ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-32884/2022

г. Красноярск

20 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года. 

Полный текст постановления изготовлен         20 сентября 2023 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Петровской О.В.,  

судей: Белан Н.Н., Морозовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца - Прокурора Красноярского края: Дмитриева И.Г., прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение № 336033,

от ответчика - Администрации города Красноярска: ФИО2., представителя по доверенности от 28.12.2022 № 04-15009, диплом,  паспорт;

от ответчика – ООО «ТемпСтрой» - ФИО3, представителя по доверенности от 26.12.2022, удостоверение.

от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО4., представителя по доверенности от 22.12.2022 № 78, диплом,  паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ТемпСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от 07 июня 2023 года по делу № А33-32884/2022,   

 

установил:

Прокурор Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска Красноярского края и неопределенного круга лиц (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к общество с ограниченной ответственностью «ТемпСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «ТемпСтрой»), в котором просит суд:

- признать недействительным в силу ничтожности договор аренды от 24.12.2021 №392, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Темп-Строй», на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:0100451:0345,24:50:0100451:10344;

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 28.03.2022 №164 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Темп-Строй» земельного участка с кадастровым номе-ром 24:50:0100451:5468, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номе-рами 24:50:0100451:10345,24:50:0100451:10344;

- применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ООО «ТемпСтрой» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07 июня 2023 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ООО «ТемпСтрой» и администрация города Красноярска обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Полагает, что несоразмерность как основание для отказа в предоставлении земельного участка отсутствует как в Земельном кодексе Российской Федерации, так и в подзаконных нормативных правовых актах. Считает, что площадь земельного участка, представленного по результатам торгов, соответствует площади земельного участка с кадастровым номером 24:01:0100451:5468, представленного обществу по договорам аренды земельного участка от 24.12.2021 № 392 и купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 №164, выводы, сделанные судом о нарушении положений пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основаны на неверном толковании нормы права и необоснованно применены к спорным правоотношениям. По мнению ответчика, судом не учтено, что земельный участок был предоставлен именно для строительства, цель строительства достигнута, объект возведен в соответствии с разрешенным использованием, и право аренды было переоформлено на собственность для эксплуатации этого же объекта. Считает, что доводы прокурора о необходимости пересмотра границ и площади спорного земельного участка не обоснованы, порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка. Обращает внимание на то, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания и освобождая процессуального истца от доказывания обстоятельств, на которое он ссылается, своими действиями поставил его в преимущественное положение. Полагает, что применение последствий недействительности сделки, в виде прекращения права собственности ООО «ТемпСтрой», не приведет к восстановлению нарушенного права Муниципального образования город Красноярск.

В апелляционной жалобе ООО «ТемпСтрой» просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает на то, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен был обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Считает, что ссылка суда первой инстанции на статью 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть принята, поскольку данные нормы регулируют отношения, связанные с переходом прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, данные нормы не регулируют отношения, связанные с предоставлением земельных участков без торгов собственникам расположенных на них зданий. Полагает, что ООО «ТемпСтрой» надлежит признать добросовестным приобретателем земельного участка, в силу чего основания для удовлетворения иска отсутствуют. Считает, что разрешение вопроса о разделе земельного участка, образовании границ новых участков является техническим, требует наличия специальных познания и образования, экспертиза по данному вопросу не проводилась, истцом вариант раздела не предложен, вывод суда о возможности разделить участок не основан на каких-либо доказательствах. По мнению ответчика, суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство ответчика об отложении судебного заседания в целях представления доказательств - для подготовки отчета по результатам обследования земельного участка 24:50:0100451:5468 с целью обоснования необходимой и достаточной площади для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

В апелляционной жалобе администрация города Красноярска просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Указывает на то, что выводы суда первой инстанции, а также доводы процессуального истца по иску о том, что обоснование площади земельного участка должно быть предоставлено заявителем при обращении в уполномоченный орган не соответствует требованиям действующего законодательства. По мнению ответчика, довод искового заявления о том, что несоразмерность площади участка площадям нежилых зданий является очевидной и превышает размер участка в 50 раз, не означает, что отчуждение земельного участка по договору купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 № 164 произведено с нарушением требований закона. Считает, что истцом не представлено ни одного доказательства о несоразмерности предоставленного ООО «ТемпСтрой» земельного участка.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 апелляционные жалобы приняты к производству, с учетом отложения судебного разбирательства в соответствии со статей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение жалоб назначено на 13.09.2023.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на  официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а  также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

Согласно отзыву на апелляционную жалобу с учетом дополнений Прокуратура Красноярского края считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика – ООО «ТемпСтрой», заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, а именно: технического отчёта №11-2023-ОЗС, в  обоснованности площади спорного земельного участка. Представил суду письменное  ходатайство о приобщении дополнительных доказательств и копию отчета, иным лицам, участвующим в деле, представитель ответчика передал флеш-носители, содержащие данный отчет в электронном виде, пояснил, что заблаговременно не направлял данный отчёт.

Представители   департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска,  Администрации города Красноярска поддержали заявленное ходатайство.

Представитель Прокурора Красноярского края возразил против заявленного ответчиком ходатайства, дал пояснения суду.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции отказано в приобщении к материалам дела указанного дополнительного доказательства, поскольку ООО «ТемпСтрой» не обосновало невозможность представления его в суд первой инстанции по уважительным причинам, не зависящим от него.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением администрации города Красноярска от 12.10.2016 № 5318-недв принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный, площадью 5 685 кв.м, для использования в целях строительства объекта: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы; бытовое обслуживание (код - 3.3), в части размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные); обслуживание автотранспорта (код - 4.9), в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, автозаправочных станций (бензиновых, газовых), размещение автомобильных моек, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей; деловое управление (код -4.1), в части размещения объектов капитального строительства с целью размещения органов управления производством.

На основании протокола о результатах проведения аукциона от 25.11.2016, извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, опубликованного в газете «Городские новости» от 19.10.2016 выпуск № 125, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ТемпСтрой» заключили договор аренды земельного участка от 22.12.2016 № 1531 с кадастровым номером 24:50:0100451:5468 в целях строительства объектов: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы; бытовое обслуживание (код - 3.3), в части размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные); обслуживание автотранспорта (код - 4.9), в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, автозаправочных станций (бензиновых, газовых), размещение автомобильных моек, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей; деловое управление (код - 4.1), в части размещения объектов капитального строительства с целью размещения органов управления производством.

Администрация города Красноярска 05.05.2017 ООО «ТемпСтрой» выдала разрешение на строительство № 24-308-96-2017 следующих объектов: здание бани. 

Разрешением от 30.09.2021 № 24-308-96-2017 администрации города Красноярска объекты: «здание бани № 1, здание бани № 2»  введены в эксплуатацию.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости 21.12.2022 №КУВИ-001/2022-2274110096, № №КУВИ-001/2022-2274110055) за ООО «ТемпСтрой» на праве собственности зарегистрированы нежилые здания с кадастровыми номерами 24:50:0100451:10345 площадью 52,8 кв.м и 24:50:0100451:10344 площадью 53,3 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100451:5468. 

19.11.2021 ООО «ТемпСтрой» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный. 

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ТемпСтрой» 24.12.2021 заключили договор аренды земельного участка № 392 согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, находящийся по адресу: г. Красноярск, пос. Удачный, общей площадью 5 685 кв.м для использования в целях эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:0100451:10345 и 24:50:0100451:10344. 

09.02.2022 ООО «ТемпСтрой» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенного по адресу. Красноярский край, г.Красноярск, пос. Удачный.

Согласно заключению от 03.03.2022 по состоянию земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, участок частично огорожен, подъезд возможен, на участке находятся нежилые здания  - бани с кадастровым номером 24:50:0100451:10344 площадью 52,8 кв.м и с кадастровым номером 24:50:0100451:10345 площадью 53,3 кв.м.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец)  и ООО «ТемпСтрой»  (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка №164 от 28.03.2022, согласно пункту 1.1. которого продавец обязуется предоставить за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, находящийся по адресу:  г. Красноярск, пос. Удачный, общей площадью 5 685 кв.м. для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в соответствии с градостроительным регламентом  зоны в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение).   

