ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-10894/2022

г. Саратов

16 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года. 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Акимовой М.А., 

судей Землянниковой В.В., Комнатной Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3, действующей на основании доверенности от 22.03.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 16 октября 2024 года по делу № А06-10894/2022 (судья Богатыренко С.В.)

по исковому заявлению управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (414000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратилось управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее – управление, истец) с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды от 19.02.2008 № 12319 за период с 01.02.2020 по 31.05.2024 в сумме 296 601,25 руб., пени за период с 11.09.2015 по 09.06.2024 в сумме 251 086,25 руб., о расторжении договора аренды от 19.02.2008 № 12319, о возложении обязанности на предпринимателя освободить и передать управлению объект, расположенный по адресу: 

<

...>/Никольской, д. 11/1., литер «А», пом. № 005, по акту приёма-передачи

Решением суда первой инстанции от 16 октября 2024 года в удовлетворении искового заявления отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. 

ИП ФИО2 возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, представленном в порядке статьи 262 АПК РФ. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 186 АПК РФ путём направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 27 ноября 2024 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзывов на неё, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. 

Из материалов дела следует, что 19 мая 2008 года комитетом имущественных отношений города Астрахани (правопреемник – управление) (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды № 12319 нежилого помещения (строение), расположенного по адресу: 

<

...>/Никольской, 11/1, литера «А», помещение № 005 общей площадью 99,1 кв.м под офис (т.1 л.д.16-18)

Договор заключён на срок с 01.05.2008 по 30.04.2057 (пункт 1.2 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор оплачивает в безналичном порядке на банковские счета указанные комитетом сумму арендного платежа, установленного в соответствии с приложением № 1 к договору, в авансовом порядке помесячно до 10 числа текущего месяца, оплачивая дополнительно сумму налогов (НДС), рассчитанную арендатором самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно приложению № 1 к договору арендная плата в месяц составляет 14 864,05 руб. (т.1 л.д.19).

19 мая 2008 года помещение передано предпринимателю по акту приёма-передачи (т.1 л.д.20).

Управление считает, что арендатор надлежащим образом не исполнил обязанность по оплате арендной платы по договору аренды за период с 01.02.2020 по 31.08.2022, в связи с чем, у арендатора образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 73 640,5 руб., а также пени за период с 11.09.2015 по 11.08.2022 в размере 140 655,16 руб.

17 августа 2022 года в адрес ответчика письмом с уведомлением № 80094875264250 направлена претензия с требованием погашения задолженности и неустойки (т.1 л.д.21)

18 августа 2022 года согласно сведениям с сайта Почты России отправление с уведомлением № 80094875264250 получено ИП ФИО2 (т.1 л.д.22). 

Истребимая задолженность по договору аренды ответчиком не погашена. 

Истец, считая, что у ИП ФИО2 образовалась задолженность по договору аренды за период с 01.02.2020 по 31.08.2022 в размере 73 640,5 руб., которая предпринимателем не погашена, а также пени, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. Кроме того, управление просило суд расторгнуть договор аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в связи с неисполнением арендатором более двух раз подряд обязательства по внесению арендной платы, а также возложении обязанности освободить спорное помещение и передать его управлению по акту приёма-передачи. 

До принятия решения судом первой инстанции истец на основании статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования в части периода взыскания и суммы, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды с 01.02.2020 по 31.05.2024 в сумме 296 601,25 руб., пени за период с 11.09.2015 по 09.06.2024 в сумме 251 086,25 руб. (т.1 л.д.169). Заявление истца об уточнении требований принято судом. 

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор по объективным причинам не мог пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем не получал встречного предоставления от истца. Невозможность использования помещения в данном случае освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. Также судом первой инстанции не установлены останования для расторжения договора. 

