АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А64-2712/2017

г. Калуга

12 марта 2018                                           

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

                 председательствующего

 

                                    Козелкина И.И.

                 судей

                                    Платова Н.В.

 

                                      ФИО1

                  при участии в заседании:

 

                 от истца

                 

                 от ответчика

 

                 третьих лиц

 

ФИО2 (дов. от 06.04.2017),

ФИО3 (дов. от 20.06.2014),

 

не явился извещен надлежаще,

 

не явились, извещены надлежаще,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу         ФИО4 на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 по делу № А64-2712/2017,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 (далее - ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ремстроймонтаж» (далее - ООО «Ремстроймонтаж», ответчик) об обязании заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинам непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: 

<

...>/ К.Маркса, д.61/175, корпус 1 на условиях договора о намерениях от 25 июля 2014 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Тамбовстройкомплект» в лице конкурсного управляющего ФИО5, Прокуратура Тамбовской области (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от     05 декабря 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в               Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене указанных судебных актов. При этом заявитель жалобы на нарушения норм материального и процессуального права. Полагает, что суды пришли к неправомерному выводу о пропуске срока исковой давности. Не учли наличие оснований для понуждения к заключению договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинам непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале.

В судебном заседании представители  истца поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представители  ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа.

 Арбитражный кассационный суд в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 12.04.2011 между ФИО4 (участник долевого строительства) и ООО «Тамбовстройкомплект» (застройщик) заключен договор №1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1 (далее - договор №1).

27.05.2011 договор №1 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, номер регистрации 68-6801/003/2011-809.

Пунктом 1.1 договора №1 установлено, что участник долевого строительства принимает участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: 

<

...>/ Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1, с целью приобретения нежилого помещения №2, расположенного на 1 этаже в осях 1-22; А3-Д, общей площадью 842,86 кв. м согласно приложению №1 (все-без внутренней отделки) и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Согласно пункту 1.2 договора №1 застройщик обязался своими силами или с привлечением третьих лиц построить объект и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену, указанную в пункте 2.1 договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором, и принять в собственность объект долевого строительства.

Согласно пункту 2.1 договора №1 стоимость объекта долевого строительства составляет 25 285 800 руб.

Истец свои обязательства по оплате исполнил.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.06.2014 по делу №А64-6798/2011 ООО «Тамбовстройкомплект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

На основании решения собрания участников долевого строительства ООО «Тамбовстройкомплект» от 08.10.2014 (протокол №5) в ходе проведения процедуры банкротства ООО «Тамбовстройкомплект» конкурсным управляющим были проведены торги по реализации права аренды земельного участка, обремененного залогом, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1 , в соответствии со статьей 110 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно сведений, размещенных в газете «Коммерсант», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, по результатам торгов по продаже имущества ООО «Тамбовстройкомплект» в форме конкурса, состоявшихся 26.11.2014, победителем признано ООО «Ремстроймонтаж».

Согласно сведений, размещенных в ЕФРСБ 12.12.2014 по итогам указанных торгов заключен договор с обременениями и обязательствами достроить вышеуказанный многоквартирный дом, располагающийся на земельном участке, по которому ООО «Ремстроймонтаж» стало победителем на право заключения договора аренды.

Между ООО «Ремстроймонтаж» и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова был заключен договор №27 аренды вышеуказанного земельного участка.

25.07.2014 между ФИО4 и ООО «Ремстроймонтаж» был подписан договор о намерениях, в соответствии с которым ООО «Ремстроймонтаж» обязалось после получения разрешения на строительство вышеуказанного дома заключить договоры долевого участия в строительстве.

ООО «Ремстроймонтаж» письмами от 27.08.2015 и 10.03.2017 подтвердило свои намерения о завершении строительства указанного дома и исполнения обязательств застройщика перед ФИО4 как перед участником долевого строительства.

Проектная документация новым застройщиком утверждена, разрешение на строительство №8306000-1878-2016 получено, аналогичные договоры о намерениях с другими участниками долевого строительства были исполнены ООО «Ремстроймонтаж», что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 24.10.2016 № 68-0-1-122/5502/2016-5108.

Истец 06.02.2017 вручил ответчику требование о заключении договора долевого участия в строительстве с проектом договора.

В ответ на указанное требование ответчиком был дан ответ с подтверждением намерения заключить договор и указанием на то, что соответствующие договоры разрабатываются ответчиком.

Ответчиком в адрес истца был направлен шаблон договора участия в долевом строительстве без указания существенных условий сделки предмета, цены (копия прилагается), что по мнению судов подтверждает отсутствие у ответчика реальных намерений по исполнению обязательств по договору о намерении.

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены свои обязательства по заключению договора участия в долевом строительства, истец обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчика заключить данный договор.

 Рассмотрев данный спор, суд первой  инстанции  и арбитражный апелляционный суд пришли к выводу об  отсутствии оснований для  удовлетворения заявленных требований.        

Данные выводы суд кассационной инстанции находит соответствующими закону и материалам дела.

 При этом суды правомерно руководствовались следующим.

 Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.          

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Согласно пунктов 4,5 статьи 429 ГК РФ, в  предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Истец свои требования основывает на основании представленного в материалы дела договора о намерениях от 25.07.2014.

С учетом положений статьи 429 ГК РФ, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В силу статьи 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть событие не должно зависеть от воли и действий сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Как следует из пункта 1 договора о намерениях от 25.07.2014, в течение 10 рабочих дней после получения в установленном порядке разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и государственной регистрации права собственности на земельный участок (либо договора аренды такого земельного участка), застройщик обязуется заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Давая толкование порядке статьи 431 ГК РФ условий пункта 1 договора о намерениях от 25.07.2014, суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что предусмотренное договором событие, как получение разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и государственная регистрация права не обладает качеством неизбежности наступления, в связи с чем не может быть признано надлежащим способом определения срока заключения основного договора.

Поскольку срок заключения сторонами основного договора не определен, апелляционный суд, руководствуясь положением пункта 4 статьи 429 ГК РФ, правомерно пришел к выводу о том, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 25.07.2015.

Учитывая, что с иском истец обратился в апреле 2017 года, установленный пунктом 5 статьи 429 ГК РФ шестимесячный срок, в течение которого могло быть заявлено требование о понуждении к заключению основного договора (25.01.2016), истцом пропущен. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исходя из изложенного, после указанной даты обязательства сторон из предварительного договора по заключению договора участия в долевом строительстве прекратились.

Наличие переписки между сторонами (письма от 27.08.2015 и 10.03.2017 с указанием на намерения ответчика завершить строительство указанного дома и исполнения обязательств застройщика, судом оценено и указано, что это подтверждают фактическое уклонение ответчика от заключения договора, а предусмотренное законом право на понуждение к заключению спорного договора в установленном порядке, истцом не было своевременно реализовано.

Кроме того, суд первой и апелляционной инстанций применительно к предмету договора правомерно отметили расхождение в объекте строительства.

Согласно пункту 1 договора о намерениях от 25.07.2014 предметом договора является многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на 1 этаже по адресу: 

<

...> / Карла Маркса, дом 61/175, корп. 1.

Согласно разрешению на строительство №68306000-1878-2016 от наименование объекта капитального строительства - многоэтажный многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и в подвале.

Проектная документация и положительное заключение экспертизы от

№68-2-1-2-0011-16 так же содержит указание на иной объект строительства.

 Доводы кассационной жалобы на то, что суд не удовлетворил ходатайство об истребовании проектной документации не могут быть прияты во внимание, поскольку в деле имеется лишь письменное ходатайство поданное в суд первой инстанции о привлечении в качестве третьего лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Тамбовской области для дачи пояснений и представления технической документации (л.д.22-23 т.3). Данное ходатайство отклонено по мотивам изложенным в решении суда первой инстанции.

Между тем, из текста апелляционной жалобы следует, что истец подтверждает, что утвержденная проектная документация, на которую дано разрешение, содержит изменения  характеристики нежилого помещения и планировки, в связи, с чем выражал согласие на замену нежилого помещения жилыми помещениями.

На основании изложенного апелляционный суд правомерно согласился с выводами суда первой инстанции о том, что поскольку ответчиком получено разрешение и осуществляется строительство иного объекта, истцом вносились денежные средства другой организации (ООО «Тамбовстройкомплект»), то между сторонами не могли возникнуть обязательственные отношения по заключению договора о долевом участии в строительстве объекта недвижимости.

 Ссылка истца в кассационной жалобе на переход обязанностей ООО «Тамбовстройкомплект» по заключенному договору №1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: 

<

...> /Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1 к ООО «Ремстроймонтаж» обоснорванно признана не состоятельной, поскольку доказательств того, что ООО «Ремстроймонтаж» является правопреемником ООО «Тамбовстройкомплект» по данным обязательствам сторонами в материалы дела не представлено.

Приобретение ООО «Ремстроймонтаж» на торгах 14.12.2014 имущества, в том числе и права аренды вышеназванного земельного участка, само по себе не влечет замену ООО «Тамбовстройкомплект» в обязательстве по договору №1.

При этом ответчик в возражениях на апелляционную жалобу указывал на то, что проведение торгов проводилось с обременением в виде заключенных договоров участия в долевом строительстве и включенных в реестр передачи жилых помещений ООО «Тамбовстройкомплект» согласно Приложения № 1 . Помещение истца не является жилым, в реестр передачи не включено и в Приложении № 1 отсутствует. 

Судами установлено, что обязательства ООО «Тамбовстройкомплект» ответчику не передавались, оплата денежных средств истцом была произведена ООО «Тамбовстройкомплект», что не оспаривается третьим лицом.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий ООО «Тамбовстройкомплект» подтвердил наличие обязательств перед истцом ООО «Тамбовстройкомплект».

 Кроме того, указанные доводы кассационной жалобы не подтверждают наличие у ответчика обязанности, предусмотренной законом  или добровольно принятым обязательством, заключить договор долевого участи в строительстве объекта недвижимости (статья 421 ГК РФ).

 Нарушений норм материального и процессуального права при принятии судебных актов не установлено.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций полно установили фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовали имеющиеся в материалах дела доказательства, приняли обоснованные решение и постановление, соответствующие нормам материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 по делу № А64-2712/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

               Председательствующий                                             И.И. Козелкин

 

Судьи                                                                          Н.В. Платов

 

                                                                            ФИО1