ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-26281/2018

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2018 года

15АП-19643/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от ответчика – представитель ФИО2, доверенность от 01.02.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 по делу № А32-26281/2018

по иску администрации города Сочи

к ответчику - ООО "Инекс-Сочи"

при участии третьего лица - ЗАО "Совлинк"

о взыскании задолженности, пени

принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инекс-Сочи»  о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202010:4, общей площадью 9314 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, 46а по договору аренды от 21.03.2005 № 4900003419 за период с 01.07.2017 по 31.03.2018 в размере 167367 руб. 44 коп., пени в размере 31969 руб. 48 коп.

Определением от 09.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, закрытое акционерное общество «Совлинк».

Решением от 06.11.2018 в иске отказано.

Решение мотивированно тем, что на момент подписания спорного договора аренды администрация муниципального образования города-курорта Сочи не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком. Такие полномочия переданы администрации только с 20.12.2008. Договор аренды земельного участка является ничтожным. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику, следовательно, ответчик должен оплачивать за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком рассчитывается на основании постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699. При рассмотрении дела № А32-33658/2015 установлено, что размер годовой арендной платы в соответствии с отчетом от 28.01.2016 № 21 АНО «Центр судебных экспертиз и оценки» за земельный участок на 01.01.2015 составляет 258743 рубля. Истцом произведен расчет задолженности за пользование земельным участком исходя из рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015, ставки 1,5 % и коэффициентов инфляции за 2016, 2017, 2018 гг. С учетом произведенных ответчиком платежей, у ответчика имеется переплата по состоянию на 31.03.2018. Поскольку договор аренды является ничтожным, неустойка взысканию не подлежит.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в соответствии с условиями договора аренды у ответчика образовалась задолженность за период с 01.07.2017 по 31.03.2018 в сумме 167367 руб. 44 коп., пени в сумме 31969 руб. 48 коп.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

 Представитель ООО «Инекс-Сочи» в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель ЗАО «Совлинк» в судебное заседание не явился, отзыв не представил. Общество о рассмотрении дела извещено в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 21.03.2005 администрация (арендодатель) и ЗАО «Совлинк» (арендатор) заключили договор № 4900003419 (т. 1 л.д. 9-13), по условиям которого арендатору передан земельный участок общей площадью 9314 кв.м с кадастровым номером 23:49:0202010:4, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, 46а. Участок передан арендатору фактически (без иных документов по передаче) с 01.04.2005 для эксплуатации зданий и сооружений промышленной базы. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2050. 

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 12.08.2005.

Между ЗАО «Совлинк» (правообладатель), ООО «Инекс-Сочи» (новый собственник объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, правопреемник) 16.06.2006 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 16-17), по условиям которого правообладатель передает свои права и обязанности правопреемнику, а правопреемник принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900003419 от 21.03.2005, заключенному между правообладателем и администрацией города Сочи.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2006 зарегистрирован в установленном порядке.

Стороны заключили к договору аренды дополнительные соглашения от 12.07.2007, 06.08.2016 об изменении размера арендной платы (т. 1 л.д. 54, т.1 л.д. 59-60).

Арендодателем направлялись арендатору уведомления об изменении размер арендной платы (т. 1 л.д. 61, т. 1 л.д. 62).

Полагая, что в период с 01.07.2017 по 31.03.2018 арендатором не исполнена обязанность по внесению арендных платежей, администрация города Сочи обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ  «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан.

В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По основаниям, предусмотренным статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного догвоора), договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» часть земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, отнесена к муниципальной собственности. Из содержания закона не следует, что его положения имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент подписания договора аренды администрация муниципального образования города-курорта Сочи не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, находившимся в федеральной собственности.

Полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202010:4 администрация города Сочи обладает лишь с 20.12.2008.

На момент заключения договора аренды правом на распоряжение земельным участком, расположенным во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи органы местного самоуправления наделены не были.

Таким образом, спорный договор аренды ничтожен, ввиду чего суд первой инстанции квалифицировал спорные правоотношения сторон, как требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере стоимости платы за пользование земельным участком.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По смыслу нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств. В результате действий (бездействий) ответчика произошло увеличение стоимости принадлежащего ему имущества, присоединение к нему новых ценностей или сохранение имущества ответчика, которое должно было выйти из состава его имущества в силу законных оснований. Приобретение или сбережение имущества ответчиком было произведено за счет истца, в частности при уменьшении имущества истца в результате выбытия из его состава некоторой части или неполучения истцом доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать (арендная плата). При этом приобретение или сбережение имущества ответчиком за счет истца не основано ни на законе, ни на сделке, т.е. произошло неосновательно.

