ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-4081/2022

05 мая 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Нестерова С.А., Пивцаева Е.А.,                      

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителей ФИО3 (доверенность от 23.03.2023), ФИО4 ( доверенность от 17.06.2022), от акционерного общества «Россети Янтарь»  представителя       ФИО5 (доверенность от 01.01.2022), от Министерства обороны Российской Федерации представителя ФИО6 (доверенность от 07.10.2022),

рассмотрев  24.04.2023 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.12.2022 по делу№ А21-4081/2022, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к акционерному обществу «Россети Янтарь», адрес: 236022, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***> (далее – Общество), в котором просил:

- обязать ответчика в течение трёх дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить на условиях истца (требование от 21.02.2022) соглашение о выкупе порядке статьи 39.48 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) части площадью 25 708 кв. м земельного участка с кадастровым номером 39:05:060302:317 площадью 340 110 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Куликово, по его рыночной стоимости 28 816 354 руб. 28 коп., установленной отчетом об оценке от 15.02.2022 № Н-0191-2022 ООО «НЦ «Балтэкспертиза»; 

- установлении  границ названной части земельного участка  площадью 25 708 кв. м от границ со стороны дороги до границ охранной зоны и публичных сервитутов согласно схеме границ земельного участка с кадастровым номером 39:05:060302:317, выполненной ООО «Геоид» 14.09.2022 по заданию Общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее – Администрация), АО «Воентелеком», Министерство обороны Российской Федерации (далее – Министерство).

Решением от 19.12.2022 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, применил к спорным правоотношениям исключительно нормы пункта  1 статьи 37 ЗК РФ, указав, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а введение в гражданский оборот земельных участков, границы которых не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, не допускается, при этом суд первой инстанции не учел и не дал оценку правовой позиции истца о допустимости заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи; передаваемый в собственность Общества земельный участок предполагалось сформировать и поставить на кадастровый учет после подписания сторонами соглашения; передача покупателю и государственная регистрация перехода права собственности Общества на формируемый на основании соглашения земельный участок предполагались после его постановки на кадастровый учет; направленный истцом ответчику проект соглашения содержал как элементы договора купли-продажи земельного участка, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)), так и элементы предварительного договора купли-продажи недвижимой вещи (статья 429 ГК РФ), что не противоречит нормам законодательства о свободе договора (статья 421 ГК РФ) и не противоречит нормам статьи 37 ЗК РФ.

В отзыве на жалобу Министерство полагало ее неподлежащей удовлетворению, указало, что предприниматель предъявляет требования о заключении соглашения в отношении части земельного участка, границы которого не определены, на кадастровый учёт участок не поставлен; довод подателя жалобы о том, что соглашение содержало обязательство продавца после его заключения сформировать и поставить на кадастровый учёт часть земельного участка площадью 25 708 кв. м несостоятелен; указанная формулировка соглашения подразумевает, что уникальные характеристики части земельного участка, в том числе описания местонахождения границ земельного участка, продавцом и покупателем не определены, а, следовательно, к моменту образования участка его площадь и границы могут измениться; судом первой инстанции установлено и не оспорено подателем жалобы, что материалы настоящего дела не содержат доказательств невозможности использования земельного участка по предназначению из-за установленных публичных сервитутов.

Общество в отзыве на жалобу также полагало ее не подлежащей удовлетворению, указало, что согласно информации, предоставленной Министерством градостроительной политики Калининградской области,       ФИО2 не обращался с заявлением о подготовке документации по планировке территории, также  согласно информации Администрации решение об утверждении представленного проекта планировки территории «Жилой комплекс с объектами инфраструктуры в поселке Куликово МО «Переславское сельское поселение» Зеленоградского района Калининградской области» не принималось; таким образом, разработанная документация по территориальному планированию является только намерениями предпринимателя в использовании земельного участка с кадастровым номером 39:05:060302:317 и свидетельствуют лишь о его хозяйственной деятельности; при разработке документации по планировке территории, разработчиком ООО «Арт-Деко» и заказчиком - ФИО2 не была учтена информация о планируемом строительстве объекта электросетевого  хозяйства, сведения о котором были опубликованы ответчиком в открытых источниках информации, что не соответствует требованиям части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации;  представленный в качестве доказательства невозможности или существенного затруднению использования земельного участка (его части) с кадастровым номером 39:05:060302:317 проект планировки территории не соответствует нормам и сводам правил действующего законодательства; часть земельного участка площадью 27 906 кв. м не сформирована и на кадастровый учет не поставлена, в этой связи Общество полагает, что спорная часть земельного участка не может быть предметом соглашения о выкупе земельного участка, поскольку на настоящий момент не сформирован сам объект такого соглашения; кроме того, в целях проверки обоснованности требований истца, ООО «Геоид» по заданию ответчика 14.09.2022 изготовлена схема границ земельного участка, согласно которой площадь части спорного  земельного участка от границ со стороны дороги до границ охранной зоны ВЛ 15-128 составляет 25 708 кв. м, при этом площадь минимальных отступов от границы участка составляет 5 053 кв. м;  доводы истца о невозможности использования земельного участка по назначению вследствие строительства на ней ответчиком ВЛ 15-128 не обоснованы, поскольку на большей части территории испрашиваемого участка до момента строительства линии электропередач размещены кабели связи АО «Воентелеком», что исключает застройку данной территории.   

