АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1670/2024

23 мая 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от истца: И.А. Чопенко, представитель, доверенность от 08.11.2023

от ответчика: ФИО1, представитель, доверенность от 25.12.2023

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО1, представитель, доверенность от 25.12.2023 №28/35806-исх

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градостандарт»

на решение от 11.10.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024

по делу № А51-22071/2022 

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градостандарт» 

к администрации города Владивостока 

третьи лица: управление финансов администрации города Владивостока, управление муниципальной собственности города Владивостока 

о взыскании 7 489 902 руб. 39 коп.

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Градостандарт» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690001, 

<

...>, этаж 2, кабинет 1; далее – ООО СЗ «Градостандарт», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее - Администрация) о взыскании 7 492 841 руб. 89  коп., из которых: 231 789 руб. 93 коп. необоснованно внесенная арендная плата по договору аренды земельного участка от 20.11.2017 №01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350; 7 261 051 руб. 96 коп. – убытки в виде затрат на подготовительные и проектные работы.

К участию в деле в соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление финансов администрации города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>), Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>; далее – УМС г. Владивостока).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024, с Администрации в пользу общества взыскано 35 606 руб. 13 коп. переплаты по договору аренды земельного участка от 20.11.2017 №01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350. В остальной части иска отказано.

ООО СЗ «Градостандарт», не согласившись с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении иска, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить полностью.

Заявитель кассационной жалобы настаивает на позиции о том, что судами не дана оценка добросовестности поведения ответчика при заключении договора аренды земельного участка от 20.11.2017 №01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350 и его исполнении. Включение в текст договора сведений о расположении гаражей в границах арендуемого земельного участка, по мнению кассатора, не свидетельствует о том, что истец должен был знать и осознавать, что их наличие исключает возможность проведения на нём планируемого строительства. ООО СЗ «Градостандарт» полагало достоверной информацию УМС г. Владивостока о самовольном характере имеющихся на участке объектов, что исключало наличие сомнений в возможности использования арендуемого земельного участка по его целевому назначению.

Администрацией представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ООО СЗ «Градостандарт», Администрации и УМС г. Владивостока поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Управление финансов администрации города Владивостока, надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов в обжалуемой части, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 20.11.2017 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Градостандарт» (арендатор) заключен договор №01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350, по условиям которого на основании соглашения №СПВ-300/17 об осуществлении арендатором деятельности резидента свободного порта Владивосток от 06.09.2017, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:28:010022:187, площадью 1 226 кв.м, с видом разрешенного использования: «многоквартирные жилые дома», для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома.

Срок действия указанного договора установлен его участниками с 20.11.2017 по 31.12.2020. 

Пунктом 7.4 договора аренды  закреплено указание на особые условия: в границах земельного участка расположены 31 металлический гараж, каменный туалет, автомобильные шины.

Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее – УГА г. Владивостока) от 27.12.2017 №2243 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187. Распоряжением УМС г. Владивостока от 05.03.2020 №198/28 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 изменен с «многоквартирные жилые дома» на «гостиничное обслуживание».

Дополнительным соглашением №1 от 31.03.2020 к договору аренды №01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350 внесены изменения, в том числе в пункт 1.1 договора, слова «для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома» заменены на «для использования в целях строительства 9-ти этажного апарт-отеля во Владивостоке (СПВ)», срок договора аренды установлен с 31.12.2020 до 12.10.2085.

Дополнительным соглашением №2 от 28.10.2020 к договору аренды №01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350 внесены изменения в пункт 1.1 договора, слова «для использования в целях строительства 9-ти этажного апарт-отеля во Владивостоке (СПВ)» заменены на «для использования в целях строительства апарт-отеля в районе ул. Славянская, 14 в г. Владивосток».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020 по делу №А51-2939/2019, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.02.2022, договор аренды земельного участка от 20.11.2017 №01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350, заключенный между УМС г. Владивостока и ООО «Градостандарт», признан недействительным по иску Гаражного кооператива-86, применены последствия недействительности сделки, на ООО СЗ «Градостандарт» возложена обязанность возвратить Администрации спорный земельный участок.

В обоснование заявленных в настоящем иске требований истец указал на невозможность осуществления строительства на арендуемом земельном участке ввиду наличия на нем металлических гаражей, принадлежащих Гаражному кооперативу-86. 

ООО СЗ «Градостандарт», полагая, что на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в виде неправомерно полученной арендной платы ввиду неисполнения им договорного обязательства по предоставлению земельного участка, обеспеченного возможностью его использования по целевому назначению, а также причинением обществу убытков в результате несения им расходов по реализации проекта строительства, направило в адрес Администрации претензию от 20.09.2022 с требованием об их возмещении. 

Отказ Администрации от добровольного удовлетворения претензионных требований общества послужил основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 №3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Учитывая изложенное, а также суть доводов истца, состоящих в невозможности использования предмета аренды по назначению вследствие неправомерного поведения арендодателя, выразившегося в предоставлении земельного участка, занятого объектами Гаражного кооператива-86, к числу юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, входил вопрос о том, имели ли место соответствующие юридические и фактические препятствия к осуществлению его использования по назначению, которые бы свидетельствовали об отсутствии встречного предоставления со стороны арендодателя.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что ООО СЗ «Градостандарт», заключая договор аренды от 29.11.2017 с особыми условиями (пункт 7.4) о наличии на земельном участке 31 металлического гаража, имело достоверные сведения об особенностях его использования в целях осуществления строительства планируемого объекта недвижимого имущества и могло (должно) было предвидеть возможность наступления соответствующих рисков, включая риски защиты своих правовых интересов обладателями данного имущества. 

В указанном контексте суд округа критически относится к утверждениям заявителя кассационной жалобы о том, что ООО СЗ «Градостандарт» полагало достоверной информацию УМС г. Владивостока о самовольном характере имеющихся на участке объектов, что исключало наличие сомнений в возможности использования арендуемого земельного участка по его целевому назначению.

Более того, судами при рассмотрении настоящего спора в порядке статьи 69 АПК РФ приняты во внимание выводы судов, сделанные при разрешении дела №А51-2939/2019, в соответствии с которыми действия истца, направленные на получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства были обусловлены невозможностью строительства многоквартирного дома на арендуемом земельном участке (площадью 1 226 кв.м), поскольку он расположен в зоне исторической застройки (ОД 12), для которой Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденными решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 №462, размещение многоквартирных домов этажностью не выше 8 этажей допустимо в границах земельного участка, имеющего размеры - не менее 2 000 кв.м 

Указанные обстоятельства также должны были быть известны обществу при заключении договора аренды от 20.11.2017, учитывая, что основным видом деятельности ООО СЗ «Градостандарт» согласно данным выписки из ЕГРЮЛ является строительство жилых и нежилых зданий (41.20 ОКВЭД). 

Последующее изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка с «многоквартирные жилые дома» на «гостиничное обслуживание» осуществлено истцом после заключения договора аренды на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 05.03.2020 №498/28.

Признаков недобросовестно поведения (статья 10 ГК РФ) в действиях арендодателя при заключении договора аренды от 20.11.2017 судами не установлено, оснований не согласиться с указанными выводами у кассационной коллегии не имеется. Доказательств обратного ООО СЗ «Градостандарт» в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание факт принятия обществом земельного участка без возражений и совершение им на протяжении длительного периода времени действий по подготовке проектных мероприятий (получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, изменение вида разрешенного использования земельного участка, разработка проектной документации),  суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для применения к спорным правоотношениям сторон положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ и удовлетворения требований ООО СЗ «Градостандарт» о взыскании с Администрации неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы в размере 196 183 руб. 80 коп.

В свою очередь, переплата, внесенная истцом после прекращения действия договора (35 606 руб. 13 коп.), обоснованно присуждена судами в пользу последнего на основании положений статьи 1102 ГК РФ, что не оспаривается участниками настоящего правового конфликта.

Признавая правомерным отказ судов в удовлетворении иска общества о взыскании с Администрации убытков в размере 7 261 051 руб. 96 коп. (затраты на подготовительные и проектные работы), кассационная коллегия исходит из следующего.

По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума №25)).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу изложенных правовых норм и разъяснений возмещение убытков является способом защиты, направленным на восстановление имущественных прав лица в силу необходимости возмещения (компенсации) того, что было утрачено или повреждено, либо недополучено в силу нарушения такого права.

Таким образом, реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.

Причинно-следственная связь между убытками и действиями ответчика должна быть прямой, то есть, никакие иные обстоятельства не могут их порождать, однако в настоящем случае предъявленные в качестве убытков расходы (затраты на подготовительные и проектные работы) понесены истцом по собственной воле и в своем интересе, с принятием всех возможных рисков их совершения. 

То обстоятельство, что данные расходы в конечном итоге стали для истца убытками в связи с невозможностью в рамках договора аренды спорного земельного участка приступить к строительству, не свидетельствует о виновности действий ответчика применительно к требованию о возмещении убытков, поскольку не исключает осведомленность истца об особых условиях предоставленного земельного участка (пункт 7.4 договора), а также его расположение в зоне исторической застройки г. Владивостока.

Кроме того, как установлено судами, ООО СЗ «Градостандарт» привлеченное по делу №А51-2939/2019 в качестве ответчика, очевидно должно было знать о возникшем споре о праве на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187, оценивая тем самым влияние выявившихся правовых рисков на собственную деятельность. Между тем, истец продолжал согласовывать проектную документацию по строительству объекта гостиничного обслуживания и от договора аренды не отказался.

Учитывая изложенное, суды обоснованно указали на то, что указанные действия истца не отвечают критериям добросовестности и разумности.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления. 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.10.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по делу № А51-22071/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                        С.И. Гребенщиков

                                                                                   С.Н. Новикова