ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-17808/2018

г. Вологда

06 июня 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 06 июня 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 марта 2019 года по делу                     № А66-17808/2018,                    

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати» (адрес: 170028, 

<

...>, этаж 2; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» (адрес: 170100, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее - Компания) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 14.06.2018 и взыскании 575 466 руб., в том числе 550 000 руб., оплаченных в счет арендных платежей по договору аренды от 14.06.2018, 25 466 руб. процентов за период с 15.06.2018 по 30.11.2018 (с учетом уточнения исковых требований).

Компания обратилась к Обществу с встречным иском о возложении на Общество обязанности принять нежилые помещения.

Решением суда от 14 марта 2019 года договор аренды недвижимого имущества от 14.06.2018, заключенный между Обществом и Компанией, расторгнут. С Компании в пользу Общества взыскано 550 000 руб., оплаченных в счет арендных платежей по договору аренды от 14.06.2018, а также                         25 466 руб. процентов за период с 15.06.2018 по 30.11.2018, 20 509 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска Компании к Обществу отказано.

Компания с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Работы по отделке помещений сторонами в письменном виде не согласовывались. Согласование проходило в устной форме. Работы, оговоренные устным соглашением, арендодателем выполнены, о чем Обществу неоднократно сообщалось. Вины ответчика в несоблюдении сроков предоставления в аренду помещения не имеется.  

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).  

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция полагает, что жалоба Компании не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.06.2018 Обществом (арендатор) и Компанией (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений: №3 общей площадью 189,8 кв. м и части нежилого помещения №12 общей площадью 95,4 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Договор заключен на срок с 14.06.2018 по 10.06.2019 (пункт 1.3 договора).

Цель использования передаваемых в аренду помещений – под офис.

Сроки, порядок внесения и размер арендных платежей согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Стороны договорились о том, что арендодатель производит ремонт помещений, после чего сторонами будет подписан акт приема-передачи (при этом работы по электрификации помещения должны быть оформлены дополнительным соглашением), ввиду чего арендатор вносит авансовый платеж в размере 550 000 руб. за 5 месяцев (пункт 3.3 договора), который должен быть использован для ремонта арендованных помещений. 

Срок ремонта – 1 месяц с момента внесения аванса.

Истцом, в соответствии с пунктом 3.3 договора, перечислен авансовый платеж в размере 550 000 руб. (платежное поручение от 14.06.2018 № 494).

В связи с тем, что ремонтные работы арендодателем в установленные сроки не произведены, помещения арендатору не переданы, истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Компания обратилась в суд с встречным иском к Обществу о возложении на последнего обязанности принять нежилые помещения по договору аренды имущества от 14.06.2018.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, первоначальный иск удовлетворил в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, находит решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как уже указывалось выше, истец предполагал использовать  помещения для размещения в них офиса.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора в судебном порядке согласно положениям статьи 620 ГК РФ допускается в случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. 

В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, арендодатель был обязан произвести ремонт помещений, после чего сторонами должен был быть подписан акт приема-передачи помещений.

Срок ремонта, осуществляемый арендодателем, составлял один месяц с момента поступления аванса на расчетный счет арендодателя.

Авансовый платеж перечислен арендатором по платежному поручению от 14.06.2018 № 494.

Вместе с тем, в установленный договором срок работы по ремонту арендованных помещений арендодателем не выполнены, доказательств иного в материалы дела не представлено.   

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

О ненадлежащем состоянии помещений на 02.11.2018 свидетельствуют:

акт от 02.11.2018, в котором зафиксирован факт отсутствия в  помещениях освещения, электропроводки, розеток, пожарной сигнализации, плинтусов, а такты факт повреждения стеклопакетов и отсутствие какой-либо отделки нижнего помещения (том 1, лист 39);

фотоматериалы и видео осмотра объекта (том 2, листы 4-18).

Данные доказательства Компанией надлежащим образом не опровергнуты. 

Поскольку арендодатель не исполнил предусмотренную заключенным сторонами договором аренды недвижимого имущества обязанность по ремонту арендованных помещений, что повлекло невозможность использования арендатором имущества, требование Общества о досрочном расторжении договора аренды от 14.06.2018 является правомерным.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

В силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Поскольку передача арендованного имущества не состоялась, акт приема-передачи сторонами не подписан, фактического доступа к арендуемому имуществу истец не имел и его не использовал, оснований для удержания задатка не имеется.

Иск Общества в части взыскания с Компании 550 000 руб. в счет арендных платежей удовлетворен правомерно.

Требование о взыскании процентов в размере 25 466 руб. за период с 15.06.2018 по 30.11.2018 также является законным, соответствует положениям пункта 1 статьи 395 ГК РФ, в связи с чем удовлетворено судом правомерно.

Ввиду доказанности факта ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по договору от 14.06.2018, оснований для удовлетворения встречных требований Компании не имелось, в удовлетворении встречного иска о принятии помещений отказано правомерно.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется. 

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 14 марта 2019 года по делу № А66-17808/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» - без удовлетворения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

         А.Н. Шадрина

 

Судьи

         А.Я. Зайцева

         Ю.В. Зорина