ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-9970/2019

г. Киров

30 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хоровой Т.В.,

судейВеликоредчанина О.Б., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика: ФИО3, действующей на основании доверенности от 28.03.2018 № 76 АА 1474501,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019 по делу №А82-9970/2019

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о  расторжении договора № 556-яс аренды земельного участка от 09.06.2011

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – Истец, Агентство) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – Ответчик, ИП ФИО4, Предприниматель) о расторжении договора № 556-яс аренды земельного участка от 09.06.2011.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019 иск удовлетворен.

ИП ФИО4 с принятым решением суда не согласилась и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку:

1) суд первой инстанции неверно применил статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как требования имеют публично-правовое основание и являются средством защиты прав уполномоченного органа, выполняющего функции собственника земельного участка, не сопряженных с лишением владения участком в целом, так как Истец не обладает полномочиями собственника земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

2) Исковые требования не основаны на публично-правовых отношениях, так как дела публично-правового характера отличаются наличием у них двух обязательных признаков: 

- в качестве одной из сторон такого правоотношения всегда выступает публичный субъект; 

- в правоотношении такого рода этот публичный субъект реализует свои властные полномочия. 

Истом же были предъявлены требования о расторжении договора аренды  №556-яс в связи с неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства. 

3) При рассмотрении требований, заявленных 30.05.2019, суду первой инстанции следовало учесть пропуск срока исковой давности, который истек 19.02.2018, так как:

- первоначальное разрешение на строительство RU 76301000-054-2011 было выдано 31.03.2011,

- акт проверки соблюдения условий договора составлен 19.02.2015.

Таким образом, Истец считает, что решение от 30.10.2019 подлежит отмене, так как оно принято с нарушением норм материального права и при неверной оценке обстоятельств дела.

Агентство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором против доводов Предпринимателя возражает, просит решение суда оставить без изменения.

Истец явку своих представителей в судебное заседание 30.01.2020 не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела без участия своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Агентства.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП ФИО4 настаивал на ее позиции по апелляционной жалобе.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что у Агентства не имелось оснований для расторжения договора  №556-яс, ИП ФИО4 обратилась с соответствующим иском в суд.

Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями  208, 309, 310, 450, 452, 610 ГК РФ, статьями 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), требования Агентства признал обоснованными.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителя Ответчика, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 450  ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, а также для арендодателя - в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. 

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно  приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. 

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 указанной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ права пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Основания, по которым собственник принял решение об отказе от арендных отношений, не имеют правового значения (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 09.06.2011 № 458-р между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Квинта» был заключен договор от 09.06.2011 № 556-яс аренды земельного участка на срок с 09.04.2011 по 08.04.2014. 

В соответствии с пунктом 5.4.4 договора Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

На основании пункта 5.1.2 договора Арендодатель имеет право требовать от Арендатора устранения нарушений, связанных с использованием участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования. При этом Арендодатель может потребовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его  разрешенного использования.

Пунктом 7.7 договора  предусмотрено основание досрочного расторжения договора  по требованию арендодателя  в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора в случае, если арендатор не использует участок в соответствии с целями, указанными в договоре, в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Материалами дела подтверждается представление в аренду земельного участка площадью 2475 кв. м с кадастровым номером 76:23:050301:10, расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома № 2, для строительства многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями от 29.06.2011 № 1 и от 14.02.2012 № 2 ООО «Квинта» были предоставлены льготы по арендной плате.

Дополнительным соглашением от 11.04.2012 № 3 права и обязанности арендатора по договору были переданы ФИО5.

Дополнительным соглашением от 30.10.2013 № 4 срок действия договора аренды продлен до 30.11.2018.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 5 срок действия договора аренды продлен до 29.12.2020; также были внесены изменения в преамбулу договора в части смены арендодателя: с ДИЗО Ярославской области на Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Агентства.

Дополнительным соглашением от 29.03.2016 № 6 права и обязанности арендатора по договору были переданы ФИО6. 

Права и обязанности перешли с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (09.08.2015).

По дополнительному соглашению от 20.12.2017 № 7 все права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.06.2011 № 556-яс перешли к ФИО4 в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:050301:10 - для строительства многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями.

При проверке выполнения условий договора аренды арендодателем установлено нарушение арендатором взятых на себя обязательств: земельный участок не используется арендатором в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Актом проверки соблюдения арендатором условий договора аренды земельного участка от 19.02.2015 с фотофиксацией установлено, что земельный участок огорожен металлическим забором, на территории участка расположена автостоянка.

Актом осмотра земельного участка от 22.08.2018 № 532  с фотофиксацией установлено, что земельный участок пуст, огорожен металлическим забором.