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в жалобе, а представители ответчика и третьего лица, - в отзывах на нее. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:05:060302:317 площадью 340 110 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Куликово, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования:  для индивидуального жилищного строительства  с объектами инфраструктуры для объектов жилой застройки.

По заказу ИП ФИО2 ООО «Арт-Деко» в сентябре 2020 года изготовило проект планировки указанной территории «Жилой комплекс с объектами инфраструктуры в поселке Куликово Зеленоградское поселение».

Постановлениями Администрации от 21.02.2020 № 469, 472 и 476 по ходатайству Общества были установлены сроком на 49 лет публичные сервитуты:

- площадью 2828 кв. м для строительства  линейного объекта  электросетевого хозяйства – ВЛЗ 15 кв от проектируемой опоры № 6 на отпайке  ВЛ 15-128 до  проектируемой опоры  № 11 в районе кадастрового участка 39:05:060302:52  в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:060302:317, 39:05:060302:52 в районе пос. Откосово Зеленоградского ГО в целях подключения к электрическим сетям;

- площадью 2876 кв. м  для строительства  линейного объекта  электросетевого хозяйства – ВЛЗ 15 кв от опоры 202а ВЛ 15-128 до проектируемой опоры № 6  в районе  кадастрового участка 39:05:060302:52  в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:060302:317, 39:05:060302:316, 39:05:060302:52 в районе пос. Откосово Зеленоградского ГО в целях размещения объекта электросетевого хозяйства;

- площадью 2822 кв. м для строительства линейного объекта электросетевого хозяйства – ВЛЗ 15 кв от проектируемой опоры № 11 на отпайке  ВЛ 15-128 до  проектируемой опоры  № 16 в районе кадастрового участка 39:05:060302:52  в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:060302:317, 39:05:060302:52 в районе пос. Откосово Зеленоградского ГО в целях подключения к электрическим сетям.

Как следует из искового заявления,  на части земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:060302:317, 39:05:060302:52 на основании постановления Администрации  от 21.02.2019 № 473  также установлен сервитут  общей площадью 3150 кв. м от опоры  № 19  до опоры 21, при этом площадь сервитута непосредственно попадающая  на земельный участок с кадастровым номером 39:05:060302:317  составляет 1 705 кв. м

Общая площадь публичных сервитутов, которые проходят по территории земельного участка с кадастровым номером  39:05:060302:317 составляет 10 014 кв. м.

При проведении топографической съемки земельного участка с кадастровым номером 39:05:060302:317  было установлено, что Обществом ЛЭП была построена не по центру публичного сервитута, установленного постановлениями Администрации, а вплотную к его северной границе. 

В результате постройки и ввода в эксплуатацию объекта электросетевого хозяйства возникает охранная зона ЛЭП 15-128 на спорном земельном участке.

По мнению предпринимателя, общая площадь части земельного участка с кадастровым номером 39:05:060302:317, которую невозможно использовать под установленное разрешенное использование составляет 25 708 кв. м  и включает в себя земли установленных публичных сервитутов, охранную зону построенной ЛЭП 15-128 и зоны от южной границы земельного участка до начала установленного публичного сервитута, так как ширина данной не обремененной полосы составляет от 4,08 м до 9,63 м и не позволяет возвести какие-либо полноценные объекты капитального строительства.