Как указано выше, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику. Таким образом, материалами дела подтверждено фактическое использование ООО «Инекс-Сочи» земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

Спорный земельный участок расположен на территории города-курорта Сочи, следовательно,  размер платы должен определяться в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», вступившим в законную силу с 02.08.2016.

Согласно пункту 2 названного постановления размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В пункте 7 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

При рассмотрении дела № А32-33658/2015 между сторонами настоящего спора установлено, что согласно отчету от 28.01.2016 № 21, подготовленному АНО «Центр судебных экспертиз и оценки» по заказу ООО «Инекс-Сочи», размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202010:4 составляет 258743 рубля. 

По отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 17249528 рублей, исходя из ставки арендной платы 1,5 % от рыночной стоимости, размер годовой арендной платы – 258743 рубля.

В настоящем деле администрация произвела расчет задолженности за пользование земельным участком, исходя из размера рыночной стоимости земельного участка, ставки 1,5 % и коэффициентов инфляции за 2016, 2017 и 2018 гг. соответственно.

Размер платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 31.03.2018 составляет 635039 руб. 25 коп., из них:

за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 275302 руб. 55 коп. (258743,00х1,064);

за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 - 286314 руб. 65 коп. (275302,55х1,040);

за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 - 73422 руб. 05 коп. (286314,65 х 1,040 / 365 дней х 90 дней).

В рамках дела № А32-33658/2015 ООО «Инекс-Сочи» представило платежные поручения, по которым произведена оплата за пользование земельным участком в общей сумме 276961 руб. 77 коп.: № 808 от 27.02.2015 на сумму 93946 руб. 27 коп. за первый квартал 2015 года; № 2279 от 09.06.2015 на сумму 92000 рублей за второй квартал 2015 года; № 2716 от 09.07.2015 на сумму 91015 руб. 50 коп. за третий квартал 2015 года.

Таким образом, названными платежными поручениями оплачена годовая арендная плата в размере 258743 рубля, в том числе за четвертый квартал 2015 года. По состоянию на 01.01.2016 у ООО «Инекс-Сочи» имелась переплата в размере 18218 руб. 77 коп.

В последующем ООО «Инекс-Сочи» произвело следующие платежи:

платежное поручение № 108 от 15.10.2016 на сумму 92015 руб. 69 коп.; 

платежное поручение № 736 от 10.03.2016 на сумму 92015 руб. 69 коп.;

платежное поручение № 1765 от 06.06.2016 на сумму 92015 руб. 69 коп.; 

платежное поручение № 591 от 03.30.2017 на сумму 49486 руб. 24 коп.; 

платежное поручение № 1819 от 26.06.2017 на сумму 50000 рублей; 

платежное поручение № 2935 от 26.09.2017 на сумму 68500 рублей; 

платежное поручение № 2934 от 26.09.2017 на сумму 18450 рублей; 

платежное поручение № 3102 от 06.10.2017 на сумму 9337 рублей; 

платежное поручение № 3752 от 14.11.2017 на сумму 71579 рублей; 

платежное поручение № 1195 от 26.03.2018 на сумму 74441 руб. 81 коп.;

платежное поручение № 2083 от 15.06.2018 на сумму 74441 руб. 81 коп.; 

платежное поручение № 3180 от 10.09.2018 на сумму 74441 руб. 81 коп.

Общий размер произведенных платежей с учетом переплаты в сумме 18218 руб. 77 коп. составляет 784943 руб. 15 коп., при этом истцом заявлена к взысканию сумма 635039 руб. 25 коп.

Таким образом, задолженность за спорный период отсутствует, доказательств обратного заявитель в апелляционной жалобе не приводит.

В рамках настоящего дела администрацией также заявлено требование о взыскании пени.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме.

Поскольку требование истца о взыскании неустойки основано на ничтожном договоре аренды, данное требование удовлетворению не подлежит.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 по делу № А32-26281/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                             Еремина О.А.

 

Судьи                                                                                                               Величко М.Г.

 

                                                                                                                  Новик В.Л.