Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-146657/20-127-1113

22 марта 2021 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2021 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кантор К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению) 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОСКОВСКАЯ МЕЖДУНАРОДНАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ГРУППА"

129090 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ЩЕПКИНА 29 , ОГРН: 

<

***>

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РМ"

129090, 

<

...>, ПОМЕЩЕНИЕ I ЭТАЖ 2 КОМ 1,20,22, ОГРН: 

<

***>

Третье лицо – временный управляющий ФИО2

О взыскании задолженности в размере 17 150 366 руб. 56 коп. 

при участии: 

от истца – ФИО3 по дов. от 03.02.2020 № б/н

от ответчика – ФИО4 по дов. от 21.11.2020 № 11-11/20.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 866 657,57 руб., пени за период с 10.04.2020 по 03.08.2020 в размере 816 783 руб. 98 коп., компенсации в размере 8 166 791 руб. 29 коп. (п. 10.4.1 Договора аренды), задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.04.2020 по 11.08.2020, и задолженности в размере 557 583,9 руб. за хозяйственные услуги за период с 01.01.2020 по 11.08.2020., о признании договора аренды прекратившимся с 11.08.2020 г.

Истцом заявлено об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности за размещение автотранспорта в размере 149 132,75 руб., услуги клининга в размере 509 833,33 руб., по аренде склада - 58 007,74 руб., по арендной плате в размере 3 000 000 руб. в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Судом отказ от иска в указанной части принят, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Определением от 17.02.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечен временный управляющий ФИО2. 

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения иска возражал.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 31.01.2019 между Обществом с ограниченной ответственностью «Московская международная строительная группа» (далее - «Арендодатель, Истец») и Обществом с ограниченной ответственностью «РМ» (далее - «Арендатор, Ответчик») был заключен Долгосрочный договор аренды № 144 нежилых помещений на 2-ом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - «Договор Аренды»). Договор Аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 28.05.2019, номер государственной регистрации 77:01:0003048:1013-77/04/2019-54. Договор Аренды заключен сроком до 28.02.2022 года.

01.02.2019 согласно п.3.1 Договора Аренды нежилые помещения на втором этаже общей площадью 776,3 (семьсот семьдесят шесть целых 3/10) кв.м., а именно: Помещение Т комнаты 1-19, а также оборудование и приборы, перечень и техническое состояние которых указано в Приложении №3 Договора Аренды (далее - «Помещения»), были переданы Арендодателем Арендатору, что подтверждается Актом приема-передачи Помещений.

Согласно п. 2.3 Договора Аренды для целей расчета Арендной Платы Стороны принимают Арендную Площадь, которая составляет 855,17 (восемьсот пятьдесят пять целых и 17/100) кв.м.

В соответствии с условиями п. 4.1 Договора Аренды Арендатор выплачивает Арендодателю ежемесячно Арендную плату, которая включает Базовую Арендную Плату, Стоимость Эксплуатационных услуг и Коммунальных платежей.

Согласно п. 4.2 Договора Аренды Базовая Арендная Плата составляет:

За период с 01.02.2019 по 31.03.2019 включительно, сумму в российских рублях, в размере эквивалентном 20 684,42 (двадцати тысячам шестистам восьмидесяти четырем целым и 42/100) Евро без учета НДС.

С 01.04.2019 ежемесячная Базовая Арендная Плата рассчитывается по формуле: Базовая Арендная Плата—(Базовая арендная СтавкаХАрендуемая Площадъ)\12.

Исходя из Базовой арендной ставки за 1 (один) квадратный метр площади помещений в размере 290,25 (двести девяносто целых и 25/100) Евро без учета НДС в год, составляет ежемесячно сумму в российских рублях, в размере эквивалентном 20 684,42 (двадцати тысячам шестистам восьмидесяти четырем целым и 42/3 00) Евро без учета НДС.

Согласно п. 4.3 Стоимость Эксплуатационных Услуг за период с 01.02.2019 по 31.03.2019 включительно, составляет сумму в российских рублях, в размере эквивалентном 6 039,64 (шести тысячам тридцати девяти целым и 64/100) Евро без учета НДС.

С 01.04.2019 Стоимость Эксплуатационных Услуг ежемесячно рассчитывается по

формуле:  Стоимость      Эксплуатационных Услуг   (Базовая Ставка эксплуатационных УслугХАрендуемая Площадь)\12.

Исходя из Базовой Ставки Эксплуатационных Услуг за один квадратный метр арендуемых Помещений в год в размере 84,75 (восемьдесят четыре целых и 75/100) Евро без учета НДС, составляет ежемесячно сумму в российских рублях в размере эквивалентном 6"039,64 (шести тысячам тридцати девяти целым и 64/100) Евро без учета НДС.

