ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-17145/2024, 10АП-17149/2024, 10АП-18189/2024

Дело № А41-60378/22

10 октября 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  26 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 октября 2024 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Лилицким Г.Ю.,

при участии в судебном заседании: 

от ИП ФИО2: лично, (паспорт);

от ИП ФИО3: ФИО4, по доверенности от 22.11.2023;

от ООО "Партнер" УК: ФИО5, по доверенности от 06.09.2023;

от ООО "ИТ Энергосбыт": ФИО6, по доверенности от 20.08.2024;

от ООО "Сстинвест": ФИО6, по протоколу общего собрания участников ООО "Сстинвест" от 20.11.2023;

от ООО "АСОС": ФИО7, по доверенности от 03.09.2024;

от Администрации городского округа Пушкинский Московской области: не явились, извещены;

от  Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;

от КИО Администрации городского округа Пушкинский Московской области: не явились, извещены;

от ООО "Спецкабель+": не явились, извещены; 

от ООО "Новый проект": не явились, извещены;

от ЗАО "НТФ Новинтех": не явились, извещены;

от ФИО8: не явились, извещены;

от ФИО9: не явились, извещены;

от ФИО10: не явились, извещены;

от ФИО11: не явились, извещены;

от ФИО12: не явились, извещены;

от ФИО13: не явились, извещены;

от ФИО14: не явились, извещены;

от ФИО15: не явились, извещены;

от ФИО16: не явились, извещены;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от ООО ОКБ "Гамма": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ИП ФИО2, ООО "Партнер" УК и ООО "ССТинвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2024 по делу № А41-60378/22, по иску ООО "АСОС" к Администрации городского округа Пушкинский Московской области  о заключении договора аренды земельного участка, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования: Министерство имущественных отношений Московской области, КИО Администрации городского округа Пушкинский Московской области, ООО "Спецкабель+", ООО "Новый проект", ЗАО "НТФ Новинтех", ФИО8, ФИО3, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, Управление Росреестра по Московской области, ООО ОКБ "Гамма", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 27.05.2022 № 545, третьи лица, заявляющие самостоятельные требования: ООО "Партнер" УК, ИП ФИО2, ООО "ИТ Энергосбыт", ООО "Сстинвест", ИП ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АСОС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Пушкинский Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 27.05.2022 N 545, в части срока договора аренды, доли в праве пользования участком, применимом расчете арендной платы.

ООО "Партнер" Управляющая компания, ИП ФИО2, ООО "ИТ Энергосбыт", ООО "Сстинвест", ИП ФИО3 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45 со множественностью лиц на стороне арендатора. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2, ООО "Партнер" УК и ООО "ССТинвест" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просит решение суда первой инстанции отменить в части определения границ частей земельного участка, находящихся в пользовании арендаторов. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители третьих лиц поддержали требования, изложенные в апелляционных жалобах, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзывах на апелляционные жалобы и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционные жалобы, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО "АСОС" является собственником здания с кадастровым номером 50:43:0060202:131 и помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:172, 50:43:0060202:205, 50:43:0030102:2892, 50:43:0060202:214, ФИО16 - здания с кадастровым номером 50:43:0060202:141, ООО "Партнер" Управляющая компания - зданий с кадастровыми номерами 50:43:0060202:69, 50:43:0060202:96, 50:43:0060202:97, 50:43:0060202:139, помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:173, 50:43:0060202:244, 50:43:0060202:246, 50:43:0060202:247, 50:43:0060202:248, 50:43:0060202:249, 50:43:0060202:250, 50:43:0060202:251, 50:43:0060202:253, ООО "Новый проект" - зданий с кадастровыми номерами 50:43:0060202:137, 50:43:0060202:139 (помещение 50:43:0060202:226), ООО "Спецкабель+" - зданий с кадастровыми номерами 50:43:0060202:104, 50:43:0060202:127, 50:43:0060202:128, 50:43:0060202:134, 50:43:0060202:143, ЗАО "НТФ НОВИНТЕХ" - здания с кадастровым номером 50:43:0060202:124, ООО "ИТ Энергосбыт" - здания ТП N 1072 с кадастровым номером 50:43:0060202:113, ФИО3 - помещения с кадастровым номером 50:43:0060202:180, ФИО10 - помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:245, 50:43:0060202:252, 50:43:0000000:2588, ФИО9 - помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:179, 50:43:0030102:2890, 50:43:0030102:2967, ФИО11 - помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:170, 50:43:0060202:209, ФИО8 - помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:951, 50:43:0010101:421, ФИО14 И ФИО15 - помещения с кадастровым номером 50:43:0000000:2696, ФИО12 - помещения с кадастровым номером 50:43:0010101:547, ФИО13 - помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:169, 50:43:0060202:254, 50:43:0060202:218, ФИО2 - здания с кадастровым номером 50:43:0060202:122, ООО "Сстинвест" - гаража с кадастровым номером 50:43:0030102:3321 и подъемника с кадастровым номером 50:43:0030102:3324.

