АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

17 декабря 2021 года

Дело №

А44-7283/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу               администрации Окуловского муниципального района на решение Арбитражного суда Новгородской области от 15.06.2021 (с учётом определения об исправлении опечатки от 24.09.2021) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 по делу № А44-7283/2020,

                                                           у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Новгородской области, адрес: 173001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в защиту интересов неопределённого круга лиц и муниципального образования «Окуловское городское поселение», обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации Окуловского муниципального района, адрес: 174350, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – администрация), и обществу с ограниченной ответственностью «Угловский комбинат бытовой химии», адрес: 174360, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – общество), о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.01.2020 № 48 купли-продажи земельного участка площадью 9265 кв. м с кадастровым номером 53:12:0105007:126, расположенного по адресу: 

<

...>, заключённого администрацией и обществом, и о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области.

Решением суда от 15.06.2021 (с учётом определения об исправлении опечатки) договор признан недействительным, суд обязал общество в срок не позднее одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать муниципальному образованию «Окуловское городское поселение» в лице администрации земельный участок и обязал администрацию возвратить обществу 1 170 947 руб. 76 коп.

Постановлением апелляционного суда от 30.08.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что при вынесении обжалуемых актов судами разрешён вопрос о правах и обязанностях не привлечённого к участию в деле лица – муниципального образования «Окуловский муниципальный район».

По мнению подателя жалобы, судами обеих инстанций нарушено единообразие в толковании и применении норм права, что повлекло принятие неправильного решения о признании сделки недействительной.

Податель жалобы считает, что без проведения судебной экспертизы суду не представлялось возможным однозначно установить несоразмерность площади земельного участка и здания, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства по этому вопросу.

В отзыве на кассационную жалобу заместитель прокурора просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

По результатам проведённого аукциона, администрация, действующая от имени муниципального образования «Окуловское городское поселение» (арендодатель), и общество (арендатор) заключили договор от 05.07.2019 № 1578 аренды земельного участка площадью 9265 кв. м с кадастровым номером 53:12:0105007:126, расположенного по адресу: Новгородская обл., Окуловский           р-н, Окуловское г.п., 

<

...> уч. 27, относящегося к категории земель населённых пунктов, имеющего вид разрешённого использования – «для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов, для размещения промышленных объектов», сроком на три года.

В период действия договора аренды администрация выдала обществу разрешение от 04.09.2019 № 53-512000-008-2019 на строительство административного здания для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов на земельном участке.

На основании разрешения администрации от 11.11.2019                                 № 53-512000-05-2019 административное здание для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов площадью 11,4 кв. м введено в эксплуатацию.

Право собственности общества на административное здание площадью 11,4 кв. м с кадастровым номером 53:12:0105007:242 зарегистрировано 12.12.2019 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 20.12.2019 о расторжении договора аренды от 05.07.2019 № 1578 и предоставлении арендуемого земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в собственность без проведения торгов с целью его использования для строительства открытой площадки для хранения инертных материалов, для размещения промышленных объектов. В заявлении общество указало, что других зарегистрированных объектов недвижимости, кроме административного здания, на участке нет. 

Распоряжением администрации от 17.01.2020 № 19 принято решение о прекращении права аренды спорного земельного участка и предоставлении его обществу в собственность за плату.

Сторонами подписано соглашение от 17.01.2020 № 820 о расторжении договора аренды от 05.07.2019 № 1578 и передаточный акт от 17.01.2020. 

Администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 17.01.2020 № 48 купли-продажи земельного участка площадью 9 265 кв. м с кадастровым номером 53:12:0105007:126.

По акту приёма-передачи от 17.01.2020 участок передан покупателю.

Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 18.02.2020.

На основании задания от 30.01.2020 № 7-49-2020 прокуратурой проведена проверка исполнения законодательства о землепользовании при осуществлении муниципального земельного контроля и реализации полномочий по распоряжению земельными участками, в ходе которой установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 53:12:0105007:126, составляет 11,4 кв. м, при этом площадь земельного участка, предоставленного в собственность обществу, составляет 9 265 кв. м, что более чем в 810 раз превышает площадь здания.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2020 № 48 является ничтожным, поскольку площадь земельного участка, предоставленного обществу в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, расположенного на нём, что нарушает интересы муниципального образования, которые заключаются в потенциальной возможности поступления в бюджет большей суммы в случае предоставления земельного участка с применением конкурентных процедур, заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды установили, что площадь выкупленного обществом земельного участка в значительной степени превышает площадь расположенного на участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности, сочли, что у администрации не имелось правовых оснований для предоставления обществу всего земельного участка в собственность без проведения торгов, и удовлетворили исковые требования.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, на спорном земельном участке расположено принадлежащее общество административное здание для обслуживания открытой площадки для хранения инертных материалов площадью 11,4 кв. м. Суды правомерно сочли, что в силу статей 39.2, 39.20 ЗК РФ общество имеет право на приобретение в собственность земельного участка, расположенного под указанным объектом недвижимости.

Признавая спорную сделку недействительной, суды обоснованно указали на то, что площадь предоставленного земельного участка в данном случае несоразмерна площади находящегося на нём здания - превышает площадь здания более чем в 810 раз, а доказательств, подтверждающих, что для  обеспечения функционального использования этого здания необходим земельный участок такой площади, не представлено, что свидетельствует о выкупе земельного участка собственником здания в обход установленного законом порядка.

Отклоняя доводы ответчиков о том, что участок занят объектом недвижимости – открытой площадкой для хранения инертных материалов, суды обоснованно исходили из того, что ответчиками не доказано наличие у этого объекта признаков объекта недвижимого имущества. Суды учли при этом, что отсутствие на участке иных объектов недвижимости, кроме упомянутого здания площадью 11.4 кв. м подтверждается актами осмотра земельного участка от 01.12.2020, 17.03.2021, 20.05.2021.

Исходя из того, что в ЕГРН отсутствуют сведения о праве собственности общества на единый недвижимый комплекс, а также исходя из характеристик находящихся на участке объектов, суды правомерно не приняли доводы ответчиков о нахождении на участке единого производственного комплекса,  соответствующего признакам сложной вещи. Суды пришли к правильному выводу о том, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 53:12:0105007:242, необходимо исходить из площади и назначения самого здания.

В связи с тем, что у общества не имелось права на приобретение в собственность за плату упомянутого земельного участка без проведения торгов, суды обоснованно пришли к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, и применили последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные статьёй 167 ГК РФ, в виде двусторонней реституции.

Доводам подателя жалобы суды дали мотивированную оценку. При этом суды сделали правильный вывод о недоказанности нахождения на упомянутом земельном участке других объектов недвижимости, кроме здания площадью 11,4 кв. м, а также о недоказанности необходимости для эксплуатации и обслуживания этого здания земельного участка площадью 9 265 кв. м.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

            С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 15.06.2021 (с учётом определения об исправлении опечатки от 24.09.2021) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 по делу                 № А44-7283/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Окуловского муниципального района - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

 

А.В. Кадулин

 Г.М. Рудницкий