АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-12283/2022

г. Краснодар

25  октября  2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2022г.

Решение в полном объеме изготовлено 25.10.2022г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Сербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1, г. Ейск

к администрации Ейского городского поселения Ейского района, г. Ейск

Третьи лица: 

Управление архитектуры и градостроительства администрации Ейскогогородского поселения Ейского района, г. Ейск

Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районамУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиипо Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании права собственности

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчика, 3-х лиц: не явились, извещены.

установил:

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Ейского городского поселения Ейского района (далее – администрация), согласно которого просит:

сохранить нежилое здание –  учебный корпус лит. Т, Т1, Т2, общей площадью 1766, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:166 и нежилое здание – административное здание лит. Б, общей площадью 178, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:1090, расположенные по адресу: 

<

...>, в реконструированном состоянии путем объединения в нежилое здание лит. Т, Т1, Т2, Б, общей площадью 1754 кв. м;

прекратить право собственности ФИО1 на нежилое здание –  учебный корпус лит. Т, Т1, Т2, общей площадью 1766, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:166 и нежилое здание – административное здание лит. Б, общей площадью 178, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:1090, расположенные по адресу: 

<

...>;

признать право собственности ФИО1 на нежилое здание лит. Т, Т1, Т2, Б, общей площадью 1754 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

указать, что решение суда  является основанием для кадастрового инженера на изготовление технического плана реконструкции на нежилое здание лит. Т, Т1, Т2, Б, общей площадью 1754 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> на основании Декларации об объекте недвижимости в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на нежилое здание –  учебный корпус лит. Т, Т1, Т2, общей площадью 1766, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:166 и нежилое здание – административное здание лит. Б, общей площадью 178, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:1090 и государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое здание лит. Т, Т1, Т2, Б, общей площадью 1754 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  управление архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района (далее – управление архитектуры) и Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании объявлен перерыв до 12.10.2022 до 15-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что  ФИО1 является собственником земельного участка  из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – деловое управление, административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, магазины, общественное питание общей площадью 1693 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:97 по адресу: 

<

...>.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие ФИО1 на праве собственности – учебный корпус лит. Т, Т1, Т2, общей площадью 1766, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:166 и административное здание лит. Б, общей площадью 178, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:1090.

Как указано в исковом заявлении, истцом проведена реконструкция указанных зданий путем объединения их в одно нежилое здание, состоящее из 22 нежилых помещений общей площадью 1764 кв. м.

Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Ейскому району на объединенное здание изготовлен технический паспорт от 13.10.2021.

В изготовлении технического плана на вновь образованное нежилое здание ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Ейскому району истцу отказало (письмо исх. от 12.11.2021 № 13.13-11/460).

Уведомлением от 27.12.2021 управление архитектуры администрации отказало ФИО1 в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия разрешительной документации на строительство (реконструкцию).

Истец, ссылаясь на невозможность легализации реконструированной постройки во внесудебном порядке, обратился в суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из абзаца 4 пункта 2 статьи 222 ГК РФ следует, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010  № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 28 постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014). 

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. 

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

  Как было указано выше, в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Как уже было указано выше, реконструированный объект расположен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ФИО1, и возник в связи с объединением в одно здание двух принадлежащих истцу зданий: нежилого здания  учебного корпуса лит. Т, Т1, Т2, общей площадью 1766, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:166 и административного здания лит. Б, общей площадью 178, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:1090 путем обустройства проходов между данными зданиями и раздела на отдельные помещения объединенного здания.

В 2022 году по заказу ФИО1 ООО «АрхиГрад» выполнен проект корректировки проектной документации административного здания по адресу: 

<

...> с целью организации сообщения между учебным корпусом и административным зданием. Указанным проектом предусмотрены противопожарные мероприятия и конструктивные решения по усилению конструкции здания.

В декабре 2021 года истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания.

Уведомлением от 27.12.2021 управление архитектуры администрации отказало ФИО1 в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия разрешительной документации на строительство (реконструкцию).

В целях установления технических параметров спорного объекта недвижимости, а также соответствия объекта установленным нормам и правилам определением суда от 25.05.2022 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО3

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Какие объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером23:42:0302004:97 по адресу: 

<

...>?

2) Каковы технические характеристики указанных объектов? Соответствуют литехнические характеристики объектов разрешительной, технической и проектнойдокументации? Если не соответствуют, то в чем выражается несоответствие?

3) Соответствуют ли объекты строительным, градостроительным, экологическим,санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правиламземлепользования и застройки?

4) Создают ли объекты угрозу жизни и здоровья граждан?

