﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29459/2012

г. Краснодар

01 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2021 года.

       Постановление изготовлено в полном объеме 1 июня 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Андреевой Е.В. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания "Гамма"» (ИНН 2355012458, ОГРН 1022304915379) Чабана В.В., от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами"» (ИНН 7717712519, ОГРН 1117746919179) – Глазунова С.В. (доверенность от 04.01.2021), Булатова П.Ю. и Калинина П.И. (доверенность от 05.02.2020), от общества с ограниченной ответственностью «МегаСтрой» (ИНН 2355017079, ОГРН 1042330758942) – Филь С.С. (доверенность от 12.02.2021), от общества с ограниченной ответственностью «АВИО» (ИНН 2365002018, ОГРН  1052313064803) – Аракеляна А.А. (доверенность от 08.10.2018), общества с ограниченной ответственностью «Гамма-Профсистемы» (ИНН 2355017086, ОГРН 1042330758931) – Аракеляна А.А. (доверенность от 08.10.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Инжиниринговая компания "АННАР"» (ИНН 2311094301, ОГРН 1062311052638) – Аракеляна А.А. (доверенность от 09.10.2020), от публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация "Открытие"» –Князева В.А. (доверенность от 23.10.2019), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы ООО «Гамма-Профсистемы», ООО «АВИО», ООО «Инжиниринговая компания "АННАР"», ООО «МегаСтрой», Котова Дмитрия Сергеевича, Котова Сергея Сергеевича, ООО «Кубаночка» на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2021 по делу № А32-29459/2012, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Холдинговая компания “Гамма”» (далее – должник, общество) конкурсный управляющий должником и ООО «Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами”» (далее – компания) обратились в арбитражный суд с заявлениями об утверждении начальной продажной цены и состава имущества должника, находящегося в залоге компании.

Определением суда от 21.10.2020 имущество из 69 наименований, принадлежащее должнику на праве собственности, признано находящимся в залоге у компании в силу закона. Установлена начальная продажная стоимость имущества, находящегося в залоге у компании. Утверждено положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества в редакции конкурсного управляющего от 07.07.2020. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.01.2021 определение суда от 21.10.2020 отменено в части распространения залога на хозяйственно-бытовое здание СВ (инв. номер 5415), данное здание исключено из состава имущества должника, которое находится в залоге у компании, а также из положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. В остальной части определение оставлено без изменения. Производство по апелляционным жалобам ООО «Кубаночка», Котова С.С. и Котова Д.С. прекращено. 

В совместной кассационной жалобе ООО «Гамма-Профсистемы», ООО «АВИО», ООО «Инжиниринговая компания "АННАР"», ООО «МегаСтрой» просят отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителей, суд несвоевременно и неверно определил предмет доказывания; утвердил «неопределенное» положение о торгах; проигнорировал указания суда кассационной инстанции, изложенные ранее при направлении дела на новое рассмотрение, а также ходатайства о необходимости определения начальной стоимости экспертным путем. В результате принятого судебного акта предложено к реализации имущество, не принадлежащее должнику, что привело к подаче жалоб ООО «Кубаночка», Котова С.С. и Котова Д.С. Реализация такого имущества затянет процедуру торгов и породит множество споров. Суд неверно определил предмет залога и проигнорировал изменение статуса залогового кредитора, допустил нарушения в формировании перечня реализуемого имущества. Апелляционная инстанция не устранила данные нарушения.

В кассационных жалобах ООО «Кубаночка», Котов С.С. и Котов Д.С. просят отменить постановление апелляционной инстанции в части прекращения производства по их апелляционным жалобам. Податели жалобы указывают, что в Приложении № 1 к Положению о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника в редакции конкурсного управляющего от 07.07.2020 поименовано имущество, находящееся на праве собственности у заявителей, что подтверждено судовыми билетами, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для прекращения производства по их жалобам. При этом суд апелляционной инстанции удовлетворил аналогичное требование ПАО «Банк "Финансовая корпорация Открытие"» и исключил из конкурсной массы имущество, на которое претендует банк. 

В отзывах на кассационные жалобы ПАО Банк «Финансовая корпорация "Открытие"» и ООО «Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами"» просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

Единственный участник должника Чабан В.С. в представленном им отзыве поддержал кассационные жалобы. 

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационных жалобах, и отзывах, а также выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 22 марта 2010 года ООО «Коммерческий банк "Юниаструм Банк"» (далее – банк) и должник заключили кредитный договор № 02-10/Кр на сумму 793 453 тыс. рублей. В обеспечение возврата кредита должник и банк в период с 22.03.2010 по 31.03.2010 заключили несколько договоров залога, в том числе договоры № 02-10/3-1 и № 02-10/3-5.

По условиям договора залога от 22.03.2010 № 02-10/3-1 предметом залога являются следующие объекты недвижимости: блок А в составе мотеля на 220 мест площадью 1852,5 кв. м, кадастровый номер 23-23-13/042/2009293 (далее – блок А); блок Б в составе мотеля на 220 мест площадью 4205,8 кв. м, кадастровый № 23-23-13/042/2009-294 (далее – блок Б); блок В в составе мотеля на 220 мест площадью 5872,5 кв. м, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-295 (далее – блок В); право аренды земельного участка общей площадью 5496 кв. м, кадастровый номер 23:33:0107003:370 (далее – земельный участок 370) по адресу: Краснодарский край, Туапсинский р-н, с. Ольгинка, ул. Морская, д. 3.

По условиям договора залога от 31.03.2010 № 02-10/3-5 предметом залога является право аренды земельного участка площадью 27 160 кв. м с кадастровым номером 23:33:0107003:369, категория земель – земли особо охраняемых природных территорий, для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест (далее – земельный участок 369). 

Решением суда от 09.10.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением суда от 30.04.2013 требования банка включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 1 084 972 596 рублей 33 копейки как обеспеченные залогом имущества должника по договорам № 02-10/3-1 и № 02-10/3-5.

30 апреля 2014 года банк обратился в суд с заявлением об установлении начальной цены продажи имущества, находящегося у него в залоге. За основу банк предложил взять отчет ЗАО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг» № 4104/2014, в соответствии с которым стоимость блоков А, Б, В и право аренды земельного участка 370 определена в размере1 млрд 61 млн рублей.

При рассмотрении этого заявления ООО «Инжиниринговая компания "АННАР"» заявило ходатайство о назначении экспертизы, полагая, что рыночная цена имущества, определенная в отчете ЗАО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг», является заниженной. 

Определением суда от 21.08.2014 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Авиа Бизнес Консалт» Лебедевой О.М. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы о рыночной стоимость залогового имущества, а именно блоков А, Б, В и права аренды земельного участка 370?

Как следует из заключения ООО «Авиа Бизнес Консалт», рыночная стоимость имущества составила: блок А –141 581 120 рублей; Блок Б – 321 436 720 рублей; Блок В – 448 817 720 рублей; право аренды земельного участка 370 – 15 797 840 рублей, а всего 927 633 400 рублей.

Определением суда от 18.11.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.01.2015, утверждена начальная цена продажи в размере 80% рыночной стоимости, определенной заключением ООО «Авиа Бизнес Консалт», а именно 742 106 720 рублей.

Постановлением суда кассационной инстанции от 12.03.2015 судебные акты отменены, спор направлен на новое рассмотрение, поскольку суд оставил без внимания доводы о том, что заключение эксперта содержит противоречивые выводы и носит предположительный характер. В подобной ситуации суд был обязан развеять имеющиеся противоречия, назначив повторную или дополнительную экспертизу, а не принимать судебный акт при отсутствии достоверных и достаточных доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о рыночной стоимости имущества. При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал учесть изложенное и устранить имеющиеся нарушения.

В период рассмотрения спора судом кассационной инстанции 21.01.2015 банк обратился в суд с новым заявлением об утверждении начальной цены продажи земельного участка 369, включении в состав заложенного имущества принадлежностей главной вещи (статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом главной вещью банк определил блоки А, Б, В в составе мотеля на 220 мест, мотивировав это тем, что они являются единым зданием отеля «Гамма 5 звезд». В обоснование заявленного довода банк сослался на отчет № О-14-141/6, составленный ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», согласно которому принадлежностями являются все объекты, без которых невозможно функционирование блоков А, Б, В в качестве отеля, в том числе обеспечить питание его посетителей, их безопасность, хозяйственные нужды и энергоснабжение отеля. Перечень имущества, на которое банк просил распространить залог, неоднократно уточнялся им в дальнейшем (далее – спорное имущество).

Определением суда от 28.05.2015 производство по данному заявлению объединено с производством по заявлению об установлении начальной цены блоков А, Б, В и права аренды земельного участка 370, которое поступило на новое рассмотрение после отмены судом кассационной инстанции состоявшихся судебных актов. 

При рассмотрении объединенного требования банк и ООО «Инжиниринговая компания "АННАР"» заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу о рыночной стоимости заложенного имущества (блоков А, Б, В, права аренды земельных участков 370 и 369), а также по вопросу о том, распространяется ли залог на спорное имущество.

Определением суда от 15.09.2015 назначена судебная экспертиза по заявленным вопросам, ее проведение поручено эксперту ООО «Кубаньстройэксперт» Хохлову Е.В. 

Согласно заключению эксперта ООО «Кубаньстройэксперт» рыночная стоимость имущества составила: блок А – 251 566 568 рублей; блок Б – 571 140 985 рублей; блок В – 797 476 208 рублей; право аренды земельного участка 370 – 28 504 796 рублей, право аренды земельного участка 369 – 123 404 242 рубля, а всего 1 772 092 799 рублей. Вопрос о том, что входит ли спорное имущество в состав залога, эксперт оставил без ответа, так как он выходит за рамки компетенции эксперта.

4 мая 2016 года банк (цедент) и ООО «Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами”» (далее – компания) заключили договоры цессии № 1 и 2, по которым цедент уступил цессионарию права требования к должнику сумму основного долга, все существующие проценты на дату передачи прав, а также уступило права по обеспечивающим исполнение кредитного договора обязательствам.

Определением суда от 14.02.2017 произведена процессуальная замена банка на компанию. Тем же определением ранее заявленные требования банка объединены в одно производство с заявлением конкурсного управляющего об утверждении положения о порядке, о сроках и об условиях продажи, которое предусматривало реализацию всего имущества должника единым имущественным комплексом на всех стадиях торгов.

Определением суда от 03.10.2017 по делу назначена еще одна судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания "ЛОФТ"» Марковскому А.Н. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Могут ли быть демонтированы без причинения ущерба из объектов недвижимого имущества (блоков А, Б, В) спорные объекты недвижимого имущества? 2. Предназначено ли спорное имущество для обслуживания объектов недвижимого имущества (блоков А, Б и В)? 3. Связано ли спорное имущество общим назначением с объектами недвижимого имущества (блоками А, Б. В)? 4. Какова рыночная стоимость объектов недвижимого имущества (блоков А, Б и В) без учета и с учетом стоимости спорного имущества? 5. Возможны ли эксплуатация блоков А, Б, В и право аренды земельных участков 369 и 370 без спорного имущества? 6. Возможно ли выполнить демонтаж спорного имущества без причинения вреда предмету залога? 7. Связано ли спорное имущество общим назначением только с предметом залога или предназначено для обслуживания и иных объектов либо ведения хозяйственной деятельности вне зависимости от эксплуатации предмета залога? 

