администрации, неоднократной неявкой в судебные заседания, встречное исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения заявителя, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, а также установлено судебными актами по делу № А21-1558/2019, 02 сентября 2015 года между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области и ФИО3 заключен договор 387-КЗО/2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, для строительства гостиницы коттеджного типа объект. 

13.11.2015 года арендатору выдан градостроительный план земельного участка под проектируемый на земельном участке объект с разрешенным использованием для строительства гостиницы коттеджного типа объект. 

08 февраля 2016 года Администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» ФИО3 выдано разрешение на строительство RU№ 39520000-1616МО для строительства на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 объекта капитального строительства (этапа) 2-хэтажной гостиницы коттеджного типа. 27 ноября 2017 года между ФИО3 (Продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор куплипродажи незавершенной строительством гостиницы коттеджного типа, степенью готовности 11%, зарегистрированной на праве собственности за продавцом (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА № 703360). 

27 ноября 2017 года ФИО3 согласно соглашению об уступке прав обязанностей по договору аренды земельного участка № 387- КЗО/2015 от 22.09.2015 уступил с согласия арендодателя ФИО4 права арендатора.

 Переход права к новому покупателю собственности и права аренды земельного участка были зарегистрированы в установленном законом порядке (05.12.2017). 

Далее ФИО4 (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 14.01.2019 купли-продажи двух объектов недвижимости, находящихся на указанном выше земельном участке, - нежилого здания общей площадью 211,3 кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:1691 и незавершенного строительством здания гостиницы коттеджного типа, общей площадью застройки 172,1 кв. м, степенью готовности 11 процентов, с кадастровым номером 39:05:040101:1122. 

Одновременно стороны заключили соглашение от 14.01.2019 о передаче покупателю прав и обязанностей арендатора по договору от 22.09.2015 № 387-КЗО/2015 аренды земельного участка. 

Переход к обществу права собственности на приобретенные по договору объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 22.04.2019, право аренды земельного участка – 24.04.2019. 

Как указала кассационная инстанция в Постановлении от 02.07.2021 г. по делу № А21-1558/2019, общество, завершив строительство, обратилось в Агентство за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Письмом от 16.09.2019 Агентство сообщило обществу об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Гостиница коттеджного типа», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910, на основании части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввиду непредставления необходимых документов, в частности, правоустанавливающего документа на земельный участок либо его реквизиты (действующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910), невнесения изменений в разрешение на строительство в части застройщика, несоответствия параметров заявленного объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство. 

Общество, ссылаясь на то, что не имеет возможности получить необходимые документы для оформления права собственности на объект, который возведен на земельном участке в соответствии с определенными в договоре аренды целями, соответствует строительным и иным нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, обратилось в арбитражный суд с иском, обоснованным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением от 11.09.2020 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционного суда от 24.03.2021, оставленным без изменения, решение от 11.09.2020 отменено; в иске отказано.

Отказывая в удовлетворении требований, суд указали на следующее.

На момент приобретения Обществом у ФИО4 по договору от 14.01.2019 не завершенного строительством здания гостиницы степенью готовности 11 процентов срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, истек (20.09.2018). Возможность продления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального характера, не предусмотрена действующим законодательством. Доказательства фактического создания гостиницы в период действия договора не представлены. Доказательства соответствия построенного объекта параметрам, которые были указаны в разрешении на строительство, а также проектной документации, на основании которой это разрешение выдавалось, также отсутствуют.

В соответствии с материалами дела, договор аренды прекращен с 20.10.2020 г.

Указав на то, что ООО «Инвест» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 39:05:040101:1691 и незавершенного строительством здания гостиницы коттеджного типа, общество обратилось в адрес Администрации с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

Согласно ответу Администрации от 39.09.2021 г., ограничения в отношении объектов недвижимости препятствуют рассмотрению вопроса по существу.

В соответствии с представленными в материалы дела позициями сторон: требования о восстановлении права в заявлении, отзыва ответчика, встречного искового заявления, а также пояснением заявителя, настоящий спор заключается  именно в отказе в предоставлении участка в аренду, а не в преодолении изложенных формальных оснований.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 указанной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. 

Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом. 

Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 22.09.2015 земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Таким образом, земельный участок уже предоставлялся предыдущему собственнику указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Каких-либо дополнительных соглашений, распорядительных актов, позволяющих судить об изменениях в правоотношениях сторон по аренде спорного земельного участка, в материалы дела не представлено. 

Действующего разрешения на строительство указанного выше объекта заявителем также не получено. 

Доказательства того, что строительство не могло быть завершено в первоначально установленные сроки по не зависящим от общества причинам, в деле также отсутствуют.

Наличие на земельном участке вспомогательных объектов недвижимости не является основанием для применения указанных заявителем положений земельного законодательства.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Намерение арендатора продлить договорные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. 

С учетом общего принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, требование об обязании заключить соглашение может быть удовлетворено лишь в случаях, когда заключение договора является для стороны обязательным.

Обращает на себя внимание и противоречивая позиция Администрации, представитель которой высказывал противоположные официально представленному отзыву доводы, а затем не являлся в судебные заседания.

Также Администрация ходатайствовала о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Одновременно представлены предложения по экспертной организации – ООО НЦ «Балтэкспертиза», с которыми согласился и заявитель.

Однако после назначения судом указанной экспертизы с поручением ее проведения иному экспертному учреждению - ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» эксперту ФИО5, Администрация длительное время в течение полугода уклонялась от обязательства по оплате экспертного исследования. После назначения судом судебного заседания по вопросу о возобновлении производства по делу представители сторон в судебном заседании настаивали на проведении по делу экспертизы, несмотря на вынесенное к тому моменту определение суда об оставлении встречного иска без рассмотрения.

В данном случае, оценивая процессуальное поведение Администрации как недобросовестное, суд, не трактуя его в пользу заявителя, исходит из интересов муниципального образования. 

Между тем, экспертиза была проведена, 29.12.2022 г. от ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» поступило заключение эксперта №228/С от 23.12.2022 г.

Экспертом сделаны следующие выводы, относимые к рассматриваемому спору о земельном участке: здание с КН 39:05:040101:1122 является основным, а здание с КН 39:05:040101:1691 предназначено для его обслуживания; здания не соответствуют градостроительным нормам в части размещения на участке с иным разрешенным использованием.

В силу изложенного, учитывая, в том числе, что ранее земельный участок для завершения строительства указанного объекта уже предоставлялся в аренду сроком на три года, у суда отсутствуют правовые основания для признания  оспариваемых действий (бездействия) незаконными.

         Руководствуясь  статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

 

                     Судья                                                   И.Л. Гурьева