Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-14303/2019

г. Владивосток

01 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности г. Владивостока, Администрации города Владивостока, 

апелляционные производства №№05АП-435/2021, 05АП-436/2021, 

на решение от 07.12.2020 судьи Е.А. Левченко 

по делу № А51-14303/2019 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

третьи лица: Департамент градостроительства Приморского края, ФИО3, ФИО4, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Министерство обороны Российской Федерации,

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии:

от истца: ФИО5, по доверенности от 25.12.2020;

от Администрации города Владивостока: ФИО5, по доверенности от 18.12.2020;

от ответчика: ФИО6, по доверенности от 16.07.2019;

от ФИО3: ФИО6, по доверенности от 12.12.2019;

от ФИО4: ФИО6, по доверенности от 18.09.2020;

от Минобороны России: ФИО7, по доверенности от 10.11.2020 (до перерыва); Дю У.В., по доверенности от 19.11.2020 (после перерыва);

от иных лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды от №01-001556-ЮД-1290 от 21.04.2004 в размере 4 066 136,42 рублей, в том числе, основного долга по арендной плате в размере 3 737 966, 51 рублей за период с 01.09.2016 по 31.07.2019, пени в размере 328 169, 91 рублей за период с 02.09.2016 по 09.08.2019 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2019, 23.10.2019, 16.03.2020 и 27.05.2020 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства Приморского края, ФИО3, ФИО4, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Министерство обороны Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, в Пятый арбитражный апелляционный суд обратились УМС г. Владивостока, а также лицо, не участвующее в настоящем деле, – Администрация города Владивостока, с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов своих жалоб апеллянты указывают, что спорный земельный участок не ограничен в обороте, а ответчик как собственник объекта в границах спорного земельного участка не имеет права на льготное исчисление арендной платы. Полагает, что в соответствии с действующими на момент спорных отношений нормами ежемесячный размер аренды за период с 08.05.2014 по 21.08.2016 составил – 33 926,49 рублей, за период с 22.08.2016 по 09.10.2016 – 50 889,74 рублей, за период с 01.01.2017 по 21.11.2017 – 167317,73 рублей. Считает, что согласно буквальному толкованию условий спорного договора аренды эксплуатируемое ответчиком здание не относится к объектам, предназначенным для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента), в связи с чем коэффициент функционального использования равный 4 не может быть применим.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 02.03.2021.

Рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось в судебное заседание 23.03.2021.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи С.Б. Култышева в отпуске на основании определения суда от 23.03.2021 произведена его замена на судью Е.Н. Шалаганову, рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ начато с начала.

В заседание суда 23.03.2021 Департамент градостроительства Приморского края и Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель УМС г. Владивостока, Администрации города Владивостока, в судебном заседании заявила ходатайство об отложении судебного разбирательства либо об объявлении перерыва.

Представитель Минобороны России оставил данное ходатайство на усмотрение суда.

Представитель ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4 не возражал против заявленного ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Апелляционный суд, руководствуясь статьями 163, 184, 185 АПК РФ, определил удовлетворить данное ходатайство и объявить перерыв в судебном заседании до 30.03.2021 до 10 часов 30 минут, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено 30.03.2021 в 10 часов 48 минут в том же составе суда, при ведении протокола тем же секретарем судебного заседания, при участии тех же представителей УМС г.Владивостока, Администрации города Владивостока, ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4, а также представителя Минобороны России – Дю У.В. по доверенности от 19.11.2020. 

Иные лица, участвующие в деле, после перерыва не явились, что в силу части 5 статьи 163 АПК РФ не препятствовало продолжению судебного заседания.

После перерыва через канцелярию суда от УМС г. Владивостока поступили справочные расчеты по состоянию на 09.08.2019, а от ИП ФИО2 – расчет суммы задолженности по исковому заявлению о взыскании задолженности по договору аренды и пени, которые были приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Представитель апеллянтов огласил доводы апелляционных жалоб, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.

Представитель ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4, против доводов апелляционных жалоб возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Представитель Минобороны России поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев апелляционную жалобу Администрации города Владивостока как лица, не привлеченного к участию в деле судом первой инстанции (что было установлено в судебном заседании), на предмет ее рассмотрения по существу, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для прекращения производства по данной жалобе в силу следующего.