Актом осмотра земельного участка от 25.03.2019 № 164 с фотофиксацией установлено, что земельный участок огорожен металлическим забором, пуст.

Предписанием от 10.04.2019 № 3607 «О нарушении условий по договору №556-яс от 09.06.2011 аренды земельного участка по адресу: 

<

...> (в районе дома № 2)» Ответчику было предложено в срок до 10.05.2019 устранить нарушения, связанные с использованием участка не по целевому назначению, либо подписать приложенное Соглашение о расторжении договора аренды. 

Предписание Ответчиком исполнено не было.

21.11.2014 ФИО5 выдано разрешение на строительство  многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями № RU76301000-621-2014. Срок действия разрешения установлен до 01.01.2019. 

18.12.2018 в разрешение № RU76301000-621-2014 внесены изменения: застройщиком указана ФИО4. 

В продлении срока действия разрешения Ответчику отказано.

Действующего на момент рассмотрения спора судом первой инстанции разрешения на строительство у Ответчика не имеется, что подтверждается письмом Департамента строительства Ярославской области от 22.04.2019.

Фактически, как пояснил Истец, арендатор не приступил даже к выполнению работ по устройству нулевого цикла.

Из анализа материалов дела (Акт планового (рейдового) осмотра от 23.09.2019 № 1456-19-Л, схематический чертеж, фотофиксация, выписки из ЕГРН, разрешения на строительство, проектная документация, акт осмотра №874 от 09.08.2019 и другим документам) усматривается следующее:

- проект многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями по ул. Чкалова, в районе дома № 2 разработан для строительства 23-этажного здания с подземным гаражом, без чердака, с плоской кровлей и внутренним организованным водостоком. Фундаменты приняты как свайные из призматических забивных свай с устройством монолитного ростверка. Работы по устройству нулевого цикла включают в себя в последовательном порядке следующие виды работ: ограждение котлована из шпунтовой сетки, разработку котлована, погружение свай с помощью сваедавильной установки. 

- Согласно актам осмотра и фотофиксациям фактически земельный участок с кадастровым номером 76:23:050301:10 представляет собой территорию с асфальтовым покрытием, огороженную металлическим забором. Асфальтовое покрытие потрескавшееся, через него прорастает кустарник и трава. Какой-либо деятельности на земельном участке не ведется. Согласно проектной документации, подземный этаж расположен на глубине - 3,3 метра от уровня земли. На земельном участке имеется 6 забитых в уровень асфальтового покрытия железобетонных свай на площади 1,6 кв. м. Следы разработки котлована и иные элементы фундамента (сваи, монолитный ростверк) не обнаружены. 

- Согласно сведениям ЕГРН от 23.09.2019 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:050301:3805, принадлежащий ФИО4 Регистрация перехода права собственности на этот объект произведена 13.07.2017 на основании договора купли-продажи с ФИО6 Согласно информации в ЕГРН в отношении  указанного объекта незавершенного строительства зарегистрирована площадь застройки 355 кв. м, степень готовности объекта 4%.

- Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 26.07.2011 указанные выше сведения о площади застройки и степени готовности объекта на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции не изменились.

Доказательств совершения действий по освоению предоставленного в аренду земельного участка Ответчик в материалы дела не представил.

Тот факт, что право пользования спорным земельным участком по договору аренды перешло к ИП ФИО4 только в 2017, позицию Ответчика не подтверждает, так как и после этой даты она не обеспечила  своевременного и целевого использования земельного участка, предоставленного для строительства.

Доказательств существования объективных причин невозможности использования участка по целевому назначению, или обстоятельств, исключающих такое использование, Ответчик в материалы дела не представил.

Довод заявителя жалобы о неверном применении судом первой инстанции статьи 208 ГК РФ, апелляционный суд не принимает, так как требования Агентства являются средством защиты прав уполномоченного органа, выполняющего функции от имени собственника земельного участка, не сопряженных с лишением владения участком в целом. При этом срок исковой давности в любом случае не был пропущен.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (статья 200 ГК РФ).

Соответственно, довод ИП ФИО4 о пропуске Истцом срока исковой давности противоречит названным нормам права и фактически имевшим место обстоятельствам.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, указав, что, вступая в договор от 2011 года и принимая на себя функции застройщика, Ответчик должен был предусмотреть возможность осуществления строительства и возможность его завершения в срок, указанный в разрешении, учитывая, что участок предыдущим (изначальным) арендатором используется с 09.04.2011 (акт приема-передачи к договору), суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для расторжения договора № 556-яс.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ИП ФИО4 по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019 по делу №А82-9970/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Т.В. Хорова

ФИО7

ФИО1