Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44062/23

28 декабря 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Свобода» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: ФИО2 

о взыскании задолженности по договору аренды от 15.03.2011 № 3854 задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 230144,84 руб., о расторжении договора аренды от 15.03.2011 № 3854, об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040639:866,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

КУМИ администрации Одинцовского городского округа обратился в суд с иском к ООО "Свобода" с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями о взыскании задолженности по договору аренды от 15.03.2011 № 3854 задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 564 872,25 руб., пени за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 230 144,84 руб., о расторжении договора аренды от 15.03.2011 № 3854, об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040639:866.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привечен ФИО2

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Ответчик заявил об оставлении иска без рассмотрения ввиду того, что претензия о расторжении договора подписана неуполномоченным лицом.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

По смыслу вышеуказанных статей АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия юрисдикционных государственных органов.

Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора.

Нормативное установление требования обязательного соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора направлено на исключение доведения до суда споров по требованиям, которые признаются ответчиком обоснованными и могут быть удовлетворены без обращения в суд.

Претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в связи с чем при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из указанных выше целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ - арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения в случае установления после принятия его к производству, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Апелляционный суд учитывает позицию Верховного Суда Российской Федерации, указанную в Определении от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364, согласно которой по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При отсутствии в поведении ответчика намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, правовые основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют, поскольку это приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации", утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

По смыслу приведенных разъяснений, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора, так как претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке. Оставление иска без рассмотрения по формальным основаниям при том, что ответчик возражает по существу заявленных требований и его позиция не направлена на досудебное урегулирование спора, не отвечает задачам судопроизводства.

Соответственно при наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Учитывая отсутствие доказательств принятия действий со стороны ответчика по урегулированию спора либо исполнению требований истца, принимая во внимание приведенные цели законодательного установления обязательного претензионного порядка урегулирования споров и недопустимости отказа в судебной защите нарушенных прав по формальным основаниям без учета конкретных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции считает, что в настоящем случае оснований для оставления без рассмотрения исковых требований на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ не имелось.

Довод заявителя о том, что претензия от 20.03.23 №б/н подписана неуполномоченным лицом, подлежит отклонению, поскольку в материалы дела истцом представлена доверенность от 09.01.2023 №6. Вместе с тем, суд отмечает, что на подписание претензии не требуются специальные полномочия.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

На основании Постановления Администрации Одинцовского района Московской области от 07.02.2011 № 267 ООО «Московская областная компания по управлению недвижимостью» (ООО «Мособлнедвижимость») для размещения торговых рядов был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 2719 +/- 36 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0040639:866, расположенный в границах Одинцовского муниципального района, сельское поселение Назарьевское, с местоположением в районе д. Солослово, западная часть кадастрового квартала 50:20:0040639 в аренду сроком на 3 года.

Во исполнение вышеуказанного Постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района иООО «Мособлнедвижимость» 15.03.2011 был заключен договор аренды земельного участка №3854.

Вышеуказанный договор заключен на срок с 15.03.2011 г. до 14.03.2014 года, был зарегистрирован 29.04.2011 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за № 50-50-96/048/2011-046.

При заключении договора аренды, в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 и 3.3 договора, ООО «Мособлнедвижимость» приняло на себя обязательство ежеквартально, до 15-го числа последнего месяца текущего квартала, вносить арендную плату за пользование земельным участком.

В Приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой его частью, был установлен размер арендной платы, который составлял 179 861,85 рублей в квартал.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3.5 договора было установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

13 февраля 2012 между ООО «Мособлнедвижимость» и ООО «Свобода» было заключено соглашение об уступке прав и переводе долга по договору аренды земельного участка № 3854 от 15.03.2011.

Согласно п. 4.4.4. арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором.

Дополнительным соглашением от 14.02.2013, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Свобода», с 01.01.2013 была установлена арендная плата в размере 197 848,04 рублей в квартал.

09.06.2014 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено ООО «Свобода» уведомление, исх. № 7.1.18/1887 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.03.2011 № 3854, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2014 года размер оплаты стал составлять 217 547 руб. 19 коп. в квартал.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района № 1825 от 17.10.14 был продлен договор аренды земельного участка от 15.03.2011 № 3854 сроком на 10 лет с 15.03.2014 г.

Во исполнение вышеуказанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО «Свобода» было заключено дополнительное соглашение от 29.12.2014 к договору аренды земельного участка № 3854 от 15.03.11 и продлен срок действия договора с 15.03.2014 по 14.03.2024. Кроме того, с 01.01.2015 был установлен новый размер арендной платы в размере 228 681,50 рублей в квартал.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию б/н от 20.03.2023 о наличии задолженности и расторжении договора аренды. Претензия оставлена ответчиком без реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности. Проверив представленный истцом расчет, суд признает его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

Учитывая изложенные обстоятельства, требование истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 564 872,25 руб., является обоснованным, подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, приложен расчет за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 230 144,84 руб.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В материалы дела истцом также представлен расчет пени. Суд, проверив расчет истца, признает его подлежащим корректировке, исходя из периода моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022, поскольку неустойка начислена на сумму задолженности за предыдущие периоды (до 31.03.2022).

На основании изложенного, требования в части взыскания пени также подлежат удовлетворению в сумме 228880,31.

В удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды от 15.03.2011 № 3854 подлежит отказать в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что ответчик уступил право аренды третьему лицу – ФИО2 на основании договора от 01.06.2023, указанное также подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.06.2023.

Таким образом, судом установлено, что ответчик не является арендатором земельного участка с 01.06.2023, в связи с чем, требования о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В рассматриваемом случае договор аренды является действующим, а в удовлетворении требования о расторжении договора отказано.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части обязания возвратить земельный участок также удовлетворению не подлежат.

При этом судом учитывается, что при оглашении резолютивной части решения суда допущена арифметическая опечатка в части размера неустойки.

В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Таким образом, с ответчика в пользу истца по договору аренды от 15.03.2011 № 3854 подлежит взысканию задолженность за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 564 872,25 руб., неустойка за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 230 144,84 руб.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 49, 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с ООО «Свобода» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по договору аренды от 15.03.2011 № 3854 задолженность за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 564 872,25 руб., неустойку за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 228880,31 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

   3. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

 

Судья                                                                                                        Ю.С. Таранец