Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А40-264302/22-149-2074

г. Москва

28 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд в составе судьи Кузина М.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» (101000, Россия, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Красносельский, Мясницкая ул., д. 13, стр. 1, этаж 1, ком. 22, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.06.2018, ИНН: 

<

***>, КПП: 770801001

к Управлению Росреестра по г. Москве

третьи лица: ФИО2; ПАО «Сбербанк России»

о признании незаконными действия  по регистрации, расторжения договора участия в долевом строительстве от 12.01.2022 № СИД-3/6-35-1015-1/АН, от 28.01.2022 № СИД-3/6-22-859-1/АН, от 25.01.2022 № 77:08:0012003:13-77/060/2022-782 от 01.02.2022 №77:08:0012003:13-77/060/2022-791.

с участием:

от заявителя: ФИО3 С.А.К. (дов. от 15.02.2023 №15.02.23/5)

от ответчика: ФИО4 (дов. от 24.01.2023 №Д-36/2023)

от ФИО2: ФИО5 (дов. от 27.10.2022), ФИО6 (дов. от 19.04.2023) 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» (далее – заявитель, Общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление) по регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 12.01.2022 №СИД-3/6-35-1015-1/АН и договора участия в долевом строительстве от 28.01.2022 №СИД-3/6-22-859-1/АН, заключенных между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО2; по погашению регистрационной записи договора участия в долевом строительстве от 25.01.2022, номер регистрации 77:08:0012003:13-77/060/2022-782; по погашению регистрационной записи договора участия в долевом строительстве от 01.02.2022, номер регистрации 77:08:0012003:13-77/060/2022-791; об обязании погасить в ЕГРН запись от 02.11.2022 о регистрации прекращения (погашении) договора участия в долевом строительстве от 12.01.2022 № СИД-3/6-35-1015-1/АН, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО2; погасить в ЕГРН запись от 02.11.2022 о регистрации прекращения (погашении) договора участия в долевом строительстве от 28.01.2022 № СИД-3/6-22-859-1/АН, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО2; об обязании восстановить в ЕГРН запись от 25.01.2022, номер регистрации 77:08:0012003:13-77/060/2022-782 о регистрации договора участия в долевом строительстве от 12.01.2022 № СИД-3/6-35-1015-1/АН, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО2; восстановить в ЕГРН запись 01.02.2022, номер регистрации 77:08:0012003:13-77/060/2022-7912 о регистрации договора участия в долевом строительстве от 28.01.2022 № СИД-3/6-22-859-1/АН, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО2.

Заявитель поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо против удовлетворения требований возражало по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» на основании Разрешения на строительство от 11.12.2020 №77-212000-019287-2020 является застройщиком, имеющим на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012003:13, площадью 10 735 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> и привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на земельном участке в соответствии с проектной документацией жилого комплекса.

12.01.2022 между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО2 (далее - Третье лицо, Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №СИД-3/6-35-1015-1/АН (далее - Договор №1015).

Договор №1015 в предусмотренном законом порядке был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, дата регистрации 25.01.2022, номер регистрации 77:08:0012003:13-77/060/2022-782.

Согласно п. 2.1. предметом Договора №1015 являются обязательства Застройщика по строительству и передаче в собственность Участника объекта долевого строительства квартиры строительный № 1015, общей площадью 46,7 кв.м., расположенной в корпусе №3 Многоквартирного дома по строительному адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ул. Шеногина, вл. 2.

В соответствии с п. 2.3. Договора №1015 передача объекта долевого строительства Застройщиком Участнику осуществляется по Акту приема-передачи не позднее 31.08.2023.

28.01.2022 между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №СИД-3/6-22-859-1/АН (далее - Договор №859).

Договор №859 в предусмотренном законом порядке был зарегистрирован Управлением, дата регистрации 01.02.2022, номер регистрации 77:08:0012003:13-77/060/2022-791.

Согласно п. 2.1. предметом Договора №859 являются обязательства Застройщика по строительству и передаче в собственность Участника объекта долевого строительства квартиры строительный № 859, общей площадью 43 кв.м., расположенной в корпусе №3 Многоквартирного дома по строительному адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ул. Шеногина, вл. 2.

