﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-12284/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  07 ноября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе судьи Зиновьевой Т.А. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кытманова Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03.06.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу № А45-12284/2019, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску индивидуального предпринимателя Кытманова Владимира Александровича (ОГРНИП 307547313700090, ИНН 540807640618) к обществу с ограниченной ответственностью «НСК Холди» (630025, г. Новосибирск, ш. Бердское, д. 61, кв. 20, ОГРН 1175476115000, ИНН 5406982621) о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании денежных средств.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Шаркон», общество с ограниченной ответственностью «Компания Холидей».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Седьмого арбитражного апелляционного суда (Павлова Ю.И.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «НСК Холди» – Бухмин А.А. по доверенности от 23.04.2019, представлен диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования; индивидуального предпринимателя Кытманова Владимира Александровича – Грипас А.Н. по доверенности от 21.05.2015, представлен диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Кытманов Владимир Александрович (далее – ИП Кытманов В.А., предприниматель, истец) обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «НСК Холди» (далее – ООО «НСК Холди», общество, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2012 и взыскании задолженности в сумме 343 085,34 руб. 

Дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.06.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Кытманов В.А. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов, содержащихся в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что по действующему законодательству и условиям спорного договора аренды арендодатель не ограничен в применении индекса инфляции только на один год; в договоре отсутствуют какие-либо указания на ограничение периода, за который можно произвести индексацию; суды не дали оценку доводам истца о несоответствии размера арендой платы даже с учетом индексации за весь период срока действия договора среднерыночным ценам за аналогичные помещения; расчет арендной платы с учетом индекса роста потребительских цен в размере 2,52 %, произведенный ответчиком, необоснован; судами не установлен точный размер индексов инфляции, который необходимо было применять в заявленном периоде. 

ООО «НСК Холди» представило отзыв на кассационную жалобу, к которому в нарушение части 1 статьи 279 АПК РФ не приложены документы, подтверждающие направление отзыва другим лицам, участвующим в деле, в связи с чем данный отзыв судом кассационной инстанции не принимается во внимание.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 287, 288, 288.2 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ИП Кытмановым В.А. (правопреемник общества с ограниченной ответственностью «Лимб» и общества с ограниченной ответственностью «Шаркон) и ООО «НСК Холди» (правопреемник общества с ограниченной ответственностью «Компания Холидей») заключен договор аренды нежилого помещения от 01.02.2012 (далее – договор), расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, д. 198, общей площадью 896,9 кв.м. 

Согласно пункту 5.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 380 000 руб. Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект. 

В соответствии с пунктом 5.4 договора по инициативе арендодателя возможно изменение арендной платы не чаще одного раза в течение одного года аренды. При этом арендная плата увеличивается на сумму пропорциональную росту индекса инфляции, утвержденному уполномоченным государственным органом статистики по Новосибирской области. Арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об изменении арендной платы за 30 календарных дней до даты изменения. 

Истец указал, что с момента заключения договора размер арендной платы не изменялся.

Предпринимателем в адрес ответчика направлено уведомление от 26.10.2018 № 07/2018-5 о повышении арендной платы пропорционально росту индекса инфляции за весь период аренды – 57,22%, что составляет 597 436 руб. В процессе рассмотрения спора истцом добровольно уменьшена сумма ежемесячной арендной платы до 343 085,34 руб. 

Арендатор не согласился с размером установленной арендной платы, поскольку посчитал, что индекс роста инфляции необходимо считать только за последний год аренды, в котором осуществляется ее повышение, о чем сообщил истцу письмом от 16.11.2018 № 0126-НХ, продолжая ежемесячно оплачивать арендную плату с 01.12.2018 в размере 389 576 руб. (с учетом увеличения на 2,53 %) 

В связи с тем, что стороны не урегулировали разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суды руководствовались статьями 8, 309, 310, 431, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», исходили из того, что условиями договора предусмотрена возможность увеличения арендодателем арендной платы только один раз в год и не более чем на величину инфляции, установленной уполномоченным государственным органом статистики, следовательно, единовременное увеличение размера арендной платы на 57,22 % противоречит условиям договора. При этом суды указали, что общество своевременно исполняет обязанность по внесению арендной платы с учетом увеличения на 2,53 %, поэтому оснований для расторжения договора не имеется. 