Установлен срок проведения экспертизы 14 рабочих дней.

28 октября 2019 года (спустя два года) экспертное заключение ООО «Оценочная компания "ЛОФТ"» поступило в суд. В заключении эксперт дал ответы на поставленные перед ним вопросы. В частности, эксперт указал, что эксплуатация блоков А, Б, В, права аренды земельных участков 370 и 369 без спорного имущества невозможна. Эксперт указал, что рыночная стоимость базового имущественного комплекса, формирующего бизнес мотеля на 220 мест класса 4 звезды, с учетом спорного имущества составляет 325 143 273 рубля, а без учета спорного имущества – 0 рублей. Рыночная стоимость блоков А, Б, В с учетом стоимости спорного имущества составляет 235 611 067 рублей, а без учета стоимости спорного имущества – 38 140 268 рублей. 

После поступления экспертного заключения компания и конкурсный управляющий должником представили отчеты ООО «Ребус» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества должника по состоянию на 2 августа 2019 года, просили суд установить начальную цену продажи на основании данного отчета; а также распространить залог на имущество из 69 наименований. В обоснование обозначенного перечня компания и конкурсный управляющий сослались не только на положения статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявленные изначально, но и статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), согласно которым при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания или сооружения. Заявители указали, что эксперт ООО «Оценочная компания "ЛОФТ"» не определял, какие объекты находятся на земельных участках, поскольку этот вопрос не был перед ним поставлен. Однако, как указывают заявители, из материалов дела видно, что 9 сооружений (из 69 наименований имущества) находятся на земельном участке 369.

В последующем конкурсный управляющий должником представил в материалы дела протокол собрания кредиторов 07.07.2020 и утвержденные на данном собрании два положения о порядке продажи имущества должника: положение о продаже имущества единым лотом (имущество, являющееся предметом залога, и имущества, свободного от залога) и положение о порядке продажи имущества, свободного от залога (последующая реализация имущества после проведения торгов по реализации единым лотом). При этом в состав имущества должника, подлежащего реализации данным положениям, включено новое имущество, которое выявлено в итоге повторной инвентаризации, проведенной в июне 2020 года.

Кредиторы ООО «Гамма-Профсистемы», ООО «АВИО», ООО «Инжиниринговая компания "АННАР"», ООО «МегаСтрой» выразили несогласие с положениями, которые утверждены на собрании кредиторов 07.07.2020, сославшись на сговор между компанией и конкурсным управляющим. Кредиторы выразили несогласие с отдельными пунктами данных положений, а также указали, что инвентаризация в июне 2020 года проведена с рядом нарушений, по ее итогам описано имущество, которое принадлежит арендаторам ООО «Курортный комплекс "Гамма"», ООО «Кубаночка» и другим лицам. Реализация их имущества единым лотом с имуществом должника поставит под угрозу процедуру торгов, приведет к многочисленным спорам.

Таким образом, перед судом были поставлены следующие вопросы: 1. Рассмотреть обоснованность реализации имущественного комплекса должника единым лотом; 2. В том случае, если реализация подобным образом является необходимой, разрешить разногласия по вопросу об имуществе должника, подлежащего включению в конкурсную массу, возникшие после инвентаризации в июне 2020 года; 3. Установить перечень имущества должника, на которое распространяется залог в силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; 4. Определить начальную цену реализации имущества, являющегося предметом залога; 5. Утвердить положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества с учетом всех имеющихся разногласий.

При рассмотрении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 3, 14, 15, 110, 111, 131, 138, 175 и 176 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), статей 54 и 64 Закона об ипотеке, разъяснениями, изложенными в пунктах 11 и 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» и исходил из следующего.

Поскольку реализация предмета залога в конкурсном производстве осуществляется под контролем суда, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества. Необходимо учитывать, что предлагаемая к утверждению цена является начальной ценой и может быть несколько ниже рыночной с расчетом на то, что определение реальной цены произойдет по итогам торгов. 

Сославшись на то, что начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при его отсутствии, суд признал допустимым определить в размере 80% от рыночной стоимости, определенной отчетом ООО «Ребус». Суд отметил, что судебная экспертиза, выполненная экспертом ООО «Кубаньстройэксперт» Хохловым Е.В. во исполнение определения суда от 15.09.2015, не является актуальной, а установленная ей рыночная стоимость в размере 1 772 092 799 рублей слишком высокая, не будет способствовать покупательскому спросу и приведёт к необходимости проведения повторных торгов и затягиванию производства. Учитывая длительность рассмотрения разногласий, суд заключил, что подобный подход недопустим. 

Дополнительно суд первой инстанции отметил, что бесконечные экспертизы лишь затягивают процедуру банкротства и увеличивают расходы, при этом принадлежащее должнику имущество утрачивает свою стоимость с учетом амортизационного износа. Суд отметил, что им сформирован достаточный или уже даже излишний объем доказательств, который позволяет ему, а также и вышестоящим инстанциям рассмотреть разногласия по существу. Таким образом, суд разрешил вопрос о начальной цене продаже имущества.