Полагая, что установление публичного сервитута в пользу Общества на земельный участок предпринимателя без согласия последнего привело к невозможности использования части земельного участка площадью 25 708 кв. м  (с учетом последующего уточнения требований) под его установленное разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства с объектами инфраструктуры», ФИО2 направил в адрес Общества требование о выкупе части земельного участка указанной площадью (использование которого стало невозможно (крайне затруднительно) в связи со строительством Обществом ЛЭП)  по его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке от 15.02.2022 № Н-0191-2022 ООО «НЦ «Балтэкспертиза»,  в размере 31 280 215 руб. (без НДС) и возмещения всех причиненных убытков. 

Одновременно с указанным требованием предпринимателем Обществу для подписания направлен проект соглашения о выкупе земельного участка в порядке статьи 39.48 ЗК РФ на условиях, указанных в требовании, который получен ответчиком 23.03.2022.

Соглашение содержало обязательство продавца после его заключения сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок площадью 25 708 кв. м,  соответствующий части земельного участка с кадастровым номером 39:05:060302:317, использование которой, по мнению предпринимателя,  под его установленное разрешенное использование стало невозможно (крайне затруднительно) в связи со строительством Обществом ЛЭП-15 кВ.

Поскольку требование предпринимателя Обществом оставлено без удовлетворения, а равно не подписано направленное в его адрес соглашение, ФИО2 обратился с  настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции в иске отказал,  полагая, что требование о выкупе части земельного участка не является правомерным, поскольку часть земельного участка площадью 25 708 кв. м не сформирована и не поставлена на кадастровый учет.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Положениями статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что понуждение к заключению договора возможно, если для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно (пункт 1) или если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения (пункт 4).

Так, пунктом 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Действующим законодательством, в том числе положениями Земельного кодекса Российской Федерации, заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, а равно предварительного договора на ответчика не возложено. Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование о понуждении заключить договор выкупа земельного участка может быть предъявлено лишь после его формирования и постановке на кадастровый учет, что позволит определить, в том числе и рыночную стоимость участка.  Согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Кроме того, в  силу пункта 1 статьи 39.48 ЗК РФ если осуществление публичного сервитута привело к невозможности или существенному затруднению использования земельного участка (его части) и (или) расположенного на таком земельном участке объекта недвижимого имущества в соответствии с их разрешенным использованием в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.43 настоящего Кодекса, правообладатель земельного участка и (или) правообладатель расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости вправе требовать выкупа соответственно земельного участка и иного объекта недвижимого имущества по рыночной стоимости и возмещения всех причиненных убытков, а арендатор, землепользователь, землевладелец земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, - возмещения убытков, причиненных невозможностью исполнения договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, прекращением прав на земельный участок.

Поскольку публичный сервитут установлен в отношении части участка площадью порядка 10000 кв. м, правовых оснований для выкупа участка, превышающего такую площадь более чем в 2 раза, не имеется. 

Установление охранных зон линии электропередачи основанием для обязания выкупить участок собственником такой линии в силу действующего законодательства не является. 

В соответствии с абзацем вторым пункта 5 статьи 23 ЗК РФ обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что истцом не доказан факт невозможности и существенной затруднительности использования принадлежащего ему земельного участка.

Так, предпринимателем не представлены доказательства того, что установление публичных сервитутов повлекло невозможность использования заявителем земельного участка согласно его назначению и разрешенному использованию.

Наличие препятствий для реализации проекта застройки, не утвержденного уполномоченными органами, таким доказательством не является.

Кроме того,  13.03.2020 в общественно-политической газете «Волна» Обществом были опубликованы постановления Администрации об установлении публичного сервитута, в том числе в отношении спорного  земельного участка с кадастровым номером 39:05:060302:317, а, следовательно, на момент подготовки ООО «Арт-Деко» проекта планировки территории «Жилой комплекс с объектами инфраструктуры в поселке Куликово МО «Переславское сельское поселение» Зеленоградского района Калининградской области» указанная информация должна была быть учтена.

Истец не лишен возможности при подготовке нового проекта планировки территории учесть возможное пользование участком с учетом существующих ограничений.

Таким образом, предпринимателем не доказана невозможность использования (существенное затруднение в использовании) спорного  земельного участка.  

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.12.2022 по делу № А21-4081/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.А. Нестеров

ФИО7