Согласно п. 4.6 Договора Аренды начальная расчетная месячная стоимость затрат Арендодателя на обеспечение Арендуемых площадей Коммунальными Услугами составляет сумму в российских рублях в размере эквивалентном 2 137,93 (двум тысячам ста тридцати семи целым и 93/100) Евро без учета НДС, из расчета ставки 30 (тридцать) Евро в год за 1 кв.м. Арендуемых Площадей.

В последующем расчетный ежемесячный платеж на обеспечение Арендуемых Площадей Коммунальными Услугами составляет сумму, равную размеру фактических затрат арендодателя на Коммунальные Услуги за предыдущий месяц.

За пользование Помещениями согласно п.4.6 Договора Аренды Арендатор оплачивает Арендную Плату в размере суммы Базовой Арендной Платы, Стоимости Эксплуатационных Платежей авансом не позднее 10-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу (День платежа).

Начисление и оплата Коммунальных платежей, и оплата Эксплуатационных Услуг производится Арендатором с момента подписания Договора Аренды одновременно с оплатой Базовой Арендной Платы.

Как указывает истец, в нарушение п. 4.8 Договора Аренды по состоянию на 12.08.2020 арендные платежи за период с 03.04.2020 по 11.08.2020 не внесены.

09.07.2020 Арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора 10.08.2020.

В связи с расторжением Договора аренды по вине Арендатора, сумма Гарантийного Депозита в размере 3 811 311,68 рубль не возвращается Арендатору и становиться собственностью Арендодателя (абз. 2 п. 4.10.3 Договора аренды).

На основании изложенного, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 30.06.2020 с требованием оплатить задолженность. 

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Пунктом 10.1. договора предусмотрено, что  по  истечении первых 12 (двенадцати) месяцев Аренды любая из Сторон имеет право расторгнуть Договор Аренды в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за 3 (три) календарных месяца до предполагаемой даты расторжения. В случае досрочного расторжения Договора Аренды, Сторона, инициировавшая расторжение Договора Аренды, выплачивает другой Стороне штрафные санкции в размере арендного платежа за 2 (два) месяца.

Судом установлено, что арендатор уведомлением от 21.04.2020 г. № 138-рм отказался от договора аренды.

Таким образом, поскольку ответчик уведомил истца о расторжении договора за три месяца, договор признается расторгнутым с 21.07.2020 г.

Ссылка истца на переписку сторон, в которой арендатор отказался от ранее направленного в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора, суд отклоняет, поскольку указанная переписка не отвечает условиям договора, а  именно п. 31.1. договора, в соответствии с которым любые уведомления, одобрения, согласия, разрешения или иные сообщения в связи с Договором Аренды должны быть сделаны в письменной форме и должны быть доставлены заказным письмом с уведомлением о вручении, или доставлены курьером по адресу адресата (или, в случае с Арендатором, должны быть доставлены в Помещения), указанному в настоящей статье.

Таким образом, суд признает договор аренды расторгнутым 21.07.2020 г., в связи с чем требование истца о признании договора аренды прекратившимся с 11.08.2020 г. на основании уведомления арендодателя суд отклоняет. 

При этом, поскольку уведомление ответчика содержало указания на ограничительные меры на осуществление деятельности в период эпидемии COVID-19, суд полагает необходимым применить положения Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Таким образом, право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, в связи с введенными ограничительными мерами на осуществление деятельности в период эпидемии COVID-19 предусмотрено Законом N 98-ФЗ.

При таких обстоятельствах суд, принимая во внимание волеизъявление арендатора на прекращение арендных отношений ввиду невозможности осуществления деятельности по причине введенных ограничительных мер, выраженное в уведомлении от 21.04.2020 г., считает, что фактически истец в данных уведомлениях реализовал свое право на односторонний отказ договора, предусмотренное Законом N 98-ФЗ.

Закон предусматривает последствия отказа от договора, а именно, убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

При таких обстоятельствах обеспечительный платеж возврату не подлежит, при этом к арендатору не могут быть применены какие-либо положения договора, предусматривающие штрафные санкции за досрочное расторжение договора. 

На основании изложенного не подлежит удовлетворению требование о взыскании компенсации в размере 8 166 791 руб. 29 коп. (п. 10.4.1 Договора аренды).

Кроме того, суд, буквально толкуя п. 10.4.1. договора, указывает на то, что указанные положения договора применимы только в случает расторжения договора по инициативе арендодателя.  

Судом рассматривается требование о взыскании задолженности.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Ответчик в своем отзыве признает то обстоятельство, что спорное помещение возвращено истцу 11.08.2020 г. 

Суд указывает, что надлежащим доказательством передачи помещения является акт.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 и п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, истцом правомерно заявлено требование о взыскании арендной платы за период по дату возврата помещения. 

Судом расчет задолженности проверен и признан верным. 

Материалами дела также подтверждается факт  наличия задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.04.2020 по 11.08.2020, и задолженности в размере 557 583,9 руб. за хозяйственные услуги за период с 01.01.2020 по 11.08.2020.

Поскольку ответчиком доказательств внесения указанных платежей не представлено, иск в указанной части подлежат удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за период с 10.04.2020 по 03.08.2020 в размере 816 783 руб. 98 коп.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из договора аренды размер неустойки составляет:

0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки в течение первых 30 (тридцати) календарных дней (п. 4.15.1 Договора Аренды).

0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки в за каждый день просрочки за период просрочки свыше 30 (тридцати) календарных дней (п. 4.15.2 Договора Аренды).

Согласно п. 4.15.3 Договора Аренды Арендатор обязан оплатить неустойку в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты направления соответствующей претензии и выставления соответствующего счета

Ответчиком заявлено о чрезмерности указанной суммы неустойки, с учетом того, что истцом удержан гарантийный депозит в размере двухмесячной арендной платы.

Судом учтено, что договор расторгнут сторонами по инициативе ответчика в связи наличием у Арендатора такого права,  в связи с введенными ограничительными мерами на осуществление деятельности в период эпидемии COVID-19 предусмотренного Законом N 98-ФЗ.

Задолженность на которую начислена неустойка возникла с мая по август 2020 года, то есть после заявления Арендатора о невозможности в данной ситуации оплачивать  плату, предусмотренную условиями договора.

Таким образом, суд не может признать расторжение договора следствием нарушения каких-либо условий договора Арендатором.

В этой связи, оснований для начисления штрафных санкций, за досрочное расторжение договора является неправомерным.

Однако в силу того же п. 19 Законом N 98-ФЗ установлено, что при расторжении договора по инициативе Арендатора в связи со сложившейся ситуацией в данный период, гарантийный депозит не возвращается и штрафные санкции в связи с расторжением не начисляются.

При этом судом установлено, что в период после уведомления о расторжении договора аренды, арендатором предприняты все меры по урегулированию вопроса о прекращении обязательств по договору путем их исполнения, в том числе, предполагался зачет гарантийного депозита в счет арендной платы.

 Таким образом, признание судом гарантийного депозита невозвратным по условиям п. 19 Законом N 98-ФЗ, и взыскание неустойки, за просрочку оплаты аренды в период после заявления Арендатора о расторжении договора аренды, в силу ст. 10,  401 ГК РФ, признается судом нарушающим баланс интересов сторон в данных правоотношениях, поскольку сумма гарантийного депозита в размере 3.811.311 руб. 68 коп. превышает сумму рассчитанной неустойки в 3 раза. 

Таким образом, в настоящем случае, не возращение истцом ответчику гарантийного депозита компенсирует начисление штрафных санкций по договору, связанных с его расторжением.

В этой связи,  ответчик, добросовестно полагающий о возможности  зачета гарантийного депозита в счет погашения задолженности по арендной плате,  признается судом не виновным в соответствии со ст. 401 ГК РФ и освобождается от уплаты неустойки, рассчитанной по состоянию до 09.11.2020 (расчет иска).

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, установив факт невыполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору об оплате аренды, суд признает исковые требования заявленными правомерно и обоснованно  в части взыскания арендной платы, а также коммунальных и хозяйственные услуг. 

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворённым требованиям.

Кроме того, в связи с оплатой ответчиком части задолженности после обращения истца с настоящим иском, согласно ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины относятся судом на ответчика. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Принять отказ истца от иска в части взыскания задолженности за размещение автотранспорта в размере 149 132,75 руб., услуги клининга в размере 509 833,33 руб., по аренде склада - 58 007,74 руб., по арендной плате в размере 3 000 000 руб.

Производство по делу № А40-146657/20-127-1113 в указанной части прекратить.

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РМ" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОСКОВСКАЯ МЕЖДУНАРОДНАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ГРУППА"  задолженность по арендной плате в размере 3 866 657,57 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.04.2020 по 11.08.2020, задолженности в размере 557 583,9 руб. за хозяйственные услуги за период с 01.01.2020 по 11.08.2020., а также госпошлину в размере 63 834 руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор