АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-545/18 

Екатеринбург

02 апреля 2018 г.

Дело № А07-19518/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Лазарева С.В., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Топограф» (далее – общество «Топограф») на постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 по делу № А07-19518/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) – Байбулатова И.Р. (доверенность от 22.09.2017 № 01-05-2653/13);

общества «Топограф» - Зобков А.В. (доверенность от 01.02.2017 № 01/02-01), Сафина А.Н. (доверенность от 13.11.2017 № 1).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Топограф» о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 07.05.2015 № 205-15, от 07.05.2015 № 206-15 и применении последствий их недействительности.

 На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление земельных отношений).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2017 (судья Архиереев Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением от 15.11.2017 апелляционный суд перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве второго ответчика  Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам).

Постановлением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пирская О.Н.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе общество «Топограф» просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на неприменение судом подлежащих применению п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также ссылаясь на применение, не подлежащих применению п. 5 ст. 1, ст.11.3, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 1, п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, поскольку спорные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке и до предъявления настоящего иска в суд фактически исполнялись сторонами, при этом поведение администрации давало основание обществу «Топограф» полагаться на действительность сделок, постольку заявление администрации о недействительности сделок и применение последствий их недействительности в настоящем случае не имеет правового значения (п.5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общество «Топограф» полагает, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856, находящийся в границах красных линий, в соответствии с разработанной и согласованной проектной документацией предназначен  для строительства части  объекта «надземный пешеходный переход с торговыми помещениями» на высоте более 4,5 м, по существу к площади застройки не относится,  в связи с чем, каких-либо препятствий для неопределенного круга  лиц в пользовании территорией общего пользования – автомобильной дорогой по ул. Рихарда Зорге, не создается.  Более того, расположение транспортной инфраструктуры в границах красных линий на данном земельном участке прямо предусмотрено действующим законодательством и нормативными правовыми актами органа местного самоуправления.  При этом судом не учтено, что  земельный участок с кадастровым номером 02:55:020110:5085 не находится в границах красных линий, что исключает расположение на территории мест общего пользования. По мнению общества «Топограф», суд не принял во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением  Октябрьского районного суда г. Увы по делу № 2а-4512/2017, которое в силу ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело. Кроме того заявитель  обращает внимание на то, что объект недвижимости, составляющий единый технологический комплекс, может располагаться на разных земельных участках. Заявитель ссылается на неправильное толкование п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Указывает,  что  публичное информирование населения о предстоящем предоставлении земельных участков  для строительства, испрашиваемого обществом «Топограф» было произведено путем опубликования информации в газете «Вечерняя Уфа» 29.01.2015. Сообщение в отношении спорных земельных участков  содержало все необходимые сведения, обеспечивающие гражданам возможность реализации принципа участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также отельным гражданам, заинтересованным в использовании спорных участков,   прав на подачу соответствующих заявок и участие в торгах. Кроме того, заявитель полагает, что вывод апелляционного суда о том, что предоставление земельных участков для строительства объектов, не предусмотренных проектом планировки, нарушает требования п.11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации,  является необоснованным ввиду отсутствия разработанной и утвержденной документации по планировке территории, на которой расположены спорные земельные участки.

Общество «Топограф» в отзыве, письменных пояснениях в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

При рассмотрении спора судами установлено, что Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа (далее - Управление архитектуры) по заявлению общества «Топограф» выдано градостроительное заключение  от 15.08.2013 № ГЗ-2298/С  исходя из его намерения по функциональному использованию объекта (земельного участка западнее дома № 44 по улице Рихарда Зорге) в целях размещения  надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями, в дополнительных сведениях которого было указано, что часть земельного участка расположена в границах красных линий улицы Рихарда Зорге, проектом межевания земельный участок сформирован для общего пользования, размещение объектов капитального строительства не предусмотрено, по участку проходят инженерные сети, имеются зеленые насаждения. 

Тем не менее на основании заявления общества «Топограф» вопрос о возможности предоставления земельного участка для проектирования и строительства надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями вынесен на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке г. Уфы.

Согласно протоколу от 16.05.2014 Комиссией принято решение рекомендовать предоставление земельного участка для проектирования и строительства объекта при условии предварительного согласования МУП «Уфаводоканал» технической возможности выноса инженерных сетей и проведении процедуры публикации информационного сообщения. 

Согласно данным публичной кадастровой карты 19.09.2014 на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:000000:37856 площадью 530 кв. м, и 02:55:020110:5085 площадью 2 205 кв. м, разрешенное использование обоих земельных участков - для размещения объектов предпринимательской деятельности.

МУП «Уфаводоканал» 12.12.2014 согласовало градостроительное заключение от 15.08.2013 № ГЗ-2298/С для размещения объекта надземный пешеходный переход с торговыми помещениями с указанием условий такого согласования.

В газете «Вечерняя Уфа» от 29.01.2015 Управление земельных отношений опубликовало информационное сообщение о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020110:5085 и 02:55:00000037856, объект предполагаемый к строительству: надземный пешеходный переход с торговыми площадями. 

Согласно составленному Управлением по земельным ресурсам отчету о результатах публикации, в течение 30 дней с даты публикации, заявлений от других заинтересованных лиц не поступило.

Администрацией принято постановление от 08.04.2015 № 1385 о предоставлении обществу «Топограф» земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085, общей площадью 2 205 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856, общей площадью 530 кв. м, под предпринимательство для проектирования и строительства надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями, в аренду, сроком на 3 года.

Между Управлением по земельным ресурсам  (арендодатель) и обществом «Топограф» (арендатор) 07.05.2015 заключены договоры аренды № 205-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856 и № 205-16 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085.

Обществу «Топограф» 01.06.2015 Управлением архитектуры выданы градостроительный план земельного участка № RU 03308000-15-718 на земельный участок 02:55:020110:5085 и градостроительный план земельного участка № RU 03308000-15-677 на земельный участок 02:55:000000:37856.

Из направленного Управлением архитектуры в адрес правового управления администрации письма от 10.08.2017 № 7-5329/ОПО следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020110:5085 сформирован на территории земельного участка П-082 площадью 5130 кв. м, предназначенного для общего пользования. Согласно архивной топографической съемке на территории данного земельного участка проложен подземный водопровод 300 мм, подземная кабельная линия связи, подземный электрокабель высокого напряжения (6кВ), размещена опора воздушной линии электропередач низкого напряжения, имеются зеленые насаждения; на территории земельного участка 02:55:000000:37856 проложены подземные кабельные линии связи, подземная магистральная канализация 2d-1000 мм, подземный водопровод d-600 мм, подземная ливневая канализация d-600 мм, подземный газопровод высокого давления d-529 мм, подземный электрокабель низкого напряжения.

Администрацией в адрес общества «Топограф» 16.05.2017 направлено требование о возврате в муниципальную собственность земельных участков 02:55:020110:5085 и 02:55:00000037856 в течение 10 дней по акту приема передачи со ссылкой на недействительность заключенных договоров аренды.

Ссылаясь на то, что при предоставлении земельных участков были нарушены нормы земельного и градостроительного законодательства, в силу чего договоры аренды, заключенные между Управлением по земельным ресурсам и обществом «Топограф» являются недействительными, администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о соблюдении процедуры предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020110:5085 и 02:55:000000:37856 без предварительного согласования места размещения объекта, предусмотренной ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, и законности предоставления обществу  «Топограф» в аренду спорных земельных участков. Также суд дополнительно указал, что выдача администрацией разрешения на строительство объектов, подписание актов приемки-передачи, а также принятие платежей по арендной плате по договорам аренды земельных участков от 07.05.2015№ 205-15,№ 206-15 и частичное исполнение указанных договоров давало другой стороне договора общества «Топограф» и иным лицам основание полагаться на действительность сделки.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, и, перейдя к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве второго ответчика  Управление по земельным ресурсам. Рассмотрев дело, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу п. 2 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ), в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Из материалов дела следует, что процедура предоставления спорных земельных участков начата администрации до момента вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ. Следовательно, в целях оценки действительности оспариваемых сделок аренды, суд апелляционной инстанции правомерно проверил соответствие процедуры формирования и предоставления спорных земельных участков требованиям Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015. 

