АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-16304/2018

г. Тюмень

18 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 11 декабря 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 декабря  2018 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Я.В. Авдеевой, рассмотрев единолично в открытом судебном заседании,  дело по иску

МАУ ДО города Тюмени «ДЕТСКАЯ ШКОЛА ИСКУССТВ «ЭТЮД» 

к ООО «ГОРЛИФТ» 

о расторжении договора аренды нежилого помещения  (строения) от 24.02.2015 № 021531315, а также о выселении ответчика из спорного помещения и обязании передать помещение истцу,  

третье лицо Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 03.10.2018 № 1, личность установлена по паспорту,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.12.2017, личность установлена по паспорту,

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

Заявлен иск Муниципальным автономным учреждением дополнительного образования города Тюмени «ДЕТСКАЯ ШКОЛА ИСКУССТВ «ЭТЮД» (далее - МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД») к ООО «ГОРЛИФТ» о расторжении договора аренды нежилого помещения  (строения) от 24.02.2015 № 021531315, а также о выселении ответчика из спорного помещения и обязании передать помещение истцу.

Определением Арбитражный суд Тюменской области от 12.11.2018, с учетом определения Арбитражного суда Тюменской области от 26.11.2018, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени.

Исковые требования со ссылками на статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», абз. 6 п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, мотивированы тем, что ответчик отказал истцу в расторжении договора и освобождении арендованного по договору аренды нежилого помещения (строения) от 24.02.2105 № 021531315 помещения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается имеющимися в материалах дела сведениями официального сайта Почта России в отношении заказного письма с уведомлением 62505229037993 и отзывом Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени на исковое заявление.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившегося представителя Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени.

В судебном заседании истец поддержал требования.

Ответчик в письменном отзыве не согласился с исковыми требованиями. Ответчик полагает, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих необходимость размещения в помещении муниципальных предприятии и учреждении, а также организаций, осуществляющих социально значимую деятельность для населения г.Тюмени; как и до передачи помещения в оперативное управление, так и после, в помещении, расположенном по адресу 

<

...> наряду с Арендатором располагалось МАУ ДО «ДШИ «Этюд», что подтверждается приказом Департамента имущественных отношений Администрации г.Тюмени об изъятии и закреплении имущества на праве оперативного управления; для осуществления деятельности ответчика исходя из срока заключенного договора аренды ответчик организовал систему диспетчерской связи с расположением распределительного узла в арендованном помещении, что предполагает выполнение технически сложного подключения, в том числе к сети «Интернет», получение специализированных технических условий; на обслуживании ООО «Горлифт» находится более 1500 лифтов, находящихся в г. Тюмени и Свердловской области, что имеет социальное значение.

Третье лицо в отзыве на иск просит суд принять решение на усмотрение суда.

В судебном заседании объявлялся перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей.

Стороны позиции по спору не изменили.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что 24.02.2015 Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (Департамент), МКУ «ТГИК» (балансодержатель), ООО «Горлифт» (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения (строения) № 021531315 (далее - договор), согласно пунктам 1.2., 1.3 которого предметом договора являются нежилые помещения, расположенные по адресу; 

<

...>: нежилое помещение, расположенное на первом этаже, площадью 17 кв.м.; нежилое помещение, расположенное на первом и втором этажах, площадью 175,9 кв.м.; нежилое помещение, расположенное на втором этаже, площадью 68.7 кв.м. согласно прилагаемой план-схеме помещений (далее – помещение или имущество). Арендодатели: Департамент. Балансодержатель передают, а Арендатор принимает сроком на 5 лет во временное пользование помещение в целях предоставления услуг по монтажу, ремонту и техническому обслуживанию подъемно-транспортного оборудования (л.д. 11-19).

Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению: а) при невнесении Арендатором платы за коммунальные услуги в течение более двух месяцев; б) в случае необходимости размещения в помещении муниципальных предприятий и учреждений, а также организаций, осуществляющих социально значимую деятельность для населения г. Тюмени.

Согласно акту от 25.02.2015 имущество передано в пользование арендатору (л.д. 20-23).

На основании приказа от 01.12.2016 № 4001 Департамент закрепил помещение на праве оперативного управления за МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» (л.д. 31-35).

Из представленной в материалы дела выписки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области следует, что право оперативного управления МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» зарегистрировано 03.02.2017 (л.д. 33-34).