Разрешая вопрос о реализации всего имущества единым лотом, суд исходил из наличия у должника признаков градообразующей организации и пришел к выводу о том, что предложенный конкурсным управляющим подход к реализации имущества является обоснованным.

Остальные вопросы суд первой инстанции решил в резолютивной части принятого им определения без указания мотивов. Процессуальный закон при этом обязывает суд оценить представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и отразить в судебном акте мотивы, по которым он пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, исходя из принципов равноправия сторон и состязательности процесса (статьи 8, 9, 71, 168, 169, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В нарушение данных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой  инстанции не рассмотрел разногласия сторон по существу спора с учетом приведенных кредиторами ООО «Гамма-Профсистемы», ООО «АВИО», ООО «Инжиниринговая компания "АННАР"», ООО «МегаСтрой доводов и имеющихся в деле доказательств, не отразил в судебном акте мотивы, по которым он пришел к выводам о распространении залога на имущество из 69 наименований, о возможности реализации имущества, включенного в конкурсную массу по итогам инвентаризации, проведенной в июне 2020 года.

Заполняя данный пробел, суд апелляционной инстанции указал, что в силу закона залог распространяется на здания и сооружения на заложенных участках, а также на всё имущество, которое является принадлежностью к главной вещи, то есть входит в состав бизнеса отеля «Гамма 5 звезд». В обоснование данного вывода суд указал, что согласно экспертному заключению ООО «Оценочная компания "ЛОФТ"» блоки А, Б, В и земельные участки 370 и 360 являются главными вещами, а все спорное имущество предназначено исключительно для обслуживания предмета залога.

При этом суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, не дал какой-либо оценки доводам кредиторов относительно порочности заключения ООО «Оценочная компания "ЛОФТ"», как и иным доводам, изложенным в апелляционной жалобе. В своем постановлении апелляционный суд сконцентрировался на отдельных доводах из отзыва Управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю. В частности, суд отразил довод о том, что спорное имущество не является принадлежностью к главной вещи, поскольку возможен демонтаж без причинения физического вреда. Данный довод суд отклонил, указав, что он не соответствует нормам материального права и судебной практике. Суд истолковал норму статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации таким образом, согласно которому имущество может являться принадлежностью главной вещи в силу общего назначения и если разделение нанесет финансовый ущерб, а не только в случае, если разделение нанесет физический ущерб. В обоснование данной позиции суд дополнительно сослался на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08. Кроме того, апелляционный суд отклонил довод уполномоченного органа о недопустимости залога спорного имущества, поскольку оно не поименовано в договорах. Как указал суд апелляционной инстанции, данный довод противоречит положениям статьи 64 Закона об ипотеке, устанавливающим опровержимую презумпцию того, что при ипотеке земельного участка залог распространяется на здания или сооружения, расположенные на нем.

Суд апелляционной инстанции прекратил производство по апелляционным жалобам ООО «Кубаночка», Котова С.С. и Котова Д.С., сославшись на то, что принадлежность им спорного имущества установить невозможно. Суд отметил, что доказательства обратного в материалах дела отсутствуют, в том числе отсутствуют судебные акты об исключении спорного имущества из конкурсной массы. Дополнительно апелляционный суд отметил, что разногласия о порядке продажи незалогового имущества в рамках настоящего спора не заявлялись. Как посчитал суд апелляционной инстанции, разногласия по условиям незаложенного имущества в случае признания торгов несостоявшимися отсутствуют.

Изменяя определение суда первой инстанции в части распространения залога на хозяйственно-бытовое здание СВ (инв. номер 5415), апелляционный суд указал, что это здание является предметом залога ПАО «Банк "Финансовая корпорация Открытие"» (далее – банк «Открытие), а не компании. Определением суда от 11.08.2016 установлена начальная продажная стоимость имущества, находящегося в залоге у банка «Открытие», в том числе и начальная продажная стоимость спорного здания.

Между тем суды не учли следующего.

Делая вывод о том, что имеющиеся доказательства позволяют рассмотреть дело по существу, в том числе суду вышестоящей инстанции, суд первой инстанции вышел за пределы своих полномочий. По установленному Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правилу, представление, исследование и оценка доказательств по делу – прерогатива суда первой инстанции (статьи 135, 136, 153, 159, 162, 168 и 170). Суд апелляционной инстанции рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (части 1 и 2 статьи 268 Кодекса). В силу положения части 1 статьи 288 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 данного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Таким образом, указав, что в материалах дела собран достаточный или даже излишний объем доказательств, суд первой инстанции должен был дать оценку данным доказательствам на предмет относимости и допустимости, изложить в мотивировочной части свои выводы по данным вопросам, а также указать, какие именно доказательства являются лишними. Не выполнив возложенную на него функцию, суд первой инстанции фактически переложил ее на вышестоящие инстанции, сделав немотивированный вывод о достаточности доказательств.

Длительное рассмотрение спора при этом не должно выступать оправданием для игнорирования доводов лиц, участвующих в деле, и иных процессуальных нарушений, которые в конечном итоге влекут принятие неверного судебного акта. Предполагается, что такие процессуальные действия как назначение судебной экспертизы ООО «Кубаньстройэксперт» (производство по спору было приостановлено на четыре месяца), а затем еще одной – ООО «Оценочная компания "ЛОФТ"» (производство по спору было приостановлено на два года), преследовали установление объективной истины, выявление действительной рыночной стоимости имущества. Однако полученные экспертные заключения не только не легли в основу судебного акта в части определения стоимости, но и не получили должной оценки, а в итоге суд определил рыночную стоимость на основании внесудебных заключений ООО «Ребус», согласно которым рыночная стоимость предмета залога в несколько раз ниже стоимости, которую изначально предлагал утвердить банк при подаче заявления в апреле 2014 года (1 млрд 61 млн рублей), а также ниже стоимости, определенной первой экспертизой по делу (927 633 400 рублей).