Частью 1 статьи 257 АПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных данным Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

Согласно статье 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление №12) при применении статей 257, 272, 272.1 АПК РФ арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений, к лицам, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт, относятся лица, в отношении которых содержится указание в мотивировочной и/или резолютивной части оспариваемого судебного акта, а также лица, в отношении прав и обязанностей которых хотя и отсутствует указание в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, но права и обязанности которых непосредственно затрагиваются принятым судебным актов, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. Необходимым условием для возникновения у лица, не участвующего в деле, права на обжалование судебного акта является то, что последний должен быть принят в отношении его прав и обязанностей. При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются либо прекращаются, изменяются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются определенные обязанности на это лицо, а не просто затрагивают его интересы.

Как следует из материалов дела, предметом настоящего спора является взыскание задолженности, возникшей из договора аренды земельного участка, стороной которого Администрация города Владивостока не является.

Так, 21.04.2004 между Администрацией города Владивостока (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды от №01-001556-ЮД-1290 земельного участка (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:0038, площадью 2075 кв.м., находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Ладыгина, 5-9 для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-торгового комплекса (далее – спорный участок). 

На основании соглашения от 16.04.2014 о передаче прав и обязанностей, зарегистрированного в установленном законом порядке 08.05.2014, права и обязанности арендатора по спорному договору аренды от переданы ФИО8 к ИП ФИО2 

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Законом Приморского края от 18.12.2006 №21-КЗ в Закон Приморского края «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. 

Согласно постановлениям Администрации Приморского края от 08.02.2007 №23-па, от 12.02.2007 №28-па соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края 

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия Департамента по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации, что соответствует пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 №37-ФЗ.

Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено  УМС г. Владивостока.

На основании изложенного все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка, в том числе право требования задолженности по договору, перешли к Управлению, вследствие чего надлежащим истцом по данному делу, учитывая предмет и основания исковых требований, является именно УМС г. Владивостока.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу, что обжалуемым решением какие-либо права и обязанности Администрация города Владивостока по отношению к сторонам спора затронуты не были. Сам по себе факт заинтересованности лица, не являющегося лицом, участвующем в деле, в исходе спора не наделяет его правом на апелляционное обжалование судебного акта.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 2 постановления №12, если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.

Руководствуясь данными положениями и учитывая, что апелляционная жалоба подана лицом, не обладающим в силу закона правом обжалования рассматриваемого судебного акта, суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе Администрация города Владивостока применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы УМС г. Владивостока и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как было указано выше, 21.04.2004 между Администрацией города Владивостока (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) был заключен договор аренды от №01-001556-ЮД-1290 в отношении спорного земельного участка.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 21.04.2004 по 20.04.2029. 

Согласно пункту 3.1 за спорный участок арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 3 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 97 851,88 рублей за первый календарный год (по 31.12.2004 включительно). 

Размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в настоящий договор. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчетов, производимых финансовым управлением администрации г. Владивостока на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1. настоящего договора (пункт 3.2). 

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала. За неполный квартал в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Пунктом 3.4 установлено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании соглашения от 16.04.2014 о передаче прав и обязанностей, зарегистрированного в установленном законом порядке 08.05.2014, права и обязанности арендатора по спорному договору аренды переданы от ФИО8 ИП ФИО2

На основании соглашения от 13.05.2015, зарегистрированного в установленном законом порядке 23.06.2015, сторонами установлена новая арендная плата в размере 33 926,49 рублей в месяц, которая вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Как указано в исковом заявлении (с учетом уточнений), в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за арендуемый земельный участок у последнего образовалась задолженность по спорному договору с учетом пени в общей сумме 4 066 136,42 рублей. 

Предупреждением от 24.09.2018 №20/04/07-12/33823 арендатор был уведомлен о необходимости погашения существующей задолженности по спорному договору аренды, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. 

В связи с неисполнением ответчиком указанного в претензии требования по оплате задолженности истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом апелляционной инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

 Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления №73).