Дополнительным соглашением от 27.02.2017 № 021732205 к договору стороны договорились с 03.02.2017 считать по договору арендодателем и балансодержателем учреждение (МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД») (л.д. 27).

Письмом от 19.06.2018 № 427-исх МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» предложило ООО «Горлифт» расторгнуть договор, мотивируя потребностью МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» использовать нежилые помещения в образовательной деятельности (л.д. 51-52) 

ООО «Горлифт» отказалось расторгать договор, изложив позицию в письме от 10.07.2018 № 362 (л.д. 53).

Письмом от 10.07.2018 № 477-исх МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» ответило ООО «Горлифт» о неизменности позиции МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД», изложенной в письме от 19.06.2018 № 427-исх (л.д. 54).

ООО «Горлифт» предложило МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» в письме от 23.07.2018 № 374 разрешить ситуацию на приемлемых условиях для обеих сторон (л.д. 55).

В связи с тем, что требования МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» не были удовлетворены, МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.

Суд считает, что договор по форме и содержанию соответствовал требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

Правоотношения, возникшие на основании договора, регулируются параграфами 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или  во временное пользование. 

Актом приема-передачи от 25.02.2015 подтверждается исполнение Департаментом обязанности передать имущество арендатору. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды со ссылкой на абзац 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с  абзацем 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению: а) при невнесении Арендатором платы за коммунальные услуги в течение более двух месяцев; б) в случае необходимости размещения в помещении муниципальных предприятий и учреждений, а также организаций, осуществляющих социально значимую деятельность для населения г. Тюмени.

В обоснование позиции о том, что у истца имеется необходимость размещения в спорном помещении истец представил в материалы дела акт проверки Департаментом образования и науки Тюменской области МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» от 30.03.2018 № 100, согласно которому МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» вменено нарушение п. 8 ч. 1 ст. 41 ФЗ от 29.12.2012 года № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», выразившееся в необеспечении безопасности обучающихся во время пребывания в образовательной организации, поск5ольку допускается свободный проход посторонних лиц (взрослое население) через помещения, где проходят занятия с обучающимися МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД», в ООО «Горлифт», находящееся в одном здании по адресу: 

<

...>.

Также истцом представлено предписание № 25 Департамента образования и науки Тюменской области от 30.03.2018 года, выданное МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД», которым истцу предписано предпринять меры по устранению выявленных актом проверки от 30.03.2018 года нарушения и в срок до 10.09.2018 года представить  отчет об исполнении предписания.

Сопроводительным письмом № 572-исх от 10.09.2018 года истец представил в адрес Департамента образования и науки Тюменской области отчет о результатах устранения нарушений, указанных в предписании Департамента образования и науки Тюменской области от 30.03.2018 № 25, в котором в пункте 9 в качестве меры, направленной на устранение нарушения п. 8 ч. 1 ст. 41 ФЗ от 29.12.2012 года № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», указано на обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды с ответчиком.

Департаментом образования и науки Тюменской области издан приказ о проведении внеплановой выездной проверки от 05.10.2018 в отношении МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД», по итогам проведения которой составлен акт проверки Департаментом образования и науки Тюменской области МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» от 09.10.2018 № 323, содержащий вывод о исполнении предписания № 25 от 30.03.2018 года.

Согласно пункту 2.1. устава МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» от 30.04.2015, основная цель деятельности МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» - организация образовательной деятельности по дополнительным общеобразовательным (общеразвивающим и предпрофессиональным) программам в области культуры и искусства.

Пунктом 8 части 1 статьи 41 Закона № 273-ФЗ предусмотрено, что охрана здоровья обучающихся включает в себя обеспечение безопасности обучающихся во время пребывания в образовательном учреждении.

Согласно пункту 1 статьи 102 Закона № 273-ФЗ образовательные организации должны иметь в собственности или на ином законном основании имущество, необходимое для осуществления образовательной деятельности, а также иной предусмотренной уставами образовательных организаций деятельности.

Кроме того, истец в обоснование наличия у него имеется необходимость занятия спорных помещений в целях использования для уставной деятельности, ссылается на тот факт, что согласно муниципальному заданию на 2018 год произошло увеличение количества предусмотренных мест обучающихся по сравнению с муниципальным заданием на 2017 год.