При этом основанием для направления спора на новое рассмотрение в 2015 году послужило то, что суд уклонился от выяснения рыночной стоимости имущества и не стал назначать повторную либо дополнительную экспертизу, имея противоречивое заключение ООО «Авиа Бизнес Консалт». В частности, суд кассационной инстанции отметил, что эксперт не применил затратный подход к оценке объектов, ссылаясь на многочисленные дефекты, такие как наличие следов увлажнения и протечек стен и потолков по всему зданию отеля, трещины в виде беспорядочной сетки на поверхности стен, износ коврового покрытия, ржавчина и капельные течи трубопроводов, местами наличие грибка и пр. Однако данные факты не подтверждены в экспертизе, в том числе и визуально. Согласно заключению отель прошел обязательную классификацию и получил категорию "5 звезд"; объект представляет собой отель премиум класса и имеет развитую инфраструктуру. Между тем затратный подход к оценке объектов недвижимости является универсальным, приемлемым и очень важным ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. При применении доходного метода экспертом безосновательно уменьшен поток доходов в первый прогнозируемый период. При применении сравнительного метода к оценке объектов залога (земельный участок и здание) эксперт некорректно подобрал объекты-аналоги, в несколько раз тем самым уменьшив рыночную стоимость объектов оценки.

Назначая новые экспертизы, суд первой инстанции не разъяснил экспертам, какие именно возникли сомнения в обоснованности предыдущего заключения, а также какие противоречия следует устранить. Экспертизы, проведенные ООО «Кубаньстройэксперт» и ООО «Оценочная компания "ЛОФТ"», по своей процессуально-правовой природе не были дополнительными или повторными. Как следствие, эксперты не только не устранили имеющиеся ранее противоречия, но и породили новые, поскольку определенная ими цена предмета залога существенно отличается друг от друга.

Действительно, рыночная стоимость имущества максимально точно определяется только в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Однако это не означает, что начальная цена может быть установлена сколько угодно низко, в расчете ее повышения на этапе аукциона. Как разъяснено в абзаце шестом пункта 9 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными. Применительно к вопросу о начальной цене это означает, что суду надлежит избегать как установления чрезмерно высокой начальной цены (поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и, как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягивания производства), так и слишком низкой стартовой стоимости (при отсутствии активного спроса имущество будет реализовано недооцененным).

Учитывая узкую специфику предмета залога, суду следовало учесть, что спрос на его приобретение навряд ли будет активным и позволит существенно поднять цену на этапе аукциона. Статистика, публикуемая на сайте https://fedresurs.ru свидетельствует о том, что торги в ходе открытого аукциона в 90% случаев признаются несостоявшимися; реализовать имущество должников удается в ходе публичного предложения со снижением цены на 60-70% (после ее снижения на 10% на повторных торгах в форме аукциона). Наиболее теряют в цене профильные активы, которые не интересны для широкого круга потребителей. Продажа такого имущества, как правило, не сопровождается активной конкуренцией, что делает возможным для залогодержателя оставить имущество за собой по цене его отсечения на повторных публичных торгах, и уплатить минимальную сумму в конкурсную массу. Поскольку последствием отказа в реализации данного права является прекращение залога (пункт 5 статьи 58 Закона об ипотеке), для залогодержателя зачастую не остается альтернатив, кроме как оставить имущество за собой по цене отсечения.

Как следствие, установление начальной цены реализации в несколько раз ниже рыночной создает для конкурсных кредиторов угрозу того, что залогодержатель оставит имущество за собой по цене отсечения в несколько раз ниже той, которая могла быть. В свою очередь, это может привести к тому, что конкурсные кредиторы в лучшем случае получат минимальную выручку от реализации предмета залога или не получат ее вовсе, а в худшем случае на них (косвенно) будут отнесены расходы, поименованные в абзацах втором и третьем пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признает недопустимым тот подход, в соответствии с которым рыночная цена будет в любом случае установлена по итогам открытых торгов. Более того, установление начальной цены на основании отчетов ООО «Ребус» недопустимо ввиду множества сомнений и противоречий, на которые суду указывали участники дела. В частности, оценщик не присутствовал на оцениваемом объекте, а оценка объектов производилась только затратным методом с использованием некорректных объектов-аналогов. В результате на основании данных отчетов имущество должника (движимое, недвижимое и прочее) оценено в 302 389 989 рублей 92 копейки, тогда как заключением эксперта ООО «Кубаньстройэксперт» Хохлова К. В. стоимость лишь залогового имущества (блоки А, Б, В и права аренды двух земельных участков) оценена в 1 772 092 799 рублей. Принимая во внимание, что в отношении указанной экспертизы у участников дела возникло наименьшее число претензий, у суда должны были иметься достаточно серьезные основания для отказа от нее в пользу внесудебных отчетов ООО «Ребус». Ссылка на амортизационный износ в данном случае не может объяснять падение рыночной цены в несколько раз недвижимого имущества, которое эксплуатируется арендаторами в деятельности, приносящей доход.