В апелляционной жалобе управление указало, что по условиям договора аренды ответчик обязан производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а также фасадов инженерных коммуникаций, осуществлять благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории, принимать меры по устранению аварий. Истец проинформировал ответчика о возможности зачёта затрат на капитальный ремонт нежилого помещения в счёт арендной платы, однако каких-либо уведомлений о согласовании работ по ремонту от предпринимателя не поступало; он продолжает пользоваться помещением, не исполняя обязательств по внесению арендной платы. Управление указало, что наличие статуса объекта культурного наследия у арендуемого помещения не является основанием для освобождения предпринимателя от обязательств. Кроме того, истец считает неверным вывод суда первой инстанции о невозможности пользования ответчиком помещением и освобождении от обязанности вносить арендную плату. Управление указывает, что заключение специалиста является недопустимым доказательством, поскольку последствия аварии 2009 года установлены лишь в 2024 году. По мнению истца ухудшение состояния помещения произошло по причине его продолжительного неиспользования ответчиком и невыполнения обязательств по его содержания. Предпринимателем не заявлялось о невозможно использования помещения. 

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

 В соответствии с абзаца 1 части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из материалов дела следует, что 17 августа 2022 года в адрес ответчика направлена претензия, получена им 18 августа 2022 года. Ответ на претензию в течение 30 дней не поступил.  

Управление обратилось в Арбитражный суд Астраханской области 06 декабря 2022 года, что подтверждено штампом суда.

Таким образом, истцом соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведённых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года. 

Из материалов дела следует, что 23 января 2009 года на втором этаже здания, в котором расположено арендуемое помещение, произошёл прорыв системы отопления, что подтверждается справкой ООО «Аварийная служба» от 04.03.2010 № 36 (т.1 л.д.67). 

29 января 2009 года ответчик обратился в комитет с заявлением, в котором указал, что на втором этаже здания, в котором расположено арендуемое помещение, произошёл прорыв системы отопления, в результате чего испорчена мебель, значительно ухудшилось состояние помещения, может произойти обрушение потолка. Предприниматель просил арендодателя принять меры для разрешения указанной ситуации (т.1 л.д.68). 

9 апреля 2012 года ИП ФИО2 обратилась в администрацию г. Астрахани с аналогичным заявлением. Также предприниматель указал, что пользование помещением стало невозможным, просил не начислять арендную плату (т.1 л.д.70).

29 марта 2016 года ответчик также в своём обращении в администрацию указал о том, что пользованием помещением невозможно ввиду случившейся аварии в 2009 году, поскольку повреждены несущие конструкции здания (т.1 л.д.71-72).

Ответы на указанные заявления управлением не даны.  

Таким образом, является несостоятельный довод управления о том, что арендатор не уведомлял его о невозможности использовать помещение по назначению (офис). 

Согласно письму жилищного управления администрации г. Астрахани от 03.06.2016 муниципальные жилые помещения №№ 17, 19, 20 свободны от регистрационного учёта граждан, из указанных квартир граждане отселены. 

В акте от 29.11.2022 указано, что вследствие аварийных ситуаций и неоднократных течей на внутридомовых сетях в помещении наблюдается поражение плесенью потолков, стен, потолочные перекрытия частично прогнили, имеется угроза обрушения потолка, отопление, водоснабжение и электроснабжение в помещении отсутствуют, состояние помещения неудовлетворительное (т.1 л.д.74). 

Согласно выписка из реестра муниципального имущества квартиры №№ 17, 19, 20, а также нежилые помещения № 005 (спорное) и № 008 находятся в собственности муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (т.1 д.д.188-190). 

Капитальный ремонт указанных помещений не произведён до настоящего времени. Данный факт управлением не отрицается. 

В апелляционной жалобе управление указало, что по условиям договора аренды ответчик обязан производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а также фасадов инженерных коммуникаций, осуществлять благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории, принимать меры по устранению аварий. Истец проинформировал ответчика о возможности зачёта затрат на капитальный ремонт нежилого помещения в счёт арендной платы, однако каких-либо уведомлений о согласовании работ по ремонту от предпринимателя не поступало; он продолжает пользоваться помещением, не исполняя обязательств по внесению арендной платы. 

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в согласованный с комитетом срок производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий, фасадов, инженерных коммуникаций, осуществлять благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории, затраты на капитальный ремонт в последующем подлежат зачёту в счёт арендной платы. 

Согласно заключению специалиста от 19.04.2024 № 17 вследствие неоднократных затоплений с 2009 года состояние отделочных покрытий и коммуникаций нежилого помещения, наличие массовых очагов плесени, разрушения штукатурного слоя, а также разрушение деревянных балок междуэтажного перекрытия требует проведение капитального ремонта, для возможности его дальнейшей эксплуатации. Специалист пришёл к выводу, что в связи с наличием нарушений требований, предъявляемых законодательными и нормативными документами к нежилым помещениям, помещение № 005 в доме № 11/1 (литера А) по ул. М. Горького/ул. Никольская в Кировском районе г. Астрахань непригодно для эксплуатации в качестве офиса (т.1 л.д.112-123). 

Решением исполнительного комитета Астраханского областного Совета Народных депутатов от 22.08.1990 № 484 жилому дому по ул. М. Горького, д. 11 присвоен статус памятника архитектуры местного значения, указанный объект принять на государственную охрану. 

Постановлением Думы Астраханской области от 27.09.2012 № 522/9 «Дом жилой с лавками ФИО4, кон. XIX в., расположенный по адресу: 

<

...> (Лит. «А», «а1»)» включён в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Астраханской области. 

Администрация как собственник указанного дома обязана соблюдать требования Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ), осуществлять работы по сохранению объекта культурного наследия на основании задания на проведение работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. 

Получить указанные разрешительные документы без участия собственника ИП ФИО2 не может в силу закона. 

29 марта 2024 года Службой государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области и ГАУ АО «Наследие» произведён визуальный осмотр объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный Артемьевых Н.И. и Д.И., 1883-1885г.г.», расположенного по адресу: 

<

...>/ул. Никольская,1 (Лит. «А»). 

По результатам осмотра составлен акт осмотра от 21.03.2024 № 04-02-10, согласно которому на втором этаже наблюдается обрушение деревянных перекрытий, что подтверждено фотоматериалами. Также из фототаблицы следует, что в спорном помещении № 005 имеется обрушение потолка (т.1 л.д.143-159). 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что выполнить требования пункта 2.4 договора предприниматель не может по объективным причинам, поскольку не представляется возможным отремонтировать отдельно взятое помещение в здании, не затрагивая его общие системы (электроснабжение, отопление), а также общую конструкцию дома – перекрытие на втором этаже здания. Капитальный ремонт всего дома не является в рассматриваемом случае обязанностью ИП ФИО2

Управление само актом от 2022 года подтверждает, что в спорном помещении отсутствуют отопление, водоснабжение и электроснабжение (т.1 л.д.74), что исключает использование помещения по указанному в договоре назначению (офис). 

Суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы, а потому оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки не имеется. 

Управление указывает, что заключение специалиста является недопустимым доказательством, поскольку последствия аварии 2009 года установлены лишь в 2024 году. По мнению истца ухудшение состояния помещения произошло по причине его продолжительного неиспользования ответчиком и невыполнения обязательств по его содержания. 

Заключение специалиста является одним из доказательств, которое не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела. У суда апелляционной инстанции не возникло сомнений в допустимости, относимости и достоверности заключения. Довод управления об обратном противоречит содержащимся в деле доказательствам, отклонён как несостоятельный. Доказательств иного истец не предоставил. 

Кроме того, судом первой инстанции управлению разъяснено право заявлять ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. Истец указанным правом не воспользовался. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды и о возложении обязанности освободить и передать объект. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Установив, что основания, которые приведены арендодателем (невнесение арендной платы более двух раз подряд) отсутствуют, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды и освобождении помещения.

Апелляционный суд считает, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем предоставленным доказательствам дана правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к несогласию с выводами суда первой инстанции, к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклонённых арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 16 октября 2024 года по делу № А06-10894/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Акимова

Судьи В.В. Землянникова

 Ю.А. Комнатная