Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

11.03.2025 года Дело № А50-21755/24

Резолютивная часть решения объявлена 25.02.2025 года. 

Полный текст решения изготовлен 11.03.2025 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Фоминой Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Обориной И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; 614000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Форпласт Трейдинг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 614095, 

<

...>, этаж 7)

о взыскании 83 711 руб. 90 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Форпласт Трейдинг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 614095, 

<

...>, этаж 7)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; 614000, 

<

...>)

о взыскании 6 709 руб. 25 коп. 

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 02.02.2017г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 05.09.2024г., ФИО4 по доверенности от 26.09.2024г.

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Форпласт Трейдинг» о взыскании 83 008 руб. 15 коп. убытков в виде стоимости ремонтных работ по восстановлению помещения, 703 руб. 85 коп. задолженность за коммунальные услуги.

21.10.2024 от ООО «Форпласт Трейдинг» поступило встречное исковое заявление к ИП ФИО1 о взыскании 6 709 руб. 25 коп. неосновательного обогащения в виде внесенного по договору аренды обеспечительного платежа, которое принято к производству суда определением от 25.10.2024г. 

Истец в судебном заседании на иске настаивал по доводам искового заявления, встречные исковые требования не признал по доводам возражений. Пояснил, что ответчик не сдал помещение по акту, не вернул ключи, в связи с чем, обеспечительный платеж в размере 14362 руб. удержан в счет арендной платы за март 2024г. После выезда ответчика было установлено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, требуется его ремонт, который обязан оплатить ответчик, стоимость восстановительного ремонта составляет 83008,15 руб.   

Ответчик исковые требования не признал по мотивам отзыва на исковое заявление от 30.09.2024. и дополнительных пояснений, на встречном иске настаивал по доводам встречного искового заявления. Пояснил, что не согласен с доводами истца о повреждении ответчиком отделки арендуемого помещения, поскольку истцом не представлено доказательств ухудшения его до состояния, требующего ремонта на заявленную в иске сумму. Указал, что на основании уведомления истца от 16.02.2024г. о расторжении договора аренды с 16.03.2024г., освободил помещение 16.03.2024г., о чем устно известил истца, однако истец на приемку помещения не явился, акт приема-передачи не оформил. Впоследующем, истец не уведомлял ответчика о необходимости явки для осмотра помещения и фиксации повреждений, акт осмотра помещения 18.03.2024г. был составлен истцом в отсутствие ответчика без уведомления последнего, видео и фотофиксация не велась ни при передаче помещения ответчику, ни при приемке помещения от ответчика, в связи с чем отсутствует возможность сделать вывод об ухудшении состояния помещения. Основания для удержания обеспечительного платежа за полный месяц март отсутствуют, истцом необоснованно не возвращена сумма 7 413 руб. за период с 16 по 31 марта 2024г., с учетом заявления ответчика о зачете задолженности ответчика по коммунальным услугам в размере 703,75 руб., задолженность истца перед ответчиком составляет 6 709,25 руб., которую просит взыскать.

 Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, арбитражный суд оснований для удовлетворения первоначального иска не усматривает, встречные требования подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

16 мая 2023 года между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Форпласт Трейдинг» (арендатор) был заключен договор аренды № 39 (далее Договор аренды) в отношении нежилого помещения площадью 33.4 кв.м, расположенного на 4-м этаже офисного здания по адресу: 

<

...>, принадлежащего арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права 59-БД 526720, для организации химической лаборатории (п. 1.1., 1.2. договора аренды).

Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи помещения от 16 мая 2023 года.

16.02.2024г. истцом ответчику через Диадок направлено уведомление № 2 от 16.02.2024г. о расторжении договора аренды № 39 от 16.05.2023 года с 16 марта 2024 года, о необходимости подготовки к указанной дате помещения к сдаче с оформлением акта приема-передачи.

Факт получения данного уведомления ответчиком не оспорен.

18 марта 2024 года при осмотре арендодателем в присутствии третьих лиц помещения, освобожденного ООО «Форпласт Трейдинг», обнаружены следующие недостатки: прожжен линолеум в нескольких местах, на стенах от мебели полосы с потертостями краски; желтое пятно на стене под подоконником площадью 0,3х0,5 кв.м; царапины и несмываемые пятна на подоконнике; желтые несмываемые пятна на натяжном потолке над раковиной площадью 0,3х0,4 кв.м, в связи с чем помещение требует проведения ремонтных работ.

Данные недостатки зафиксированы в акте осмотра помещения от 18.03.2024г.

Согласно локальному сметному расчету (смете) стоимость ремонтных работ помещения составила 83 008 руб. 15 коп. Ремонтные работы проведены на указанную сумму на основании договора подряда № 7/П от 26.03.2024г.

Также ответчиком не были оплачены коммунальные услуги за январь, февраль и март 2024 года в размере 703,85 руб.

 26 марта 2024 года истцом ответчику была направлена претензия с требованием об оплате стоимости ремонтных работ помещения и задолженности по коммунальным услугам.