Также из материалов дела следует, что предоставление спорных земельных участков осуществлялось без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов, т.е. в порядке, предусмотренном пунктом 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данной нормой Земельного кодекса Российской Федерации установлен следующий порядок предоставления земельных участков: - проведение работ по формированию земельного участка (выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка); - определение разрешенного использования земельного участка; - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение)); - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. 

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации  Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты, границы территориальных зон, виды разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства объектов и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

По смыслу п. 1 ст. 41.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки в части определения таких элементов планировочной структуры как территориальные зоны, выступают основой для подготовки документации по планировке территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом в силу части 5 статьи 41 названного Кодекса при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Проекты межевания территорий (квартала, микрорайона) могут быть подготовлены как в составе проектов планировки территорий, так и в виде отдельного документа применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры (квартала, микрорайона), установленных проектами планировки территорий (части 1 и 3 статьи 43 Градостроительного кодекса).

Частью 5 статьи 43 данного Кодекса предусмотрено, что проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов.

Согласно п. 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

По смыслу названных норм, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению п. 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13).

Из материалов дела следует, что решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 22.08.2008 № 7/4 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Правила застройки).

Постановлением администрации от 14.06.2011 № 3303 утвержден проект межевания территории квартала «М», ограниченного улицами Рихарда Зорге, Шафиева, проспектом Октября, 50 лет СССР в Октябрьском районе г. Уфа. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что проектом межевания территории квартала «М», ограниченного улицами Рихарда Зорге, Шафиева, проспектом Октября, 50 лет СССР в Октябрьском районе г. Уфа, утвержденного постановлением администрации от 14.06.2011 № 3303, не предусмотрено размещение объектов капитального строительства на территориях, обозначенных как П-081(жилая застройка) и П-082 (территория общего пользования), в то время земельный участок с кадастровым номером 02:55:020110:5085 расположен на территории, обозначенной в проектах как П-081, а земельный участок с кадастровым номером  02:55:000000:37856 расположен на территории, обозначенной в проектах как П-082.

Кроме того, вышеуказанные территории, согласно градостроительному регламенту, входят в состав зон ОД-2, ОД-3 - зоны общественно-деловой застройки, предназначенные для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений (ст. 43 Правил застройки).

Согласно ст. 45 Правил застройки, устанавливающей предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, минимальная площадь земельных участков в территориальных зон ОД-2 и ОД-3, предназначенных для застройки зданиями средней этажности составляет 1200 кв. м.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что у администрации не имелось оснований для формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка 02:55:000000:37856 площадью 530 кв. м. 

Таким образом, предоставление спорных земельных участков для строительства объектов, не предусмотренных Проектом планировки, нарушает требования п. 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Одним из необходимых этапов процедуры предоставления земельного участка из состава публичных земель для строительства в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации является публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По смыслу положений указанного пункта, публикация о предстоящем предоставлении земельного участка призвана обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. При этом публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

Из информационного сообщения от 29.01.2015 следует,  что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 и земельный участок с кадастровым номером 02:55:020110:5085 предоставляются под строительство объекта «надземный пешеходный переход с торговыми помещениями». Данная цель предоставления участка указана также в каждом из оспариваемых договоров аренды, то есть оба участка предоставлены под строительство одного объекта.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что строительство надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:000000:37856, тогда как на участке 02:55:020110:5085 фактически предусмотрено строительство торгового здания, вход в которое осуществляется через лестничную клетку, ведущую, в том числе, в надземный переход.

Информационное сообщение от 29.01.2015  не содержало указания на возможность возведения торговых зданий на предлагаемых к передаче в аренду земельных участках. Несоответствие изложенной в опубликованном сообщении информации не позволила неопределенному кругу лиц выразить действительную волю относительно участия в торгах либо относительно наличия возражений против строительства такого здания.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении при заключении договоров требований п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в части публикации сообщения о предоставлении земельных участков в силу несоответствия изложенной в сообщении информации действительной цели предоставления спорных земельных участков.  

Согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами относятся к территории общего пользования.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции верно указано, что из выкопировки приложения № 1 к решению Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 22.10.2012 № 10/12 и от 08.01.2015 № 41/6 «О резервировании земельных  участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд» следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 полностью расположен в границах красных линий, ограничивающих территорию общего пользования - дорогу по ул. Рихарда Зорге.

Следовательно,  в силу п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельный участок земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856  относится к территории общего пользования.

Предоставление земельного участка общего пользования под строительство указанного выше объекта противоречит правовому режиму земель общего пользования, установленному нормой ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в настоящем случае земельный участок, сформированный в границах земель общего пользования, предоставлен для строительства подлежащего передаче в частную собственность капитального объекта коммерческого назначения.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Как следует из п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из смысла положений п. 10 ст. 1, п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект капитального строительства не может быть построен на двух разных земельных участках территориальные зоны и виды разрешенного использования которых не совпадают.

Установив, что строительство надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:000000:37856, тогда как на участке 02:55:020110:5085 фактически предусмотрено строительство торгового здания, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что запроектированные обществом «Топограф» к возведению объекты не могут быть отнесены к объектам недвижимости, составляющим единый технологический комплекс, в силу отсутствия у каждого из планируемых объектов какого-либо технологического назначения по отношению к другому.

Из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции действующей на момент заключения оспариваемой сделки) следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договоров аренды земельного участка от 07.05.2015 № 205-15 и от 07.05.2015 № 206-15 в силу противоречия их существу законодательного регулирования, установленного нормами п. 5 ст. 1, п. 12 ст. 85, п. 4, 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, что влечет нарушение интересов неопределенного круга лиц, то есть публичных интересов, и применил последствия недействительности сделок, обязав общество «Топограф» вернуть  земельные участки с кадастровым номером 02:55:000000:37856 и 02:55:020110:5085. 

Довод заявителя кассационной жалобы о не применении судами п. 5 ст. ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению в рассматриваемой ситуации, поскольку поведение администрации давало основание обществу «Топограф» полагаться на действительность сделок судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку данная норма направлена на защиту второй стороны сделки, действующей добросовестно при ее заключении. Тогда как суд апелляционной инстанции правомерно указал, что общество «Топограф», являясь юридическим лицом, осуществляющим коммерческое строительство и выступая второй стороной договора аренды, не могло не знать о требованиях земельного законодательства, касающихся правового режима земель общего пользования, правил предоставления земельных участков, урегулированных нормой п. 4, п. 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего в данном случае имеются признаки недобросовестного поведения обоих сторон оспариваемой сделки.

Ссылка заявителя на обстоятельства, установленные при рассмотрении судом общей юрисдикции дела № 2а-4512/2017 не может быть принята во внимание, поскольку не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. 

Довод общества «Топограф» о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 в соответствии с разработанной и согласованной проектной документацией предназначен для возведения надземной пешеходной части перехода на высоте более 4,5 м, и по существу к площади застройки не относится, в связи с чем препятствий в пользовании территорией автомобильной дороги по ул. Р. Зорге не создается, был предметом оценки суда апелляционной инстанции, который обоснованно указал на то, что данный довод не влияет на правовой вывод о недействительности договора аренды.

Конкретные параметры планируемого к возведению объекта действительно устанавливаются в проектной документации. Предоставление такой документации является необходимым для получения разрешения на строительство (п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), тогда как заключение договора аренды не обусловлено предоставлением такой документации, в силу чего конкретные характеристики предполагаемого к строительству объекта не имеют юридического значения для оценки соответствия договора

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы были предметом исследования апелляционного суда, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы апелляционным судом по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 по делу № А07-19518/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Топограф» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						С.Э. Рябова 

Судьи						С.В. Лазарев 

                                             					 Т.В. Сулейменова