ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-40054/2020

город Ростов-на-Дону

01 августа 2025 года

15АП-19059/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А. 

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 20.12.2024;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 28.10.2024 (до перерыва);

остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело № А32-40054/2020

по иску товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)к некоммерческому акционерному обществу «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)при участии третьих лиц: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)о признании нежилых помещений принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, 

УСТАНОВИЛ:

ТСН «Чистые пруды» Старообрядческая 62» (далее - истец, товарищество) обратилось в арбитражный суд к НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (далее - ответчик, общество) с иском, в котором просило признать нежилые помещения площадью 3387,2 кв.м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>; истребовать нежилые помещения площадью 3387,2 кв.м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, из владения общества; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности общества на указанные нежилые помещения (измененные исковые требования, заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением суда от 24.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.10.2022, нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088 признаны общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу: 

<

...>. Истребованы из чужого незаконного владения у общества нежилые помещения с кадастровыми номерами: 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.01.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 в части признания общей долевой собственностью и истребовании из чужого незаконного владения помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части решение от 24.06.2022 и постановление от 19.10.2022 оставлены без изменения.

При новом рассмотрении спора истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, которое судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому истец просит признать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая, 62; истребовать из чужого незаконного владения у ответчика нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ответчика на нежилые помещения площадью 736,6 кв.м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая, 62).

При новом рассмотрении спора к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2023 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что заявленные требования непосредственно связаны с лишением владения собственников спорными помещениями; целью заявления требования является обеспечение доступа собственников помещения здания в принадлежащие им помещения общего пользования, призванные обеспечить безопасность граждан. Заявитель указывает на то, что представленная в материалы дела техническая, проектная документация и акты осмотра свидетельствуют о назначении спорных нежилых помещений - в целях обслуживания всего здания.

Определением от 04.03.2024 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции необоснованно отказано в принятии уточнения исковых требований.

В суде апелляционной инстанции истцом заявлено об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

1. Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2179, в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2179.

2. Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2207, в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2207.

3. Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2153, в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2153.

4. Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2077, в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2077.

5. Признать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая дом 62.

6. Истребовать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 из чужого незаконного владения НАО «Центр «ОМЕГА».

Уточнения приняты судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2024 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2023 отменено, принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2024 постановление от 05.08.2024 отменено, дело передано на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, поскольку не рассмотрен вопрос о назначении повторной экспертизы.

От истца поступили пояснения по результатам проведенной экспертизы. Кроме того, в пояснениях от 18.07.2025 истцом заявлено новое требование об обязании ответчика передать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077.

От ответчика поступили пояснения по результатам проведенной экспертизы.

С учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание рассмотрение дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции принимает уточнение исковых требований.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2025 произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Абраменко Р.А.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы иска, с выводами эксперта не согласен.

Представитель ответчика возражал против доводов иска, с выводами эксперта согласен полностью.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

В судебном заседании 21.07.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 28.07.2025 до 12 час. 30 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, товарищество создано 20.03.2020 на основании решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании по адресу: 

<

...> общей площадью 11 468,50 кв.м с кадастровым номером 23:49:0402041:1862, для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. В обязанности товарищества собственников недвижимости входит представительство интересов собственников, в частности, в отношениях с третьими лицам. Товарищество участвует при рассмотрении дел в судах в качестве законного представителя собственников помещений.

В 2020 году при создании товарищества собственниками помещений заказаны выписки из ЕГРП о праве собственности на все помещения здания, из которых следовало, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за обществом.

Нежилое здание по адресу: 

<

...> введено в эксплуатацию 31.10.2013 на основании разрешения N RU23-127, выданного департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

Названное нежилое здание как самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402041:1862 входило в состав гостиничного комплекса «Город-отель «Бархатные сезоны» (г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность, квартал «Чистые пруды»); изначально было построено и введено в эксплуатацию как гостиничный комплекс с номерами для временного проживания.

В связи с неполной востребованностью номерного фонда, обусловленной объективной перенасыщенностью рынка гостиничных услуг г. Сочи, общество приняло решение о продаже части объектов недвижимого имущества, входящих в состав гостинично-апартаментного комплекса, в соответствии со стратегией развития общества на 2014 - 2016 годы, утвержденной решением совета директоров (протокол от 10.10.2014 N 79).

С учетом изложенного для последующей реализации отдельных помещений нежилого (коммерческого) назначения собственник 11.07.2014 принял решение о реальном разделе нежилого здания на самостоятельные нежилые помещения (апартаменты), помещения коммерческого назначения и иные помещения вспомогательного назначения с постановкой их на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Право собственности на все объекты недвижимости (нежилые помещения) зарегистрировано за обществом 25.07.2014.

В 2017 и 2018 годах общество дважды производило реальный раздел некоторых помещений, часть из которых впоследствии продало третьим лицам.

С марта 2015 года общество производило отчуждение отдельных нежилых помещений (апартаментов) здания физическим и юридическим лицам.

Согласно данным ЕГРН первые случаи перехода права собственности на помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2188, 23:49:0402041:2063, 23:49:0402041:2071, 23:49:0402041:2157, 23:49:0402041:2101, 23:49:0402041:2105, 23:49:0402041:2080, 23:49:0402041:2043, 23:49:0402041:2051, 23:49:0402041:2112 от общества к физическим лицам произошли 26.03.2015.

Товарищество полагает, что право долевой собственности на общее имущество здания (в частности, на спорные помещения) возникло с момента первого перехода права собственности на нежилые помещения в собственность иных лиц, то есть с 26.03.2015.

Таким образом, с указанного момента любое распоряжение и использование спорных помещений было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

К моменту подачи искового заявления за обществом зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения общей площадью 3387,2 кв.м. Указанные спорные помещения, по мнению товарищества, являются общей собственностью владельцев нежилых помещений, поскольку имеют вспомогательное назначение, предназначены для обслуживания здания (апартаментного комплекса), не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в качестве самостоятельных. Товарищество пояснило, что в части спорных помещений расположены инженерные коммуникации всего нежилого здания (апартаментного комплекса), лифтовое оборудование, разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка стояков системы отопления, а также разводка канализационных труб и труба ревизии канализационной системы всего здания, приборы давления и учета горячей и холодной воды, запорная арматура, общедомовой узел ввода сети холодного водоснабжения. Кроме того, в спорных помещениях расположена разводка системы электроснабжения всего здания, индивидуальные тепловые пункты, комнаты для размещения оборудования, предназначенного для обеспечения доступа в интернет, организации видеонаблюдения здания и придомовой территории, противопожарной сигнализации и другие инженерные коммуникации. Через часть спорных помещений (коридоры, тамбуры, лестничные клетки) обеспечивается доступ в помещения (апартаменты), принадлежащие собственникам, что свидетельствует об отсутствии у этих помещений иного самостоятельного назначения кроме выполнения обслуживающей функции, обеспечивающей проход к иным изолированным помещениям. Часть спорных помещений, в частности, туалетные комнаты, кладовки, предназначены для удовлетворения санитарных потребностей сотрудников (обслуживающего персонала) управляющей организации, хранения инвентаря, нахождения поста охраны или консьержа, поскольку это было предусмотрено проектом здания.

Как указывает истец, помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, площадью 305,1 кв.м, 298,6 кв.м, являются холлами секции N 5 и 1 здания, используются для входа в секции N 5, 1 и прохода к лифтам. В данные помещения входят лестничные марши, межэтажные площадки, коридоры на этажах с лифтовыми холлами, технические помещения предназначенные для обслуживания здания: теплоузлы с приборами учета тепловой энергии апартаментов на этажах, комнаты средств связи («СС» в экспликации строительного проекта), предназначенные для безопасного размещения оборудования связи и интернета, комнаты уборочного инвентаря («КУИ» в экспликации строительного проекта), предназначенные для хранения инвентаря для уборки общих помещений секций N 5, 1 с оборудованием для набора и слива воды для обслуживающего персонала.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2179 площадью 86,4 кв.м является холлом секции N 2, используется для входа в секцию N 2 и прохода к лифту. В данное помещение также входят технические помещения, предназначенные для обслуживания секции N 2, санузел, комната, предназначенная для хранения инвентаря для уборки общих помещений секции N 2 с оборудованием для набора и слива воды обслуживающего персонала.

В помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:3429 площадью 17,7 кв.м входит комната персонала с санузлом (других санузлов для охраны в здании не предусмотрено) и комната уборочного инвентаря с оборудованием для обслуживания здания (раковина, поддон для набора воды персоналом).

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2207, общей площадью 15,6 кв.м является серверной с оборудованием систем видеонаблюдения и пожарной сигнализации в секции N 3.

Помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2145, площадями 6,6 кв. м являются комнатами средств связи в секциях N 2, 4.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения товарищества в суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление Пленума N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума N 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума N 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась. Правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.

В целях определения назначения спорных помещений, при первом рассмотрении дела суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. Согласно экспертному заключению от 13.12.2021 спорные помещения обладают признакам общего имущества (статья 36 Жилищного кодекса). В самостоятельных целях использование спорных объектов невозможно. Спорные объекты имеют вспомогательное и техническое назначение. Спорные объекты являются помещениями общего пользования и помещениями общественного назначения. Спорные помещение предназначены исключительно для обслуживания помещений в жилом доме. Для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения, по какому-либо назначению использовать невозможно. Использовать составные спорные помещения из нескольких комнат отдельно в соответствии с обязательными нормами и правилами невозможно. Отдельный доступ отсутствует. Спорные помещения с несколькими комнатами являются взаимосвязанными.

Суд округа в постановлении от 19.01.2023 указал, что суды при отнесении помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 к общему имуществу руководствовались выводами судебной экспертизы. Иных доказательств наличия у спорного помещения признаков общего имущества товарищество в материалы дела не представило. Между тем эксперт указывает в заключении лишь на факты, для установления которых требуются специальные знания. При этом вопрос отнесения какого-то конкретного помещения к общему имуществу является вопросом права, который должен разрешаться судом на основании оценки всех доказательств по делу.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенных совместных осмотров спорных помещений установлено, что в спорные помещения имеется отдельный вход, ключи от помещений находятся у общества, доступ иных собственников дома в помещения отсутствует, помещения являются изолированными и не проходными. В помещениях отсутствуют общедомовое оборудование, общие сети или инженерные коммуникации для общего пользования. В помещениях находится оргтехника и офисная мебель общества. Фактически спорные помещения обладают свойствами обособленности, изолированности и самостоятельности и могут использоваться только в качестве индивидуальной собственности. Указанные обстоятельства подтверждаются актами совместного осмотра помещений от 09.09.2022, от 13.04.2023, выписками из ЕГРН, выкопировкой из проекта 1 этажа с пояснениями, а также проектом 1 этажа.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 18.12.2024 указал на то, что апелляционным судом не установлено, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании, а также не учел, для каких целей предназначались первоначально указанные помещения и как они в связи с этим использовались. Суд округа также указал на необходимость рассмотрения вопроса о назначении повторной экспертизы.

С учетом указаний суда кассационной инстанции, определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 апелляционный суд назначил повторную судебную экспертизу по делу, проведение которой поручил эксперту ООО «СтройСервис» ФИО3. Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 для проведения экспертизы привлечен эксперт ФИО4.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1)       Относятся ли помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3910, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145 к общему имущества здания, расположенного по адресу: 

<

...>; 

2)       В случае, если данные помещения относились к имуществу общего пользования, а в последующем выделены в самостоятельные помещения, установить наличие (отсутствие) утраты такими помещениями своего назначения, обеспечения при изменении назначения помещений, в том числе требований норм пожарной безопасности, санитарных и иных правил; установить наличие самостоятельных входов в изолированные спорные помещения, в случае отнесения их к общему имуществу собственников здания;

3)       Возможно ли их использование в самостоятельных целях; имеются ли в указанных помещения инженерные коммуникации, обеспечивающие более одного помещения в нежилом здании.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела поступило заключение № 1001/25 от 23.06.2025, согласно которому эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу. На основании проведенного исследования, эксперт пришел к выводу, что помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3910, 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145 не относятся к общему имущества здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 (холл, лестничные клетки, коридоры) относится к общему имуществу здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

По второму вопросу. На основании проведенного исследования, эксперт пришел к выводу, что при выделении помещений в самостоятельные отсутствует утрата такими помещениями своего назначения, требования норм пожарной безопасности, санитарных и иных правил не нарушены.

По третьему вопросу. Использование помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3910, 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145 в самостоятельных целях возможно; в указанных помещениях отсутствуют инженерные коммуникации, обеспечивающие более одного помещения в нежилом здании. Использование помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 в самостоятельных целях невозможно, в указанном помещении имеются инженерные коммуникации, обеспечивающие более одного помещения в нежилом здании.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Суд апелляционной инстанции, при формулировании вопросов для постановки перед экспертами учел позицию ответчика, изложенную, в том числе в акте совместного осмотра (т.13, л.д. 169). 

Так, ответчик указывает на то, что помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3930 обладают признаками мест общего пользования.

По результатам экспертизы установлено, что помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 (холл, лестничные клетки, коридоры) относится к общему имуществу здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Из материалов дела, в том числе исследовательской части экспертного заключения следует, что помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 представляет собой холл, коридор и лестничную клетку, в состав помещения также входят помещения с № 116, 119, 120, 123-125. 

Помещение № 119 имеет кадастровый номер 23:49:0402041:3912; помещение № 120 имеет кадастровый номер 23:49:0402041:3913.

Вместе с тем, экспертами установлено, что помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3912 и 23:49:0402041:3913 не относятся к общему имущества здания. 

Из акта осмотра следует, что после раздела помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2153, помимо помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3912 и 23:49:0402041:3913, образовано также помещение с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3914 (помещения № 116, 123-125), являющееся местом общего пользования.

С учетом схемы поэтажного плана, номеров помещений, судом апелляционной инстанции установлено, что помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 фактически преобразовано, часть, являющаяся общим имуществом, имеет кадастровый номер 23:49:0402041:3914.

Как указано судом кассационной инстанции, изолированность помещений свидетельствует о самостоятельности их назначения. Кроме того, из представленных фотоснимков следует, что в помещения имеются отдельные входы, ключи от которых находятся у ответчика. Общество неоднократно производило реальный раздел некоторых помещений, и производило отчуждение отдельных нежилых помещений (апартаментов) здания физическим и юридическим лицам, при этом существенное значение имеет возможность самостоятельного использования спорных помещений.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части признания нежилых помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3930 принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая дом 62; а также в части истребования нежилых помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3930 из чужого незаконного владения НАО «Центр «ОМЕГА».

Требования в части признания решений НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещений, в результате которых образовались помещения недействительными, не подлежат удовлетворению, поскольку установлено, что при разделе имущества образованы, в том числе помещения, не относящиеся к общему имущества здания, в связи с чем решения не могут быть признаны недействительными в полном объеме. В связи с чем, также не подлежат удовлетворению требованию об аннулировании и исключении из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилых помещений (объектах).

При расчете государственной пошлины суд апелляционной инстанции полагает возможным руководствоваться положениями пунктом 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно которому если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование. По исковому заявлению о признании права собственности на три отдельных объекта недвижимости государственная пошлина в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ составит 12 000 рублей (4000 рублей x 3).

Именно из этого исходит норма части 1 статьи 110 Кодекса, устанавливающая, что в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

По общему правилу при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статья 110 Кодекса). Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Кодекса) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера (пункты 20, 21 постановления N 1).

При этом разъяснения, содержащиеся в пунктах 20, 21 постановления N 1, имеют в виду ситуации, касающиеся пропорционального распределения судебных расходов в случае частичного удовлетворения одного требования.

В соответствии со статьями 101, 106, 110 Кодекса и разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 20, 21 постановления N 1, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2777-О, в случае, когда заявлено несколько самостоятельных требований, размер судебных расходов, подлежащих возложению на участников спора, определяется в зависимости от числа заявленных требований и результата рассмотрения каждого из них, что в полной мере соответствует смыслу нормы, содержащейся в части 2 статьи 110 Кодекса.

Такой правовой подход согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 25.09.2017 N 309-ЭС17-12761, где суд указал, что когда заявлено два самостоятельных требования, в отношении одного из которых подлежит применению пропорциональный подход распределения судебных расходов, а на другое требование такой подход не распространяется, судебные расходы подлежат делению поровну на количество заявленных требований и возмещаются по каждому требованию отдельно исходя из удовлетворения, частичного удовлетворения либо отказа в удовлетворении каждого из этих требований.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.01.2023 по делу N А32-661/2022.

Из уточненных требований следует, что истцом заявлены требования в отношении 7 помещений. Таким образом, государственная пошлина составляет 42 000 руб. При подаче искового заявления истцом было уплачено 24 000 руб. государственной пошлины по иску (чек от 10.09.2020, от 12.10.2020, от 02.02.2022).

Кроме того, товариществом была оплачена государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Обществом была оплачена государственная пошлина по кассационной жалобе в размере 3 000 руб.

На депозитный счет товариществом перечислены денежные средства в счет оплаты экспертизы в размере 168 399,28 руб. (платежное поручение № 651461 от 25.02.2025). Обществом на депозитный счет перечислены денежные средства в размере 250 000 руб. (платежное поручение № 316 от 30.01.2025).

Согласно счету экспертной организации стоимость экспертизы составила 140 000 руб.

С учетом вышеприведенных положений, принимая во внимание, что фактически судом удовлетворены требования истца в отношении 4 помещений, суд апелляционной инстанции при распределении судебных расходов полагает возможных исходить из пропорциональности удовлетворенных требований.

За проведение экспертизы расходы подлежат распределению пропорционально (80 000 руб. – на ответчика, 60 000 руб. – на истца).

С ответчика в пользу истца подлежит взыскать судебные расходы в размере 105 714,29 руб. (60 000 руб. – за проведение экспертизы, 24 000 руб. – государственная пошлина по иску, 1 714,29 руб. – по апелляционной жалобе).

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

В связи с этим, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции разъясняет сторонам, что для фактического перечисления денежных средств с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда сторонам надлежит представить в адрес суда подлинник заявления о возврате денежных средств, в котором надлежит указать полные реквизиты банковского счета, на который подлежат зачислению денежные средства, возвращаемые с депозитного счета арбитражного суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2023 по делу № А32-40054/2020 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить частично.

Признать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3930 принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая дом 62.

Истребовать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23: 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3930 из чужого незаконного владения НАО «Центр «ОМЕГА» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 18 000 руб.

Взыскать с некоммерческого акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы в размере 105 714,29 руб.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу некоммерческого акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины по кассационной жалобе в размере 1 285,71 руб.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда экспертному учреждению - ООО «СтройСервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 140 000 руб. (сто сорок тысяч рублей), перечисленных товариществом собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» платежным поручением № 651461 от 25.02.2025 за проведение судебной экспертизы на основании счета от 23.06.2025 по реквизитам, указанным в счете.

Возвратить товариществу собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 28 399,28 рублей (двадцать восемь тысяч триста девяносто девять рублей двадцать восемь копеек), внесенных за проведение экспертизы по платежному поручению № 651461 от 25.02.2025. Перечисление денежных средств произвести на основании заявления товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» с указанием банковских реквизитов для возврата средств.

Возвратить некоммерческому акционерному обществу «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 250 000 рублей (двести пятьдесят тысяч рублей), внесенных за проведение экспертизы по платежному поручению № 316 от 30.01.2025. Перечисление денежных средств произвести на основании заявления некоммерческого акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» с указанием банковских реквизитов для возврата средств.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         Н.В. Нарышкина

Судьи                                                                                                           Р.А. Абраменко

              О.А. Сулименко