ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-31/2024

г. Челябинск

09 февраля 2024 года

Дело № А76-10891/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.12.2023 по делу                  № А76-10891/2023.

 

В судебном заседании принял участие:

индивидуальный предприниматель ФИО2 – (паспорт), его представитель - ФИО3 (доверенность от 31.08.2022, срок действия до 31.08.2024, паспорт, диплом);

представитель индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО3 (доверенность от 01.09.2022, срок действия до 01.09.2024, паспорт, диплом);

представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – ФИО5 (доверенность от 22.02.2023 № 33, срок действия до 22.02.2024, паспорт, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец 1, ИП ФИО4), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец 2, ИП ФИО2), обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – ответчик, Комитет):

- о признании недействительным отчета № 8700/22, выполненного              ООО «Аналитик Центр», об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м, степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, послуживший основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. 00 коп. в т.ч. НДС 20 %, проводимого Комитетом 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени);

- об обязании Комитет при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м, степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе установить начальную стоимость объекта в размере 36 192 000 руб. 00 коп. без учета НДС (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 2 л.д. 1).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.12.2023 (резолютивная часть от 27.11.2023) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м, степенью готовности 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, послуживший основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. 00 коп. в т.ч. НДС 20 %, проводимого Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени).

Обязал Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м, степенью готовности 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе установить начальную стоимость объекта в размере 36 192 000 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Суд взыскал с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, в пользу ИП ФИО2, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 58 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

С указанным решением суда не согласился Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что не согласен с утверждением суда первой инстанции о том, что выводы эксперта, содержащиеся в экспертном заключении № 3-09/328 от 08.09.2023, подготовленном ООО «Центр экспертных технологий и оценки «Октант» понятны и мотивированны, а экспертное заключение соответствует требованиям законодательства, поскольку судом не указаны обстоятельства, в силу действия которых заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, было положено в основу обжалуемого судебного акта, при этом, в оспариваемом отчете об оценке № 8700/22 от 18.11.2022 рыночной стоимости ОНС, которая была установлена независимым оценщиком - ООО «Аналитик Центр», содержатся выводы, не опровергнутые в ходе судебного заседания.

От Комитета во исполнение определения суда поступило ходатайство о приобщении доказательства направления ИП ФИО4,                                    ИП ФИО2, ООО «Аналитик Центр» копий апелляционной жалобы и документов, которые у них отсутствуют. Указанные документы приобщены к материалам дела.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Руководствуясь статьей 262 АПК РФ, судом отказано в приобщении к материалам дела отзыва, поскольку не исполнена обязанность по направлению заблаговременно лицам, участвующим в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Центрального районного суда города Челябинска от 26.08.2020 по делу № 2-3622/2020 удовлетворены исковые требования Комитета к                      ООО «Стройкомплекс-97», ФИО6, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв. м, степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, путем продажи с публичных торгов (л.д. 7-8).

С 02.04.2021 ООО «Стройкомплекс-97» выбыло из числа сособственников объекта, доля в праве перешла к ФИО4 и ФИО2 (собственники по 50/100 доли в объекте у каждого) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), л.д. 9-12).

Согласно протоколу № 3 от 23.05.2022 рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме, назначенном на 24.05.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2204130002.1), аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538 площадью 2 250 кв. м со степенью готовности объекта 28 %, расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном районе, признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок (л.д. 13).

Согласно протоколу № 12 от 11.07.2022 рассмотрения заявок на участие в повторном аукционе в электронной форме, назначенном на 12.07.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2206010005.1), аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538 площадью 2 250 кв. м со степенью готовности объекта 28 %, расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном районе, признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок (л.д. 14).

Объект предлагался к публичной реализации с начальной ценой предмета аукциона 38 349 841 руб.

Истцы направляли обращение в Администрацию г. Челябинска (07.06.2022 г. вхд. № 23-8038-22-00) о принятии решения (либо решения об отказе от такого права) о приобретении в муниципальную собственность объекта незавершенного строительства с кадастровым № 74:36:0506004:538 по начальной цене предмета аукциона в 38 349 841 руб. (л.д. 15).

Письмом Заместителя Главы г. Челябинска от 06.07.2022 исх.                                № 23-8038/22-0-1 в удовлетворении вышеуказанного заявления отказано (л.д. 16).

Согласно информационному сообщению, размещенному в сети Интернет по адресу: ps://kuizo.ru/torgi/aukciony/publichnye-torgi/2023_publichnye-torgi/24012023/, Комитет объявил о проведении 24.01.2023 третьего аукциона по продаже объекта незавершенного строительством, начальная стоимость объекта установлена в 13 442 520 руб. (л.д. 17-22).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2023 по делу №А76-32311/2022 удовлетворено заявление ИП ФИО2 о принятии обеспечительной меры, а именно приостановлено проведение КУИЗО г. Челябинска аукциона в электронной форме 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени) по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью 2 250 кв.м. со степенью готовности объекта 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу                    № А76-32311/2022 (л.д. 23-24).

21.02.2023 ИП ФИО2 направлен в Комитет запрос о предоставлении копии отчета об установлении рыночной стоимости объекта, послужившего основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. в т.ч. НДС 20% проводимого Комитетом по управлению имуществом иземельным отношениям г. Челябинска 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени) (л.д. 64).

