Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-117460/2024

18 июля 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  18 июля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: частное общеобразовательное учреждение «Школа «Студиум»

ответчик: государственное бюджетное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № 508 с углубленным изучением предметов образовательных областей «Искусство» и «Технология» Московского района Санкт-Петербурга

третье лицо: Администрация Московского района Санкт-Петербурга

о понуждении заключить договор аренды,

по встречному иску: 

истец: государственное бюджетное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № 508 с углубленным изучением предметов образовательных областей «Искусство» и «Технология» Московского района Санкт-Петербурга

ответчик: частное общеобразовательное учреждение «Школа «Студиум»

об освобождении занимаемого помещения,

при участии: согласно протоколу от 24.06.2025 г.,

установил:

частное общеобразовательное учреждение «Школа «Студиум» (далее – Школа «Студиум») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному бюджетному общеобразовательному учреждению средняя общеобразовательная школа № 508 с углубленным изучением предметов образовательных областей «Искусство» и «Технология» Московского района Санкт-Петербурга (далее – ГБОУ СОШ № 508) о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения площадью 570,3 кв.м. с кадастровым номером 78:14:0007683:1050 по адресу Санкт-Петербург, ш. Московское, д. 10, лит. А.

Определением от 23.01.2025 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета ответчику сдавать в аренду, передавать в безвозмездное пользование, отчуждать спорные нежилые помещения общей площадью 570,3 кв.м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 10, лит. А, с кадастровым номером 78:14:0007683:1050, в том числе опечатывание и прекращение доступа работников и учащихся в арендуемое помещение до окончания 2024-2025 учебного года (по 23.05.2025 включительно).

Определением суда от 04.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Московского района Санкт-Петербурга.

В суд поступило заявление истца о продлении обеспечительных мер (замене одной обеспечительной меры на другую), которое суд определением от 23.04.2025 оставил без движения, в связи с непредставлением доказательств уплаты государственной пошлины в размере, предусмотренном подпунктом 17 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ. 

Во исполнение определения суда истец представил в материалы дела платежное поручение об уплате государственной пошлины за подачу заявления о принятии обеспечительных мер от 28.04.2025 № 181 на 30 000 рублей. 

Определением суда от 06.05.2025 по заявлению истца о продлении обеспечительных мер (замене одной обеспечительной меры на другую) продлен срок оставления без движения до 23.05.2025.

12.05.2025 в суд от Государственного бюджетного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа № 508 с углубленным изучением предметов образовательных областей «Искусство» и «Технология» Московского района Санкт-Петербурга поступило встречное исковое заявление об освобождении занимаемого помещения.

Определением суда от 15.05.2025 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.

В суд 19.05.2025 от частного общеобразовательного учреждения «Школа «Студиум» поступили документы во исполнение определения суда от 06.05.2025.

Определением от 22.05.2025 приняты обеспечительные меры в виде запрета государственному бюджетному общеобразовательному учреждению средняя общеобразовательная школа № 508 с углубленным изучением предметов образовательных областей «Искусство» и «Технология» Московского района Санкт-Петербурга сдавать в аренду, передавать в безвозмездное пользование, отчуждать спорные нежилые помещения общей площадью 570,3 кв.м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 10, лит. А, с кадастровым номером 78:14:0007683:1050, в том числе опечатывание и прекращение доступа работников и учащихся в арендуемое помещение до окончания мероприятий по проведению единого государственного экзамена по каждому учебному предмету (по 30.06.2025 включительно).

В судебном заседании 24.06.2025 присутствовали представители истца (ответчика по встречному иску) и ответчика (истца по встречному иску). Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

От ответчика (истца по встречному иску) поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство судом удовлетворено.

От истца (ответчика по встречному иску) поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство судом удовлетворено.

Истец (по первоначальному иску) заявленные требования поддержал. Ответчик (по первоначальному иску) относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве. Истец (по встречному иску) заявленные требования поддержал. Ответчик (по встречному иску) относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Школой «Студиум» и ГБОУ СОШ № 508 заключён договор аренды №01-25/02 (далее - Договор) недвижимого имущества - нежилых помещений №5-Н (ч.п.81-88,90-98), кадастровый номер 78:14:0007683:2667/1 общей площадью 570,3 кв.м – часть здания, расположенного по адресу Московское шоссе, дом 10 литера А кадастровый номер 78:14:0007683:1050, расположены на 4 этаже.  

Договор аренды заключен без проведения торгов в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», на условиях ранее действующего договора аренды здания по адресу ул. Бассейная, дом 9 литера А., изъятого для государственных нужд.

Срок действия Договора 10 лет с даты его государственной регистрации (пункт 1.4. Договора). Государственная регистрации Договора произведена 27.12.2014, номер регистрации 78-78-48/100/2014-44. 

Размер арендной платы определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проведенной в соответствии с законодательством. 

Арендуемые помещения используются арендатором под осуществление образовательной деятельности. 

18.11.2024 арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить Договор аренды на новый срок и направил в его адрес дополнительное соглашение к договору аренды, содержащими существенные условия – срок действия договора и размер арендной платы.

22.11.2024 заявителю поступил ответ № 354 с отказом в заключении дополнительного соглашения. Данный отказ представителем ГБОУ СОШ № 508 мотивирован необходимостью использования помещения для целей размещения обучающихся самого арендодателя.

Полагая, что данный отказ незаконен, и у арендодателя есть обязанность заключить договор на новый срок, арендатор обратился в суд с заявленными требованиями.

Арендодатель в свою очередь подал исковое заявление об обязании арендатора освободить помещение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Законы 135-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце втором части 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции именно на арендодателе лежит обязанность заключить с арендатором на новый срок договор аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением предусмотренных законом случаев.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции).

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ГБОУ СОШ № 508 пояснило, что в настоящее время помещение закреплено за ним на праве оперативного управление, по окончании срока действия Договора он может быть продлен только при наличии однозначного согласия ГБОУ СОШ № 508 как Арендодателя, такое согласие отсутствовало, напротив, ГБОУ СОШ № 508 сообщило арендатору о том, что договор не будет пролонгирован, что подтверждается представленными в материалы дела письмами, включая письмо № 354, полученное истцом 22.11.2024.

Также представитель ГБОУ СОШ № 508 пояснил, что учреждением принято решение об использовании помещения в уставных целях для размещения обучающихся. Представитель ГБОУ СОШ № 508 в судебном заседании подтвердил намерение использовать помещение в уставных целях. Отсутствие распорядительного акта в отношении использования объекта не свидетельствует о намерении ГБОУ СОШ № 508 иным образом использовать объект.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом (п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

При этом если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (п. 4.4 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, до истечения срока действия Договора ГБОУ СОШ № 508 уведомило арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, арендатор не вправе претендовать на его продление. При сдаче объекта в аренду в течение последующего года истец сможет воспользоваться преимущественным правом и защитить свои интересы посредством применения нормы пункта 1 статьи 621 ГК РФ. 

Из такого поведения суд не усматривает злоупотребление правом и введение арендатора в заблуждение. Намерение не продлевать договор аренды было высказано ГБОУ СОШ № 508 однозначно, в связи с чем суд полагает, что ГБОУ СОШ № 508 соблюдены требования об ином порядке использования.

Учитывая изложенное, требование Школы «Студиум» удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды нежилого помещения прекратился в связи с истечением установленного в нем срока, требования ГБОУ СОШ № 508 об обязании освободить нежилое помещение №5-Н (ч.п. 81-88, 90-98) площадью 659,8 кв.м, (кадастровый (условный) номер здания: 78:14:0007683:1050), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 10 корп.2 лит. А, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении требований частного общеобразовательного учреждения «Школа «Студиум» отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 22.05.2025 по делу № А56-117460/2024 отменить.

Обязать частное общеобразовательное учреждение «Школа «Студиум» освободить нежилые помещения №5-Н (ч.п. 81-88, 90-98) площадью 659,8 кв.м, (кадастровый (условный) номер здания: 78:14:0007683:1050), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 10 корп.2 лит. А.

Взыскать с частного общеобразовательного учреждения «Школа «Студиум» в пользу государственного бюджетного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа № 508 с углубленным изучением предметов образовательных областей «Искусство» и «Технология» Московского района Санкт-Петербурга 50 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                            Егорова Д.А.