В экспертном заключении эксперт пришел к следующим выводам:

1) На земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302004:97 по адресу: 

<

...> расположены объекты, построенные в разные годы, скомпонованные и объединенные друг с другом в один многофункциональный комплекс. Нежилое здание лит. Т, Т1, Т2, Б построено на земельном участке с разрешенным использованием – деловое управление, административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, магазины, общественное питание.

Части нежилого здания представлены литерами:

Лит. Т – 3-этажный учебный корпус, 1995 года постройки, площадь 1397, 20 кв. м;

Лит. Т1 – 1-этажная пристройка, 1995 года постройки, площадь 168, 60 кв. м;

Лит. Т2 – пристройка (лестница), 1995 года постройки, площадь 27, 40 кв. м;

Лит. Б – 1-этажное административное здание, 2021 постройки, площадь 170, 8 кв. м.

Общая площадь по всему нежилому зданию литер. Т, Т1, Т2, Б составляет 1764 кв. м.

2) В отношении объектов лит. Т, Т1, Т2 проектная документация отсутствует. Данные технических паспортов, выполненных ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Ейскому району по состоянию на 13.10.2021, сведениям, полученным экспертом в ходе проведения экспертного осмотра, соответствуют как по техническим показателям, так и по конструктивному исполнению. 

Данные технического паспорт административного здания, выполненного ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Ейскому району по состоянию на 13.10.2021, сведениям, полученным экспертом в ходе проведения экспертного осмотра, соответствуют с небольшим отступлением, имеется незначительное расхождение с техническими показателями, указанными в разрешении на строительство от 20.05.2020, а именно:

по разрешению: площадь застройки – 192, 0 кв. м; объем – 643, 20 куб. м;

по техническому паспорту: площадь застройки – 191, 0 кв. м; объем – 643, 0 куб. м.

Расхождение технических проектных показателей по административному зданию литер Б составляет по площади 1,00 кв. м, по объему – 0,20 куб. м, что является незначительно.

3) Спорные объекты соответствуют строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правиламземлепользования и застройки. При этом отступы от границы земельного участка, количество этажей здания, процент застройки земельного участка также соответствуют действующим градостроительным нормам и правилам.

4) Общее техническое состояние конструктивных элементов объектов нежилого здания литер Т, Т1, Т2, Б, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0302004:97, завершенного реконструкцией, удовлетворительное, соответствует нормативному техническому состоянию, недопустимых дефектов и повреждений, свидетельствующих о снижении несущей способности основных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий и покрытий) не зафиксировано, конструктивно-прочностные характеристики нежилого здания не нарушены, что соответствует строительным нормам, установленным СП, СНиП, ГОСТ и др. В целом нежилое здание угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, ответчик возражений относительно экспертного заключения не заявил, в связи с чем заключение строительно-технической экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства в совокупности с заключением судебной экспертизы, принимая во внимание доказанность истцом оснований, предусмотренных статьями 12, 222  ГК РФ, необходимых для признания за ним права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, а также учитывая расположение реконструированного объекта недвижимого имущества на земельном участке в соответствии с его целевым назначением, проведение реконструкции в отношении легитимных зданий, принадлежащих истцу, путем их объединения,  отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возведение объекта с соблюдением строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) установлено, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. 

Статья 29 Закона № 218-ФЗ предусматривает порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Таким образом, решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации. 

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины и по оплате судебной экспертизы следует возложить на истца, поскольку по существу между сторонами отсутствует спор в отношении объектов, являющихся предметом иска и обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском не связано с наличием противоправных действий (бездействия) со стороны ответчика, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отнесения на последнего судебных расходов.

Истцом в материалы дела представлено платежное поручение № 203 от 24.05.2022 о перечислении на депозитный счет суда 40 000 руб. за проведение экспертизы. Однако согласно справке финансового отдела Арбитражного суда Краснодарского края, денежные средства по платежному поручению № 203 от 24.05.2022 на депозитный счет суда не поступали.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Признать право собственности ФИО1, г. Ейск на нежилое здание лит. Т, Т1, Т2, Б, общей площадью 1754 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о праве собственности ФИО1, г. Ейск на нежилое здание –  учебный корпус лит. Т, Т1, Т2, общей площадью 1766, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:166 и нежилое здание – административное здание лит. Б, общей площадью 178, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0302004:1090 и государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое здание лит. Т, Т1, Т2, Б, общей площадью 1754 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с ФИО1, г. Ейск в пользу ФИО3, г. Ейск 30 000 руб. стоимости судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья         М.В. Крылова