Учитывая, что право оперативного управления на спорное имущество зарегистрировано за истцом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истец в силу дополнительного соглашения от 27.02.2017 № 021732205 и статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации владеет, пользуется спорным имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В материалах дела имеется переписка сторон, связанная с предложением МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» расторгнуть договор с 01.08.2018 на основании подпункта б) пункта 6.3. договора. 

Учитывая изложенное, суд полагает, что требования МАУ ДО «ДШИ «ЭТЮД» о расторжении договора имеет под собой правовые основания.

В соответствии с положениями пункта 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Суд отмечает, что условия договора согласованные сторонами подпунктом б) в пункте 6.3. договора о том, что в случае необходимости размещения в помещении муниципальных предприятий и учреждений, а также организаций, осуществляющих социально значимую деятельность для населения г. Тюмени, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению, включен в договор аренды с момента его подписания.

Более того, согласно представленному ответчиком в материалы дела договору от 30.03.2010 года, заключенному ответчиком с третьим лицом в отношении спорного имущества в предыдущий период, аналогичное условие было также включено в текст договора (подпункт б) пункта 7.3).

При этом суд отмечает, что ответчиком договор был подписан в установленной редакции без направления арендодателю протокола разногласий.

Доказательств невозможности арендовать на аналогичных условиях какое-либо иное помещение, ответчиком также не представлено.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, ООО «Горлифт» зарегистрировано в реестре как общество с ограниченной ответственностью , основным видом деятельности которого является ремонт машин и оборудования.  Исходя из понятия предпринимательской деятельности, данной в ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Суд отмечает, что истец является муниципальным учреждением, при этом, им  подтвержден факт передачи ему спорных помещений на праве оперативного управления, равно как и факт наличия у него намерений использовать данные помещения в уставных целях.

Ввиду изложенного, суд полагает, что установленное право арендодателя при наличии у него необходимости в использовании переданных в аренду ответчику помещений потребовать расторжения договора, является основанием для удовлетворения иска.

При установленных судом обстоятельствах, суд полагает, что доводы ответчика об осуществлении им, в числе прочего, социально значимой деятельности, не могут быть положены в качестве правовых оснований для отказа в удовлетворении иска.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Факт использования имущества истца ответчиком на момент рассмотрения дела не оспорен. Материалы дела не содержат доказательств возвращения ответчиком арендованного имущества на момент принятия судом решения по спору. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требование истца об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: нежилое помещение, расположенное на первом этаже, площадью 17 кв.м.; нежилое помещение, расположенное на первом и втором этажах, площадью 175,9 кв.м.; нежилое помещение, расположенное на втором этаже, площадью 68.7 кв.м., подлежит удовлетворению.

Доказательств возвращения ответчиком имущества истцу на момент рассмотрения спора материалы дела не содержат. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требование истца об обязании ответчика освободить занимаемые помещения и передать помещения истцу подлежит удовлетворению, поскольку материалами дела подтверждается факт владения ответчиком спорным имуществом в ситуации удовлетворения требования о расторжении договора.

Истец при обращении в Арбитражный суд Тюменской области уплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 6000 рублей согласно платежному поручению от 05.10.2018 № 886.

В связи с удовлетворением исковых требований в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы истца по оплате государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 021531315 от 24.02.2015 года, заключенный между МАУ ДО города Тюмени «ДЕТСКАЯ ШКОЛА ИСКУССТВ «ЭТЮД» и ООО «ГОРЛИФТ».

Обязать ООО «ГОРЛИФТ» возвратить МАУ ДО города Тюмени «ДЕТСКАЯ ШКОЛА ИСКУССТВ «ЭТЮД» нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: нежилое помещение, расположенное на первом этаже, площадью 17 кв.м.; нежилое помещение, расположенное на первом и втором этажах, площадью 175, 9 кв.м.; нежилое помещение, расположенное на втором этаже, площадью 68, 7 кв.м. с составлением акта приема передачи.

Взыскать с ООО «ГОРЛИФТ» в пользу МАУ ДО города Тюмени «ДЕТСКАЯ ШКОЛА ИСКУССТВ «ЭТЮД» 6 000 рублей 00 копеек расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с ООО «ГОРЛИФТ» в доход федерального бюджета 6 000 рублей 00 копеек государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после  вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 Судья

Авдеева Я.В.