ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-22284/2023

14 ноября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2023 года 

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2023 года      

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Колмаковой Н.Н.,

судей: Архиповой Ю.В., Филиной Е.Ю.,       

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.02.2023; ФИО2, лично, паспорт

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 17.03.2023; ФИО4, президент организации, паспорт, протокол  № 03/2021 от 15.11.2021

рассмотрев 07 ноября 2023 года в судебном заседании кассационные жалобы ИП ФИО2, Региональной общественной организации по содействию научно-исследовательским и социально-культурным проектам «Гуманитарный и политологический центр «Стратегия»

на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 13 апреля 2023 года

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 19 июля 2023 года

по иску ИП ФИО2

к Региональной общественной организации по содействию научно-исследовательским и социально-культурным проектам «Гуманитарный и политологический центр «Стратегия»

о взыскании неосновательного обогащения, о признании незаключённым договора аренды, 

по встречному иску Региональной общественной организации по содействию научно-исследовательским и социально-культурным проектам «Гуманитарный и политологический центр «Стратегия»

к ИП Магилевской Марте Юрьевне

о взыскании обеспечительного платежа, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Региональной общественной организации по содействию научно-исследовательским и социально-культурным проектам "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" (далее - ответчик) о признании договора субаренды недвижимого имущества от 01.11.2022 N 1/22 незаключенным, взыскании 5.000.000 руб. неосновательного обогащения.

Региональная общественная организация по содействию научно-исследовательским и социально-культурным проектам "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" обратилась в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО2 5.000.000 руб. обеспечительного платежа.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.04.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2023, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец и ответчик обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить судебные акты, истец просит направить дело на новое рассмотрение, а ответчик просит принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

Требования кассационных жалоб мотивированы неправильным применением норм права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, информация о принятии кассационных жалоб к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы кассационных жалоб, просили отказать в удовлетворении кассационных жалоб друг друга.

Представленный ответчиком отзыв на кассационную жалобу истца  судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества N 1/22 (далее - договор), датированный 01.11.2022, по условиям которого арендатор передает во временное владение и пользование, а субарендатор принимает нежилые помещения, общей площадью 850,2 кв. м для использования под офис по адресу: г. Москва, Большая Садовая, д. 4, стр. 1. (п. 1.1. договора).

Согласно п. 1.2. Договора, точное расположение помещений обозначено на поэтажном плане (приложение N 1 к Договору).

Истец указал, что иных идентифицирующих данных, позволяющих установить передаваемые Субарендатору конкретные нежилые помещения, в том числе кадастровые номера, Договор не содержит, поэтажный план нежилых помещений Ответчиком Истцу не передан и не согласован сторонами в качестве приложения N 1 к Договору.

06.12.2022 между Истцом и Ответчиком подписан Акт приема-передачи помещений.

Вместе с тем, как указал Истец, фактически передача Ответчиком Истцу нежилых помещений не осуществлена, что, по мнению Истца, подтверждается тем, что согласно указанному Акту приема-передачи, точное расположение помещений также обозначено на поэтажном плане, который должен являться приложением N 1 к Договору, однако, соответствующий поэтажный план сторонами не согласован, Истцу не передан.

Кроме того, Истец указывает, что приложением к данному акту приема-передачи является опись имущества и фотофиксация арендуемых нежилых помещений, которая сторонами не составлялась и не согласовывалась, фотофиксация арендуемых нежилых помещений также не производилась.

Истец утверждает, что по договоренности сторон, соответствующие приложения к акту приема-передачи должны были быть подписаны сторонами позднее (после согласования поэтажного плана в качестве приложения N 1 к Договору), так как в его отсутствие Истец не имел возможности принять нежилые помещения и соотнести их с объектом аренды.

Как следует из материалов первоначального иска, Договор, датированный 01.11.2022 и Акт приема-передачи помещений, датированный 06.12.2022, фактически подписаны сторонами 07.12.2022, что, по мнению Истца, подтверждается перепиской в онлайн-мессенджере между Истцом и руководителем Ответчика - ФИО4.

Кроме того, в обоснование заявленного иска положено утверждение о том, что подписание указанных документов произошло менее чем через месяц после получения Истцом черепно-мозговой травмы, повлекшей, в том числе, сотрясение мозга, что явилось основанием для введения Истца Ответчиком в заблуждение относительно возможности подписания Договора и акта приема-передачи имущества без предусмотренных им приложений и в отсутствие фактической передачи помещений.

Вышеуказанные обстоятельства, как полагает Истец, являются основанием для признания Договора незаключенным.

В обоснование заявленного иска Истец также сослался на то обстоятельство, что положениями п. 1.1. Договора предусмотрено, что Помещения принадлежат Арендатору на праве долгосрочной аренды по Договору N 197 от 23.04.1994 с ГКИ РФ (оперативное управление ФГБУК АУИПИК).

Вместе с тем, после получения Истцом копии указанного Договора N 197 от 23.04.1994, Истцу стало известно о том, что п. 1.1. Договора N 197 от 23.04.1994 предусмотрено, что площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 770 кв. м, в связи с чем, Истец полагает невозможным передачу Ответчиком Истцу нежилых помещений большей площадью, равной 850,2 кв. м.

Истец указал, что перечислил ответчику в ноябре 2022 г. сумму в общем размере 5.000.000 руб., что подтверждается чек-ордером N 9038/2020 от 14.11.2022 и платежными поручениями N 1 от 15.11.2022 и N 1 от 16.11.2022.

По мнению истца, сторонами договора не согласованы конкретные нежилые помещения подлежащие передаче, при этом, акт приема-передачи от 06.12.2022, не подтверждает фактическую передачу помещений, т.к. не позволяет определенно установить нежилые помещения, подлежащие передаче и полагает, что договор является незаключенным, а перечисленные истцом ответчику денежные средства в сумме 5.000.000 руб. составляют для последнего неосновательное обогащение.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 31.12.2022 с требованиями, аналогичными изложенным в иске. Так как ответчик требования, изложенные в претензии истца, не удовлетворил, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Возражая на иск, ответчик указал, что договор со всеми приложениями согласованы сторонами, акт приема-передачи подписан сторонами без замечаний, спорные помещения переданы ответчику и использовались им, ответчик оплачивал арендную плату.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор, ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Суды, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 432, статей 606 - 625, 650 - 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, протолковав условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив действительную общую волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон, пришли к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска.

Суды исходили из того, что, если передаточный акт подписан без возражений относительно предмета договора аренды, то впоследствии стороны не могут ссылаться на то, что предмет договора не индивидуализирован, и на незаключенность договора аренды.

Суды установили, что представленным в материалы дела Актом приема-передачи от 06.12.2022, подписанным Истцом без замечаний и возражений, подтверждается факт передачи Ответчиком и принятие Истцом помещения; точное расположение помещений обозначено на поэтажном плане; поэтажный план является неотъемлемой частью Договора - Приложением N 1 к Договору; все приложения к Договору были переданы Истцу, в том числе приложение N 1: Поэтажные планы подвала, первого и второго этажей, вместе с выпиской из технического паспорта на здание и экспликацией, где также указана общая площадь помещений 850.2 кв. м.; в вышеуказанном Акте приема-передачи, на страницах 1, 7, 19 также присутствует поэтажный план цокольного, первого и второго этажей соответственно; разногласий относительно объекта договора при подписании акта у сторон не возникло; документов, свидетельствующих об обратном (наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении объекта Договора) в материалы настоящего дела Истцом не представлено; доказательств обращений или претензий Истца к Ответчику о невозможности использования арендованного помещения и/или наличии каких-либо препятствий для его использования в течение спорного периода в материалы дела также не представлено.

Довод истца о незаключенности договора со ссылкой на то, что по условиям договора N 197 от 23.04.1994 ответчику переданы помещения площадью 770 кв. м, в связи с чем, ответчик не мог передать истцу в аренду помещения большей площадью, равной 850,2 кв. м, был рассмотрен судами и мотивированно отклонен, поскольку указание в договоре N 197 от 23.04.1994 площади помещения 770 кв. м не может свидетельствовать о незаключенности договора между истцом и ответчиком ввиду очевидной ясности для сторон сведений и площади всего объекта (особняка) и его передаче в субаренду целиком, в том числе с учетом сведений о площади, указанной в техническом паспорте на здание и экспликации.

Установив, что у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного помещения, суды правомерно в удовлетворении первоначального требования о признании незаключенным договора субаренды недвижимого имущества от 01.11.2022 N 1/22 отказали.

Судебная коллегия считает данные выводы судов верными, а доводы кассационной жалобы истца в указанной части необоснованными.

Между тем, выводы судов в части удовлетворения первоначального иска об отказе во взыскании неосновательного обогащения и отказе во взыскании с истца суммы обеспечительного платежа являются преждевременными  по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные положения закреплены в пункте 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Имеющие значение для дела обстоятельства устанавливаются судом в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.

Суды, отклонив доводы о незаключенности спорного договора, не дали оценки доводам истца о невозможности использовать объект аренды в целях, предусмотренных договором аренды и отсутствии оснований для внесения арендной платы ввиду отсутствия встречного предоставления со ссылкой на досудебную претензию от 30.12.2022 (Т. 2 л.д. 45-49); а также доводам ответчика об отсутствии препятствий в пользовании помещением со ссылкой на Акт приема передачи от 06.12.2022, Акт от 23.11.2022 (Т. 2 л.д. 127), Акт от 19.02.2023 (Т. 1 л.д. 128). 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952, от 18.05.2021 N 305-ЭС20-7170, от 25.10.2022 N 305-ЭС22-7353, от 21.03.2023 N 307-ЭС22-22917.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, суды, разрешая имущественные требования истца и ответчика, не установили факт наличия (отсутствия) договорных отношений сторон на момент рассмотрения спора; в случае отсутствия договорных отношений не установили конкретную дату прекращения договора с учетом условий договора и положений гражданского законодательства, а также наличие (отсутствие) задолженности (переплаты) по арендной плате за спорные периоды; не протолковали условия договора аренды о порядке расторжения договора, о порядке и сроках внесения арендной платы и обеспечительного платежа, наличии (отсутствии) права арендатора по зачету обеспечительного платежа в счет арендной платы за любой месяц (в том числе 3.1-3.3, 3.5 договора, Т. 1              л.д 32); наличия (отсутствия) правовых оснований для взыскания обеспечительного платежа в качестве арендной оплаты за месяц, указанный по выбору арендатора, с учетом условий договора.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права определить предмет доказывания по первоначальному и встречному искам, распределить между сторонами бремя доказывания фактических обстоятельств, указав каждой из сторон, какие факты она должна доказывать; дать оценку всем доводам,  возражениям сторон, представленным доказательствам, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и с учетом установленных обстоятельств, толкования условий договора, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Судебные расходы в связи с рассмотрением кассационной жалобы подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2023 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2023 года по делу № А40-22284/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                       Н.Н. Колмакова

 

Судьи:                                                                                              Ю.В. Архипова

 

                                                                                                          Е.Ю. Филина