Согласно пункту 1.4 договора покупатель обладает на праве собственности расположенными на участке нежилыми зданиями: 

- с кадастровым номером  24:50:0100451:10344, наименование: здание бани № 1, назначение нежилое, площадью 52,8 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Живописная, зд. 1а,  

с кадастровым номером  24:50:0100451:10345, наименование: здание бани № 2, назначение нежилое, площадью 53,3 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Живописная, зд. 1а/1. 

Согласно выписке из ЕГРН от 04.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенный по адресу. Красноярский край, г. Красноярск, пос.Удачный принадлежит на праве собственности ООО «ТемпСтрой».

Помощник прокурора произвел осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный, площадью 5 685 кв.м, о чем составлен акт  от 07.10.2022, в котором зафиксировано, что участок не огорожен, въезд на территорию свободен, участок частично заасфальтирован, на территории участка возведено два нежилых одноэтажных здания из деревянного бруса, кровля из металлического профильного листа, каждое площадью не более 55 кв.м., иные постройки отсутствуют.

Ссылаясь на то, что площадь переданного обществу по оспариваемым договорам земельного участка более чем в 50 раз превышает площадь расположенных на нём объектов недвижимости, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Полномочия прокурора на обращение с настоящим иском следуют из положений статьи   52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что рассматриваемая сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков на торгах, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно права хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть) в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления земельных  участков в аренду.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Указанная правовая позиция следует из Определения Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О. 

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, 15.08.2018 № 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный площадью 5 865 кв.м. передан ответчику по договору аренды от 24.12.2021 №392, и далее в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 №164. 

Нежилые здания с кадастровым номером 24:50:0100451:10345 площадью 53,3 кв.м. и с кадастровым номером 24:50:0100451:10344 площадью 52,8 кв.м., зарегистрированные на праве собственности за ответчиком, находятся на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100451:5468.

Вышеуказанный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2016 году с видом разрешенного использования: для использования в целях строительства объекта: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы; бытовое обслуживание (код - 3.3), в части размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные); обслуживание автотранспорта (код - 4.9), в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, автозаправочных станций (бензиновых, газовых), размещение автомобильных моек, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей; деловое управление (код -4.1), в части размещения объектов капитального строительства с целью размещения органов управления производством.

В рассматриваемом случае общая площадь расположенных на участке объектов недвижимого имущества составляет 106,1 кв.м., при этом, обществу передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468 общей площадью 5865 кв.м., в целях эксплуатации указанных объектов недвижимости.

Представленные в дело документы не содержат нормативных обоснований необходимости использования площади участка в размере 5865 кв.м. именно для эксплуатации возведенных объектов недвижимости.

Актом от 07.10.2022 зафиксирован осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный, площадью 5 685 кв.м. Установлено, что участок не огорожен, въезд на территорию свободный, участок частично заасфальтирован, на территории участка возведено два нежилых одноэтажных здания из деревянного бруса, кровля из металлического профильного листа, каждое площадью не более 55 кв.м.

Таким образом, несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное отчуждение земельного участка площадью 5865 кв.м, земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0100451:10345 (площадью 53,3 кв.м.) и 24:50:0100451:10344 (площадью 52,8 кв.м.), в установленном законом порядке не формировался, площадь для целей его выкупа не была определена.

Как указано выше, земельные участки, предоставленные на торгах земельного участка в целях строительства и без торгов в целях эксплуатации могут отличаться, поскольку, в отличие от первого случая, площадь земельного участка, предоставленного без торгов для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости необходимо обосновать.

Доводы апелляционных жалоб со ссылками на то, что максимальный размер предоставленного в аренду земельного участка не регламентирован, требование о предоставлении нормативного обоснования испрашиваемого земельного участка в составе пакета документов при заключении договора аренды законом в обязательном порядке не установлено, следовательно, договор аренды мог быть заключен в отношении земельного участка любой площади, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется, прежде всего, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 11.9 этого же кодекса.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 N П/0321.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка.