Применительно к выводам о распространении залога на принадлежности главной вещи согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на все здания и сооружения в силу статьи 64 Закона об ипотеки, суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Распространяя залог на имущество, задействованное в эксплуатации отеля «Гамма 5 звезд», суды исходили из отождествления отеля с предметом залога, то есть с блоками А, Б, В и правом аренды двух земельных участков. Однако из содержания договоров № 02-10/3-1 и № 02-10/3-5 не следует, что должник передал в залог весь имущественный комплекс. Предметами договоров являлись индивидуально-определенные недвижимые вещи, которые могут использоваться в любой незапрещенной законом деятельности. При этом подход, предложенный апелляционным судом об определении принадлежностей по критерию «финансового вреда» нельзя признать правомерным. Установленный статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации правовой режим предусматривает три основных критерия, среди которых нет упомянутого апелляционным судом. Во-первых, главная вещь и принадлежность должны быть разными самостоятельными и поэтому обособленными, т.е. отделимыми друг от друга, вещами. Во-вторых, по отношению к главной вещи роль принадлежности сводится к ее обслуживанию, а в рассматриваемом случае это обслуживание индивидуально-определенных объектов недвижимости, но не отеля. Главная вещь и принадлежность представляют собой отделимые друг от друга вещи, которые используются по одному общему назначению. Отличия между ними в том, что главная вещь без принадлежности все еще может быть использована по назначению, а принадлежность без главной – нет. Имеющаяся между главной вещью и принадлежностью связь не является ни органической, ни механической, а обусловлена принятым способом пользования ими.

Изложенное означает, что правовая связь принадлежностей с такими главными вещами как корпуса А, Б, В и право аренды земельных участков не может возникнуть по мотиву их эксплуатации в рамках единого бизнеса, реализуемого по воле определенного лица или нескольких лиц. Иной подход означал бы, что прекращение деятельности отеля и изменение профиля спорной недвижимости повлекло распространение залога на новые вещи, ранее не являющиеся принадлежностями, и прекращение залога на те, которые были ими ранее. Подобная изменчивость состава залога противоречила бы принципу стабильности гражданского оборота. 

Более того, предложенный апелляционным судом подход по сути свидетельствует о распространении на имущество, используемое для функционирования отеля, статуса единого недвижимого комплекса. В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Таким образом, подход относительно объединения нескольких объектов, исходя из их назначения, мог бы быть признан верным в условиях регистрации отеля как единого недвижимого комплекса. Учитывая тот факт, что договоры № 02-10/3-1 и № 02-10/3-5 заключены до принятия Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суды должны были установить наличие признаков единого недвижимого комплекса на момент совершения сделок, а также воли сторон на передачу комплекса в залог. Однако, поскольку разрозненное оборудование, используемое в деятельности отеля, передавалось в залог разным лицам (в частности, хозяйственно-бытовое здание СВ с инв. номером 5415 было передано в залог банку «Открытие»), предположение, что стороны в данном случае имели волю на предоставление в залог всего имущества, используемого в деятельности отеля, требует дополнительной проверки судом.

При этом следует иметь ввиду, что наименование недвижимости «Мотель на 220 мест» (в свидетельствах на право собственности) не говорит о том, что все эти объекты недвижимости являются неразделимой частью одного целого. «Мотель на 220 мест» – это титульное название единого архитектурного проекта «Гамма», выполненного в 2003 году архитектурным бюро, где для удобства был применен титул «Мотель на 220 мест». В 2005 году под этим титулом были построены автономно расположенные объекты – 5 спальных корпусов, административный корпус, комплекс питания, открытый бассейн, гараж с хозяйственными блоками и другие объекты, которые не поименованы в договорах залога № 02-10/3-1 и № 02-10/3-5. Заслуживают внимание и доводы кредиторов, согласно которым блоки А, Б, В были построены на отдельно выделенном участке (кадастровый номер 23:33:0107003:370) более чем через 5 лет после введения в эксплуатацию объектов недвижимости, которые компания намеревается присоединить к залогу. 

Учитывая, что основной вид деятельности ООО «Холдинговая компания «Гамма» - сдача внаем объектов недвижимости, данные строения (Блоки А, Б, В) были переданы в аренду ООО «Оздоровительный комплекс «Гамма», которое в свою очередь, организовало в этих блоках отель «Гамма». Вывод о том, что построенные за 5 лет до этого и находящиеся на другом земельном участке объекты были созданы для обслуживания деятельности отеля, представляется сомнительным. В отсутствие доказательств иного (доказательств признаков единого недвижимого комплекса), следует исходить из того, что, расположенные на земельных участках 369 и 370 объекты недвижимости являются самостоятельными и не следуют судьбе блоков А, Б, В.

Применительно к объектам движимого имущества следует также исходить из того, что их использование совместно с блоками А, Б, В для достижения единой цели не влечет образование связи принадлежностей и главной вещи. В этом плане следует принимать во внимание правовой подход, изложенный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241: «Сам по себе факт монтажа оборудования в специально возведенном для его эксплуатации здании, в том числе, если последующий демонтаж и перемещение оборудования потребуют несения дополнительных затрат и частичной ликвидации здания, не означает, что назначением оборудования становится обслуживание здания». 