В ответ на указанный запрос, Комет исх. № 10004 от 06.03.2023, отказал в предоставлении копии отчета, указал, что он может быть предоставлен по запросу суда (л.д. 65).

По заказу ИП ФИО2, ООО «Гудвил» 09.02.2023 подготовило отчет № 623-02-2023 об рыночной стоимости объекта, которая составляет 32 931 112 руб. без учета НДС (л.д. 25-63)/

Истцы считают рыночную стоимость объекта - 32 931 112 руб. без учета НДС корректной и подлежащей указанию в качестве начальной цены при проведении Комитетом аукциона по продаже объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО4 и ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой инстанции, руководствовался результатами судебной экспертизы от 08.09.2023 № 3-09/328 и исходили из того, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.11.2022 № 8700/22 с момента проведения оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на 14.11.2022 до проведения повторной судебной экспертизы в сентябре 2023 года прошло более 9 месяцев в связи с чем цена объекта недвижимости значительно изменилась.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон                   № 135-ФЗ) рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                              «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                      «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Учитывая наличие спора сторон относительно достоверности оспариваемого отчета и рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, с целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр экспертных технологий и оценки «Октант» ФИО7.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

«Определить действительную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, по состоянию на:

- 14 ноября 2022 года (дата, на которую определена рыночная стоимость объекта № 8700/22, выполненного ООО «Аналитик Центр»).

- текущий момент».

Согласно представленному заключению эксперта № 3-09/328 от 08.09.2023 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, по состоянию на:

- 14 ноября 2022 года (дата, на которую определена рыночная стоимость объекта в Отчёте № 8700/22, выполненном ООО «Аналитик Центр») составляла: 35 036 000 рублей с НДС,

- на текущий момент времени (сентябрь 2023 г.) составляет: 36 192 000 рублей с НДС.

Установленная экспертом рыночная стоимость по состоянию на 14.11.2022 больше в несколько раз по значению со стоимостью указанной в Отчете № 8700/22, выполненный ООО «Аналитик Центр».

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014  № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ, заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции верно счел его подробным, мотивированным и обоснованным. Составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержат недостоверные выводы, не соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ Федерации и имеет недостатки, которые бы позволили суду признать его ненадлежащим доказательством по делу.

Суд первой инстанции обоснованно и правомерно принял заключение эксперта № 3-09/328 от 08.09.2023 в качестве надлежащего доказательства по делу и пришел к выводу о необходимости определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации путем продажи с публичных торгов в размере его рыночной стоимости по состоянию на момент оценки – сентябрь 2023 года, что составляет 36 192 000 руб. с НДС.

Возражения Комитета относительно заключения судебной экспертизы от № 3-09/328 от 08.09.2023 апелляционной коллегией отклоняются, поскольку выводы эксперта не опровергнуты ответчиком в установленном законом порядке; ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Само по себе несогласие с выводами эксперта относительно цены спорного объекта не может служить основанием для отмены или изменения принятого судебного акта, поскольку основанием для признания отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.11.2022 № 8700/22 недействительным послужило то, что на момента проведения оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на 14.11.2022 до проведения повторной судебной экспертизы в сентябре 2023 года прошло более 9 месяцев в связи с чем цена объекта недвижимости значительно изменилась.

Кроме того, эксперт пришел к следующим выводам в части анализа отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.11.2022 № 8700/22:

- в отчете № 8700/22 указано, что заказчик оценки не представил техническую документацию на объект оценки, оценщик определил объем здания экспертным путем, хотя не является экспертом в этой области. В случае необходимости определения строительно-технических параметров объекта федеральными стандартами оценки предусмотрена процедура привлечения оценщиком специалиста соответствующей квалификации. Однако оценщиком произведена оценка строительного объема объекта на основании Выписок из ЕГРН и апелляционных определений, объем которой составил 8 325 куб.м, тогда как в соответствии с проектной документацией строительный объем составляет 9 080 куб.м.;

- в отчете № 8700/22 в качестве ценовой базы расчета использован показатель из сборника УПВС № 10, примененный сборник был утвержден в СССР для переоценок основных средств фондов организаций, состоящих на государственном бюджете в 1971 г. Объекты, ценовые параметры которого указаны в данном сборнике, являются представителем типовых зданий спортивного назначения советского периода постройки, что не соответствует фитнес центрам, построенным по современным проектам и с использованием современных строительно-отделочных материалов и технологий;

- в отчет № 8700/22 износ определен экспертным путем по укрепленной шкале состояния объекта. Техническое состояние объекта оценено как «неудовлетворительное», процент физического износа 50%, однако в отчете оценщиком применяется и расчет исходя из удовлетворительного состояния объекта с процентом износа в размере 35%. Обоснование данной объекту нового строительства оценки как неудовлетворительное в отчете не приведено, как и фактов строительно-технических дефектов. Фотографии осмотра объекта оценщиком частично иллюстрируют его состояние и не содержат сведений о наличии подземного этажа. Отчет вводит в заблуждение неоднократным указанием физического износа объекта в размере как 50,% так и 35%.

Поскольку доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.12.2023 по делу № А76-10891/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   А.Х. Камаев

 

Судьи:                                                                          А.С. Жернаков

 

И.Ю. Соколова