Довод администрации о действительности сделки по той причине, что обществом испрашивался сформированный, поставленный на кадастровый учет и ранее предоставленный ему для строительства объекта недвижимости земельный участок определенной площади, полностью соответствующий схеме расположения при его образовании, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку при обращении за предоставлением земельного участка без проведения торгов с целью эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, определяющее значение имеет площадь земельного участка необходимого для его эксплуатации.

Совокупная площадь принадлежащих ООО «ТемпСтрой» объектов недвижимости (бани) составляет 1,8 % от площади предоставленного без торгов земельного участка. При этом нормативное обоснование такой площади указанным лицом не приведено.

Вопреки доводам апелляционных жалоб в отсутствие обоснование площади  предоставленного без торгов земельного участка несоразмерность такого предоставления действительно является очевидной. 

Доводы о необходимости обеспечения проездов, подъездов и разворотных площадок носят абстрактный характер, не обоснованы конкретными расчетами.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет публичным собственником земельного участка с видом разрешенного использования, с целью предоставления данного участка в аренду на торгах, не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (без учета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта).

Суд отклоняет доводы заявителей о том, что не доказано нарушение публичных интересов, поскольку оспариваемые сделки с одной стороны лишают  хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть),  возможности получения части  земельного участка в пользование, а с другой стороны – получения публичным образованием максимальной  цены в результате продажи земельного участка на аукционе.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о признании недействительными ничтожными сделками вышеуказанных договоров являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

При этом общество не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего  объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенный по адресу. Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный принадлежит на праве собственности ООО «ТемпСтрой».

Учитывая изложенное, в качестве последствий недействительности сделки судом верно применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «ТемпСтрой» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный, площадью 5 685 кв.м.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права, а избранный судом способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности общества на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, соответствует разъяснениям, данным в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно абзацу второму пункта 52 указанного постановления, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В данном случае, принимая во внимание, что часть спорного земельного участка занята принадлежащими обществу объектами недвижимости, применение последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности возвратить земельный участок публичному собственнику привело бы к нарушению интересов общества, которое вправе обратиться за предоставлением без проведения торгов земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

При этом в ходе рассмотрения настоящего спора общество не обосновало в соответствии с положениями статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, не представило схему его расположения, что не позволило суду рассмотреть вопрос о возврате публичному собственнику части спорного земельного участка не занятой принадлежащим обществу объектом недвижимости.  Вопрос о предоставлении земельного участка обществу с целью эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости подлежит разрешению в порядке главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случае возникновения разногласий может быть передан на разрешение суда.

В силу части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

На основании части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

По смыслу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отложение судебного заседания по ходатайству стороны, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, является правом, а не обязанностью суда.

С учетом недопустимости необоснованного отложения заседаний и необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства для отложения судебного заседания необходимы достаточные основания.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного заседания в целях представления доказательств - для подготовки отчета по результатам обследования земельного участка 24:50:0100451:5468 с целью обоснования необходимой и достаточной площади для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание отсутствие фактических и правовых вопросов, которые не могут быть надлежащим образом разрешены на основании материалов дела и письменных доводов сторон.

Кроме того, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судом первой инстанции в связи с поступлением ходатайства ответчика от 05.02.2023 об отложении рассмотрения дела отложено судебное разбирательство определением от 06.02.2023, впоследствии судебное разбирательство отложено протокольным определением от 10.04.2023.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у ответчика имелся достаточный промежуток времени для подготовки всех необходимых документов.

С учетом недопустимости необоснованного отложения заседаний и необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства, суд первой инстанции правомерно не усмотрел достаточных оснований для отложения судебного заседания.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества с ограниченной ответственностью «ТемпСтрой» по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и администрации города Красноярска освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 07 июня 2023 года по делу № А33-32884/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

О.В. Петровская

Судьи:

 

Н.Н. Белан

 

Н.А. Морозова