Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-10977/2023

г. Краснодар

26 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения суда от 19 февраля 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 26 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  

ООО «Квадр-1», г. Апшеронск (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к ООО «Сочитранс», г. Апшеронск (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица:

Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар

ФИО1

о вынесении решения о регистрации перехода права собственности,

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность (до и после перерыва);

от ФИО1: ФИО3 – доверенность (до и после перерыва);

остальные участники процесса: не явились, уведомлены, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Квадр-1», г. Апшеронск (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Сочитранс», г. Апшеронск (далее – ответчик), с исковым заявлением, в котором просит суд:

1. Вынести решение о регистрации перехода права собственности от ООО «Сочитранс» к ООО «Квадр-1» на земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, Апшеронское городское поселение, в границах плана земель ЗАО «Лекраспром», общая площадь: 306 999 кв. м, кадастровый номер: 23:02:1303000:326, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. 

2. Установить, что данное решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО1

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2023 г. оставлено открытым заявленное ответчиком признание иска.

В ответ на запрос суда в материалы дела поступили сведения ИФНС и банка.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Представитель третьего лица в судебном заседании заявил ходатайство об истребовании доказательств, пояснил, что намерен подать кассационную жалобу на судебный акт суда общей юрисдикции

Представитель истца оставил данный вопрос на усмотрение суда, пояснил, что сдал заявление на отмену обеспечительных мер.

Представитель третьего лица ФИО1 представил отзыв на ходатайство об отмене обеспечительных мер.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании 06.02.2024 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 19.02.2024 г. до 12-40 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе участников процесса.

Представитель истца представил копии судебных актов суда общей юрисдикции и судебную практику.

Представитель третьего лица ФИО1 пояснил, что на судебные акты общей юрисдикции поданы кассационные жалобы, в связи с чем, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Судом установлено, что в материалы дела поступили сведения  от экспертного учреждения о возможности проведения экспертизы по настоящему делу, однако, ходатайств о назначении судебной экспертизы в настоящем деле не заявлено.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителя третьего лица ФИО1

Представитель третьего лица ФИО1 настаивал на отложении судебного разбирательства 

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв на 5 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон по имеющимся материалам дела.

Рассматривая заявленное третьим лицом ФИО1 ходатайство об истребовании у МИФНС России № 6 материалов налоговых проверок в отношении ООО «Квадр-1» и ООО «Квадр», суд исходил из положений ст. 66 АПК РФ, в соответствии с которыми судом запрашиваются документы необходимые для рассмотрения спора по существу.

Между тем, суд не находит оснований для истребований указанных третьим лицом сведений, поскольку считает имеющиеся материалы дела достаточными для рассмотрения дела.

В связи с чем, ходатайство об истребовании подлежит отклонению.

Рассматривая ходатайство третьего лица ФИО1 об отложении судебного разбирательства, суд исходил из положений ст. 158 АПК РФ, согласно которым отложение судебного разбирательства по ходатайству сторон является правом, а не обязанностью суда.

Суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства, поскольку считает имеющиеся материалы дела достаточными для рассмотрения настоящего спора по существу, а рассмотрение кассационной жалобы на судебный акт общей юрисдикции не имеющее правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В связи с чем, ходатайство об отложении судебного разбирательства подлежит отклонению.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

 

Как следует из материалов дела ООО «СочиТранс» приобрело в собственность по договору купли-продажи № от 10.11.2015 г. земельный участок с кадастровым номером 23:02:1303000:326, площадью 306 999 руб., предназначенный для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, Апшеронское городское поселение, в границах земель ЗАО «Лекраспром».

Право собственности ООО «СочиТранс» на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН  26.11.2015 г. (№ рег. записи 23-23/051-23/051/801/2015-9283/2).

23.01.2020 г. между ООО «СочиТранс» (продавец) и ООО «Квадр-1» (покупатель) заключен договор купли-продажи выше указанного земельного участка.

В п. 1.3 названного договора по договору земельный участок находится под арестом, наложенным службой судебных приставов по Апшеронскому району. Покупатель согласен принять земельный участок с указанными обременениями.

Передача земельного участка от продавца покупателю оформляется по акту приема-передачи земельного участка. С момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка по форме акта, приведенной в приложении №1, такой акт приема-передачи становится неотъемлемой частью договора (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора цена земельного участка составляет 1 500 000 руб. с учетом НДС.

В п. 3.2 договора стороны договорились, что оплата за земельный участок производится в следующем порядке:

- оплата производится двумя частями: первая часть – в размере 500 000 руб., от цены  земельного участка, не позднее 5 дней с даты заключения договора.

- уплата второй части в размере 1 000 000 руб. производится не позднее 40 дней с даты заключения договора.

На основании п. 4.4 договора  стороны обязуются предоставить все документы, а так же совершать иные действия, необходимые и достаточные для государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе.

Во исполнение своих обязательств истец произвел оплату  приобретенного участка в собственность по платежному поручению № 17 от 23.01.2020 г. в размере 500 000 руб. и по платежному поручению № 9 от 13.02.2020 г. в размере 1 000 000 руб.

10.03.2020 г. сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому покупателю передан земельный участок с кадастровым номером 23:02:1303000:326.

15.10.2020 г. истец вручил ответчику письмо № 12 с требованием представить информацию о том, снят ли с земельного участка арест, наложенный службой судебных приставов по Апшеронскому району и сообщить планируемую дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

13.12.2021 г. истец повторно вручил ответчику письмо № 37 с аналогичными требованиями.

Кроме того, истцом представлены письма: б/н от 01.02.2022 г., б/н от 02.09.2022 г. б/н от 26.12.2022 г. с требованием осуществить переход права собственности на спорный участок. При этом, доказательства вручения или направления данных писем ответчику, в материалы дела не представлены.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями о вынесении решения о регистрации перехода права собственности от ООО «СочиТранс» к ООО «Квадр-1», истец сослался на уклонение продавца от совершения регистрационных действий.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

Требование о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности является одним из способов защиты гражданских прав, что согласуется со статьей 12 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В пункте 61 постановления № 10/22 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Условиями раздела 4 договора купли-продажи земельного участка от 23.01.2020 г. предусмотрено, что покупатель и продавец обязуются совершить все действия, необходимые для перехода права собственности на земельный участок, в том числе передать спорный участок покупателю с подписанием сторонами акта приема-передачи, оплатить покупателем цену за приобретенное имущество и совершить действия необходимые и достаточные для государственной регистрации перехода права собственности.

Из условия договора, приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: исполнение обязательства продавца по фактической передаче имущества и подписания документа о его передаче, исполнения покупателем обязательства по оплате цены приобретенного имущества и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: заключенный с ответчиком договор купли-продажи земельного участка от 23.01.2020 г., платежные поручения по оплате цены приобретенного участка № 17 от 23.01.2020 г. и № 9 от 13.02.2020 г., акт приема-передачи земельного участка от 10.03.2020 г. и письма с требованием ответчику снять арест с земельного участка и сообщить о планируемой дате государственной регистрации перехода права собственности на участок.

Возражая против заявленных требований, третье лицо ФИО1 сослался на то, что спорный земельный участок приобретен им у ООО «СочиТранс» на основании договора купли-продажи от 31.08.2021 г.

По мнению ФИО1, не подлежат принятию в качестве надлежащего доказательства представленные истцом  в качестве оплаты стоимости земельного участка по договору купли-продажи земельного участка от 23.01.2020 г. платежное поручение № 17 от 23.01.2020 г., так как предоплата по договору не предусмотрена и платежное поручение № 9 от 13.02.2020 г., так как оплата по нему произведена иным лицом ООО «Квадр». Третье лицо ссылается на отсутствие в назначении платежа по указанным платежным документам указания на договор купли-продажи от 23.01.2020 г.

Так же, ФИО1 считает, что ООО «Квадр-1» не доказало, что земельный участок фактически был передан обществу продавцом, не представлено доказательств осуществления истцом правомочий собственника участка и несения расходов по его содержанию.

В подведение итогов своих возражений, ФИО1 сослался на составление ООО «СочиТранс» и ООО «Квадр-1» договора купли-продажи от 13.01.2021 г. «задним  числом» с целью создания ситуации правовой неопределенности в отношении спорного земельного участка и невозможности его истребования ФИО1

В ходе рассмотрения настоящего дела  от ответчика поступило признание иска, в котором последний пояснил, что сделка по купли-продажи спорного земельного участка состоялась в пользу ООО «Квадр-1», ФИО1 ответчик намерен возвратить денежные средства.

В соответствии с ч. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол заседания и удостоверяется подписями сторон. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела (ч. 3 ст. 70АПК РФ).

В силу ч. 4 ст. 70 АПК РФ арбитражный суд не принимает признание стороной обстоятельств, если располагает доказательствами, дающими основание полагать, что признание такой стороной указанных обстоятельств совершено, в том числе в целях сокрытия определенных фактов.

В этом случае данные обстоятельства подлежат доказыванию на общих основаниях.

Из представленных материалов дела судом установлено отсутствие оснований для принятия заявленного ответчиком признания иска. В связи с чем, признание иска подлежит отклонению, доказывание исковых требований подлежит на общих основаниях.

Так, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что в отношении спорного земельного участка ответчиком еще заключен договор купли-продажи от 31.08.2021 г. с ФИО1, который в рамках рассмотрения дела № 2-252/2023 так же заявил требования к ООО «Сочитранс» о переходе права собственности на участок.

Заочным решением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 27.03.2023 г. по делу № 2-252/2023 исковые требования удовлетворены, суд обязал ООО «Сочитранс» передать ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 23:02:1303000:326, площадью 306999 кв.м и обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. 

В ходе рассмотрения указанного дела определением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 24.01.2023 г. приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра совершать регистрационные действия в отношении спорного земельного участка. Данные обеспечительные меры отменены в дальнейшем определением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 26.01.2024 г. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.11.2023 г. по делу № 33-33171/2023 (2-252/2023) заочное решение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 27.03.2023 г. по делу № 2-252/2023 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. Судом апелляционной инстанции установлено, что ранее заключенного с ФИО1 договора купли-продажи от 31.08.2021 г. спорный земельный участок являлся предметом договора купли-продажи от 23.01.2020 г., заключенного с ООО «Квадр-1», который не признан недействительным, фактическая передача участка по которому не оспаривается и по которому ООО «Квадр-1» так же требует в рамках дела №А32-10977/2023 вынести решение о регистрации перехода права собственности на земельный участок от ООО «Сочитранс» к ООО «Квадр-1».

В рамках настоящего дела, ООО «Квадр-1» требуя вынести решение о регистрации перехода права собственности на земельный участок ссылается на уклонение ответчика от снятия обеспечительных мер, наложенных службой судебных приставов по Апшеронскому району и от принятия дальнейших действий в части регистрации права собственности ООО «Квадр-1» на спорный земельный участок.

В обоснование требований, истец пояснил, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 23.01.2020 г.  последнему было известно об аресте, наложенном службой судебных приставов по Апшеронскому району. Продавец обязался совершить все действия, необходимые для перехода права собственности на спорный участок. Однако, никаких действий со стороны ответчика не предпринято.

Вместе с тем, судом установлено, что договор купли-продажи спорного земельного участка, в котором стороны указали на наличие ареста, наложенного службой судебных приставов по Апшеронскому району, заключен между истцом и ответчиком 23.01.2020 г., при этом согласно сведениям ЕГРН, выписке из Федеральной службы судебных приставов (л.д. 137-138 т. 2), а так же уведомлению (л.д. 103 т.3) постановление № 146070544/2324 о наложении ареста на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка вынесено на основании акта МИФНС России № 9 по Краснодарскому краю - 26.10.2020 г., то есть спустя 9 месяцев после заключения сторонами договора купли-продажи (23.01.2020 г.).

Материалы регистрационного дела на земельный участок так же свидетельствуют о наложении иных арестов на основании актов налогового органа после заключения спорного договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом,  в договоре купли-продажи земельного участка 23.01.2020 г. стороны указали на наличие ареста, наложенного службой судебных приставов по Апшеронскому району, который фактически отсутствовал на дату заключения данного договора.

Более того, из выписки Федеральной службы судебных приставов (л.д. 137-138 т. 3) следует, что предметом исполнительного производства, по которому постановлением № 146070544/2324 от 26.10.2020 г. наложен арест на спорный земельный участок, является взыскание налогов и сборов, включая пени  в общем размере 24 484 руб.

Данная сумма является незначительной по отношению к полученной ответчиком стоимости проданного истцу участка (1 500 000 руб.).

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств невозможности ответчиком погасить данную задолженность с целью снятия ареста и осуществления необходимых действий для регистрации перехода права собственности на истца, в том числе путем направления в регистрирующий орган представителя по доверенности в случае отсутствия возможности прибыть в данный орган лицу, уполномоченному представлять общество без доверенности (директору).

Более того, российское законодательство не позволяет признать право собственности на основании сделки. Надлежащим способом защиты с целью обозначения себя собственником приобретенного имущества  является иск о регистрации перехода права собственности на объект, для удовлетворения которого требуется отсутствие спора о праве на спорный объект.

При этом, из материалов дела следует, что между истцом и третьим лицом ФИО1 имеется спор относительно того кому принадлежит спорный земельный участок в результате совершенных сделок.

Кроме того, представленными материалами дела истец не подтверждает фактическую передачу спорного земельного участка в свое владение, не представлено доказательств осуществления истцом правомочий собственника участка и несения расходов по его содержанию.

Выше установленные действия сторон (указание в договоре отсутствующего ареста, признание ответчиком иска при непринятии со своей стороны каких-либо мер по государственной регистрации перехода права собственности) свидетельствуют о намерении сторон зарегистрировать переход права собственности непосредственно на основании судебного акта по настоящему делу.

Однако, суд не вправе судебным актом осуществить регистрацию перехода права собственности к покупателю на объект недвижимости, в отношении которого судебным или иным внесудебным государственным органом наложен арест в связи с неисполнением продавцом обязательств, предусмотренных законом.

Более того, суд, отмечает, что в случае удовлетворения искового заявления судебный акт не подлежит исполнению без снятия, наложенного в отношении спорного земельного участка, ареста, поскольку в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган будет вынужден приостановить государственную регистрацию права до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

На основании выше установленного у суда нет оснований для удовлетворения исковых требований.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Расходы по оплате госпошлины в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат возложению на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 49, 65, 71, 110, 156, 159, 163, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Признание ответчиком иска – отклонить.

Ходатайства третьего лица об отложении судебного разбирательства и об истребовании доказательств – отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                       О.В. Кирий