В соответствии с п. 2.3. Договора передача объекта долевого строительства Застройщиком Участнику осуществляется по Акту приема-передачи не позднее 31.08.2023.

04.11.2022 (вх. №268) Застройщиком от Участника получено уведомление от 19.10.2022 об одностороннем внесудебном расторжении договора участия в долевом строительстве Договора №1015.

06.11.2022 (вх. №273) Застройщиком от Участника получено уведомление от 19.10.2022 года об одностороннем внесудебном расторжении договора участия в долевом строительстве Договора № 859.

Заявитель запросил информацию в Управлении в виде выписки из ЕГРН от 22.11.2022, из которой узнал, что 02.11.2022 внесена запись о прекращении Договоров:

1) MFC-055 8/2022-1694207 (КУВД-001/2022-484493 30): от ФИО2 подано заявление на расторжение ДДУ на основании Уведомления от 19.10.2022, 02.11.2022 государственным регистратором принято решение о прекращении ДДУ.

2) MFC-0558/2022-1693716 (КУВД-001/2022-48444200): от ФИО2 подано заявление на расторжение ДДУ на основании Уведомления от 19.10.2022, 02.11.2022 государственным регистратором принято решение о прекращении ДДУ.

Уведомления направлены Управлением в адрес ПАО «Сбербанк России», уполномоченный банк, в котором открыты эскроу счета, на которых размещаются привлекаемые для строительства денежные средства участников долевого строительства, в том числе денежные средства Третьего лица, ФИО2

Посчитав действия Управления незаконными, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Заявитель настаивает, что у ФИО2 отсутствуют законные основания для одностороннего отказа от исполнения Договоров, а сами односторонние отказы от исполнения Договора являются недействительными односторонними сделками.

Между тем, отказывая в удовлетворении требований ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли», суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Из фактических обстоятельств дела следует, что  28.10.2022 в Управление обратился ФИО2 с заявлениями №КУВД-001/2022-48444200 и №КУВД-001/2022-48449330 о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

В качестве документов-оснований были представлены уведомления ФИО2 об отказе от договоров участия в долевом строительстве, доказательства отправки уведомления в адрес ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли».

В соответствии с ч. 3 ст. 3 и ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ обязательным  этапом государственной регистрации является проведение Управлением правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Частью 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной стороной от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с п. 8 ст. 48 Федерального закона №218-ФЗ заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

По итогам проведения правовой экспертизы регистратором Управления было установлено, что ФИО2 были представлены достаточные документы для осуществления регистрации прекращения договора, в связи с чем были приняты решения о прекращении договоров.

Заявитель настаивает, что у ФИО2 отсутствуют законные основания для одностороннего отказа от исполнения Договоров, а сами односторонние отказы от исполнения Договора являются недействительными односторонними сделками.

Вместе с тем, Заявителем не учтено следующее.

В соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Так, ч. 1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ предусматривает, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

То есть законом предусмотрены случаи расторжения договора по вине застройщика (п. 1-3 ч.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ) и в иных случаях, предусмотренных законом или договором (в том числе, основания, не связанные с виной застройщика).

Иными словами, как обосновано указано третьим лицом, закон допускает установление по соглашению сторон в тексте договора иных оснований, которые давали бы участнику долевого строительства право на одностороннее внесудебное расторжение договора.

Соответствующее право участника долевого строительства на отказ от Договоров нашло отражение в  п.7.1.1. договоров:

«В случае прекращения настоящего Договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины Застройщика, Участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) Застройщику понесенные Застройщиком расходы, связанные с исполнением Застройщиком обязательств по настоящему Договору».

То есть текстом Договора Участнику долевого строительства было предоставлено право на односторонний немотивированный отказ от Договора при условии выплаты Застройщику компенсации, установленной в п. 7.1.1 Договора.

Указанное право было реализовано третьим лицом.

При этом Заявитель имеет возможность реализовать право на обжалование указанных односторонних отказов.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что Управлением законно отказано в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий.

Следовательно, в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).

Госпошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ и относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» - отказать.

Проверено на соответствие требованиям действующего законодательства.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:                                                                                                             М.М. Кузин