Указанные объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45 площадью 55693 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственной деятельности. 

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 20.05.2019 N 445, заключенного сроком до 19.05.2022 на условиях, определенных судом в решении Ивантеевского городского суда Московской области от 30.07.2021 по делу N 2-464/2021, Администрация городского округа Пушкинский Московской области направила в адрес ООО "АСОС" на подписание договор аренды от 27.05.2022 N 445. 

В ответ на указанный проект обществом направлен протокол разногласий от 07.04.2022, в котором выразило несогласие со сроком договора, просило заключить договор аренды на 49 лет, указало на необходимость корректировки расчета арендной платы - с учетом доли в праве пользовании всех собственников недвижимого имущества, расположенных в границах участка. Кроме того, в представленном проекте договора в качестве арендаторов не поименованы все известные собственники объектов недвижимости на момент заключения договора. 

Поскольку в принятии протокола разногласия отказано, ООО "АСОС" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями. 

В процессе рассмотрения настоящего спора Администрация городского округа Пушкинский направила в адрес собственников недвижимости, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45, проект договора N 545 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. 

По результатам рассмотрения предложенного проекта в дело с самостоятельными требованиями вступили ООО "Партнер" Управляющая компания, ИП ФИО2, ООО "ИТ Энергосбыт", ООО "Сстинвест", ИП ФИО3 

В обоснование требований указанные лица ссылаются на необходимость заключения договора аренды сроком на 49 лет, оспаривают расчет арендной платы в части применяемой при расчете доли в праве пользования земельным участком, полагают необходимым определять долю в праве пользования участком с учетом сложившейся застройки и фактическим распределением. 

ООО "АСОС", ООО "ИТ Энергосбыт", ООО "ССтинвест", ИП ФИО3 также указывают на необходимость установления льготной ставки арендной платы ввиду неделимости и ограниченности в обороте земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45. 

ИП ФИО2 настаивал также на определении в договоре местоположения границ контуров участка, находящихся в пользовании каждого из собственников объектов, установлении размера неустойки равной 0,01% за каждый день просрочки, расчете арендной платы в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". 

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45 со множественностью лиц на стороне арендатора подлежит заключению на определенных судом условиях в связи со следующим. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2). 

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. 

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. 

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6). 

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям. 

Как усматривается из материалов дела, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45 со множественностью лиц на стороне арендатора между арендаторами и Администрацией городского округа Пушкинский возникли разногласия, которые в установленный срок не урегулированы во внесудебном порядке. 

Согласно статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1). 

Как следует из подпункта 17 пункта 8 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них. 

Поскольку в рамках настоящего дела рассматриваются требования собственников недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45, и земельный участок испрашивается для эксплуатации таких объектов, суд приходит к выводу, что договор аренды подлежит заключению на срок 49 лет. 

Абзацем 2 пункта 3 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что земельный участок фактически находится во владении и пользовании собственников зданий и помещений, в связи с чем передача участка арендодателем во владение арендаторов не требуется. 

В этой связи приложение N 2 к представленному арендаторами проекту договора подлежит исключению, раздел 2 представленного в материалы дела проекта договора аренды подлежит изложению в следующей редакции: "2.1. Настоящий Договор заключается на срок 49 лет с 27.05.2022. 2.2. Настоящий Договор заключен с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А41-60378/2022". 

Условия договора аренды земельных участков, расположенных на территории Московской области, в части определения размера арендной платы подлежат определению в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Ап = Аб x Кд x Кпд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Согласно проекту договора, направленного Администрацией городского округа Пушкинский, заключению оборотоспособности земельного участка, представленному Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области, земельный участок с кадастровым номером 50:43:0030102:45 частично расположен в границах территорий общего пользования, в береговой полосе р. Уча (площадь наложения 3607 кв. м); водоохранной, рыбоохранной зоне р. Уча, частично расположен в прибрежной защитной полосе р. Уча; в санитарно-защитной зоне строящегося трикотажного производства ООО "Жакот" по адресу: 

<

...>; на земельном участке с кадастровым номером 50:43:0030304:2092, частично расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (публичный сервитут в целях размещения объекта электросетевого хозяйства с кадастровым номером 50:43:0000000:588), частично расположен в расположен в приаэродромной территории аэродрома Чкаловский; в санитарно-защитной зоне для действующего предприятия ОАО "Ивнить" с учетом арендаторов, расположенных на 4-х земельных участках с кадастровыми номерами 50:43:0020401:32, 50:43:0020401:52, 50:43:0020401:52, 50:43:0020401:53, по адресу: 141281, 

<

...>; посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами: 50:43:0030102:2914, 50:43:0030102:2915; постановлением Администрации городского округа Ивантеевка Московской области от 08.06.2020 N 341 установлен публичный сервитут в целях размещения объекта электросетевого хозяйства. Трансформаторная подстанция N 1255 с кадастровым номером 50:43:0000000:588. 

В силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. 

Поскольку участок с кадастровым номером 50:43:0030102:45 частично расположен в береговой полосе реки Уча, судебными актами по делу N А41-24845/17 установлено (стр. 9, 10), что "по смыслу действующего законодательства, нахождение на земельном участке нескольких обособленных объектов недвижимого имущества в качестве критерия, позволяющего признать земельный участок делимым, в действующем законодательства отсутствует. Таким образом, нахождение на земельном участке нескольких зданий и невозможность соблюсти все требования, предъявляемые к образуемым и измененным земельным участка, закрепленные в ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не лишают собственников помещений, находящихся в зданиях, расположенных на таких земельных участках, заключать договоры со множественностью лиц на стороне арендатора. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.04.2016 N Ф05-3628/2016. Следовательно, в целях соблюдения исключительных прав (вещных или обязательственных) всех правообладателей недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 50:43:0030102:45 такой участок в силу закона не подлежит разделу", суд приходит к выводу, что спорный участок является ограниченным в обороте. 

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. 

При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте). 

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды земельного участка 50:43:0030102:45 не может превышать размера земельного налога (1,5% кадастровой стоимости) ввиду нормативного запрета на приватизацию данного участка собственниками расположенных на нем зданий и иных объектов недвижимости. 

Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа N 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. 

Следовательно, приложение N 1 к договору подлежит изложению, и арендная плата подлежит расчету с учетом указанных норм земельного законодательства. 

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Арендатор не может быть освобожден от исполнения обязательств по договору аренды в случае уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. 

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что нормативно установленный размер неустойки не подлежит изменению по соглашению сторон или в судебном порядке. 

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. 

В ходе рассмотрения настоящего спора собственники объектов недвижимого имущества не достигли соглашения о распределении долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45, в том числе ранее установленных судебным актом. 

В этой связи суд определением от 15.02.2024 назначил по делу судебну. Экспертизу, проведение которой поручил ООО "Румб" экспертам ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 

Перед экспертами суд поставил следующий вопрос: Определить с выездом на место и по результатам исследования представленных в материалы дела документов долю в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 каждого из собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного земельного участка, исходя из требований земельного законодательства, градостроительных, строительных, пожарных и иных требований, норм и правил, а также сложившегося порядка пользования участком на местности. Отобразить графически с приложением каталога координат. 

В материалы дела представлено заключение, в котором экспертами определено местоположение границ частей участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45, находящихся в пользовании каждого из собственников зданий, помещений, сооружений, с учетом фактического местоположения границ такого участка, определенных на местности ограждением, сложившейся застройки, а также доли в праве пользования участком с учетом суммарной площади частей участка, находящихся в пользовании арендаторов. 

Площадь участка, фактически используемого ФИО22 для обслуживания и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:43:0060202:141, составляет 179 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 0.41%. 

Площадь участка, фактически используемого ООО "Партнер" УК для обслуживания и эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 50:43:0060202:69, 50:43:0060202:96, 50:43:0060202:97, 50:43:0060202:139 (частично), здание б/н, составляет 4817 кв. м. В контуре N 7, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ООО "Партнер" УК для обслуживания и эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:173, 50:43:0060202:244, 50:43:0060202:246, 50:43:0060202:247, 50:43:0060202:248, 50:43:0060202:249, 50:43:0060202:250, 50:43:0060202:251, 50:43:0060202:253, составляет 3630 кв. м. Суммарный размер доли ООО "Партнер" УК в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 19,52%. 

Площадь участка, фактически используемого ООО "Новый проект" для обслуживания и эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 50:43:0060202:137, 50:43:0060202:139 (помещение 50:43:0060202:226), составляет 2539 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 5,88%. 

Площадь участка, фактически используемого ООО "Спецкабель+" для обслуживания и эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 50:43:0060202:104, 50:43:0060202:127, 50:43:0060202:128, 50:43:0060202:134, 50:43:0060202:143, составляет 9391 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 21,76%. 

Площадь участка, фактически используемого ЗАО "НТФ НОВИНТЕХ" для обслуживания и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:43:0060202:124, составляет 1049 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 2,43%. 

Площадь участка, фактически используемого ООО "ИТ Энергосбыт" для обслуживания и эксплуатации здания ТП N 1072 с кадастровым номером 50:43:0060202:113, составляет 247 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 0,57%. 

В контуре N 7, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО3 для обслуживания и эксплуатации помещения с кадастровым номером 50:43:0060202:180, составляет 487 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 1,16%. 

В контуре N 7, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО10 для обслуживания и эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:245, 50:43:0060202:252, составляет 310 кв. м. В контуре N 8, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО10 для обслуживания и эксплуатации помещения с кадастровым номером 50:43:0000000:2588, составляет 942 кв. м. Суммарный размер доли ФИО10 в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 2,92%. 

В контуре N 8, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ООО "АСОС" для обслуживания и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:43:0060202:131 и помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:172, 50:43:0060202:205, 50:43:0030102:2892, 50:43:0060202:214, составляет 4239 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 9,82%. 

В контуре N 8, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО9 для обслуживания и эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:179, 50:43:0030102:2890, 50:43:0030102:2967, составляет 3941 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 9,13%. 

В контуре N 8, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО11 для обслуживания и эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:170, 50:43:0060202:209, составляет 471 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 1,09%. 

В контуре N 8, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО8 для обслуживания и эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:951, 50:43:0010101:421, составляет 754 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 1,75%. 

В контуре N 8, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО14 И ФИО15 для обслуживания и эксплуатации помещения с кадастровым номером 50:43:0000000:2696, составляет 926 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 2,15% (по 1,075% каждому). 

В контуре N 8, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО12 для обслуживания и эксплуатации помещения с кадастровым номером 50:43:0010101:547, составляет 1978 кв. м, доля ФИО12 в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 4,58%. 

В контуре N 8, находящемся в совместном пользовании, площадь части участка, фактически используемого ФИО13 для обслуживания и эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 50:43:0060202:169, 50:43:0060202:254, 50:43:0060202:218, составляет 2449 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 5,68%. 

Площадь участка, фактически используемого ФИО2 для обслуживания и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:43:0060202:122, составляет 1627 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 3,77%. 

Площадь участка, фактически используемого ООО "Сстинвест" для обслуживания и эксплуатации гаража с кадастровым номером 50:43:0030102:3321 и подъемника с кадастровым номером 50:43:0030102:3324, составляет 1460 кв. м, доля в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 с учетом участка общего пользования составляет 3,38%. 

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. 

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). 

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ). 

В соответствии с частью 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; иные сведения в соответствии с федеральным законом. 

Требования к содержанию заключения эксперта также установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. 

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Суд первой инстанции, исследовав экспертное заключение, подготовленное ООО "Румб", с позиции статьи 71 АПК РФ, установил, что представленное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, обоснованные, полные и однозначные выводы на поставленные судом вопросы, в связи с чем суд принимает выводы судебной экспертизы и повторной экспертизы в качестве доказательства. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта. 

В суде апелляционной инстанции заявители апелляционных жалоб ходатайствовали о проведении повторной экспертизы.

Между тем, само по себе несогласие с результатами экспертизы не может свидетельствовать о недостоверности сделанных экспертом выводов и о необходимости проведения повторной или дополнительной экспертизы. 

Оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, апелляционный суд не усматривает.

Ссылки ООО "Партнер" Управляющая компания на заключение специалиста от 19.06.2024 N 24/33, представленного в обоснование возражений на заключение экспертов, апелляционным судом отклоняются за несостоятельностью. 

Рецензент в отличии от судебных экспертов не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рецензирование осуществлено без выезда на место, без обоснование каким образом указание в экспертном заключении неточных редакции использованных нормативных документов, СНиП и СП привело или могло привести к искажению выводов экспертов, каким образом наличие публичного сервитута на земельный участок повлияло на определение долей в праве пользования земельным участком. Ссылки рецензента на Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные Приказом Минюста РФ от 20.12.2002 N 346, отклоняются судом, поскольку методические рекомендации используются при определении возможных сроков производства судебных экспертиз и составлении заключения эксперта или комиссии экспертов в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации. Указание на то, что экспертами проведено неполное исследование по обстоятельству наличия реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45, также несостоятельны, поскольку соответствие местоположения границ участка не входит в предмет экспертного исследования и предмет доказыванию по настоящему спора. Указание экспертами на наличие оснований полагать, что в сведениях о местоположении границ участка имеется реестровая ошибка, произведено в рамках предоставленного права по своей инициативе сделать соответствующие выводы по обнаруженным важным для делам обстоятельствам, относительно которых вопросы не были поставлены судом, снабдив их специальной оговоркой. Кроме того, рецензентом в исследовании использованы неправовые категории (отлет, переворот участка и т.п.). 

Кроме того, заявители апелляционных жалоб указали на ошибочное определение границ частей земельного участка, находящихся в пользовании арендаторов.

Между тем, в соответствии с частью 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Поскольку решение правообладателей в материалах дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при расчете арендной платы по договору необходимо использовать долю в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 50:43:0030102:45 пропорционально площади зданий, строений, помещений и необходимой для их использования, определенной в отношении каждого из арендатора в экспертном заключении. 

При этом, оснований для включения в текст приложений к договору описания местоположения границ частей земельного участка, находящихся в пользовании каждого арендатора или в совместном пользовании нескольких арендаторов, поскольку рассматриваемый спор не связан с разделом земельного участка, определением долей в праве пользования на местности, определением порядка пользования земельным участком. Данный вывод также обусловлен неделимостью земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45, необходимостью определения долей в праве пользования исключительно для расчета арендной платы в отношении каждого арендатора. 

В этой связи приложения NN 5, 6 к представленному проекту договора, содержащие схему земельного участка с кадастровым номером 50:43:0030102:45 относительно контуров земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости арендаторов, а также описание местоположения границ (координаты) земельных участков, определенных для расчета арендной платы, необходимых для использования, согласно контурам земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости арендаторов, подлежат исключению. 

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2024 по делу № А41-60378/22 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи:

Л.В. Пивоварова

В.Н. Семушкина