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными норма и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

.Как следует из материалов дела, расчет арендной платы, подлежащей уплате ИП ФИО2 за период с 01.09.2016 по 31.07.2019, неоднократно изменялся на основании принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, действовавших в соответствующий расчетный период.

Так, расчет арендной платы, подлежащей уплате ответчиком, за период с 01.09.2016 по 31.12.2016 был произведен Управлением на основании: 

- постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» (далее – от 30.12.2010 №437-па),

- пункта 4 постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – постановление от 11.03.2015 №75-па), 

- подпункта 2 пункта 3 решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» (далее – решение от 28.10.2005 №108).

В соответствии с положениями вышеуказанных нормативных актов ежемесячная арендная плата по спорному договору с 01.09.2016 по 31.12.2016 составила 50 889,74 рублей исходя из расчета 20 355 895,25 рублей кадастровой стоимости земельного участка * (1,5% ставка земельного налога * 2) % ставки арендной платы / 12 месяцев.

Перерасчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 21.11.2017 был произведен вследствие изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании: 

- постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» (далее – постановление от 14.12.2015 №5-п), 

- пункта 4 постановления от 11.03.2015 №75-па (в редакции постановления Администрации Приморского края от 11.08.2016 №376-па), 

- подпункта 2 пункта 3 решения от 28.10.2005 №108.

В соответствии с положениями вышеуказанных нормативных актов ежемесячная арендная плата по спорному договору в период с 01.01.2017 по 21.11.2017 составила 37 181,72 рубль исходя из расчета 14 872 687 рублей кадастровой стоимости земельного участка * (1,5% ставка земельного налога * 2) % ставки арендной платы / 12 месяцев.

Повторно проверив расчет арендной платы за вышеуказанные периоды (с 01.09.2016 по 21.11.2017), апелляционная коллегия признает их обоснованными и соответствующими нормативным актам, действующим в такие периоды времени.

Довод истца, заявленный в апелляционной жалобе, что за период с 01.01.2017 по 21.11.2017 ежемесячная арендная плата составила 167 317,73 рублей, подлежит отклонению коллегией, поскольку противоречит как соответствующим нормативным положениям, так и расчету исковых требований самого истца. 

Перерасчет арендной платы за период с 22.11.2017 по 31.12.2018 был произведен вследствие постановки указанной датой на государственный учет объекта – здания гостинично-торгового комплекса с кадастровым номером 25:28:010036:5719 на основании: 

- постановления от 14.12.2015 №5-п,

- пункта 4 постановления от 11.03.2015 №75-па (в редакции постановления Администрации Приморского края от 11.08.2016 №376-па),

- подпункта 2 пункта 3 решения от 28.10.2005 №108,

- пункта 1.5.1 Приложения №1 решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – решение от 30.07.2015 №505).

В соответствии с положениями вышеуказанных нормативных актов ежемесячная арендная плата по спорному договору в период с 22.11.2017 по 31.12.2018 составила 223 090,30 рублей исходя из расчета 14 872 687 рублей кадастровой стоимости земельного участка * (1,5 ставка земельного налога * 12 Кфи) % ставки арендной платы / 12 месяцев.

Перерасчет арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.07.2019 был произведен вследствие изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании решения от 05.07.2019 №11/2 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также на основании вышеуказанных в предыдущем периоде положений нормативных актов.

В соответствии с положениями вышеуказанных нормативных актов ежемесячная арендная плата по спорному договору в период с 01.01.2019 по 31.07.2019 составила 161 040 рублей исходя из расчета 10 736 000 рублей кадастровой стоимости земельного участка * (1,5 ставка земельного налога * 12 Кфи) % ставки арендной платы / 12 месяцев.

Вместе с тем, повторно проверив расчет арендной платы за период с 30.11.2017 по 31.07.2019, апелляционная коллегия приходит к выводу, что арендодателем не было учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанной нормы Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, среди которых закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (далее – принцип №7 (введен в действие Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531)).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 №710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ №582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа №7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

При этом Верховным Судом Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу №АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу №АПЛ18-523, было дано толкование принципа №7. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Такой же правовой подход содержится и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 по делу №А60-66858/2017.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 №305-ЭС19-4399 по делу №А41-51086/2018 указано, что поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе №7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Таким образом, стороны при определении размера арендной платы по спорному договору должны были руководствоваться, помимо всего прочего, принципом №7, который является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата является регулируемой. 