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны согласовали в пункте 5.4 договора возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в течение одного года аренды по инициативе арендодателя, указав, что при этом арендная плата увеличивается на сумму пропорциональную росту индекса инфляции, установленному уполномоченным органом. Изменение арендной платы на основании данного пункта не требует подписания дополнительного соглашения и его последующей регистрации.

Суды первой и апелляционной инстанций указали, что из буквального толкования условий пункта 5.4 договора следует, что индекс роста инфляции необходимо считать только за последний год аренды, в котором осуществляется ее повышение, единовременное увеличение размера арендной платы одновременно на индексы инфляций за несколько лет подряд противоречит условиям спорного договора. Суды также указали, что истец имел возможность увеличивать размер арендной платы ежегодно, а именно с 2013 года, письменно уведомляя об этом арендодателя.

По мнению суда кассационной инстанции, указанные выводы судов противоречат нормам материального права и условиям спорного договора аренды на основании следующего.

В соответствии с пунктом 11 информационного письма № 66 при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2018 № 309-ЭС18-10758 по делу № А60-29357/2017.

Из содержания пункта 5.4 договора следует, что арендная плата увеличивается на сумму, пропорциональную росту индекса инфляции, установленному уполномоченным органом.

Однако момент, начиная с которого следует определять пропорцию роста инфляции, в договоре не определен.

По мнению истца, данный момент должен определяться датой заключения договора, а ответчик полагает, что таким моментом является дата, определенная за год, предшествующий уведомлению арендодателя о повышении арендной платы.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Ответчик, толкуя спорные условия договора аренды, полагает, что увеличение арендной платы должно производиться посредством увеличения согласованной сторонами арендной платы на индекс инфляции, утвержденный на момент уведомления арендодателя, ссылаясь при этом на обычаи и деловую практику, применяемые в области арендных правоотношений. 

Однако каких-либо доказательств, подтверждающих сложившиеся обычаи, обществом в материалы дела не представлено.  

Толкование же истца основано на том, что инфляцией является общее повышение уровня цен в результате обесценивания наличных и безналичных денежных средств и снижения их покупательной способности, в связи с чем, устанавливая возможность повышения арендной платы применительно к росту индекса инфляции, стороны имели намерение привести ее в соответствие с рыночной стоимостью арендной платы, поскольку в условиях долгосрочного договора аренды арендодатель вправе получать доходы от использования его имущества в соответствии с реально существующими ценами.

Суды, отдавая приоритет толкованию условиям договора, предложенному обществом, доводы истца не оценили и не проанализировали, не обосновали мотивы, которыми руководствовались при определении существа сложившихся правоотношений сторон.    

При этом, делая вывод о необоснованном увеличении арендной платы в заявленном размере, суды посчитали, что, не заявляя ежегодно о повышении арендной платы, предприниматель утратил право на ее повышение в том размере, который был бы определен при ежегодном повышении арендных платежей.

При этом судами не учтено, что в силу пункта 2 статьи 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разумные ожидания сторон относительно размера арендной платы, который стороны договора на момент его заключения и за весь период действия предполагали получить и оплатить, соответственно, судами не установлены.

Кроме того, судами не исследован и не проверен расчет заложенности ответчика с учетом роста индексов инфляций в заявленный период, в судебных актах не содержится обоснования расчета пропорционального роста инфляции с учетом того, что уведомление направлено предпринимателем в октябре 2018 года, ответ подготовлен обществом в ноябре 2018 года, а период, с которого предполагалось повышение, начинался с декабря 2018 года.

Без установления указанных обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения данного спора, выводы судов носят преждевременный характер.

В соответствии с частью 3 статьи 288.2 АПК РФ основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства указанных в части 1 настоящей статьи решений и постановлений являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Поскольку при вынесении обжалуемых судебных актов существенно нарушены нормы материального права, а для разрешения спора требуется оценка доказательств и установление обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в Арбитражный суд Новосибирской областина новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, установить действительную волю сторон спорного договора, руководствуясь, в том числе, вышеприведенными нормами материального права, определить период и размер просрочки арендных платежей при ее наличии, проверить расчет задолженности по арендной плате истца и контррасчет ответчика, установить наличие или отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Также при новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 289, 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03.06.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу № А45-12284/2019 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья 										Т.А. Зиновьева