Арбитражный суд Московской области

   107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-36642/18

28 августа 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.А. Фаньян , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания секретарем судебного  заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению МП ЩР "Щелковская Теплосеть" 

к ООО «Теплоцентраль»

3 лицо - МП ГПЩ «ДЕЗ ЖКЗ» в лице конкурсного управляющего ФИО2

о взыскании задолженности в сумме 1 095 676,85 руб.,

УСТАНОВИЛ:

МП ЩР "Щелковская Теплосеть" обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Теплоцентраль»  о взыскании задолженности по договору аренды в размере 865 637, 08 руб., неустойки за период с 11.11.2017 по 27.08.2018 в сумме 230 039, 77 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве. В обоснование своих возражений ссылался на незаключенность договора, поскольку он не прошел государственную регистрацию, а также на то, что пользование нежилым помещением не осуществлялось ответчиком. Кроме того, ответчик указал, что истец не имел право передавать недвижимое имущество в аренду. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца и ответчика, присутствующих в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Между МП ЩР «Щелковская Теплосеть» и ООО «Теплоцентраль» был заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.06.2017 № 12/10/17, в соответствии с которым МП ЩР «Щелковская Теплосеть» передало в аренду  «Теплоцентраль» нежилые помещения площадью 110,71 кв.м. расположенные в котельной по адресу: 

<

...>. Имущество передано на основании акта приема-передачи недвижимого имущества 01.03.2017 г.

В соответствии с п. 1.2. Договора от 01.06.2017 №12/10/17 договор распространяет   свое   действие   на   правоотношения   сторон,   возникшие   из условий договора с 01.03.2017 года.

Размер арендной платы установлен в пункте 3.1. Договора. 

Пунктом 3.2. договора установлено, что оплата аренды осуществляется ООО «Теплоцентраль» путем перечисления платежным поручением на расчетный счет МП ЩР «Щелковская Теплосеть».

 До настоящего времени арендная плата за период с 01.03.2017 г. ООО «Теплоцентраль» не произведена. В результате чего образовалась задолженность: за период с 01.03.2017 по 01.10.2017 - 519185,48 рублей;

октябрь 2017 - 69290,32 рублей;

ноябрь- 69290,32 рублей;

декабрь- 69290,32 рублей;

январь- 69290,32 рублей;

февраль- 69290,32 рублей;

март 69290,32 рублей;

Всего сумма основного долга составляет 865 637,08 рублей.

Поскольку ООО «Теплоцентраль» была допущена просрочка исполнения обязательства по перечислению арендной платы, то в соответствии с пунктом 4.2. Договора 01.06.2017 № 12/10/17 г. ООО «Теплоцентраль» должно уплатить проценты в размере 0,1% от общей сумы задолженности за каждый день просрочки,

Ответчику была направлена претензия (исх. от 20.03.2018 № 233) с требованием погасить образовавшуюся задолженность (Приложение № 4), тем не менее, Ответчик свои обязательства по оплате арендной платы в предусмотренные в договоре сроки не исполнил, долг не оплатил, на претензию не ответил.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В соответствии со ст. ст. 307-310 ГК РФ принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Принимая во внимание, что ответчик доказательств оплаты долга в размере 865 637, 08 руб. не представил, суд считает требования истца о взыскании с ответчика задолженности по Договору обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению в размере 865 637, 08 руб.

В связи с неисполнением обязанностей по внесению арендных платежей, истцом начислена неустойка за период с 11.11.2017 по 27.08.2018 в сумме 230 039, 77 руб.

Согласно  с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4.2. Договора аренды, в случае несвоевременного перечисления арендной платы, Арендатор обязан уплатить проценты в размере 0,1 % от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом истца размер неустойки составляет за период с 11.11.2017 по 27.08.2018 составляет 230 039, 77 руб.

Расчет неустойки, произведенный истцом, судом проверен и обоснованно признан правильным.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая изложенное, суд считает, что собранные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что ответчик своих денежных обязательств не исполнил, доказательств погашения задолженности не представил, ее размер, а также порядок расчета не оспорил, следовательно, требования МП ЩР "Щелковская Теплосеть"о взыскании неустойки являются правомерными и обоснованными.

Довод ответчика о том, что истец не имел права передавать недвижимое имущество в аренду, суд находит несостоятельным ввиду следующего.

Нежилое помещение с кадастровым номером 50:14:0000000:29382, расположенное по адресу: 

<

...> площадью 310,5 кв.метров, принадлежит истцу на праве хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права №50-ABN 246262 от 25 ноября 2010 года), что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 08.08.2018 года. Нежилое помещение расположено в пределах объекта недвижимости (здания площадью 1149.30 кв.м.) с кадастровым номером 50:14:0000000:7838.

 Данное помещение имеет назначение: котельная, из хозяйственного ведения МП ЩР «Щелковская Теплосеть» не изымалось, в хозяйственное ведение МП ГПЩ «ДЕЗ ЖКХ» не передавалось.

При этом площадь спорного помещения не соответствует помещению, указанному в Определении Арбитражного суда Московской области от 07.05.2018 по делу № А41-102474/15 на которое ссылается ответчик.

Помещение было передано в аренду ответчику, что подтверждается Договором аренды недвижимого имущества № 12/10/17 от 01.06.2017, Актом Приема-передачи недвижимого имущества, подписанным сторонами, а также актами выполненных работ, в том числе и за декабрь 2017 года № 285.

Ссылки ответчика на незаключенность договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, судом отклоняется по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах.

Иск предъявляется лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.

Признание договора незаключенным является способом защиты гражданских прав, который служит соблюдению сторонами предусмотренных законом требований.

Единственным основанием для признания договора аренды и соглашения незаключенными ответчик привел отсутствие его государственной регистрации, с учетом срока заключения договора на 12 месяцев.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время, как следует из толкования положений статьи 8.1, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Так, в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01 сентября 2013 года) (спорный договор аренды подписан 01 марта 2014 года) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 также содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 25 февраля 2014 года N 165 указал, что иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" введенный постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

С момента достижения соглашения по всем существенным условиям договор влечет правовые последствия в отношениях между сторонами, а также порождает весь комплекс последствий, на которые непосредственно направлен после государственной регистрации.

По настоящему делу ни истец, ни ответчик не ссылались на несогласованность существенных условий договора аренды.

Суд не установил, что спорный договор не содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида. 

Учитывая изложенное, исходя из ссылок ответчика только лишь на отсутствие государственной регистрации договора как единственное основание для признания договора незаключенным, доводы ответчика подлежат отклонению.

Данная позиция согласуется со сложившейся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2016 N Ф05-20014/2015 по делу N А40-36142/2015).

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171 и статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд           

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Теплоцентраль» в пользу МП ЩР "Щелковская Теплосеть" задолженность в размере 865 637, 08 руб., неустойку за период с 11.11.2017 по 27.08.2018 в сумме 230 039, 77 руб. и расходы по госпошлине в сумме 22 351 руб. 

Взыскать с ООО «Теплоцентраль» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 605, 77 руб.

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

 

Судья                                                                                                  Ю. А. Фаньян