Оставление ответчиком претензии без удовлетворения явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2. ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Истец ссылается на то обстоятельство, что в период эксплуатации ответчиком помещения, состояние помещения ухудшилось по вине ответчика.

В соответствии с п. 2.1.8. Договора аренды в дополнительно согласованные сроки, после предъявления счета, оплачивать все произведенные Арендодателем ремонтные работы, связанные с порчей арендуемого помещения (оборудования) по вине Арендатора.

В соответствии с п. 2.1.9. договора в день истечения срока аренды, а также в случае досрочного расторжения договора аренды, сдать арендуемое помещение в исправном санитарно-техническом состоянии по приемо-сдаточному акту Арендодателю. В случае ухудшения состояния помещения - возместить Арендодателю стоимость восстановления помещения до состояния, в котором оно передавалось в аренду.

Согласно п. 2.2.2 Договора аренды Арендодатель обязуется по истечении срока действия Договора аренды, а также при его досрочном расторжении принять Помещение по приемо-сдаточному акту.

Пунктом 5.3.1 Договора аренды предусмотрено право каждой из Сторон договора на досрочное расторжение договора во внесудебном порядке с уведомлением другой Стороны за 30 дней до даты предполагаемого расторжения.

На основании п. 5.3.1 арендодатель направил в адрес арендатора уведомление № 2 от 16.02.2024г. о расторжении договора аренды с 16.03.2024г., однако 16.03.2024г. арендодатель не обеспечил явку своего представителя для принятия помещения и подписания акта приема-передачи помещения. Доказательств обратного суду не представлено, довод ответчика об освобождении помещения 16.03.2024г. не опровергнут.

Более того, как следует из представленного истцом акта осмотра помещения от 18.03.2024г., истец имел доступ в помещение, помещение было свободным от имущества ответчика, что свидетельствует о расторжении договора аренды с 16.03.2024г.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что обнаружив ухудшение состояния помещения, он уведомил ответчика о необходимости явки для совместного осмотра помещения и фиксации повреждений, также не представлено и доказательств фото и видеофиксации повреждений, что бесспорно могло бы свидетельствовать о их наличии.

 В отсутствие указанных доказательств, у суда отсутствуют основания для вывода о наличии бесспорных доказательств ухудшения состояния спорного помещения в период использования его ответчиком.

Акт осмотра помещения от 18.03.2024г. составлен истцом без извещения ответчика, с участием третьих лиц, - арендаторов офисов данного же здания, которые находятся в договорных отношениях с истцом, что может свидетельствовать о их заинтересованности в пользу истца.

В настоящее время в помещении проведен ремонт, что исключает возможность установления фактического наличия зафиксированных в акте повреждений.

Кроме того, из содержания акта приема-передачи от 16.05.2023г. арендуемого помещения арендатору не следует, что помещение было передано ему без дефектов, зафиксировано лишь то, что помещение находится в удовлетворительном состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора аренды, что не означает, что дефекты отсутствовали, и как уже указано выше фото и видеосъемка не велась. 

В любом случае при эксплуатации помещения происходит износ отделочных материалов, что может свидетельствовать о том, что указанные 

истцом дефекты носят эксплуатационный характер.

 Договор аренды не содержит условия о том, что арендатор по окончании срока аренды обязан провести в помещении косметический ремонт. 

Оценив в совокупности с пояснениями сторон представленные документы, суд пришел к выводу о недоказанности вины общества, так как из представленных документов не усматривается, что дефекты, поименованные в акте осмотра, возникли в результате деятельности арендатора, не усматривается время возникновения повреждений, так как при заключении договора аренды и составлении акта приема-передачи не зафиксировано состояние помещения, не произведена фотофиксация спорного помещения без указанных предпринимателем дефектов, не представлено доказательств тому, могут ли быть отнесены дефекты к нормальному износу помещения, либо имели место повреждения механического характера, не относящиеся к естественному износу.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельств ухудшения ответчиком состояния имущества, в частности, отделки помещения, при котором подлежит применению согласованное сторонами условие п. 2.1.9 договора аренды о возмещении стоимости восстановительного ремонта помещения до состояния, в котором оно передавалось в аренду, в случае ухудшения состояния помещения. 

В удовлетворении требований о взыскании 83008,15 коп. суд отказывает.

Не находит суд оснований и для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности за жилищно-коммунальные услуги в размере 703,85 руб.

Ответчик наличие задолженности в указанном размере не оспаривает, вместе с тем, заявил о зачете встречных однородных требований, поскольку истец имеет перед ответчиком задолженность в размере 7 413 руб. в виде невозвращенного обеспечительного платежа, необоснованно учтенного истцом в счет арендной платы за полный месяц март 2024г., тогда как с 16.03.2024г. договор аренды расторгнут, и основания для оплаты периода с 16 по 31 марта 2024г. отсутствуют.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Ответчик ООО «Форпласт Трейдинг» предъявил встречный иск о взыскании задолженности в размере 6 709,25 руб., при этом, задолженность за жилищно-коммунальные услуги в размере 703,85 руб. им зачтена (7 413-703,85=6709,25).