Суд кассационной инстанции также отмечает, что в качестве единственного обоснования вывода о принадлежности имущества к предмету залога в обжалуемых судебных актах приведено заключение ООО «Оценочная компания "ЛОФТ"». Перечень имущества из 69 наименований, предложенный конкурсным управляющим, составлен именно на основании указанного заключения. Суды, распространив залог на данный перечень имущества, фактически основывались на представленном заключении. Однако в нарушение положений статей 64, 71, 89 Кодекса суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку представленному заключению и ограничились лишь тем, что перечислили вопросы, поставленные перед экспертом, и констатировали, что экспертное заключение поступило в суд. При этом конкурсные кредиторы ссылались на такие пороки данного заключения как нарушение принципа нарушение непосредственности исследований и путаница в объектах, обусловленные тем, что конкурсный управляющий не предоставил в распоряжение эксперта достоверных данных даже в отношении недвижимого имущества. Кредиторы ссылались, что согласно пояснениям эксперта, данным в судебном заседании 13.02.2020, он определял перечень имущества со слов неизвестного ему лица, без изучения правоустанавливающих либо удостоверяющих документов. В результате была допущена путаница в объектах исследования. Значительная часть имущества не была учтена, при этом неправомерно оценено (включено в перечень «принадлежностей») имущество другого залогового кредитора. Экспертное заключение содержит множество противоречий и неточностей. 

Рассмотрев вопрос о распространении залога в силу положений статьи 64 Закона об ипотеке на объекты недвижимости, которые находятся на земельных участках 370 и 369, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что согласно статье 11 Закона об ипотеке (в том числе в редакции, действовавшей на день заключения договоров) государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации.

Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со статьями 64 и 69 Закона об ипотеке, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому выводы судов о том, что в залоге у банка находятся все объекты, расположенные на земельных участках 370 и 369, противоречат действующему законодательству, так как право залога банка зарегистрировано лишь в отношении блоков А, Б, В и указанного земельного участка.

Соответствующая правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 17737/1 по делу № А45-3358/2011 и от 28.01.2014 № 13116/13 по делу № А32-11077/2012.

На уровне суда кассационной инстанции аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.01.2020 по делу № А53-16207/2013. Дополнительно стоит отметить, что согласно пояснениям кредиторов, на спорных земельных участках были расположены объекты недвижимости, переданные в залог иным лицам. В отношении хозяйственно-бытового здания СВ с инв. номером 5415 было разработано отдельное положение для его реализации в составе прочего имущества, находящегося в залоге банка «Открытие». На земельном участке 369 расположены пять спальных корпусов, являющихся собственностью стороннего предприятия. В условиях отсутствия регистрации залога на иные объекты недвижимости, кроме блоков А, Б, В, следует исходить из того, что при заключении обеспечительных договоров, в том числе № 02-10/3-1 и № 02-10/3-5 воля должника и банка со всей очевидностью не была направлена на обременение залогом иных дополнительных объектов недвижимости. При наличии иного намерения сторонам было бы достаточно установить ипотеку исключительно на земельные участки и уже на основании таких договоров в силу пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей в 2010 году) возникла бы государственная регистрация ипотеки на все объекты недвижимости, находящиеся на земельных участках. Выборочное же наделение ипотекой блоков А, Б, В, без указания иных объектов недвижимости и без принятия мер, направленных на государственную регистрацию ипотеки, явно и недвусмысленно говорит об отказе банка от намерения распространить залог таким образом.

В пользу такого подхода свидетельствует и то, что изначально при обращении в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены банк определил предмет залога исключительно как блоки А, Б, В и право аренды двух земельных участков, а также представил отчет ЗАО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг» № 4104/2014, в обоснование предложенной цены именно указанных объектов. 

Как разъяснено в пункте 45 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

С учетом приведенных выше обстоятельств, в случае их подтверждения, следует исходить из того, что толкование договоров № 02-10/3-1 и № 02-10/3-5, предложенное компанией (правопреемником банка), не может быть осуществлено в ее пользу, а залог следует распространить только на те объекты недвижимости, которые поименованы в договорах и на которые зарегистрировано соответствующее обременение. Подобный подход не разрывает судьбу земельного участка и возведенных на нем зданий и строений, право залога на которые не зарегистрированы, поскольку они, так или иначе подлежат совместному отчуждению. Тем не менее, средства, вырученные от реализации таких объектов недвижимости, будут распределены не по правилам пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве, а пропорционально между конкурсными кредиторами.

Нельзя признать обоснованным  подход судов первой и апелляционной инстанций к решению вопроса об определении перечня имущества, подлежащего реализации, в том числе необремененного залогом. Кредиторы неоднократно ссылались на то, что при подготовке проектов положений от 07.07.2020 конкурсным управляющим проведена инвентаризация имущества должника без учета данных бухгалтерского учета и данных предыдущей инвентаризации от 14.12.2015. Кредиторы обращали внимание, что, будучи в процедуре конкурсного производства, должник не мог приобрести новое имущество, поэтому его возникновение спустя 5 лет после проведения последней инвентаризации крайне маловероятно (особенно это касается такого имущества как гидроциклы, катера и проч.). Кредиторы указывали, что выявленное имущество принадлежит третьим лицам, о чем конкурсный управляющий Белов Р.С. был уведомлен.

При этом большая часть имущества должника, в том числе эксплуатируемого как отель «Гамма 5 звезд» долгое время находится в аренде у ООО «Курортный комплекс "Гамма"» и ООО «Кубаночка», которые ведут хозяйственную деятельность, размещают на территории свое имущество. Необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 2.8 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утверждены приказом Минфина Российской Федерации от 13.06.1995 № 49) проверка фактического наличия имущества производится при обязательном участии материально ответственных лиц. В силу пункта 4.1 тех же Методических указаний составляются сличительные ведомости по имуществу, при инвентаризации которого были выявлены отклонения от учетных данных.

Несмотря на эти положения инвентаризация в июне 2020 года проведена без участия материально ответственных лиц как ООО «Курортный комплекс "Гамма"», так и ООО «Кубаночка»; сличительные ведомости не составлены, в результате чего возникли расхождения между данными бухгалтерского учета и инвентаризационных ведомостей, и описано имущество, принадлежащее третьим лицам. Помимо имущества арендаторов было описано имущество и иных лиц: Котова Д.С. и Котова С.С.

