АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А84-4239/2016

г. Калуга

19» декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена             19.12.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме              19.12.2017

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

Сорокиной И.В.

Бутченко Ю.В.

ФИО1 

 

при участии в заседании: 

от истца:

Правительства Севастополя  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 

от ответчика:

Общества с ограниченной ответственностью «Окси» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

от третьих лиц:

 

от третьих лиц: 

Управления  земельного  контроля города Севастополя

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

 

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

 

Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя  

(ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 

Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

ФИО2 – представитель (доверенность б/н от 12.12.2017, сроком на 1 год) 

 

 

Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

 

Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

 

         рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Окси», г. Севастополь, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 17.04.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу № А84-4239/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

Правительство Севастополя обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Окси» (далее - ООО «Окси»), г. Севастополь, в котором просит суд: расторгнуть договор аренды земельного участка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0032; кадастровый номер 91:03:001001:403), площадью 0,4257 га, расположенного в 

<

...> заключенный 24.12.2004, между Севастопольским городским Советом и ООО «Окси»; обязать ООО «Окси» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести вышеуказанный земельный участок в состояние пригодное для дальнейшего использования и возвратить Правительству Севастополя, освободив его за свой счет.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.04.2017 (судья Васильченко О.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 (судьи Остапова Е.А., Мунтян О.И., Тарасенко А.А.),  исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, ООО «Окси» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы  надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей не явившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав  представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 24.12.2004 между Севастопольским городским Советом (далее - арендодатель) и ООО «Окси» (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор) сроком на 25 лет в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель, предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, площадью 0,4257 га для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, который находится по ул. Катерной в г. Севастополе. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.12.2004.

Пунктом 9.1.1 договора предусмотрено право арендодателя  требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящему договору и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.

В том числе, арендатор принял на себя обязанности начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт «д» пункта 9.2.2 договора).

В пункте 12.3 Договора предусмотрено, что действие Договора прекращается путем его расторжения по: 

- взаимному согласию сторон; 

-решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; 

- по другим основаниям, определенным законами Украины. 

Согласно пункту 12.4 Договора Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

В соответствии с пунктом 12.5 Договора переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Согласно решению XI сессии Севастопольского городского Совета N 5726 от 18.06.2013, срок строительства гостиничного комплекса на земельном участке, с кадастровым номером 91:03:001001:403 (старый кадастровый номер 8536600000:01:001:0032), продлен на 42 месяца.

Управлением земельного контроля города Севастополя 08.12.2015 составлен акт обследования земельного участка N ОБ-0239/12-15, согласно которому обязанности арендатора, установленные подпунктом «д» пункта 9.2.2. договора аренды, не выполнены - освоение земельного участка не начато, соответственно строительство гостиничного комплекса в установленный договором срок (27.12.2006) не завершено.

Рассмотрев предупреждение Правительства Севастополя о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 24.12.2004 с предложением его досрочного расторжения и возврата объекта аренды в установленном порядке в случае неисполнения обществом обязательств, ООО «Окси» 25.01.2016 направило в адрес Правительства Севастополя ответ. В ответе  ООО «Окси» сообщило об использовании арендованного земельного участка в строгом соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества, указав при этом, что в 2008 году закончена разработка проекта строительства и обслуживания гостиничного комплекса (1 очередь) на земельном участке площадью 0,4257 га по ул. Катерной, 49 в г.Севастополе, который прошел все необходимые согласования и получил положительное заключение. Однако, после присоединения Республики Крым и города Севастополя к Российской Федерации и в связи с изменением концепции застройки исторического центра города путем уменьшения этажности зданий, рабочий проект согласован не был и предложено откорректировать проектную документацию с учетом новой концепции.

В связи с тем, что ответчик не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий данного договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суды исходили из следующего.

Ссылаясь на статьи 1, 2 Договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 18.03.2014, положения Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», статью 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 «О Правительстве Севастополя»,  статьи 1, 2, части 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», суд пришел к выводу, что права и обязанности арендодателя по договору аренды от 24.12.2004 перешли к Правительству Севастополя.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. 

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства гостиничного комплекса на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли причинам.

Судом установлено, что в 2008-2009 годах ООО «Окси» предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: получено заключение об инженерно-геологических условиях, получено заключение по рабочему проекту строительства, зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ.

Вместе с тем, анализируя нормы действующего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV «Об архитектурной деятельности» и N 3038-VI от 17.02.2011 «О регулировании градостроительной деятельности», которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, суд исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств выполнения подготовительных и строительных работ, принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, регистрации права собственности на объект градостроительства.

При этом, после получения исходных данных, разработки проектной документации, прошедшей экспертизу в период до 2009 года, и получения соответствующего разрешения на начало строительных работ в 2009 году, ООО «Окси» не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект, т.е. не представило доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек, и ответчиком в свою очередь не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Доводы заявителя относительно непринятия судом первой инстанции во внимание наличия вступившего в законную силу решения собственника земли - Севастопольского городского Совета N 5726 от 18.06.2013, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил, поскольку каких-либо действий со стороны ООО «Окси» во исполнение указанного решения по оформлению внесения утвержденных изменений в договор аренды земельного участка и регистрации указанных изменений в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины и до начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации, т.е. более шести месяцев, не предпринималось.

Доказательств обращения ответчика в судебном порядке о внесении соответствующих изменений в договор аренды в суды первой и апелляционной инстанций также не представлено.

Таким образом, решение Севастопольского городского Совета о продлении срока строительства гостиничного комплекса на 42 месяца, не получило своей реализации в виде внесения изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, суд пришел к выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

 В связи с изложенным, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу для такого возврата также правомерно удовлетворены судебными инстанциями. 

Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 17.04.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу № А84-4239/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. 

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 17.04.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу № А84-4239/2016, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2017, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                       И.В.Сорокина

 

Судьи                                                                                    Ю.В. Бутченко 

 

                                                                                              ФИО1