Как следует из материалов настоящего дела, а также было установлено судебными актами по делу А51-5097/2020, 22.11.2017 на государственный кадастровый учет был поставлен объект – здание гостинично-торгового комплекса с кадастровым номером 25:28:010036:5719, находящее в границах спорного земельного участка. 

30.11.2017 было зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2, ФИО4 и ФИО3 на указанный объект недвижимости, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись за номером 25:28:010036:5719-25/001/2017-1. 

16.03.2020 ФИО2, ФИО4 и ФИО3 обратились в Управление с заявлением (вх. №4435/20у) о предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов спорного участка для целей дальнейшей эксплуатации объекта гостинично-торгового комплекса. 

Письмом от 16.03.2020 №4435/20у УМС г. Владивостока отказало заявителям в предоставлении земельного участка в собственность по мотиву нахождения в его в запретной зоне объектов «21» в/ч 13079, в/ч 20953 бухта Промежуточная.

Судебными актами по делу А51-5097/2020 вышеуказанный отказ Управления был признан правомерным ввиду того, что испрашиваемый земельный участок расположен в запретном районе, относится к землям, ограниченным в обороте, и не может быть предоставлен в собственность, так как такая возможность действующим законодательством не предусмотрена.

Указанные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу №А51-5097/2020, участниками которого были стороны по настоящему делу, имеют преюдициальное значение для данного дела и в силу положений пункта 2 статьи 69 АПК РФ не требуют доказывания вновь.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в постановлении от 21.12.2011 №30-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения

Тот факт, что спорный земельный участок относится к землям ограниченным в обороте, установленный вступившими в законную силу судебными актами по делу №А51-5097/2020, истцом какими-либо доказательствами опровергнут не был, в связи с чем его позиция об обратном апелляционной коллегией оценивается критически.

Этим же решением установлено, что ФИО2, ФИО4 и ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости «гостинично-торговый комплекс» с кадастровым номером 25:28:010036:5719, о котором отражены сведения в ЕГРН за номером 25:28:010036:5719-25/001/2017-1, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:0038. 

Принимая во внимание, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте, то с 30.11.2017 (дата государственной регистрации права собственности на здание гостинично-торгового комплекса) размер арендной платы по спорному договору в соответствии с принципом №7 не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

На основании изложенного, довод апеллянта, что согласно буквальному толкованию условий спорного договора аренды эксплуатируемое ответчиком здание не относится к объектам, предназначенным для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности, в связи с чем коэффициент функционального использования равный 4 не может быть применим, подлежит отклонению как не имеющий правового значения для настоящего дела, поскольку в настоящем случае коэффициенты функционального использования для расчета аренды не применяются.

Ошибочный вывод суда первой инстанции о том, что указанный порядок расчета арендной платы подлежит применению с 01.01.2015  (страница 11 решения) не повлек принятия незаконного судебного акта.  Размер арендной платы по спорному договору в соответствии с принципом №7 не мог рассчитываться ранее возникновения права на приобретение в собственность земельного участка под зданием, которое, как было указано выше, ограничено в силу статьи 27 ЗК РФ. 

Кроме того, в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как разъяснено в пункте 25 постановления №73 по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления №73 следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Учитывая вышеизложенные правовые позиции, апелляционная коллегия приходит к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности ФИО2, ФИО4 и ФИО3 на здание гостинично-торгового комплекса в спорном договоре возникла множественность указанных лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, с 30.11.2017 размер подлежащей уплате ФИО2 арендной платы по спорному договору должен соответствовать размеру земельного налога соразмерно его доле в праве собственности на здание гостинично-торгового комплекса.

Учитывая вышеизложенное, а также представленный УМС г.Владивостока в суд апелляционной инстанции справочный расчет по состоянию на 09.08.2019, с которым согласились иные лица, участвующие в настоящем споре, учитывая внесенные предпринимателем платежи в период действия договора, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам в спорный период, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы УМС г. Владивостока и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации муниципальные органы освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 150, 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2020  по делу №А51-14303/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока – без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе Администрации города Владивостока прекратить. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова