Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-65688/17

19 января 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 января 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ж.П. Борсовой, при ведении  протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО "МЕЧТА"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Ступинского муниципального района Московской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района, Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области о признании незаконным отказа и обязании совершить юридически значимые действия,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу с/з,

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

ООО "МЕЧТА"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Ступинского муниципального района Московской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права заявителя на приватизацию арендуемого имущества – нежилого помещения общей площадью 615,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/39 корп. 2; обязании Администрацию совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения по вышеуказанному адресу; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном действующим законодательством об оценочной деятельности.

Представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в заявлении.

Представитель Администрации Ступинского муниципального района Мо по заявлению возражал, просил в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве. 

Заслушав представителей сторон спора, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему. 

Требования Заявителя рассматриваются в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Арбитражный суд в порядке ч.4 ст. 200 АПК РФ проверил оспариваемое решение об отказе Администрации Ступинского района Московской области в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Мечта» нежилого помещения на соответствие Федеральному закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установив обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения.

ООО «Мечта» является арендатором нежилого помещения площадью 615,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/39 корп. 2

на основании Договора аренды муниципального имущества № 85 от 25.05.1999г., а также договора № 7/09 от 23 декабря 2008г., заключенного с Муниципальным автономным учреждением «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района.

Статьей  3 Федерального Закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства. Названной статьей установлены критерии,  при удовлетворении которым, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 настоящего ФЗ, а в случае, предусмотренном ч.2 ст. 9 настоящего ФЗ, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства».

Полагая, что ООО «Мечта» соответствует указанным критериям, Заявитель 25.05.2017 обратился в Администрацию Ступинского муниципального района Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Своим письмом от 19.06.2017г. № И6-21/3669 Администрация Ступинского муниципального района Московской области отказала Заявителю в реализации преимущественного права на выкуп муниципального имущества, указав, что нежилые помещения, арендуемые Заявителем закреплены на праве оперативного управления за МАУ «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района. В соответствии со ст. 1 п. 2 ФЗ № 159-ФЗ не может быть отчуждено из муниципальной собственности недвижимое имущество, принадлежащее муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Согласно частям 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ,  его положения направлены на развитие и поддержку малого и среднего предпринимательства. Названный Закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона, которые вступили в силу с 01.01.2009.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

При таких обстоятельствах, исходя из толкования положений ФЗ № 159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по обращению ООО «Мечта» о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009.  

В пунктах 1, 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134 также разъяснено: при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

При таких обстоятельствах отклоняются доводы Администрации о невозможности реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения Заявителем, ввиду передачи данных помещений на праве оперативного управления МАУ «Единый сервисный Центр».

Между тем, согласно материалам дела, учреждение – МАУ «Единый Сервисный Центр», на праве оперативного управления у которого, как следует из оспариваемого отказа, находится спорное помещение, было создано на основании постановления главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 N 4927-п 29.09.2008, то есть после вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ.

Право оперативного управления учреждения на арендуемое обществом помещение зарегистрировано, а, следовательно, возникло как вещное право также после вступления в законную силу названного Закона. 

При этом судом учитывается то обстоятельство, что закрепление имущества в оперативное управление учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества. Данное обстоятельство не опровергается Администрацией Ступинского муниципального района. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении администрацией и комитетом действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения. 

Поскольку до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ арендуемое обществом помещение не принадлежало на праве оперативного управления другим муниципальным учреждениям, иные ограничения для реализации обществом права на приобретение недвижимости отсутствовали, у администрации не имелось правовых оснований для отказа обществу в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Данная позиция подтверждена Определением Верховного суда РФ от 07.10.2014 года по делу № 305-ЭС14-93, А 41-13301/12.

При таких обстоятельствах отклоняются доводы Администрации о невозможности реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения Заявителем, ввиду передачи данных помещений на праве оперативного управления МАУ «Единый сервисный Центр» на основании постановления Главы Ступинского муниципального района № 4927-п от 22.09.2008.

Материалами дела подтверждается то, что ООО «Мечта» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает критериям, установленным ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Арендованное по договору аренды помещение пл. 615,4 кв. м. находится в непрерывном владении в течение двух и более лет до даты вступления в силу Закона № 159-ФЗ, факт его использования сторонами не оспаривался.

Площадь арендуемого помещения не превышает предельные значения, установленные Законом Московской области от 17.10.2008 № 145/2008-ОЗ, задолженности по арендной плате у Заявителя не имеется, что также подтверждается представленным в материалы дела актом сверки взаимных расчетов между сторонами, подписанным без разногласий, помещение не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеется совокупность условий (нарушение Закона, нарушение прав заявителя), при которых суд может признать оспариваемое решение незаконным. 

Доводы ответчика о том, что испрашиваемые обществом помещения в указанной площади, являются частью нежилого помещения общей площадью 561,3кв.м. и 206,0 кв.м. и выделить их в отдельный обособленный объект не представляется возможным, судом отклоняются.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Заявителем в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ФИО2 от 20.10.2017 года.

Кадастровым инженером проведено обследование помещений находящиеся в аренде ООО «Мечта», расположенного по адресу: МО, 

<

...>/39 корпус 2, в результате обследования установлено: общая площадь составляет 615,40 кв.м.; помещение расположено на первом и подвальном этажах, имеется отдельный вход и разгрузочная платформа - аварийный выход. Также имеется техническая возможность организации дополнительного отдельного входа вместо оконного проёма. Подвальная часть помещения соединена с помещениями первого этажа обособленной лестницей.

Также кадастровым инженером отмечено, что нежилое помещение являясь самостоятельным объектом права должно удовлетворять двум критериям: 

- техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения; 

- функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом. 

Кадастровым инженером сделан вывод о том, что указанное помещение указанным критериям соответствует, является самостоятельным объектом права, подлежащему внесению в сведения ЕГРН.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 « 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона об отчуждении имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Доводы ответчика о том, что данное заключение кадастрового инженера не соответствуют положениям ст.ст. 64 и  86 АПК РФ, судом отклоняются.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений. В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган, который принял это решение.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Те или иные обстоятельства дела могут доказываться сторонами не только путем проведения судебной экспертизы, но и представления соответствующего заключения специалиста. 

Кроме того, судом исследован технические паспорта помещения площадью 561,3 кв.м. и помещения площадью 206,0 кв.м. с поэтажным планом, а также приложенные к договорам аренды № 7/11 от 31.12.2010 года  (с ООО «Мечта»)и  № 185/17 от 01.02.2017 года (с ООО «Керама Марацци») планы помещений, переданных в пользование. 

Надлежащим образом оформленное ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчиком не заявлено, невозможность выделения спорных помещений в отдельный обособленный объект документально не подтверждено. 

В соответствии с п. 2 ст. 201 АПК РФ Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, проверив действия Администрации Ступинского района Московской области на соответствие  Федеральному закону   № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Администрации Ступинского муниципального района Московской области, оформленный письмом исх. № И6-21/3669 от 19.06.2017.

Обязать Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия по заявлению ООО «Мечта» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 615,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/39 корп. 2, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ:

1)   обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

2)    принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)  направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Администрации Ступинского муниципального района МО в пользу ООО «Мечта» госпошлину в размере 6 000,00 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Московской области.

Судья                                                                                                            Ж.П. Борсова