Имея сведения о нарушениях в ходе инвентаризации, которые влекут за собой риск нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц, суд первой инстанции, осуществляя общий контроль над процедурой банкротства, должен был принять все возможные меры к понуждению конкурсного управляющего провести инвентаризацию надлежащим образом. В частности, суд имел возможность наложить судебный штраф, вынести частное определение, а также направить материалы в отношении арбитражного управляющего в саморегулируемую организацию и контролирующий орган. Однако свои контролирующие функции суд не реализовал, сославшись на затягивание процедуры банкротства, которое сам и допустил, что в итоге привело к принятию судебного акта о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Суд апелляционной инстанции при этом оставил без внимания доводы Котова Д.С. и Котова С.С., а также ООО «Кубаночка» и представленные документы, подтверждающие принадлежность им определенного имущество (оборотно-сальдовые ведомости, судовые билеты и проч.). Окружной суд отмечает, что согласно Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (утверждена Приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 № 94н) счет 10 "Материалы" предназначен для обобщения информации о наличии и движении сырья, материалов, топлива, запасных частей, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, тары и т.п. ценностей организации (в том числе находящихся в пути и переработке). В данном случае, в условиях несостоятельности (банкротства) должника, не ведущего  хозяйственной деятельности и не имеющего каких-либо документов, подтверждающих право на спорное имущество третьих лиц (в том числе бухгалтерских), следует исходить из того, что оборотно-сальдовые ведомости ООО «Кубаночка» по счету 10 могут быть допустимыми доказательствам, подтверждающими претензии данного лица в отношении заявленного им имущества.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о неподтвержденности прав Котова Д.С. и Котова С.С., а также ООО «Кубаночка» на часть имущества, а также о прекращении производства по их апелляционным жалобам нельзя признать законным.

По результатам новой инвентаризации исчезло более 1000 единиц имущества, которые были указаны в предыдущих инвентаризациях имущества должника, имеются «задвоения» имущества. Некоторое имущество, даже недвижимое, упоминается в них несколько (до четырёх) раз. Новая инвентаризация была произведена только в отношении части имущества должника, а также без формирования инвентаризационной комиссии. Информация по объектам пансионата «Светлана», ресторанного комплекса «Арго» и многим другим полностью отсутствуют. Кредиторы указывали, что на земельном участке 369 расположены пять спальных корпусов, являющихся собственностью стороннего предприятия, конкурсный управляющий не произвел размежевание данного земельного участка, а наличие чужих строений на нём повлечет потерю привлекательности и ликвидности имущественного комплекса (при реализации единым лотом), нарушит прав собственников этих объектов и, как следствие, создаст угрозу оспаривании торгов. 

Кроме того, суды допустили ряд ошибок при утверждении самого положения. Прежде всего следует отметить неправомерный подход апелляционного суда о том, что кредиторы не заявляли разногласий относительно условий положения. В суд первой инстанции на протяжение всего спора было представлено 10 положений о порядке продажи имущества, в том числе утвержденные на собрании кредиторов 07.07.2020. В отношении данных положений кредиторами представлены многочисленные возражения, которые подлежали рассмотрению в порядке разрешения разногласий согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве.

В частности, кредиторы указывали, что в соответствии с пунктом 3.1 положения о продаже имущества должника единым лотом, реализация имущества осуществляется в составе единого лота путем проведения электронных торгов в форме открытого аукциона на повышение стоимости с открытой формой представления предложений о цене». При этом в подпункте 3.1.1 предусмотрена возможность изменения состава имущества после утверждения данного положения. Из содержания положения видно, что управляющий допустил возможность менять предмет договора как до заключения договора по итогам торгов, так и уже после заключения самого договора в одностороннем порядке. Причем стоимость исключаемого имущества можно определить либо по результатам независимой оценки, либо отдельным соглашением между должником и покупателем единого лота, а при недостижении такого соглашения – судом. Фактически подобное условие означает возможность произвольного определения цены реализации предмета залога, что прямо противоречит требованиям пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в той редакции, которая действовала на дату открытия конкурсного производства.

Суд кассационной инстанции отмечает, что на собрании кредиторов 07.07.2020 утверждены два положения: положение о продаже имущества должника единым лотом; положение о порядке продажи имущества должника, свободного от залога (последующая реализация имущества после проведения торгов по реализации единым лотом). При этом из содержания обжалуемых судебных актов не представляется возможным заключить, какое именно из двух положений утверждено. Если же предположить, что суд утвердил оба положения, то следует признать нарушение пунктов 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений статьи 138 данного Закона, в той части, в которой они предполагают утверждение единого положения по реализации имущества на всех этапах торгов. Кроме того, 3 редакции положений были приняты уже после 07.07.2020, в каждое из этих положений внесены существенные изменения, связанные с выявлением нового имущества и его оценкой. Последние изменения внесены решением комитета кредиторов 10.09.2020.

Согласно положениям части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены или были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций. 

Поскольку суд первой инстанции не исследовал все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а апелляционный суд оставил допущенные нарушения без внимания, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а спор – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует избегать затягивания процедуры банкротства, выполнить указания суда кассационной инстанции, данные относительно определения состава залогового имущества и его начальной продажной цены, исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства, принять правильный судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2021 по делу А32-29459/2012 отменить. Направить вопрос на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							И.М. Денека 

Судьи										Е.В. Андреева

	 									Ю.В. Мацко