Встречные требования суд находит обоснованными.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная части включает в себя плату за арендуемую площадь, содержание пункта охраны на входе в здание, уборку мест общего пользования, вывоз твердых коммунальных отходов, тепло- и электроснабжение и составляет в месяц 14 362 руб. (НДС не облагается). Переменная часть-затраты на водоснабжении и водоотведение.

Согласно п. 3.2. Договора аренды постоянная часть арендной платы вносится арендатором ежемесячно до 5 -го числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет или в кассу Арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу Арендодателя.

В соответствии с п. 3.6 Договора аренды в срок до 01.06.2023г. Арендатор оплачивает Арендодателю обеспечительный платеж - сумму в размере арендной платы за 1 месяц, уплачиваемую Арендатором Арендодателю и удерживаемую Арендодателем в случае нарушения Арендатором арендных платежей и иных платежей, убытков, причиненных Арендатором Арендодателю.

В соответствии с п. 3.7. Договора аренды обеспечительный платеж удерживается Арендодателем в течение срока аренды, и если из него не производились удержания по основаниям, предусмотренным в настоящем договоре, засчитываются в счет арендной платы за последний месяц аренды.

В соответствии с п. 3.8 Договора аренды стороны соглашаются с тем, что Арендодатель вправе в любое время, предварительно письменно уведомив Арендатора, вычесть из обеспечительного платежа суммы в счет погашения задолженности Арендатора по арендной плате, а также в случае неисполнения Арендатором любых платежей, прописанных в текущем договоре, в том числе оплаты штрафных санкций по договору, убытков. Если когда-либо в течение срока аренды Арендодатель использует средства из обеспечительного платеж, Арендатор в течение 7 (семи) дней после получения письменного требования от Арендодателя обязан уплатить Арендодателю сумму, необходимую для восстановления обеспечительного платежа до его размера, оговоренного в п. 3.6 Договора аренды.

ООО «Форпласт Трейдинг» обязательство по внесению обеспечительного платежа исполнено надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № 338 от 31.05.2023г. (оплата произведена по счету № 157 от 16.05.2023г.).

В период действия Договора аренды обязательства по оплате исполнялись надлежащим образом, каких-либо письменных уведомлений в порядке п. 3.8. Договора аренды в адрес арендатора не направлялось, что истец не оспаривает, также как и то обстоятельство, что обеспечительный платеж в размере 14 362 руб. учтен им в счет арендной платы за полный месяц март 2024.

При этом истец не представил доказательств соблюдения условий п. 3.8. договора аренды о предварительном письменном уведомлении арендатора о том, что обеспечительный взнос удержан в счет платы за фактическое пользование помещением после расторжения договора аренды.

Вместе с тем, с учетом вышеизложенного судом сделан вывод о том, что договор аренды между сторонами расторгнут 16.03.2024г. ввиду направления истцом в адрес ответчика уведомления № 2 от 16.02.2024г. о расторжении Договора аренды с 16.03.2024г. и помещение было освобождено ответчиком 16.03.2024г., иного истцом не доказано.

Согласно позиции, изложенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.

На основании изложенного, довод истца о том, что сторонами не был подписан акт приема-передачи помещения и ответчиком не были переданы ключи, в связи с чем, ответчик продолжал пользоваться помещением и должен уплатить арендную плату, суд во внимание не принимает как ошибочный.

Истец знал об окончании срока аренды 16.03.2024г. и освобождении ответчиком помещения 16.03.2024г., поскольку сам являлся инициатором расторжения договора; 18.03.2024г., имея беспрепятственный доступ в помещение, обследовал данное помещение, которое было свободным от имущества ответчика; 26.03.2024г. истец заключил с третьим лицом договор подряда на проведение ремонтных работ в помещении.

Указанные обстоятельства в совокупности и свидетельствуют о том, что помещение было освобождено ответчиком 16.03.2024г., истец имел доступ в помещение и возможность распоряжаться им по своему усмотрению в связи с расторжением договора аренды с ответчиком с 16.03.2024г.

Тем самым, оснований для удержания из обеспечительного платежа арендной платы за период с 16 по 31 марта 2024г. у истца не имелось, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ удержание денежных средств без законных к тому оснований является неосновательным обогащением ответчика за счет истца.  

Ответчик не возражает относительно удержания истцом из обеспечительного платежа арендной платы за период с 1 по 15 марта 2024г.

С учетом заявления ответчика о зачете суммы его задолженности в пользу истца в размере 703, 85 руб., встречное требование ответчика о взыскании с истца 6 709, 25 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

С учетом вышеизложенного основания для взыскания с ответчика в пользу истца по первоначальному иску задолженности в размере 703, 85 руб. не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному и по встречному искам относятся на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в удовлетворении исковых требований.

 Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Форпласт Трейдинг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) удовлетворить.

 Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Форпласт Трейдинг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 6 709 (шесть тысяч семьсот девять) руб. 25 коп., а также 10 000 (десять тысяч) руб. 00 коп. судебных расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 Судья Н.Н. Фомина